Tribunal judiciaire, 13 février 2024. 23/06909

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 13/02/2024 à : Monsieur [D] [I] Copie exécutoire délivrée le : 13/02/2024 à : Maitre Jacinthe RICHAUD Pôle civil de proximité PCP JTJ proxi référé N° RG 23/06909 N° Portalis 352J-W-B7H-C3OJB N° MINUTE : 4/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 13 février 2024 DEMANDERESSE Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], dont le siège social est sis Représenté par son syndic Gestion et Transactions de France - [Adresse 1] représentée par Maitre Jacinthe RICHAUD, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #A202 DÉFENDEUR Monsieur [D] [I], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 09 janvier 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 février 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière Décision du 13 février 2024 PCP JTJ proxi référé - N° RG 23/06909 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OJB EXPOSE DU LITIGE Monsieur [D] [I] est propriétaire des lots n°4 et 10 dans l'immeuble situé [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété. Suite à divers impayés de charges de copropriété, monsieur [D] [I] a déjà été condamné par une décision du tribunal judiciaire de PARIS, en date du 09/02/2023, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] la somme de 7746,48 euros suivant décompte arrêté au 01/10/2022 outre de 2000 euros de frais irrépétibles. Excipant de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GFT, a assigné devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, monsieur [D] [I], par acte de commissaire de justice en date du 25/10/2023, afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, à titre provisionnel, sur le fondement des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, les sommes suivantes : 5177,07 euros au titre des charges de copropriété et du fonde de travaux échus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31/07/2023 ;120 euros de frais nécessaires au recouvrement de la créance ;1 500 euros de dommages et intérêts,2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion et un préjudice distinct à la copropriété dû à la carence fautive du propriétaire ; qu'il a fallu l'intervention d’une précédente décision de justice, ainsi que des procédures d'exécution forcée pour que des paiements interviennent. A l'audience du 15/11/2023, l’affaire faisait l’objet d’un renvoi pour compétence devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé. A l’audience du 09/01/2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance tout en actualisant sa demande à la somme de 8257,64 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 03/01/2024 (1er trimestre 2024 inclus). Il sera renvoyé pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens qu’il a développés oralement à l’audience à son assignation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Bien que régulièrement assigné, [D] [I] ne comparait pas et ne se fait pas représenter. La décision a été mise en délibéré au 13/02/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins mais ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Décision du 13 février 2024 PCP JTJ proxi référé - N° RG 23/06909 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OJB Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier. L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder. Il sera à ce titre rappelé qu’aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce, même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Décision du 13 février 2024 PCP JTJ proxi référé - N° RG 23/06909 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OJB En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : l’avis de mutation concernant l'immeuble et relatif aux lots 4 et 10, indiquant les tantièmes (1187/10000èmes et 6/10000ème), établissant la qualité de propriétaire de monsieur [D] [I], le précédent jugement du 09/02/2023 de condamnation de monsieur [D] [I] et sa signification, les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er trimestre 2023 au 4ème trimestre 2023,les procès-verbaux d’assemblée générale du 22/04/2021, 13/06/2022 et 27/06/2023,les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,les relances et mises en demeure de payer adressées à monsieur [D] [I] par lettres recommandées,les décomptes du 18/09/2023 et du 03/01/2024. Compte tenu des pièces régulièrement versées aux débat, du décompte produit mettant en évidence le versement de la somme de 7746,48 euros par le défendeur le 30/05/2023 suite à la mise à exécution de la décision du 09/02/2023 portant sur les charges de copropriété antérieures au 1er octobre 2022, [D] [I] est redevable de manière non sérieusement contestable des appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période 1er janvier 2023 au 1er octobre 2023, soit de la somme de 5297,07 euros. Le défendeur n’étant ni comparant, ni représenté, et l’assignation n’ayant pas été signifiée à personne, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’actualisation de la dette au 03/01/2023, le défendeur n’y ayant pas eu connaissance contradictoirement. Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). » Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En l'espèce, sur la période considérée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] sollicite la somme de 120 euros pour les relances et les mises en demeure envoyés par le Syndic. Il produit le contrant de Syndic. Compte tenu de la mise en demeure envoyée par recommandée, nécessaire à la procédure, seule la somme de 35 euros sera accordée à titre provisionnel au titre des frais nécessaires. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, il est établi que monsieur [D] [I] présente, de manière répétée depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la 2ème fois que le syndicat des copropriétaires est contraint de l’assigner en justice. Ces manquements répétés contraignent les autres copropriétaires à leur faire l'avance des charges impayées. Ils perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent donc nécessairement un préjudice financier direct et certain au syndicat des copropriétaires. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance, des tantièmes de propriété détenus par monsieur [D] [I] et du fait qu’il s’agit d’une provision à valoir sur dommages et intérêts. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à titre provisionnel à hauteur de 300 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les demandes accessoires Les défendeurs, partie perdante, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 800 du code de procédure civile. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La juge du tribunal judiciaire statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe rendue par réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse, CONDAMNE monsieur [D] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] les sommes provisionnelles de : 5297,07 euros pour les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période 1er janvier 2023 au 1er octobre 2023, avec intérêt aux taux légal à compter du 31/07/2023 ; 35 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 31/07/2023 ;300 euros à titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE monsieur [D] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] la somme la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] du surplus de ses demandes ; CONDAMNE monsieur [D] [I] aux dépens ; RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE