Tribunal judiciaire, 26 juin 2024. 23/07537

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: Copies certifiées conformes délivrées le : ■ 2ème chambre N° RG 23/07537 N° Portalis 352J-W-B7H-CZT2A N° MINUTE : Assignation du : 01 Juin 2023 JUGEMENT rendu le 26 Juin 2024 DEMANDERESSE L’Association Tutélaire de la Fédération Protestante des Oeuvres (ATFPO) Paris EST, prise en la personne de ses représentants légaux,ès qualité de tuteur de Monsieur [W] [J], né le 28 mars 1973 à [Localité 10], majeur protégé sous le régime de la tutelle, [Adresse 5] [Localité 8] Représentée par Maître Arnault GROGNARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1281 DÉFENDERESSE La société FONCIÈRE DE LA SAUSSAYE [Adresse 4] [Localité 9] Représentée par Maître Christian BREMOND de l’ASSOCIATION BREMOND VAISSE RAMBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0038 Décision du 26 Juin 2024 2ème chambre N° RG 23/07537 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZT2A * * * COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique. assistée de Adélie LERESTIF, greffière. DÉBATS A l’audience du 15 Mai 2024, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 26 juin 2024. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire et en premier ressort * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié du 15 décembre 2022, Monsieur [W] [J] a vendu à la société FONCIERE DE LA SAUSSAYE les lots de copropriété n°265 et 437 situés au [Adresse 6] à [Localité 11] correspondants à un studio d’une surface de 29,29 m2 dans lequel il résidait et une cave, et le lot de copropriété n°726 situé [Adresse 7] à [Localité 11] correspondant à un emplacement de parking moyennant un prix de 168 000 euros. Un différé de jouissance d’une durée de dix-huit mois moyennant le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1 400 euros, soit la somme totale de 25 200 euros comprise dans le prix de vente, était prévu à l’acte de vente. Désigné comme tuteur de Monsieur [W] [J] par décision du juge des tutelles du 4 novembre 2022, l’Association tutélaire de la fédération protestante des œuvres Paris Est (ci-après ATFPO) a, après autorisation du juge des tutelles par ordonnance du 28 avril 2023 et par exploit d’huissier du 1er juin 2023, fait assigner la société FONCIERE DE LA SAUSSAYE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’annulation de l’acte de vente du 15 décembre 2022 portant sur des lots de copropriété constituant le domicile de son protégé. Décision du 26 Juin 2024 2ème chambre N° RG 23/07537 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZT2A Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 29 novembre 2023, l’ATFPO, ès qualité de tuteur de Monsieur [W] [J], demande au tribunal de : Annuler la vente du 15 décembre 2022 reçue par Maître [U] [I], notaire au sein de la SARL Etude Moreau Notaires, portant sur les lots ci-après désignés de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6] [Localité 11] et cadastré : section DT n°[Cadastre 1], [Adresse 6], contenance 07 ca, section DT n°[Cadastre 2], [Adresse 6], contenance 02 a 00 ca, et section DT n°[Cadastre 3], [Adresse 7], contenance 23 a 72 ca, soit une contenance totale de 25 a 79 ca : lot 265 correspondant à une cave au premier sous-sol du bâtiment I et correspondant aux 4/100.000èmes des parties communes, lot 437 correspondant à un studio avec entrée, salle de bains, kitchenette et XC au quatrième étage du bâtiment II et correspondant aux 316/100.000èmes des parties communes et d’une superficie de 29,29 m², lot 726 correspondant à un emplacement de parking au troisième sous-sol et correspondant aux 68/100.000èmes des parties communes,Ordonner la publication du jugement à intervenir au SPF du 19ème arrondissement de Paris,Dire que l’ATFPO, ès qualité de tuteur de M. [J], devra restituer la somme de 52.350,30 € à la SAS Foncière de la Saussaye, correspondant au profit retiré de la vente du 15 décembre 2022,Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Dans ses dernières conclusions récapitulatives, signifiées par voie électronique le 26 janvier 2024, la société FONCIERE DE LA SAUSSAYE demande au tribunal de : A titre principal, Juger que la mention de la mesure de protection de Monsieur [J] n’était pas publiée en marge de l’acte de naissance de Monsieur [J] lors de la vente du 15 décembre 2022,Juger que l’altération des facultés personnelles de Monsieur [J] n’étaient pas notoire ou connue de la société Foncière de la Saussaye représentée par son Président, Monsieur [M], au moment de la vente intervenue le 15 décembre 2022,Juger que le contrat de vente du 15 décembre 2022 passé entre Monsieur [J] et la société Foncière de la Saussaye représentée par son Président, Monsieur [M], est valide,Débouter l’ATFPO, ès qualité de tuteur de Monsieur [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions,A titre subsidiaire, si par extraordinaire le présent Tribunal devait ordonner l’annulation de la vente en date du 15 décembre 2022, Juger que Monsieur [J] représenté par son tuteur l’ATFPO a tiré profit au sens de l’article 1352-4 du Code civil des sommes versées au titre de la vente du 15 décembre 2022 à savoir, la somme de 142.800 euros,Juger que l’ATFPO, ès qualité de tuteur de Monsieur [J] doit restituer à la Foncière de la Saussaye la somme de 142.800 euros au titre du prix de vente principal,Décision du 26 Juin 2024 2ème chambre N° RG 23/07537 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZT2A En tout état de cause, Condamner l’ATFPO, ès qualité de tuteur de Monsieur [J], à verser à la société Foncière de la Saussaye représentée par son Président, Monsieur [M], la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner l’ATFPO, ès qualité de tuteur de Monsieur [J], aux entiers dépens de l’instance,Juger que l’exécution provisoire de la décision à intervenir risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives et l’écarter. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs. L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 février 2024 et l'audience de plaidoiries a été fixée au 15 mai 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2024, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif. Sur la demande en annulation du contrat de vente du 15 décembre 2022 L’ATFPO soutient, sur le fondement de l’article 464 du code civil, que la vente du 15 décembre 2022 doit être annulée en ce que l’inaptitude de Monsieur [W] [J] à défendre ses intérêts résultant de l’altération de ses facultés personnelles était notoire à cette date, l’acquéreur ne pouvant se retrancher derrière le fait que l’acte de naissance de son protégé était vierge de toute mention à la date de la vente. Elle expose en effet que les conditions mêmes de cette vente constituent autant d’indices du caractère notoire de l’altération des facultés de Monsieur [W] [J], à savoir la rapidité de la vente, le prix modique convenu, le montant élevé de la commission d’agence ou encore le différé de jouissance d’une durée de dix-huit mois. Elle ajoute que Monsieur [W] [J] présentait de graves troubles psychiatriques au moment de la vente, qu’il avait été placé sous tutelle par décision du 4 novembre 2022, qu’il avait en outre été placé pendant cinq ans sous curatelle précédemment et que l’altération de ses facultés était telle qu’il a été hospitalisé sous contrainte le 20 septembre 2023. L’ATFPO estime enfin que la vente litigieuse à un prix déconnecté du prix du marché a nécessairement entraîné un préjudice pour son protégé, qui se retrouvera sans domicile fixe à l’issue de la période de différé alors qu’il ne perçoit qu’une pension d’invalidité à hauteur de 1 018 euros par mois. Décision du 26 Juin 2024 2ème chambre N° RG 23/07537 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZT2A En défense, la société FONCIERE DE LA SAUSSAYE rappelle que Monsieur [W] [J] a déclaré dans l’acte de vente notarié ne faire l’objet d’aucune mesure restrictive de sa capacité et que la mesure de protection dont il faisait l’objet n’était alors pas mentionnée en marge de son acte de naissance. Elle soutient que l’altération des facultés personnelles de ce dernier n’était ni notoire ni connue de son président, du notaire ayant reçu l’acte litigieux ou de l’agence immobilière, preuve qu’il incombe pourtant à la demanderesse de rapporter en l’absence de publication de la mesure de tutelle à la date de la vente. La défenderesse expose en effet que Monsieur [W] [J] s’est exprimé tout au long du processus de vente de manière courtoise et cohérente et a fait preuve d’autonomie en faisant lui-même procéder aux diagnostics obligatoires avant la mise en vente de son logement, en procédant seul aux échanges avec les professionnels devant intervenir chez lui, en présentant à la vente un appartement habitable, ou encore en prévoyant de payer les échéances de charges lui incombant durant un voyage de six mois qu’il organisait postérieurement à la vente. Sur le caractère inhabituel de la vente soulevé en demande, la société FONCIERE DE LA SAUSSAYE rappelle que le bien n’était pas soumis au droit de préemption urbain, de sorte qu’une vente rapide était tout à fait envisageable, et que l’agence Stéphane Plaza avait estimé le bien hors parking dans une fourchette entre 200 et 220 000 euros, proche du prix finalement convenu, du fait de son emplacement géographique et de son état. Sur ce, L’article 444 du code civil dispose que les jugements portant ouverture, modification ou mainlevée de la curatelle ou de la tutelle ne sont opposables aux tiers que deux mois après que la mention en a été portée en marge de l’acte de naissance de la personne protégée selon les modalités prévues par le code de procédure civile. Toutefois, même en l’absence de cette mention, ils sont opposables aux tiers qui en ont personnellement connaissance. L’article 464 du code civil prévoit que les obligations résultant des actes accomplis par la personne protégée moins de deux ans avant la publicité du jugement d’ouverture de la mesure de protection peuvent être réduites sur la seule preuve que son inaptitude à défendre ses intérêts, par suite de l’altération de ses facultés personnelles, était notoire ou connue du cocontractant à l’époque où les actes ont été passés. Ces actes peuvent, dans les mêmes conditions, être annulés s’il est justifié d’un préjudice subi par la personne protégée. L’article 465 du code civil vient préciser qu’à compter de la publicité du jugement d’ouverture, l’irrégularité des actes accomplis par la personne protégée ou par la personne chargée de la protection est sanctionnée notamment dans les conditions suivantes : 3° Si la personne protégée a accompli seule un acte pour lequel elle aurait dû être représentée, l’acte est nul de plein droit sans qu’il soit nécessaire de justifier un préjudice. En l’espèce, si la vente par Monsieur [W] [J] de son bien à la société FONCIERE DE LA SAUSSAYE lui a été préjudiciable en ce qu’il a perdu son logement principal, l’AFTPO, agissant ès qualité de tuteur, ne démontre pas au terme des débats que l’inaptitude de son protégé à défendre ses intérêts par suite de l’altération de ses facultés personnelles, était notoire ou connue de son cocontractant à l’époque de la vente litigieuse. A titre liminaire, il convient de rappeler que le jugement de tutelle du 4 novembre 2022 n’a été retranscrit sur l’acte de naissance de Monsieur [W] [J] que le 3 janvier 2023, soit postérieurement à la vente de son bien le 15 décembre 2022, de sorte qu’à cette date, ni l’acquéreur ni le notaire n’étaient informés du placement sous tutelle de ce dernier. Il est utile de relever également que la société FONCIERE DE LA SAUSSAYE a adressé son offre d’achat le 15 novembre 2022 à l’agence CREDIXIS sans condition suspensive d’obtention de crédit mais sous la réserve, s’agissant du vendeur, de sa capacité à contracter librement et avec discernement, et que Monsieur [W] [J] a signé un acte de vente notarié le 15 décembre 2022 aux termes duquel les contractants « déclarent en outre qu’ils ne font l’objet d’aucune mesure ou procédure civile ou commerciale susceptible de restreindre leur capacité ou de mettre obstacle à la libre disposition de leurs biens ». En l’absence de connaissance par l’acquéreur de la mesure de protection dont faisait l’objet Monsieur [W] [J] au moment de la vente, qu’il ne connaissait pas personnellement antérieurement à celle-ci, mesure de protection qui n’est donc pas opposable aux tiers au sens de l’article 444 du Code civil alinéa 1, il incombe à l’ATFPO, demanderesse en annulation du contrat de vente, de démontrer que l’altération des facultés personnelles de son protégé était notoire au moment de la vente ou connue de la société FONCIERE DE LA SAUSSAYE. Or il est acquis aux débats que Monsieur [W] [J] a organisé seul la vente de son appartement, faisant procéder lui-même aux diagnostics obligatoires avant sa mise en vente, effectuant des photos de son appartement, lesquelles donnent à voir un appartement relativement bien tenu, entretenant des échanges de courriel cohérents avec l’agence immobilière CREDIXIS au sujet de la vente de son bien, a minima à trois reprises, de sorte que l’agent immobilier et a fortiori l’acquéreur n’avaient aucune raison de douter de sa capacité à disposer de son bien. La société FONCIERE DE LA SAUSSAYE produit également un échange de courriels postérieur à la vente dans lequel Monsieur [W] [J] s’exprime de manière claire et rationnelle, pensant le 1er janvier 2023 à solliciter le RIB de son acquéreur afin de régler une provision pour les charges à intervenir lors de son séjour de six mois à l’étranger, et réglant ladite provision le 10 janvier 2023. Si dans un certificat du 29 juin 2022 ayant conduit le juge des tutelles à prononcer une mesure de tutelle le 4 novembre 2022, le Docteur [Z] [R] indique que Monsieur [W] [J] « souffre de troubles psychiatriques avec une schizophrénie et actuellement un état délirant à thème mystique, a minima, mais significatif en rupture de soins » et présente des « symptômes négatifs avec une clinophilie et un apragmatisme avec des difficultés pour gérer son quotidien et une anosognosie », symptômes nécessitant une assistance renforcée dans les actes de la vie civile, elle relève également qu’il ne présente pas de trouble de la compréhension ni de l’expression, qu’il refuse ses injections d’Haldol et que son état nécessite la reprise de son suivi psychiatrique. Décision du 26 Juin 2024 2ème chambre N° RG 23/07537 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZT2A Il est d’ailleurs intéressant de relever que le Docteur [Z] [R] a effectué son entretien dans l’entrée du studio de Monsieur [W] [J] au vu de l’état de saleté de l’appartement, précisant que des vêtements sales trainaient par terre, des mégots de cigarettes étaient écrasés un peu partout, les draps du lit étaient sales avec des restes d’aliments, l’appartement était imprégné d’une odeur très forte, description qui contraste avec les photographies d’un appartement rangé qui ont été transmises par Monsieur [W] [J] lui-même au moment de la vente et qui sont versées aux débats. Il ressort du rapprochement de ces pièces que le comportement de Monsieur [W] [J] pouvait manifestement varier, en fonction de la prise ou non de son traitement retard, et que ses troubles psychiatriques n’excluaient pas qu’il puisse par moments présenter un comportement adapté à l’égard de ses interlocuteurs. L’ATFPO précise d’ailleurs dans son rapport de situation au juge des tutelles du 1er mars 2023 qu’elle avait contacté le CMP de secteur le 9 décembre 2022, lequel lui avait confirmé que son protégé était suivi et qu’il respectait ses rendez-vous, ce qui rend plausible la prise par Monsieur [W] [J] de son traitement retard au moment de la vente, intervenue quelques jours plus tard. De la même manière, le fait que Monsieur [W] [J] ait été hospitalisé sous contrainte au mois d’octobre 2023, soit près d’un an après la vente litigieuse et à l’issue d’un voyage aux Philippines au cours duquel il a également été hospitalisé, ne permet pas de démontrer que l’altération des facultés de Monsieur [W] [J] était notoire et connue de la société FONCIERE DE LA SAUSSAYE le 15 décembre 2022, qui n’était pas informée du projet de voyage de Monsieur [W] [J] au moment de la vente, ce dernier l’en informant postérieurement dans un courriel du 1er janvier 2023, alors que celle-ci démontre dans le même temps d’une part, qu’elle n’était pas informée de l’existence d’un jugement de tutelle, et d’autre part, que Monsieur [W] [J] a agi avec les différents interlocuteurs en charge de la vente de son bien de manière cohérente, parmi lesquels l’agent immobilier et le notaire ayant reçu l’acte de vente. Enfin, les caractéristiques de la vente ne renseignent pas plus sur le caractère notoire de l’altération des facultés intellectuelles de Monsieur [W] [J]. La rapidité de la vente peut en effet s’expliquer par l’absence de droit de préemption urbain relatif au logement de ce dernier et de conditions suspensives sollicitées par l’acquéreur. Le prix finalement versé par la société FONCIERE DE LA SAUSSAYE n’apparaît pas non plus décorrélé du prix du marché dans la mesure où l’agence Stéphane Plaza Immobilier évaluait le bien le 9 novembre 2022 entre 210 et 230 000 euros net vendeur, précisant qu’il était à rénover intégralement, que la défenderesse, aux termes de l’acte notarié du 15 décembre 2022, s’engageait envers Monsieur [W] [J] pour une durée de dix-huit mois à accepter toute offre émanant de tout acquéreur solvable supérieure à 187 000 euros et à lui reverser la différence nécessairement positive entre le prix net de tous frais obtenu et la somme de 187 000 euros, et que l’ATFPO n’a jamais par la suite présenté à la défenderesse d’offre d’achat supérieure à 187 000 euros. L’ATFPO ne démontre pas non plus que la commission versée à l’agence CREDIXIS et la durée du différé de jouissance seraient déconnectées de la pratique du marché ou en tout cas révélatrices de l’altération des facultés du vendeur. Décision du 26 Juin 2024 2ème chambre N° RG 23/07537 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZT2A En conséquence de l’ensemble de ces éléments, l’ATFPO ne démontre pas que l’altération des facultés de son protégé était notoire ou connue de la société FONCIERE DE LA SAUSSAYE au moment de la vente litigieuse, de sorte qu’il convient de rejeter sa demande en annulation de la vente du 15 décembre 2022 et celles, subséquentes, de restitution du prix et de publication du jugement à intervenir. Il n’y a pas non plus lieu d’examiner la demande subsidiaire de la société FONCIERE DE LA SAUSSAYE de condamner l’ATFPO à lui restituer l’entier prix de vente. Sur les demandes accessoires L’ATFPO, ès qualité de tuteur de Monsieur [W] [J], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens. L’équité et la nature du litige commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉBOUTE l’Association Tutélaire de la Fédération Protestante des Œuvres Paris Est, ès qualité de tuteur de Monsieur [W] [J], de sa demande d’annuler la vente du 15 décembre 2022 reçue par Maître [U] [I], notaire, et portant sur les lots 265 et 437 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6] à [Localité 11] et du lot 726 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 7] à [Localité 11], REJETTE la demande de publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière du 19ème arrondissement de Paris, REJETTE la demande de l’Association Tutélaire de la Fédération Protestante des Œuvres Paris Est, ès qualité de tuteur de Monsieur [W] [J], de dire qu’elle devra restituer la somme de 52 350,30 euros à la société FONCIERE DE LA SAUSSAYE, CONDAMNE l’Association Tutélaire de la Fédération Protestante des Œuvres Paris Est, ès qualité de tuteur de Monsieur [W] [J], aux entiers dépens, DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE le surplus des demandes, ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement. Fait et jugé à Paris le 26 Juin 2024 La GreffièreLa Présidente Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI