Tribunal judiciaire, 09 février 2024. 23/01287

Du 09 février 2024 5AA SCI/ld PPP Référés N° RG 23/01287 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YBOH S.A. ICF ATLANTIQUE C/ [R] [E] - Expéditions délivrées à avocat et défendeur - FE délivrée à Me COULAUD Le 09/02/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 février 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : S.A. ICF ATLANTIQUE, SA D’HLM venue aux droits d’AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de Bordeaux Métropole RCS TOURS 775 690 886 [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Maître Jean-jacques COULAUD de CB2P DEFENDERESSE : Madame [R] [E] [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] Absente DÉBATS : Audience publique en date du 13 Octobre 2023 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Juin 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Le défendeur ne comparait pas ; la décision est en premier ressort, l'ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 14 décembre 2020, à effet du 14 décembre 2020, AQUITANIS OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE BORDEAUX METROPOLE a donné à bail à Mme [E] [R] un logement situé [Adresse 3]. Cet immeuble a été, par acte notarié en date du 7 janvier 2022, vendu à la SA d'HLM ICF Atlantique. La SA d'HLM ICF Atlantique est désormais la bailleresse de Madame [E] [R]. Par acte de commissaire de justice du 7 avril 2023, la SA d'HLM ICF Atlantique a fait délivrer à Mme [E] [R] un commandement de payer la somme de 3123,04 euros au titre de l'arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2023, la SA d'HLM ICF Atlantique a assigné Mme [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 8 septembre 2023 aux fins de voir : "Constater que le bail conclu se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; "Ordonner en conséquence l'expulsion de Mme [E] [R] et celle de tout occupant de son chef des locaux à usage d'habitation loués [Adresse 3] ; "A défaut de départ volontaire qu'il sera procédé à l'expulsion de Mme [E] [R], au besoin avec le recours à la force publique ; "Condamner Mme [E] [R] à payer les sommes portées au commandement de payer jusqu'au jour de la présente assignation, déduction faite des versements, soit au 1er juin 2023, la somme de 3384,17 euros ; "Condamner Mme [E] [R] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges au jour de la résiliation, laquelle indemnité sera indexée, comme le loyer, jusqu'à la libération des lieux ; "Condamner Mme [E] [R] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la sommation de payer et de l'assignation au titre de l'article 696 du code de procédure civile. A l'audience du 8 septembre 2023, l'affaire a été renvoyée au 8 décembre 2023. Lors de l'audience du 8 décembre 2023, la SA d'HLM ICF Atlantique, représentée par son conseil a déposé ses conclusions. Régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude du commissaire de justice, [E] [R] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier. A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 8 décembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur la non comparution de la défenderesse En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignéé et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort. Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 30 juin 2023, deux mois avant la date de l'audience. La société bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d'allocations familiales en date du 26 janvier 2023, de sorte qu'aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée. L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 14 décembre 2020 entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. La SA d'HLM ICF Atlantique a fait signifier à [E] [R] un commandement d'avoir à payer la somme de 3123,04 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 7 avril 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. La locataire n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal. Ce défaut de régularisation fonde la SA d'HLM ICF Atlantique à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 8 juin 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Néanmoins, l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que : - pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; - ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; - si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. L'absence de la locataire n'a pas permis d'être éclairé sur sa situation. Malgré diverses mises en demeure, Madame [E] [R] ne s'est jamais rapprochée de la bailleresse. La dette n'a cessé d'augmenter pour atteindre la somme de 4677,93 euros le 1er octobre 2023. Par mail du centre d'action communale du 6 septembre 2023, il est indiqué que Madame [E] [R] n' plus donné de nouvelles depuis le mois de mai 2023. Elle serait en cours de procédure pour obtenir une allocation adulte handicapé et serait toujours en arrêt maladie avec des versements d'indemnité très aléatoires. Par suite, il n'apparaît pas possible de lui accorder des délais de paiement et d'envisager une suspension de la clause résolutoire. Dès lors, Madame [E] [R] est occupante sans droit ni titre depuis le 8 juin 2023, ce qui constitue pour la SA d'HLM ICF Atlantique un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail. Sur la provision et les indemnités d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, au soutien de sa demande, la SA d'HLM ICF Atlantique produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 4677,93 euros à la date du 1er octobre 2023. Cependant, ce décompte intègre des sommes qu'il convient de déduire de cette créance, en particulier les frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (199,07 euros), Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [E] [R] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4677,93 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 1er octobre (échéance du mois d'octobre 2021 incluse). S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [E] [R]. Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Madame [E] [R] à verser à la SA d'HLM ICF Atlantique la somme de 50 euros. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence : CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 8 juin 2023 ; CONDAMNONS Madame [E] [R] à quitter les lieux loués, situés [Adresse 3] ; AUTORISONS, à défaut pour Madame [E] [R] d'avoir libéré volontairement les lieux, qu'il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; DISONS qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; FIXONS une indemnité une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges ( 411,21 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS Madame [E] [R] à payer à la SA d'HLM ICF Atlantique la somme de 4677,93 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 1er octobre 2023 (échéance du mois d'octobre incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; CONDAMNONS Madame [E] [R] à payer à la SA d'HLM ICF Atlantique, à compter du 1er février 2022 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à la libération effective des lieux ; CONDAMNONS Madame [E] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ; CONDAMNONS Madame [E] [R] à payer à la SA d'HLM ICF Atlantique une indemnité de 50 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIER3LE PRÉSIDENT