Cour d'appel, 25 mai 2022. 19/08460

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 72A 4e chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 25 MAI 2022 N° RG 19/08460 - N° Portalis DBV3-V-B7D-TTMT AFFAIRE : M. [O] [Y] [D] [E] Mme [V] [F] [T] épouse [D] [E] C/ Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE LA VIGNERAIE agissant poursuites et diligences de son syndic, FONCIA GENIEZ Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Novembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES N° Chambre : 3 N° Section : N° RG : 19/03499 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Stéphanie ARENA Me Sophie ROJAT RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT CINQ MAI DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [O] [Y] [D] [E] [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 Madame [V] [H] [F] [T] ÉPOUSE [D] [E] [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 APPELANTS **************** Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE LA VIGNERAIE agissant poursuites et diligences de son syndic, FONCIA GENIEZ, sis [Adresse 1] [Adresse 3] [Localité 5] Représentant : Me Sophie ROJAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 427 et Me Bruno ALLALI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0055 INTIMÉ **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Avril 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président et Madame Pascale CARIOU, Conseiller, chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, Madame Pascale CARIOU, Conseiller, Madame Valentine BUCK, Conseiller, Greffier, lors des débats : Monsieur Boubacar BARRY, *** FAITS ET PROCEDURE M. et Mme [D]-[E] sont propriétaires de lots au sein de l'immeuble [Adresse 3]. Par jugement du 14 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Versailles les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes : - 20.789,10 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées entre le 7 mars 2016 et le 2 février 2019, appel provisionnel du 1er trimestre et 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 mai 2017 sur la somme de 8.741,27 euros et à compter de l'assignation sur le surplus ; - 451,50 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; - 500 euros à titre de dommages et intérêts ; - 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 5 décembre 2019, M. et Mme [D]-[E] ont interjeté appel de cette décision. Dans leurs dernières conclusions signifiées le 4 mars 2020, ils demandent à la cour au visa des dispositions des articles 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1343-5 du code civil, d'infirmer le jugement entrepris, de juger que la somme due au titre des charges échues entre le 7 mars 2016 et 2 février 2019 s'élève à la somme de 16.641,41 euros, de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes et de leur accorder les plus larges délais de paiement. Ils sollicitent par ailleurs une somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et la condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens. Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 14 février 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa des dispositions des articles 10, 14-1 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, 1343-5 du code civil, de confirmer le jugement et de condamner solidairement les époux [D]-[E] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. SUR CE LA COUR Sur les demandes en paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance. Pour justifier le bien fondé de sa demande, le syndicat verse aux débats : - la matrice cadastrale démontrant que M. et Mme [D]-[E] sont propriétaires des lots pour lesquels les charges sont appelées ; - un décompte des charges dues à compter du 1er avril 2016 et arrêté au 6 janvier 2019, appel des charges du 1er trimestre 2019 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 21.737,30 euros ; - les procès-verbal des assemblées générales de 2015 à 2021. - les appels de charges de la période correspondante. Pour contester la somme demandée, M. et Mme [D]-[E] soutiennent que le décompte produit comporte une somme de 2.347,69 euros qui aurait déjà été décomptée dans le cadre d'un précédent jugement du 23 novembre 2016 les ayant condamnés au paiement des charges échues du 2 avril 2013 au 13 janvier 2016, provision du 1 er trimestre 2016 incluse. L'examen du décompte révèle que cette somme de 2.347,69 euros, comptabilisée le 19 avril 2016, correspond au total des charges de l'année 2005 et qu'elle est contrebalancée par la somme de 2.701,17 euros portée au crédit du compte de charges, correspondant aux fonds versés par les époux Fores-[E]. Il s'agit donc d'une simple régularisation comptable et non d'une double imputation de charges. Il n'y a donc pas lieu de déduire cette somme du montant réclamé. Les époux [D]-[E] n'élevant aucun autre contestation, et la créance du syndicat apparaissant, au vu des justificatifs produits, certaine, liquide et exigible, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [D]-[E] à payer la somme de 20.789,10 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées entre le 7 mars 2016 et le 2 février 2019, appel provisionnel du 1er trimestre et 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 mai 2017 sur la somme de 8.741,27 euros et à compter de l'assignation sur le surplus. Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires M. et Mme [D]-[E] contestent la somme de 451,50 euros fixée par le tribunal au titre des frais nécessaires Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement de la créance. Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux' ou encore ' suivi-diligence exceptionnelle ' dès lors que le caractère exceptionnel de ladite diligence n'est pas démontré. Ces frais font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes. Les frais d'assignation en justice font partie intégrante des dépens de l'instance et les frais d'avocat seront arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile. C'est donc à bon droit que le tribunal a retenu au titre des frais nécessaires les sommes de: - constitution d'hypothèque : 350 euros - mises en demeure : 27,46 + 27,45 - relance : 46,15 soit un total de 451,50 euros. Le jugement sera confirmé sur ce point. Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat Comme l'observe pertinemment le syndicat des copropriétaires, l'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif, le syndicat devant régler, de manière certaine, des sommes conséquentes au syndic pour l'accomplissement de taches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées conformément aux termes du contrat qui le lie à lui. Les impayés récurrents fragilisent la situation financière de la copropriété et grèvent sérieusement son budget par les charges et frais qu'ils induisent. Il s'agit en l'espèce de la 4ème procédure depuis 2010 pour recouvrement de charges à l'encontre de ces débiteurs. La condamnation au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts est donc parfaitement justifiée. Le jugement sera confirmé sur ce point. Sur la demande de délais En application de l'article 1343-5 du code civil, ' Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues '. En l'espèce, M. et Mme [D]-[E] ont déjà obtenu des délais de paiement, qu'ils ont effectivement respectés. Il s'agit cependant de la 4ème procédure pour non paiement des charges, alors qu'ils louent l'appartement dont ils sont propriétaires. C'est à juste titre que le syndicat souligne qu'il n'appartient pas à la copropriété de financer leur investissement locatif. Il en résulte que nonobstant la modicité objective de leurs revenus salariés, leur demande de délais de paiement n'apparaît pas justifiée et sera rejetée. Sur les demandes accessoires Le sens du présent arrêt conduit à confirmer également le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et aux autres frais irrépétibles. M. et Mme [D]-[E], qui succombent, seront condamnés aux dépens qui pourront être recouvrés directement, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Ils seront également condamnés à indemniser le syndicat des copropriétaires de ses frais irrépétibles au titre de la procédure d'appel. PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement entrepris, Y ajoutant, Déboute M. et Mme [D]-[E] de leur demande de délais de paiement, Condamne solidairement M. et Mme [D]-[E] aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés directement, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Condamne solidairement M. et Mme [D]-[E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,