Cour d'appel, 21 février 2024. 22/13276

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 21 FEVRIER 2024 N° 2024/ 097 N° RG 22/13276 N° Portalis DBVB-V-B7G-BKD5V [R] [I] C/ [J] [H] S.C.I. BIR Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jenny CARLHIAN Me Alexia BRETON Me Etienne DE VILLEPIN Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 04 Juillet 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 221193. APPELANT Monsieur [R] [I] né le 28 Juin 1988 à [Localité 6] (83), demeurant [Adresse 2] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/006376 du 23/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représenté par Me Jenny CARLHIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN INTIMEES Madame [J] [H] née le 18 Octobre 1989 à [Localité 5] (83), demeurant [Adresse 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/008475 du 04/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représentée par Me Alexia BRETON, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE S.C.I. BIR prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 4] représentée par Me Etienne DE VILLEPIN, membre de la SELAS VILLEPIN & ASSOCIES, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 12 Décembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Février 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant contrat conclu sous signatures privées, la société civile immobilière BIR, agissant par son gérant Monsieur [C] [V], a donné à bail d'habitation à Monsieur [R] [I] et Madame [J] [H] une maison individuelle située [Adresse 1]) pour une durée d'un an commençant à courir le 4 mai 2019, moyennant un loyer mensuel de 550 euros et une provision pour charges de 50 euros. Le loyer a cessé d'être versé à compter du mois de décembre 2019. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 31 janvier 2020, le bailleur a notifié à ses locataires un congé venant à échéance le 5 mai suivant. Le 13 août 2020, la société BIR a requis un commissaire de justice ainsi que deux témoins à l'effet de reprendre possession du logement, l'officier ministériel ayant constaté à cette occasion que les lieux avaient été vandalisés. Une plainte pénale a été déposée contre les locataires, qui a cependant été classée sans suite. Par exploits délivrés les 11 et 16 juin 2021, la société BIR a assigné Monsieur [I] et Madame [H] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Draguignan afin de voir fixer la date de résiliation du bail au 13 août 2020 et les entendre solidairement condamner à lui payer la somme de 5.200 euros au titre de leur dette locative et celle de 11.197,32 euros au titre du coût de remise en état du logement. Madame [H] a conclu au rejet de l'ensemble des prétentions formées à son encontre, faisant valoir qu'elle avait quitté les lieux dès le mois d'octobre 2019 par suite de la séparation d'avec son concubin. Monsieur [I] a soutenu pour sa part avoir lui-même adressé un congé sans préavis par lettre datée du 30 janvier 2020 en raison de l'insalubrité du logement. Il a invoqué l'exception d'inexécution des obligations du bailleur pour s'opposer aux demandes de ce dernier, réclamant reconventionnellement paiement de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts. Par jugement rendu le 4 juillet 2022, le tribunal a : - fixé la date de résiliation du bail au 13 août 2020, - débouté la SCI BIR de sa demande en paiement de la dette locative en raison de l'inexécution de son obligation de délivrer un logement décent, - condamné en revanche Monsieur [I] à payer seul la somme de 6.500 euros en réparation des dégradations commises volontairement dans les lieux, - débouté l'intéressé de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts, - et mis à sa charge les dépens de l'instance, outre le paiement d'une somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [I] a interjeté appel de cette décision par déclaration adressée le 6 octobre 2022 au greffe de la cour. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses conclusions notifiées le 22 décembre 2022, Monsieur [R] [I] soutient que le bailleur était parfaitement informé de son congé et avait pu récupérer les clés dans la boîte aux lettres. Il ajoute que l'insalubrité du logement le dispensait de respecter un délai de préavis. Il demande en conséquence à la cour, réformant sur ce point le jugement entrepris, de fixer la date de résiliation du bail au 30 janvier 2020. Subsidiairement, il sollicite que celle-ci soit fixée au 5 mai 2020, conformément au congé délivré par le bailleur. En tout état de cause, il conclut à la confirmation du rejet de la demande en paiement de la dette locative, en raison de l'inexécution de l'obligation de délivrer un logement décent. S'il reconnaît avoir dégradé volontairement les lieux avant son départ, il soutient néanmoins que la demande formulée à ce titre par la partie adverse est totalement disproportionnée et qu'il ne saurait être tenu de financer la remise à neuf du logement, ce d'autant qu'il y a lui-même entrepris de nombreux travaux d'amélioration. Il demande à la cour d'infirmer de ce chef le jugement entrepris et de débouter la société BIR de cette prétention, ou subsidiairement de ramener à la somme de 3.641 euros le montant de l'indemnité mise à sa charge. Il critique également la décision déférée en ce qu'elle a rejeté sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts, qu'il réitère en cause d'appel à hauteur de 5.000 euros. Il réclame enfin paiement d'une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens. Par conclusions récapitulatives du 27 novembre 2023, Madame [J] [H] soutient principalement que, ayant quitté le logement dès le mois d'octobre 2019, elle ne peut être tenue d'aucune dette à l'égard du bailleur, et poursuit de ce chef la confirmation de la décision entreprise. Elle formule en revanche une demande nouvelle en répétition de la totalité des loyers versés depuis la prise d'effet du bail en raison du caractère indécent du logement, ou subsidiairement de la moitié, sans toutefois chiffrer le montant des réclamations correspondantes. Subsidiairement, elle fait assomption de cause avec son ancien compagnon et demande en outre à la cour de déduire de la créance du bailleur la somme de 1.100 euros versée au titre du dépôt de garantie, ainsi que de lui accorder les plus larges délais de paiement. Elle réclame accessoirement une somme de 1.800 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, outre ses entiers dépens. Dans ses conclusions notifiées le 21 mars 2023, la SCI BIR conteste avoir reçu un quelconque congé de la part des locataires, et affirme que les clés du logement lui ont pas été restituées, de sorte qu'elle s'est trouvée contrainte de recourir à un commissaire de justice pour reprendre possession des lieux. Elle approuve en conséquence le premier juge d'avoir fixé la date de résiliation du bail au 13 août 2020, mais forme appel incident des dispositions l'ayant déboutée de sa demande en paiement de la dette locative, ainsi que d'une partie de sa réclamation afférente au coût de la remise en état du logement. Elle soutient en premier lieu que la preuve de l'indécence du logement n'est pas rapportée, et qu'en tout état de cause celui-ci demeurait habitable, de sorte que l'exception d'inexécution ne peut être invoquée par les locataires et que ces derniers doivent être solidairement condamnés à lui payer la somme de 5.200 euros au titre de leur dette locative. Elle fait valoir d'autre part que les locataires sortants sont responsables de l'ensemble des dégradations relevées dans le constat du commissaire de justice, et poursuit en conséquence leur condamnation solidaire au paiement d'une somme de 11.197,32 euros au titre du coût de la remise en état des lieux, suivant devis produits au dossier. Elle réclame enfin accessoirement une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 novembre 2023. DISCUSSION Sur la date de résiliation du bail : En vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte extrajudiciaire, ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. En l'espèce, ni Madame [H], ni Monsieur [I] ne justifient avoir donné congé au bailleur dans les formes requises, ni lui avoir restitué les clés du logement, et la SCI BIR conteste de son côté avoir reçu la lettre simple que ce dernier prétend lui avoir adressée le 30 janvier 2020, de sorte que ce document ne revêt aucune valeur probante. En revanche, il est établi que le bailleur a régulièrement donné congé pour le 5 mai 2020, date d'échéance du bail, suivant lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 31 janvier 2020, non réclamée par ses destinataires. La circonstance que la SCI BIR ait attendu le 13 août 2020 pour reprendre possession des lieux ne peut constituer un motif légitime de report de la date de résiliation du bail, qui doit donc être fixée au 5 mai 2020. Sur la dette locative : Il est constant que les locataires n'ont pas réglé la somme de 400 euros au titre du loyer du mois de novembre 2019, ni l'intégralité des termes échus entre les mois de décembre 2019 et avril 2020 inclus, et c'est à tort que le premier juge les a exonérés de cette dette en raison de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent, alors qu'aucun élément de preuve objectif ne démontre que le logement était totalement inhabitable. Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [I] et Madame [H] à payer la somme de 3.400 euros au titre de leur dette locative, sur laquelle il y a lieu d'imputer le dépôt de garantie de 1.100 euros, soit un reliquat de 2.300 euros. Compte tenu de l'ancienneté de cette dette, il n'y a pas lieu d'accorder à Madame [H] des délais de paiement. Sur les dégradations du bien loué : En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. En l'espèce, il résulte des photographies produites aux débats prises à l'époque de l'emménagement des locataires que le logement était en bon état d'entretien. Le procès-verbal de reprise des lieux dressé le 13 août 2020 par Maître [N], commissaire de justice, indique en revanche que la maison a été vandalisée, que des 'tags' ont été tracés sur les murs contenant des insultes à l'encontre du propriétaire, que le sol du rez-de-chaussée est jonché de détritus et de gravats, que tout le mobilier a été enlevé, de même que les convecteurs électriques et les ouvrants situés à l'étage, que les goulottes électriques ont été déposées et les fils coupés, que le mur de façade a été percé afin d'y faire passer un conduit de fumée, que le sol de la piscine est jonché de pierres et que le matériel stocké dans les abris de jardin a disparu. Il résulte également du devis de la société MTH qu'un produit chimique a été déversé dans la piscine et sur la bâche d'hivernage, nécessitant sa dépollution. Monsieur [R] [I], entendu par la gendarmerie à la suite de la plainte déposée à son encontre, a reconnu avoir commis volontairement une partie de ces dégradations pour se venger du bailleur. Le surplus doit lui être également imputé dès lors qu'il ne rapporte pas la preuve qu'elles auraient été causées par un tiers. S'agissant d'une faute de nature délictuelle, il convient de condamner seul l'auteur des faits à indemniser la SCI BIR à concurrence du montant total des devis de réparation des sociétés MTH et DUVIVIER, soit la somme de 11.197,32 euros. Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts : Il résulte des attestations de MM. [K] [G], [X] [F] et [D] [I] que le logement loué était affecté de désordres affectant notamment son étanchéité et son isolation, de sorte que l'appelant est fondé à réclamer paiement d'une indemnité de 2.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance. Sur la demande en répétition des loyers versés : La demande formée par Madame [J] [H] n'est pas chiffrée et n'a pas été soumise au premier juge, de sorte qu'elle doit être déclarée d'office irrecevable. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme le jugement déféré, Statuant à nouveau : Fixe la date de résiliation du bail au 5 mai 2020, Condamne solidairement Monsieur [R] [I] et Madame [J] [H] à payer à la société BIR la somme de 2.300 euros au titre du solde de leur dette locative, déduction faite du dépôt de garantie, Rejette la demande d'octroi de délais de paiement formée par Madame [H], Condamne Monsieur [I] à payer à la société BIR la somme de 11.197,32 euros au titre du coût de la remise en état du logement, Condamne la société BIR à payer à Monsieur [I] la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, Déclare irrecevable la demande en répétition des loyers formée par Madame [H], Condamne in solidum Monsieur [I] et Madame [H] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à verser à la société BIR une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT