Tribunal judiciaire, 16 mai 2024. 21/14244

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 8ème chambre 2ème section N° RG 21/14244 N° Portalis 352J-W-B7F-CVQIU N° MINUTE : Assignation du : 10 Novembre 2021 JUGEMENT rendu le 16 Mai 2024 DEMANDERESSE Madame [O] [H] [Adresse 9], [Adresse 9] [Localité 2] représentée par Maître Frédéric DEBORNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0679 DÉFENDEURS SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE - SADA, SA, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Maître Laure BRACQUEMONT de la SELEURL LBCA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C2364 Syndicat des cipropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] [Localité 6], représenté par son syndic le CABINET FABRICE SAULAIS SARL [Adresse 5] [Localité 6] représenté par Maître Christophe PIERRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D1846 Décision du 16 Mai 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 21/14244 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVQIU Madame [L] [C] [Adresse 1] [Localité 7] représentée par Maître Yael BRAMI CREHANGE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E1099 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/000304 du 19/01/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président Anita ANTON, Vice-Présidente Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, DÉBATS A l’audience du 07 Mars 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort *** Exposé du litige : Madame [O] [H] est propriétaire d’un appartement constituant le lot n° 6 situé au 4ème étage de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 6] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. L’appartement de Madame [H] a été loué à Madame [X] [P] du 1er février au 25 décembre 2016. Au mois de mars 2016, Madame [O] [H] a fait part au syndic de l’immeuble, la société FRANCOIS QUERREC IMMOBILIER, d’un problème d’infiltrations affectant l’appartement loué, signalé par sa locataire, en sollicitant l’intervention du syndic pour effectuer une recherche de fuites et procéder aux réparations nécessaires entre mars 2016 et novembre 2016. L’appartement de Madame [O] [H] a ensuite été loué à Madame [L] [C] du 17 mai 2017 au 24 novembre 2020, date à laquelle Madame [C] a été expulsée à la requête de Madame [O] [H] en raison d’importants arriérés de loyers. Madame [L] [C] a définitivement quitté les lieux le 7 avril 2021. Dans le courant des années 2020 et 2021, des travaux de reprise de la structure bois sous l’emprise du balcon du cinquième étage ont été réalisés à l’initiative du syndicat des copropriétaires, ainsi que les travaux de réfections dans l’appartement de Madame [O] [H]. C'est dans ces conditions que, par actes d'huissier du 10 novembre 2021 Madame [O] [H] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 6] et Madame [L] [C] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter l'indemnisation de son préjudice de pertes de loyers (manque à gagner résultant de l’impossibilité de relouer son bien). Par acte d’huissier du 21 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] [Localité 6] (ci-après syndicat des copropriétaires) a appelé en intervention forcée et en garantie son assureur, la Société Anonyme de défense et d’assurance (ci-après SADA), l’affaire ayant été enregistrée sous le numéro de RG 22/09033. Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 22 novembre 2022, les deux affaires ont été jointes, l’instance se poursuivant sous le seul numéro de RG 21/14244. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juin 2023, Madame [O] [H] demande au tribunal de : Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Vu les pièces communiquées, Recevoir Madame [O] [H] en ses demandes, fins et prétentions et l’en dire bien fondée, Y faisant droit, Dire, à titre principal, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Localité 6] responsable du préjudice subi par Madame [H], En conséquence, Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Localité 6] et son assureur, la SADA ASSURANCES, à verser à Madame [O] [H] la somme de 27.204,70 euros TTC, au titre du manque à gagner résultant de l’impossibilité de relouer son bien, sur la période du 8 avril 2021 au 10 juillet 2022, Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Localité 6] et son assureur, la SADA ASSURANCES, à verser à Madame [O] [H] la somme de 10.000 euros TTC (pour mémoire), à titre de légitimes dommages et intérêts, compensant le préjudice financier supplémentaire et distinct, s’ajoutant à la perte de loyers et résultant des frais injustifiés appliqués et des frais exposés par cette dernière pour manque à gagner résultant de l’impossibilité de relouer son bien, sur la période du 8 avril 2021 au 10 juillet 2022, Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Localité 6] et son assureur, la SADA ASSURANCES, à verser à Madame [O] [H] la somme de 4.000 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Localité 6] et son assureur, la SADA ASSURANCES, en tous les dépens d’instance, dont le recouvrement sera poursuivi par Maitre Frédéric DEBORNE, avocat aux offres du droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Et, à titre subsidiaire, si le tribunal judiciaire devait considérer que Madame [C] a également concouru au préjudice de Madame [H], Dire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Localité 6] et Mademoiselle [C] responsables du préjudice subi par Madame [H], En conséquence, Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Localité 6] et son assureur, la SADA ASSURANCES, et Madame [L] [C] à verser à Madame [O] [H] la somme de 28.137,06 euros TTC, au titre du manque à gagner résultant de l’impossibilité de relouer son bien, sur la période du 8 avril 2021 au 10 juillet 2022, Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Localité 6] et son assureur, la SADA ASSURANCES, et Madame [L] [C] à verser à Madame [O] [H] la somme de 4.000 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Localité 6] et son assureur, la SADA ASSURANCES, et Madame [L] [C] en tous les dépens de l’instance, dont le recouvrement sera poursuivi par Maitre Frédéric DEBORNE, avocat aux offres du droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. En tout état de cause, Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 aout 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8] [Localité 6] demande au tribunal de : Débouter entièrement Madame [O] [H] de ses demandes, fins et conclusions comme mal fondées, Condamner Madame [O] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 6] les sommes de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance, Rappeler que l’exécution provisoire est de droit, Tout à fait subsidiairement, et au cas très impossible où il viendrait à être entré en voie de condamnation à l’encontre du syndicat des copropriétaires, Condamner la compagnie SADA ASSURANCES à garantie entièrement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 6] de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages et intérêts, article 700 et dépens qui viendraient à être prononcées à son encontre, Condamner tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 6] une indemnité de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 avril 2023 la société anonyme de défense et d’assurance (SADA), recherchée en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 6], demande au tribunal de : Vu les dispositions de l’article 1315 du code civil, Vu les dispositions de l’article 1134 du code civil, Vu les dispositions de l’article L 112-6 du code des assurances, Juger que le sinistre n’est pas aléatoire, Juger que le contrat d’assurance est nul ou sue la garantie de la SOCIETE ANONYME ET D’ASSURANCE- SADA n’est pas due, Juger que les conditions de garantie du contrat souscrit auprès de la SOCIETE ANONYME ET D’ASSURANCE- SADA ne sont pas réunies, Juger que les dommages sont exclus des garanties du contrat souscrit auprès de la SOCIETE ANONYME ET D’ASSURANCE- SADA, Mettre hors de cause la SOCIETE ANONYME ET D’ASSURANCE- SADA, Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et tous autres concluants de leurs demandes, Juger que Madame [H] ne rapporte pas la preuve de la réalité et de l’ampleur des préjudices qu’elle allègue et de leur imputabilité au sinistre, Débouter Madame [H] de l’ensemble de ses demandes, Débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et tous autres concluants de l’ensemble de leurs demandes, A titre subsidiaire, Réduire les prétentions de Madame [H], Faire application des limites de garanties et franchises opposables aux tiers, En tout état de cause, Débouter tout concluant du surplus de ses demandes, Ecarter l’exécution provisoire, Condamner tout succombant à verser à la SOCIETE ANONYME ET D’ASSURANCE- SADA la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront directement recouvrés par la SELARL LBCA conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électroniques le 23 juin 2022, Madame [L] [C] demande au tribunal de : Vu les pièces versées aux débats, Recevoir Madame [L] [C] en ses écritures et la déclarer bien fondée, Y faisant droit, Débouter Madame [O] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Condamner [O] [H] à verser à Madame [L] [C] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Madame [O] [H] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Yaël BRAMI-CREHANGE, avocat aux offres du droit. Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile. L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2023. L’affaire, plaidée à l’audience du 7 mars 2024, a été mise en délibéré au 16 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION : I - Sur les demandes d’indemnisation au titre du manque à gagner résultant de l’impossibilité de relouer son bien et au titre du préjudice « financier supplémentaire et distinct » formées par Madame [O] [H] : Madame [O] [H] considère, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndicat des copropriétaires est entièrement responsable des préjudices subis, du fait de sa négligence dans l’entretien et la conservation du plancher haut de l’appartement, partie commune. Elle fait valoir en substance que : - elle a demandé à de multiples reprises, dès le mois de mars 2016, à la société FRANCOIS QUERREC IMMOBILIER, syndic de copropriété à cette époque et à Monsieur [W], président du conseil syndical, de faire le nécessaire pour faire cesser les causes des désordres affectant son appartement, rien n’ayant été fait pendant trois ans, - c’est en 2019 que Monsieur et Madame [Y], futurs acquéreurs des lots de Monsieur [W], ont pris l’initiative en lieu et place du syndic de faire établir par la société MIGI un devis au nom du syndic portant sur la réfection de la terrasse, la révision des ardoises et d’une souche de cheminée, Monsieur [Y] ayant proposé au syndic de préfinancer les travaux portant sur les parties communes de l’immeuble, proposition à laquelle s’est associée Monsieur [W], - le choix de l’entreprise et la consistance des travaux ont été convenus entre Monsieur [W], Monsieur [Y], avec la complicité du syndic au détriment du syndicat des copropriétaires et de Madame [O] [H] puisque ces travaux ont été mis en œuvre beaucoup trop tardivement et qu’ils ont été insuffisants, - ces travaux ont été autorisés lors de l’assemblée générale extraordinaire du 15 mars 2019, - il est anormal que Monsieur [Y], qui, à l’époque de l’assemblée générale du 15 mars 2019, ne possédait pas la qualité de copropriétaire, se soit chargé en lieu et place du syndic de faire établir par une entreprise, sans appel d’offre ou mise en concurrence, des devis aussi importants puisqu’ils portaient sur des travaux de réfection de la structure même de l’immeuble, des parties communes, et urgents parce qu’à l’origine de désordres importants affectant les parties privatives, - lors de l’assemblée générale du 21 juin 2019, le cabinet SAULAIS a été désigné comme successeur de la société FRANCOIS QUERREC IMMOBILIER en qualité de syndic de la copropriété, - lors de l’assemblée générale du 6 février 2020, la résolution n° 11 portant sur les travaux de ravalement de façade, a été adoptée mais aucune résolution n’a été présentée concernant la réfection de la partie de la toiture relevant des parties communes de l’immeuble, laissant perdurer les infiltrations affectant son appartement, - ce n’est donc pas en raison d’une question de trésorerie défaillante mais en raison de l’immobilisme fautif de la copropriété et du syndic que Madame [Y] a pris en charge la réfection d’une partie de la toiture de l’immeuble en 2019, - l’architecte de la copropriété, Monsieur [B], comme le syndic, étaient au courant de la situation, leur inertie constituant une faute professionnelle engageant la responsabilité du syndicat des copropriétaires.  Sur le caractère incomplet des travaux réalisés par Monsieur [Y] et sur la dégradation de l’état du plancher haut de son appartement, elle relève que : - il ressort du rapport d’architecte établi le 15 avril 2021 par la société AGENCE [B] ARCHITECTES, architecte de la copropriété, que les désordres affectant son appartement résultent d’infiltrations très anciennes en provenance des parties communes fuyardes, Décision du 16 Mai 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 21/14244 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVQIU - son préjudice de jouissance ne fait aucun doute à la lecture de ce rapport puisque l’architecte lui demande expressément de ne pas remettre en location son bien pour que les travaux complémentaires puissent être mis en œuvre, - il ressort d’un second rapport établi par la même entreprise du 21 avril 2021 qu’à la suite d’un sondage effectué le 20 avril 2021 par l’entreprise AMORIN, les craintes de l’architecte quant à l’état de « la structure autour des poutres et, d’une manière générale, sur le plafond du séjour, dans la partie située sur le balcon du 5ème étage » était avérée, - un devis a été établi le 23 avril 2021 à la demande de Monsieur [B] portant sur des travaux complémentaires, - dès lors, le lien de causalité entre les désordres qu’elle a subis et le caractère fuyard des parties communes de l’immeuble est établi par le rapport d’architecte, l’état du plancher haut de son appartement s’expliquant par la réalisation tardive des travaux, en 2020, alors que les désordres avaient été signalés en 2016, - le rapport du 25 aout 2021 établi par la société SARETEC IARD Ile de France, Expert de sa compagnie d’assurance, GAN ASSURANCES, conclut à un désordre provenant des parties communes et à la responsabilité du syndicat des copropriétaires, - aux cours des travaux complémentaires, la société AGENCE [B] ARCHITECTE a fait des découvertes attestant de l’état déplorable du plancher litigieux, - ces désordres se sont révélés de plus en plus importants au fur et à mesure de l’avancement du chantier, - son préjudice de jouissance n’a cessé d’augmenter, ayant de lourdes conséquences financières puisqu’elle ne pouvait louer son bien. Sur ses demandes indemnitaires, elle fait notamment valoir que : - son préjudice de jouissance résulte des désordres ayant leur origine dans les parties communes de l’immeuble lui occasionnant une impossibilité de jouir de son bien privatif et une perte de loyers consécutive au départ de sa locataire Madame [C], - à la suite du départ de cette dernière, elle s’est trouvée dans l’impossibilité de relouer son bien, du 7 avril 2021 au 11 juillet 2022, date de signature d’un nouveau bail, - par référence au montant du dernier loyer pratiqué, acté dans le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 24 novembre 2020, sur la période du 8 avril 2021 au 10 juillet 2022, son préjudice s’évalue à hauteur de 28.137,06 euros, - à cette perte de loyers et provisions sur charges s’ajoute un autre préjudice, consécutif à l’impossibilité de percevoir les loyers et provisions sur charges de son bien privatif, l’ayant placé dans une situation financière difficile l’empêchant de régler l’intégralité de ses charges de copropriété et l’obligeant à souscrire des emprunts, - dès lors, le syndicat des copropriétaires ne saurait lui reprocher une dette de charges alors que son comportement est à l’origine de son impossibilité de percevoir les fruits de son bien privatif, - ce préjudice distinct donnera lieu à l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 10.000 euros. En réponse aux arguments de la SADA, Madame [O] [H] oppose que : - la SADA précise que le montant du loyer est de 1.725,71 euros, ce montant étant exact, - il convient néanmoins d’y ajouter le montant de 137,00 euros qui correspond à la provision sur charges également due par le locataire, de sorte que sa perte mensuelle est bien de 1.864,71 euros, - contrairement à ce qu’affirme la SADA, la période d’indemnisation sollicitée est justifiée, alors qu’elle n’a jamais eu la moindre difficulté à recevoir des candidatures lorsque le logement était vacant, recevant dans les 24 h des demandes, - si les travaux avaient été engagés par la copropriété dès 2016, ou si ceux commencés en avril 2021 avaient été achevés plus tôt, elle aurait pu relouer son appartement en à peine deux jours, - contrairement à ce qu’affirme la SADA, la date d’achèvement des travaux n’est pas le 29 décembre 2021, - si la pièce n° 2 produite par le syndicat des copropriétaires correspond à ce qui est considéré comme une réception des travaux par l’architecte, il n’en demeure pas moins que cette réception s’est effectuée avec les réserves de ce dernier, le plombier devant encore intervenir pour rétablir l’alimentation d’eau et le maçon pour récupérer ses étais, - dès lors, les travaux n’étaient pas achevés et elle ne pouvait jouir de son bien, - elle n’a pu récupérer ses clefs que le 10 février 2022. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 6] répond que : - les travaux de reprise de la structure bois du plancher haut du 4ème étage s’imposaient, - ces travaux ont été achevés le 21 décembre 2021, - Madame [H] a signalé les désordres tardivement en effectuant une déclaration de son sinistre le 8 avril 2021, - l’absence de signalement du désordre en temps opportun par Madame [H] a conduit à l’affaissement de la solive et à la nécessité de procéder à son remplacement, - Madame [H] ne saurait alléguer une perte de revenus locatifs dès lors qu’elle est à l’origine de la nécessité de réaliser ces travaux, privant la copropriété de la trésorerie nécessaire pour financer ces travaux en s’abstenant de payer les charges lui incombant, - ces travaux devaient être réalisés après le départ de Madame [C] et il n’est aucunement établi que Madame [H] ait pu retrouver immédiatement un locataire, - le précédent locataire de Madame [H] avait donné congé le 25 décembre 2016 et un nouveau contrat de bail a été conclu le 17 mai 2017 soit 5 mois plus tard, - il n’est aucunement justifié de ce qu’il ait été renoncé à la mise en location des lieux en raison de l’exécution des travaux, - dès lors, aucun préjudice prétendu ne saurait être reproché au syndicat des copropriétaires. La SADA répond que : - Madame [H] réclame une indemnité correspondant à un loyer de 1864,71 euros par mois, alors que le montant du loyer tel qu’il ressort du bail produit est de 1725,71 euros par mois, de sorte que seule cette somme doit être prise en considération, - le tribunal ne saurait retenir le 7 avril 2021 comme date à laquelle le préjudice de Madame [H] a commencé à courir, la locataire de Madame [H] ayant quitté les lieux le 7 avril 2021, - quand bien même il n’y aurait pas eu de travaux de structure à réaliser dans son appartement, Madame [H] n’aurait pu relouer son appartement le jour même du départ de sa locataire, - il ressort de la pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires que les travaux ont été réceptionnés le 29 décembre 2021 de sorte que le préjudice allégué par la demanderesse ne saurait courir après cette date, - le tribunal devra donc retenir un préjudice pour la période du 7 juillet 2021 au 29 décembre 2021, ce qui porte le préjudice à un montant de 10.354, 26 euros. Madame [L] [C] s’en rapporte aux écritures de Madame [H] quant à la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Elle précise que Madame [H] lui avait indiqué qu’il était inutile de faire une nouvelle déclaration de sinistre auprès de sa compagnie d’assurance, compte tenu de l’ancienneté des désordres et du fait qu’ils avaient pour origine les parties communes de l’immeuble. *** 1-1 Sur les désordres, leur matérialité, leur origine et sur les responsabilités : Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d'être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute. Il est par ailleurs constant qu'en application de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché (ex. : Civ. 3ème, 28 mars 1990, n° 88-15.634). La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Le syndicat ne peut s'exonérer de cette responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers (ex. : Civ. 3ème, 12 septembre 2012, n° 11-10.421 ; 9 mai 2019, n° 18-13.670). En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que Madame [O] [H] a, entre le 23 mai 2016 et le 30 novembre de la même année, informé à de multiples reprises, d’une part, le syndic de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 6] de l’époque, à savoir le Cabinet François Querrec Immobilier, et d’autre part Monsieur [W], président du conseil syndical, de l’existence d’infiltrations et de fissures dans son appartement, susceptibles de provenir d’une gouttière, partie commune, engorgée, et d’une fissure en façade de l’immeuble, en sollicitant l’intervention du syndic pour faire constater l’existence des infiltrations et pour y remédier (pièces n° 6 produites en demande, échanges de courriels). Décision du 16 Mai 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 21/14244 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVQIU Après avoir signalé la persistance de problèmes d’infiltrations affectant le logement loué et sollicité vainement une intervention en urgence au cours du dernier trimestre de l’année 2016, Madame [X] [P] a donné congé, à effet au 25 décembre 2016 à Madame [O] [H], par courrier de résiliation du 24 novembre 2016 (pièce n° 2 produite en demande). Le 17 mai 2017, Madame [H] a signé un nouveau contrat de location avec Madame [L] [C] et, après le départ de cette locataire, le 7 avril 2021, elle a fait établir l’ampleur des désordres subis, la société AGENCE [B] ARCHITECTES allant jusqu’à lui demander de ne pas remettre son bien en location tant que des travaux de réfections n’avaient pas eu lieu. La matérialité et l’origine des désordres d’infiltration ayant affecté l’appartement de Madame [O] [H] sont établies par la production : - du rapport établi le 15 avril 2021 par la société AGENCE [B] ARCHITECTES faisant notamment état de plusieurs dégâts des eaux : * le premier situé sous le balcon, encore un peu humide mais en voie d’assèchement, * des fuites anciennes, avec constat de points d’humidité sur les poutres et sur des jonctions de poutres (traces marron), * dans la chambre à coucher donnant sur le mur pignon : traces d’humidité anciennes (pièce n° 14 produite en demande), - d’un second rapport établi par la même société le 21 avril 2021, après vérification de la structure autour des poutres et d’une manière générale sur le plafond du séjour, signalant notamment d’importants désordres sur la structure et le solivage, entièrement pourris, faute d’intervention rapide pour régler les fuites (pièce n° 15 produite en demande : panne intermédiaire de bris très sollicitée, dont le dessus est pourri et dégrafée avec des amorces de rupture à la jonction avec la poutre perpendiculaire, panne sablière pourrie sur sa partie supérieure…), - et, enfin, d’un rapport définitif SARETEC « dégât des eaux » établi le 25 août 2021, à la suite de trois visites sur place des 9 avril, 30 juin et 23 août 2016, signalant des dommages concernant « les embellissements » (séjour peinture cloquée, plafond et mur, avec pose d’étais), le sinistre ayant été causé « par la terrasse de l’appartement situé au 5ème étage », dont l’étanchéité avait été refaite à cette date par le syndicat des copropriétaires (pièce n° 17 produite en demande). S’agissant de désordres d’infiltrations ayant pour origine des parties communes (défaut d’étanchéité de la terrasse, partie commune de l’immeuble), la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 6] sera retenue sur le fondement des dispositions précitées de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Lors de l’assemblée générale du 15 mars 2019, Monsieur [Y] a finalement été autorisé, selon résolutions n° 5, à faire procéder, à ses frais, à divers travaux de reprise en parties communes (pièce n° 11 produite en demande, page 5/6). Selon résolution n° 12 de l’assemblée générale du 6 février 2020, il a été confirmé que les travaux de réfection de la toiture avaient bien été réalisés, avec prise en charge par Madame [Y] de la réfection « d’une partie de la toiture de l’immeuble » et remboursement par le syndicat des copropriétaires d’une facture de travaux s’élevant à la somme de 24.245,00 € TTC. Au cours de l’année 2021, des travaux complémentaires ont révélé l’ampleur des désordres au fur et à mesure de l’avancement du chantier. Les travaux de reprise de structure ont eu lieu entre les mois d’avril 2021 et d’octobre de la même année, et ont définitivement été réceptionnés le 29 décembre 2021 par le syndicat des copropriétaires, avec les précisions selon lesquelles le plombier devait encore intervenir à cette date pour rétablir l’alimentation d’eau et le maçon devait récupérer ses étais. C’est finalement le 11 juillet 2022 que Madame [O] [H] signera un nouveau contrat de location pour son logement. Les éléments susvisés permettent d’établir que, d’une part, les travaux entrepris en 2019 par le syndicat des copropriétaires et achevés en 2020 se sont avérés insuffisants pour mettre un terme aux désordres d’infiltration signalés dès 2016 par Madame [O] [H], et d’autre part, qu’à compter du départ de sa locataire, Madame [L] [C], au mois d’avril 2021, Madame [O] [H] ne pouvait plus mettre son bien en location, celui-ci étant affecté d’un sinistre empêchant toute relocation. S'agissant d'un studio qui était loué au moment du sinistre, le préjudice indemnisable subi par Madame [O] [H] ne s'analyse pas en une perte de chance, mais bien en une perte sèche de revenus locatifs, certaine et actuelle, en raison des désordres d’infiltration affectant son bien, ne permettant pas à cette date une remise en état pérenne, nonobstant les conditions du départ de Madame [L] [C]. C’est exclusivement la carence manifeste du syndicat des copropriétaires dans l’exécution de son obligation légale d’entretien des parties communes qui a rendu le logement de Madame [O] [H] non louable aussi longtemps que les travaux de réfection des parties communes, qui constituaient un préalable à la mise en œuvre des travaux d’embellissement privatifs, n’avaient pas été achevés et/ou satisfactoires. Le syndic de copropriété ayant été informé de l’existence d’infiltrations dès 2016 mais étant resté inactif, et celui-ci n’étant pas attrait dans la cause, il appartient au syndicat des copropriétaires de répondre de ces négligences, celui-ci ne pouvant échapper à sa responsabilité en invoquant la carence de l’ancien syndic organe de gestion du syndic, donc non extérieur à celui-ci (ex. Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 6 juin 2012, n° RG 10/18382). Par ailleurs, la preuve n’est pas rapportée en l’espèce par le syndicat des copropriétaires que l’arriéré de charges de Madame [H] serait à l’origine du sinistre ou aurait empêché la réalisation, en 2016 puis en 2019, des travaux nécessaires pour remédier aux désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige, dont l’origine provient de l’absence de réalisation de travaux, en 2016, sur les parties communes puis de l’exécution incomplète de travaux, en 2019. Or, il est constant que le syndicat des copropriétaires est responsable, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, du retard pris dans l’exécution des travaux, notamment lorsqu’il ne prend pas de mesures nécessaires pour assurer l’étanchéité d’une terrasse, vétuste (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 20 juin 2018, n° RG 16/11004). Le fait que Madame [O] [H] n’ait pas procédé à un signalement supplémentaire entre 2016 et 2021 ne saurait lui être reproché dans la mesure où son appartement était occupé par une locataire qui a par la suite été expulsée, selon jugement du 24 novembre 2021, étant précisé que Madame [C] n’a pas réglé ses loyers et qu’il ne saurait être reproché à cette dernière de ne pas avoir signalé la persistance d’un désordre connu de la copropriété depuis 2016, soit avant son entrée dans les lieux. L’appartement n’ayant été rendu de nouveau accessible qu’à compter du 7 avril 2021, c’est à compter de cette date que les nouveaux constats de désordres ont pu être effectués. Aucune faute de la victime, exonératoire de responsabilité, ne saurait donc être retenue en l’espèce. 1-2 Sur les demandes indemnitaires (pertes de loyers, préjudice financier distinct) : Sur la perte de loyers, il apparait que le contrat de location du 17 mai 2017 a été conclu pour une somme de 1.725,71 € par mois, outre la somme mensuelle de 139,00 € à titre de provision sur charges, soit un montant total de 1.864,71 € par mois. A compter de l’expulsion de Madame [L] [C] et de la libération des lieux le 7 avril 2021, Madame [O] [H] a pu faire établir des rapports d’architectes dès le 15 avril de la même année, aux termes desquels il lui était déconseillé de remettre en location son bien pendant toute la durée des travaux. Ces travaux se sont achevés le 30 décembre 2021. Néanmoins, il ressort des éléments de la procédure qu’à cette date, le plombier devait encore intervenir pour rétablir l’alimentation d’eau et que le maçon devait récupérer ses étais, de sorte que Madame [O] [H] n’a pu récupérer les clefs de son bien qu’à compter du 24 janvier 2022. Il ressort du constat d’huissier dressé le 10 février 2022 que l’appartement de Madame [O] [H] était encore affecté de nombreux désordres consécutifs aux infiltrations subies, de sorte qu’il a été procédé à sa réfection avant sa mise en location. De plus, il apparaît que Madame [O] [H] a pu, très rapidement, trouver un locataire pour son bien de sorte qu’il apparaît raisonnable de retenir un point de départ rapproché de la date de libération définitive des lieux par Madame [C], soit à compter du début du mois de mai 2021. La perte locative de Madame [O] [H] s’étend jusqu’à la fin des travaux de remise en état de son logement, à savoir jusqu’au mois de juin 2022. Décision du 16 Mai 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 21/14244 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVQIU Enfin, les documents versés aux débats démontrent que les désordres subis étaient suffisamment graves pour rendre impossible toute mise en location du bien, de sorte que ces derniers sont suffisants à justifier une indemnisation des pertes sèches de loyers subis par Madame [O] [H], nonobstant le fait que sa dernière locataire n’ait pas donné congé en raison du dégât des eaux mais ait été expulsée du fait d’arriérés de loyers. Par conséquent, Madame [O] [H] a été privée de la possibilité de remettre son bien en location du mois de mai 2021 au mois de juin 2022 inclus, soit pendant une période 14 mois. Dès lors, sa perte locative s’élève à 1864,71*14 = 26.105,94 €. Madame [O] [H] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande indemnitaire formée au titre de l’impossibilité de relouer son bien. S’agissant du préjudice financier « supplémentaire » revendiqué par Madame [O] [H], comme consécutif à l’impossibilité de percevoir les loyers et provisions sur charges de son bien privatif, la demanderesse ne démontre pas, au travers des pièces produites, en quoi sa situation financière aurait été directement impactée par l’impossibilité dans laquelle elle s’est trouvée de mettre son bien en location, d’autant plus qu’il apparaît que Madame [C] ne payait déjà pas ses loyers avant que l’ampleur des désordres ait été révélée. La preuve n’est pas davantage rapportée en l’espèce de l’allégation selon laquelle l’impossibilité pour Madame [O] [H] de relouer son bien aurait empêché cette dernière de payer ses charges de copropriété sur la période concernée ou l’aurait contrainte de recourir à des emprunts. Partant, en l’absence de démonstration de l’existence d’un préjudice financier ainsi que d’un lien de causalité entre ce prétendu préjudice et les désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige, Madame [O] [H] devra être intégralement déboutée de sa demande d’indemnisation d’un préjudice supplémentaire et distinct de celui consistant en un manque à gagner résultant de l’impossibilité de relouer son bien. La responsabilité du syndicat des copropriétaires étant engagée, il ne sera pas statué sur la demande subsidiaire formée par Madame [O] [H] tendant à voir engager la responsabilité de Madame [L] [C]. II - Sur la garantie de la compagnie SADA, recherchée en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 6] : Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 6] soutient qu’il est fondé à solliciter la garantie de son assureur la SADA assurance. Il considère que : - aucun défaut d’aléa ne peut être allégué, la police ayant été souscrite à effet du 28 novembre 2014, - le désordre affectant les solives a été constaté lors des investigations du cabinet SARETEC dans le cadre du dégât des eaux découvert le 7 avril 2021, - il n’existe aucun défaut d’entretien volontaire permettant à la SADA de dénier sa garantie, et aucune faute personnelle ou dolosive ne peut être reprochée au syndicat des copropriétaires, - les travaux de ravalement de façade de l’immeuble visés aux procès-verbaux des assemblées de 2019 et 2020 dont le vote a été reporté sont sans lien avec l’affaiblissement de la solive, - le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas la garantie de la SADA pour les travaux de reprise des solives mais au titre des demandes d’indemnisation de Madame [O] [H] pour ses prétendues pertes de revenus fonciers, - la police souscrite couvre la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires à l’égard des tiers, notamment en cas de dégâts des eaux ou de réalisation de travaux urgents nécessaires,   - il n’existe aucune clause d’exclusion permettant à la compagnie SADA ASSURANCES de dénier sa garantie. Sur sa mise hors de cause, la SADA répond notamment que : - le contrat d’assurance est par nature aléatoire, - il ressort des pièces communiquées que la demanderesse a alerté le syndic dès 2016 sur l’existence d’infiltrations, - lors de l’assemblée générale du 21 juin 2019, les points 23, 24 et 25 relatifs aux travaux ont été « non traités » et « sans objet », - c’est lors de l’assemblée générale du 6 février 2020 que les travaux de réfection de la façade ont été votés, - les travaux de couvertures ont été réalisés en 2019 par Madame [Y], - dès lors, le syndicat des copropriétaires avait connaissance des infiltrations dès le mois de mars 2016, tandis que les travaux pour y mettre un terme n’ont été réalisés qu’en 2019, - les infiltrations constatées par Madame [H] n’ont donc aucun caractère aléatoire, de sorte que la garantie de la SADA n’est pas due, - bien que la police soit produite, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que les conditions requises par la police pour engager la garantie seraient réunies, - le contrat d’assurance n’a pas vocation à financer les travaux d’entretien à savoir la reprise des solives du plancher, - en cas de recherche de la garantie de la SADA « dégât des eaux », celle-ci exige comme condition que les évènements aient un caractère accidentel, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque Madame [H] avait alerté le syndic dès 2016 de l’existence d’infiltrations,  - les travaux ont été réalisés plus de trois ans après les premières infiltrations, - Madame [H] se prévaut de préjudices consécutifs à la nécessité de réaliser des travaux de structure qui ne résultent en aucun cas de fuites ou d’infiltrations accidentelles comme exigé par la police d’assurance, - le syndicat des copropriétaires ne rapporte nullement la preuve qui lui incombe que les conditions requises par la police pour engager la garantie seraient réunies. A titre subsidiaire sur l’exclusion des dommages de la garantie, la SADA soutient que : - le contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires prévoit des exclusions de garantie opposables aux tiers en application de l’article L 112-6 du code des assurances, notamment « tout dommage ayant pour cause manifeste la vétusté ou un défaut permanent d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui » et « tout dommage dû à l’humidité, la condensation, la buée », de sorte qu’elle serait fondée à se prévaloir des exclusions de garantie opposables aux tiers, - si la garantie de la SADA devait être retenue, il serait demandé au tribunal de faire application des limites de garantie opposables aux tiers. *** L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Aux termes de l’article 1964 du Code Civil, le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain. Tel est le cas du contrat d’assurance, qui est donc un contrat aléatoire dépendant du caractère incertain d’un événement. Le contrat d'assurance ne peut couvrir un risque que l'assuré savait déjà réalisé au moment de la souscription du contrat, sans qu'il soit nécessaire pour l'assureur d'invoquer la nullité de la police (Civ. 1ère, 4 novembre 2003, n° 01-14942, publié au bulletin). Par ailleurs, selon l'article L. 113-1 du Code des assurances, les pertes et dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. L’absence d’aléa peut se présenter dans deux cas : soit en cas de réalisation du sinistre préalablement à la signature du contrat et la disparition de son objet, l’aléa devant exister au moment même de la formation du contrat, soit en cas de sinistre volontaire, c’est-à-dire lorsque l’assuré provoque volontairement le dommage. Il s’agit alors de la faute intentionnelle de l’assuré, telle que prévue à l’article L 113-1 du Code des assurances. La négligence de l’assuré ne suffit pas à exclure toute possibilité d’absence d’aléa. En l’espèce, s'agissant du défaut d'aléa, outre que la SADA ne sollicite pas dans ses dernières écritures la nullité du contrat d'assurance pour absence d'aléa, il n’est pas démontré qu'il aurait été constitué lors de la formation du contrat, alors qu'une garantie responsabilité civile a précisément vocation à garantir l'assuré qui n'entretient pas son bien, sauf faute volontaire privant le contrat d'aléa. Par ailleurs, la SADA ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un défaut délibéré d'entretien imputable au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] à [Localité 6], ayant eu pour effet de retirer au contrat d'assurance son caractère aléatoire ni d'aucune prise de risque ayant faussé l'élément aléatoire attaché à la couverture du risque, en dépit de l’inaction du syndic précédemment caractérisée au cours de l’année 2016, sans que les causes exactes des désordres aient été précisément déterminées à cette date. Pour le surplus, le tribunal relève qu’une fois que les désordres ont été précisément identifiés, d’abord lors de la réalisation des premiers travaux en 2019, puis lors de l’exécution des travaux complémentaires en 2021 à la suite des signalements effectués par Madame [O] [H], le syndicat des copropriétaires a pris les mesures nécessaires pour remédier de manière pérenne aux désordres d’infiltration subis par la demanderesse à la présente instance. En tout état de cause, l'existence d'un défaut d'entretien ne suffit pas en soi, à le supposer caractérisé, à établir à lui seul l'absence d'aléa inhérent au contrat d'assurance (ex. : Civ. 2ème, 24 mars 2016, n° 15-16.765, premier moyen). S’agissant des garanties mobilisables, il ressort du contrat d’assurance, à l’article 4-1, qu’en cas de dégât des eaux, sont garanties les « responsabilités, telles que définies au chapitre 13, pouvant incomber à l’assurer, en qualité de propriétaire, à raison de dommages matériels causés à autrui, résultant d’évènements garantis énumérés ci-dessous », le syndicat des copropriétaires défendeur sollicitant dans ses dernières écritures la mobilisation de ladite garantie. Parmi les dommages matériels garantis se trouve notamment « les infiltrations accidentelles des eaux à travers les toitures et ciels vitrés », ainsi que les infiltrations « à travers les terrasses et toitures terrasses » et sont également garantis les dommages immatériels consécutifs tels que « tous dommages matériels moraux et préjudices économiques, tels que privation de jouissance, interruption d’un service, cessation d’activité, perte d’un bénéfice, perte de clientèle…, directement consécutifs à un dommage matériel » (Chapitre 13 point 13 des conditions générales du contrat d’assurance). Dans le cas présent, la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires est engagée en raison d’une infiltration au travers d’une terrasse, partie commune, ayant causé un dégât des eaux important à un copropriétaire, l’absence de réactivité de l’ancien syndic de l’immeuble, relevée en 2016, n’étant pas de nature à remettre en cause le caractère accidentel des infiltrations occasionnées. S’agissant des clauses d’exclusion de garantie invoquées par l’assureur, la clause d'exclusion commune à toutes les garanties des conditions générales de la police souscrite (point 4-6 des conditions générales Sada Immo 3, conventions spéciales) excluant tout dommage « ayant pour cause manifeste la vétusté ou un défaut permanent d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré et connu de lui, en particulier à la suite d’une précédente manifestation des dommages matériels » ne se réfère pas à des critères précis et hypothèses limitativement énumérées. En particulier, les notions non définies de défaut d'entretien ou de réparation incombant à l'assuré connu de lui restent générales, vagues et non limitées, en ne visant pas des hypothèses limitativement énumérées de sorte qu'elles ne permettent pas à l'assuré de connaître avec précision l'étendue de la garantie dont il bénéficie, cette clause ne pouvant donc recevoir application, en ce qu'elle n'est ni formelle, ni limitée, en application des dispositions de l'article L. 113-1 du Code des assurances (ex. : Civ. 3ème, 26 septembre 2012, n° 11-19.117). S’agissant de la clause d’exclusion de garantie pour « tout dommage dû à l’humidité, la condensation, la buée », toute fuite d’eau provoquant nécessairement une humidité, il convient d’interpréter la clause litigieuse comme n’excluant que les dommages dus à l’humidité et à la condensation non directement provoqués par des fuites d’eau accidentelles sur les éléments assurés. En tout état de cause le sinistre trouve sa source dans des fuites provenant d’un défaut d’étanchéité d’une terrasse, partie commune, à l’origine d’une dégradation de la structure (solives, mur de façade) et de fissures, et non dans l’humidité, la buée ou la condensation, de sorte que cette exclusion ne concerne pas les faits de la cause. Ce moyen est donc inopérant. S'agissant des dégâts des eaux, l'assureur est tenu à garantie dès lors que les sinistres sont survenus pendant la période de validité du contrat (ex. : Civ. 1ère, 2 juillet 2002, n° 99-14.493), ce qui est le cas en l’espèce, les désordres d'infiltration étant survenus à compter du mois de mars 2016 (pièce n° 6 produite en demande), soit pendant la période de validité de la police souscrite par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 6] auprès de la SADA, à effet au 28 novembre 2014. De l’ensemble de ces éléments, il ressort que la SADA doit sa garantie à son assuré, de sorte qu’elle devra être condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 6] de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles. S’agissant d’une garantie facultative, la SADA sera en revanche déclarée bien fondée à opposer à son assuré et aux tiers les limites de ses garanties, et notamment ses franchises. III - Sur les autres demandes : S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile. Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du Code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 6], qui succombe à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 2.500,00 € à Madame [O] [H] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Frédéric DEBORNE. Au regard des faits de l’espèce, l’équité commande de débouter Madame [L] [C] de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 6] responsable des désordres d’infiltration subis par Madame [O] [H] sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 6] à payer à Madame [O] [H] la somme de 26.105,94 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice immatériel (pertes de loyers) résultant de l’impossibilité de relouer son bien entre le mois de mai 2021 et le mois de juin 2022, Déboute Madame [O] [H] du surplus de demande formée au titre du manque à gagner résultant de l’impossibilité de relouer son bien, sur la période du 8 avril 2021 au 10 juillet 2022, Déboute Madame [O] [H] de l’intégralité de sa demande indemnitaire formée au titre du préjudice financier supplémentaire et distinct, s’ajoutant à la perte de loyers et résultant des frais injustifiés appliqués et des frais exposés, Condamne la S.A. Société Anonyme de Défense et d’Assurance (SADA) à garantir son assuré, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 6], de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles, Déclare la S.A. Société Anonyme de Défense et d’Assurance (SADA), en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 6], bien fondée à opposer à son assuré et aux tiers les limites de ses garanties, et notamment ses franchises, Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 6] aux entiers dépens, Accorde à Maître Frédéric DEBORNE le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 6] à payer à Madame [O] [H] la somme de 2.500,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute Madame [L] [C] de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit, Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre de la distraction des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. Fait et jugé à Paris le 16 Mai 2024 La GreffièreLe Président