Cour d'appel, 07 mars 2024. 22/00214

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50F 3e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 07 MARS 2024 N° RG 22/00214 N° Portalis DBV3-V-B7G-U6GT AFFAIRE : [L] [W] ... C/ [K] [T] [U] [S] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Janvier 2022 par le TJ de VERSAILLES N° Chambre : 2 N° RG : 21/00311 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT Me Sophie RIVIERE-MARIETTE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEPT MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [L] [W] [Adresse 2] [Localité 4] Madame [Z] [H] [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 Représentant : Me Raphaël RICHEMOND, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1861 APPELANTS **************** Monsieur [K] [T] [U] [S] [Adresse 1] [Localité 3] Madame [C] [N] [I] épouse [S] [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Me Sophie RIVIERE-MARIETTE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 275 Représentant : Me Marc MANCIET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : W02 INTIMES **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 décembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Florence PERRET, Président, Madame Gwenael COUGARD, Conseiller, Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller Greffier, lors des débats : Mme FOULON, ************* FAITS ET PROCEDURE : Suivant acte authentique en date du 17 juin 2016, M. [K] [S] et Mme [C] [I] ont vendu à M. [L] [W] et Mme [Z] [H], au prix de 660 000 euros, les lots n° 32, correspondant à un appartement en rez-de-jardin, n° 30 et 31, conférant un droit de jouissance privatif sur deux jardins, au sein d'un immeuble situé [Adresse 2]) et soumis au statut de la copropriété. Selon procès-verbal en date du 7 juin 2017, l'assemblée générale des copropriétaires a notamment approuvé le principe de la réalisation de travaux de réfection de la zinguerie et de la toiture. Reprochant aux vendeurs de ne pas les avoir informés de l'existence et de l'ampleur des désordres affectant la toiture en raison d'un défaut d'entretien récurrent, M. [L] [W] et Mme [Z] [H] les ont mis en demeure, le 18 mai 2018, de les indemniser de leur préjudice à hauteur de leur quote-part sur le coût des travaux, soit la somme de 40 304 euros. Aux termes d'un courrier daté du 7 juin 2018, M. [S] et Mme [I], par l'intermédiaire de leur conseil, s'y sont opposés, arguant notamment que les travaux votés lors de l'assemblée générale de 2017 correspondaient à l'entretien courant de la toiture. Le 10 mai 2018, M. [K] [A], architecte, a établi un compte-rendu de visite, aux termes duquel il préconise la réfection de la couverture en ardoise et la restauration des souches de cheminées, qu'il estime indispensables, conseillant par ailleurs de procéder à la rénovation de la couverture en zinc. L'assemblée générale des copropriétaires réunie le 28 septembre 2018 a décidé de confier à ce dernier une mission de maîtrise d''uvre en vue de la réalisation des travaux de couverture. Lors de l'assemblée générale du 4 juin 2019, ont été évoqués, à titre informatif, les travaux futurs portant notamment sur la réfection de la toiture. Les travaux de réfection totale de la toiture ont été approuvés par l'assemblée générale en date du 27 juillet 2020. Par courrier du 15 septembre 2020, les consorts [W]-[H] ont sollicité des époux [S]-[I], par l'entremise de leur conseil, l'indemnisation de leur préjudice dont le quantum se trouve définitivement fixé, à hauteur du coût des travaux leur incombant au titre de leur quote-part dans la copropriété, soit la somme de 75 719,94 euros. Par courrier du 6 octobre 2020, les époux [S]-[I], par l'intermédiaire de leur conseil, s'y sont de nouveau opposés, réfutant toute attitude dolosive. Par acte d'huissier en date du 14 janvier 2021, M. [W] et Mme [H] ont assigné M. [S] et Mme [I] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins d'obtenir l'indemnisation de leur préjudice sur le fondement du dol, de l'obligation de bonne foi et du devoir précontractuel d'information. Par jugement du 6 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a : - déclaré recevables les demandes de M. [W] et Mme [H], - condamné M. [S] et Mme [I] à payer à M. [W] et Mme [H] la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice causé par leur réticence dolosive, - rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par M. [S] et Mme [I], - condamné M. [S] et Mme [I] aux dépens, - condamné M. [S] et Mme [I] à payer à M. [W] et Mme [H] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Par acte du 12 janvier 2022, M. [W] et Mme [Z] [H] ont interjeté appel du jugement et prient la cour, par dernières écritures du 28 juillet 2022, de : - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné les consorts [S]-[I] pour réticence dolosive, - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné les consorts [S]-[I] à payer 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement des dépens de première instance, - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par les époux [S]-[I], - infirmer le jugement déféré en ce qu'il a limité à la somme de 25 000 euros les dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la réticence dolosive des consorts [S]-[I], Statuant de nouveau, - condamner les consorts [S]-[I] à leur payer la somme de 75 719,94 euros en réparation du préjudice subi, correspondant au coût des travaux de réfection de la toiture à leur charge à proportion de leurs droits dans les parties communes de la copropriété, - débouter les consorts [S]-[I] de l'ensemble de leurs demandes, fins, conclusions et appel incident, - condamner les consorts [S]-[I] à leur payer la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner les consorts [S]-[I] aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par dernières écritures du 18 octobre 2022, M. [S] et Mme [I] prient la cour de : - les recevoir en leur appel incident et y faisant droit, infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, A titre principal, - juger qu'ils ignoraient légitimement la nécessité de refaire la totalité de la couverture de l'immeuble, - juger qu'ils n'ont commis ni man'uvres frauduleuses, ni manquement à leur obligation d'information en vue de convaincre M. [W] et Mme [H] de faire l'acquisition de leur appartement situé [Adresse 2], - juger que M. [W] et Mme [H] ne démontrent pas que l'état de la toiture fut un élément déterminant de leur acquisition, - en conséquence, juger qu'ils n'ont commis aucun dol à l'égard de M. [W] et Mme [H], Subsidiairement, - déclarer M. [W] et Mme [H] irrecevables et en tous les cas mal fondés en leur demande de dommages et intérêts, En tous les cas, - débouter M. [W] et Mme [H] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - les condamner solidairement ou in solidum à leur payer la somme de 10 000 euros pour procédure abusive et 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner en tous les dépens avec recouvrement direct conformément à l'article 699 du code de procédure civile. La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation. L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 novembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur la responsabilité des vendeurs Retenant que M. [S] et Mme [I] avaient intentionnellement dissimulé à M. [W] et Mme [H] le mauvais état de la toiture du bien qu'ils ont acheté, le tribunal a jugé qu'une réticence dolosive était, en l'espèce, caractérisée et les a, par voie de conséquence, condamnés sur le fondement de l'article 1240 du code civil à payer à M. [W] et Mme [H] la somme de 25 000 euros au titre du préjudice causé par la réticence dolosive. M. [W] et Mme [H] soutiennent tant sur le fondement de la responsabilité contractuelle que sur celui de la responsabilité délictuelle que M. [S] et Mme [I] leur ont intentionnellement dissimulé l'état de la toiture de l'immeuble dont ils connaissaient le caractère déterminant de leur consentement. Ils soutiennent que ce problème de toiture était bien connu de la copropriété puisqu'il était dès 2010 préconisé par le syndic d'effectuer une réfection totale et non partielle de la toiture comme en atteste selon eux, le procès-verbal d'assemblée générale de 2010. Ils ajoutent que les devis de couvertures sollicités en 2010 et adressés à M. [S] en sa qualité de président du conseil syndical portaient sur une réfection totale de la toiture. En outre, ils objectent que s'il est indiscutable que la rénovation effectuée n'était que partielle, ce n'est pas en raison d'une absence de nécessité mais parce que la copropriété n'a pas souhaité engager des frais plus importants. De surcroît, ils estiment qu'en 2016 il leur était impossible de déceler l'existence des désordres affectant la toiture depuis le rez-de-chaussée et invoquent la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle d'une part les vices apparents sont ceux ostensibles que relève un examen superficiel et d'autre part, qu'un vice doit être considéré comme caché pour l'acquéreur jusqu'au jour où il l'a connu dans sa cause, ses conséquences et son amplitude. Enfin, ils invoquent un manquement au principe de loyauté et à l'obligation d'information sur le fondement des articles 1104, 1134 alinéa 3 ancien et 1112-1 nouveau du code civil. Formant appel incident du jugement déféré en ce qu'il a retenu l'existence d'une réticence dolosive, M. [S] et Mme [I] font valoir que l'action ne peut se fonder que sur le régime de la responsabilité contractuelle . Concrètement, il soutiennent que la réfection totale de la couverture de l'immeuble ne s'imposait pas en 2010, que les devis produits aux débats ne portaient que sur le remplacement de 60m² d'ardoise et non sur la totalité de la couverture et que l'attestation établie par M. [G], un copropriétaire de l'immeuble, n'indiquait nullement qu'il fallait reprendre toute la couverture. Ils font remarquer que c'est à l'unanimité des copropriétaires et avec l'accord du syndic que le devis de réfection partielle a été choisi, confirmant selon eux que la réfection totale ne s'imposait pas. Ils ajoutent que lors des assemblées générales des années 2013 à 2016, il n'a plus été fait état des problèmes de couverture et prétendent que la plainte de M. [G], intervenue quelques années plus tard, portait sur le mauvais état de la gouttière et non de la couverture de l'ardoise. Ils ajoutent que les appelants ont eu connaissance du vote de l'assemblée du 20 janvier 2016 et qu'ils ne sauraient se prévaloir des événements postérieurs à la vente pour prétendre qu'ils leur auraient caché le mauvais état de la toiture dès lors qu'il a fallu attendre, selon eux, le rapport de l'architecte de 2018 pour que le syndic et les copropriétaires en prennent conscience. Sur ce, Sur le dol L'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance no 2016-131 du 10 février 2016 dispose " que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. " Le dol dans la formation du contrat est défini comme une tromperie destinée à surprendre le consentement du cocontractant. Pour qu'il soit constitué, il faut la réunion d'un élément matériel et d'un élément intentionnel. Il suppose des manoeuvres pratiquées par l'une des parties auxquelles ont été assimilées par la jurisprudence le mensonge et la réticence. La jurisprudence admet également que le dol puisse être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait, qui s'il avait été connu de lui, l'auraient dissuadé de contracter ou l'auraient conduit à contracter dans des conditions différentes (3e Civ., 15 janvier 1971, pourvoi no 69-12.180, Bull no 38 ; 3e Civ., 2- mars 2008, pourvoi no 07-13.582.) L'existence d'une intention dolosive suppose nécessairement, à titre de condition préalable, que le contractant ait eu connaissance de la circonstance qu'on lui reproche d'avoir tue (1ère Civ., 31 mars 1998, pourvoi no 96-13.536 ; 3e Civ., 25 mars 2009, pourvoi no 07-20.234 ; 3e Civ., 28 mai 2013, pourvoi no 12-12. 054). Le caractère intentionnel du comportement du cocontractant et le caractère déterminant du dol allégué doivent être établis par celui qui invoque le dol (Com., 7 juin 2011, pourvoi n° 10-13.622, Bull no 91 ; 3e Civ., 15 janvier 2013, pourvoi n° 1125.325). Le manquement à une obligation précontractuelle d'information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci (Com., 28 juin 2005, pourvoi n° 03-16.794, Bull no 140 ; 3e Civ., 18 juin 2008, pourvoi no 07-13.568 ; 1re Civ., 25 janvier 2017, pourvoi no 15-29.205). C'est à juste titre que le tribunal a retenu qu'en l'espèce, la constatation du caractère intentionnel du manquement et du caractère déterminant de l'erreur provoquée pouvait permettre de retenir une réticence dolosive. Il résulte en effet des éléments du dossier que les désordres affectant la toiture et la corniche survenus postérieurement à la vente sont liés à la vétusté, bien antérieure à la vente et que M. [S] et Mme [I] ne pouvaient, au moment de la vente, ignorer ni le caractère indispensable de leur réparation ni leur étendue. En sa qualité de président du conseil syndical de la copropriété, M. [S] avait reçu un courrier recommandé en date du 8 avril 2009 de la part de M. [G] qui décrivait à quel point les nombreuses fuites dégradaient les murs et la toiture au point que la corniche de l'immeuble gorgée d'eau menaçait de tomber. Ce courrier précisait que M. [S] et l'ancien syndic l'avaient constaté "de visu" ; il ne faisait que réitérer des mises en garde antérieures et a été suivi d'un nouveau courrier adressé au syndic du 23 mars 2014 déplorant l'inertie de la copropriété et l'état alarmant des murs, de la corniche et de la toiture avec des photos produites à l'appui de ses doléances. Les travaux d'entretien courant qui ont été effectués à la suite de ces alertes n'étaient pas de nature à remédier à l'origine des fuites : nettoyage de la gouttière, changement de quelques mètres du bandeau de zinc et d'une petite partie de la corniche laquelle a continué de recevoir de l'eau et a fini par tomber en morceaux dans la rue à compter d'avril 2018. Ceci est attesté par la visite en mai 2018 de l'architecte mandaté par la copropriété après la vente, M. [A], qui fait notamment état "de couvertures très vétustes, d'un faîtage fuyard, de châssis de toit cassés, de souches de cheminées dans un état très mauvais à catastrophique." pour en conclure que "la réfection de la couverture en ardoise est indispensable à très court terme, compte tenu du degré de vétusté constaté." Au surplus, dans son attestation ultérieure en date du 28 décembre 2020, le même architecte interrogé sur l'état sanitaire de la façade sur rue, établissait clairement le lien entre cet état et la carence très ancienne en matière d'entretien : « la vétusté avancée de la corniche, ayant entraîné la chute d'éléments maçonnés sur la voie publique, est consécutive à une carence d'entretien de l'immeuble en général, et de la couverture en particulier (la réfection du toit votée 2020, est prévue en 2021. Il est très probable que le chéneau sur entablement, insuffisamment entretenu, se soit mis en charge à plusieurs reprises, le débordement d'eau contribuant alors à la dégradation accélérée de la corniche » (pièce n°24 Consorts [W]-[H]). Dès lors, il ne fait aucun doute que les désordres affectant la toiture sont la conséquence directe d'un défaut d'entretien antérieur à la vente connu des vendeurs. La nécessité de travaux de réparation figurait encore dans l'avis de convocation de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 17 décembre 2010 qui prévoyait dans son ordre du jour: « 12 : travaux de rénovation de la toiture ». Il ressort de la lecture du projet de résolution versé aux débats que « depuis plusieurs années, les travaux de couverture font l'objet de discussions sans qu'il y ait eu de décision prise ». C'est dans ce contexte qu'il avait déjà été proposé aux copropriétaires la mise en 'uvre de travaux de réfection totale ou partielle pour des montants extrêmement importants déjà à cette époque, entre 95 000 euros et 170 000 euros. Le choix d'une réfection partielle ayant été néanmoins laissé aux copropriétaires pour des raisons budgétaires, leur choix en défaveur de la réfection totale de la toiture ne saurait par conséquent démontrer l'absence de sa nécessité, les devis de couverture dressés en 2010 portant sur une réfection complète de la toiture et l'entreprise choisie (GB) ayant affirmé que l'état des ardoises ne permettait plus de réparation ponctuelle. La cour relève que le procès-verbal d'assemblée générale du vendredi 17 décembre 2010 a été signé par M. [S] en sa qualité de « Président ». De même, l'absence de mentions alarmantes dans les procès-verbaux des années 2015 et 2016 ne manifestent que l'atermoiement de la copropriété à s'emparer du problème . Il ressort de l'ensemble de ces éléments que les vendeurs connaissaient l'état de vétusté avancée de la toiture au moment de la vente, son absence d'entretien sérieux et la nécessité de procéder à une réfection imminente, globale et coûteuse. En revanche, les acquéreurs ne pouvaient s'en rendre compte au moment de la vente. L'état contenant diverses informations sur la copropriété en page 22 du contrat ne mentionne pas l'existence des désordres sur la toiture alors que la copropriété ne possédait pas de carnet d'entretien comme dit page 21 de l'acte notarié. Par ailleurs, comme l'a justement relevé le tribunal, les acheteurs ne pouvaient, du rez-de-chaussée constater l'existence et l'étendue des désordres affectant la toiture qui étaient non apparents pour des profanes et le toit de cet immeuble ancien de 4 étages n'était pas accessible. La corniche n'était pas encore tombée en morceaux à l'époque de la vente. Ainsi, aucun manquement à la prudence ou à l'obligation de diligence moyenne ne peut être reproché aux appelants ce d'autant que l'état daté de l'immeuble fourni par le syndic n'en laissait rien paraître et que le procès-verbal de l'assemblée générale de 2016 n'évoquait que le remplacement de quelques mètres de gouttière. Si le dol peut être constitué par le silence d'une partie, ce dernier doit néanmoins provoquer une erreur déterminante du consentement des acheteurs provoquée par une intention dolosive. Or, commet une réticence dolosive le vendeur qui ne communique pas à l'acquéreur les informations qu'il détient sur des travaux envisagés par le syndicat et qui sont de nature à faire craindre des dépenses importantes. Les acheteurs ayant été contraints de régler les trois appels de fonds d'un montant de 25 239,98 euros chacun conformément aux 208 tantièmes des parties communes qu'ils détiennent, ces derniers ont dû débourser la somme de 75 719,94 euros. Partant, le bien ayant été, après négociation, acheté 660 000 euros, cette augmentation de plus de 10% d'un prix déjà conséquent a été déterminante de leur consentement. En s'abstenant d'informer ses acquéreurs de l'imminence d'une dépense qu'ils savaient particulièrement importante, M. [S] et Mme [I] ont sciemment dissimulé une circonstance de nature à vicier leur décision en modifiant leur comportement et à enchérir le prix de leur bien dont les conditions d'achat auraient pu être réexaminées par les appelants. La réticence dolosive des vendeurs étant caractérisée, c'est par des motifs exacts et pertinents que le premier juge a retenu que le dol constitue une faute civile qui oblige son auteur à réparer le dommage qui en résulte, application de l'article 1240 du code civil aux termes duquel « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu une réticence dolosive de la part des vendeurs. Sur l'indemnisation Le tribunal a alloué une somme de 25 000 euros en réparation du préjudice subi par M. [W] et Mme [H]. Poursuivant l'infirmation du jugement s'agissant du quantum du préjudice subi, M. [W] et Mme [H] affirment que le dol est une faute civile qui, sur le fondement de l'article 1240 du code civil en matière délictuelle et 1231-1 et suivants du code civil en matière contractuelle doit être réparé intégralement. Invoquant tant les dispositions de l'ancien article 1147 du code civil selon lequel « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part » et de l'ancien article 1149 du code civil selon lequel « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après » que la jurisprudence de la Cour de cassation, les appelants soutiennent que le principe de réparation intégrale du préjudice impose de replacer la victime dans la situation ou elle se serait trouvée si l'acte dommageable n'avait pas eu lieu, sans qu'il n'en résulte aucune perte ni profit pour elle. Ils demandent en conséquence le remboursement des sommes qu'ils ont versées suite aux appels de fonds soit un total de 75 719,94 euros et arguent que le tribunal a injustement laissé à leur charge la somme de 50 000 euros. En réponse à l'irrecevabilité soulevée par les vendeurs, les appelants rappellent avoir formulé ces demandes indemnitaires dans le dispositif de leurs écritures de première instance, et font valoir sur le fondement de l'article 563 du code de procédure civile que les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves et sur le fondement de l'article 565 du même code que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. En réponse, M. [S] et Mme [I] avancent que l'article 1131 du code civil selon lequel « Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat » ne laisse pas le choix entre la nullité de la vente ou la réduction du prix. Ils ajoutent que si la réticence dolosive n'est pas incompatible avec l'octroi de dommages et intérêts fondé sur la responsabilité délictuelle, elle ne saurait se confondre avec la demande des appelants qui ressort exclusivement de la responsabilité contractuelle. Sur ce, A titre liminaire, la cour relève que les appelants n'ont pas circonscrit leur demande au seul fondement contractuel, ces derniers invoquant aussi un manquement au devoir précontractuel d'information sur le fondement d'une responsabilité extra contractuelle . Ils sont en droit de présenter des moyens différents reposant sur des fondements différents s'agissant d'un dol, à la fois vice du consentement et délit civil. S'agissant du quantum du préjudice, la partie dont le consentement a été affecté par un dol peut solliciter, soit la demande de nullité du contrat, soit l'octroi de simples dommages-intérêts soit les deux cumulés. Le choix fait par les intimés est donc conforme à la loi ; il y a donc lieu de rejeter les arguments présentés par les vendeurs en faveur d'une irrecevabilité de la demande indemnitaire au motif que seule la nullité relative de la vente serait encourue selon les termes de l'article 1131 du code civil, texte non applicable à l'époque des faits et qui ne vient pas limiter le choix du mode de réparation du préjudice des contractants trompés. Enfin, les appelants ne formulent aucune demande nouvelle, toutes tendant à la même fin qui est l'indemnisation de leur préjudice né de la dissimulation importante d'une information lors de la vente du bien immobilier. Il résulte du devoir général de bonne foi énoncé par l'article 1104 du code civil, et de l'interprétation donnée par la Cour de cassation aux dispositions légales relatives au dol que la victime d'un dol peut faire réparer le préjudice que lui ont causé les man'uvres de son cocontractant par une indemnisation pécuniaire qui peut prendre la forme de la restitution de l'excès de prix qu'elle a été conduite à payer (Civ. 1ère, 22 juin 2004, n° 01-14.031), pareille indemnisation devant s'analyser en la perte d'une chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses (Com. 10 juill. 2012, n° 11-21.954, Cass Com. 3 juill. 2019, no 17-26.484), étant précisé que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle avait été réalisée (Civ. 1re, 14 nov. 2019, n° 18-23.915). C'est donc à juste titre que le tribunal a retenu que le préjudice n'était pas constitué par l'intégralité des dépenses exposées au titre de leur quote-part du coût des travaux de réfection de la toiture. En outre, il ressort de l'interprétation donnée par la Cour de cassation aux articles 4, alinéa 1er et 5, du code de procédure civile que le juge ne peut refuser d'indemniser une perte de chance de ne pas subir un dommage, dont il constate l'existence, en se fondant sur le fait que seule une réparation intégrale de ce dommage lui a été demandée (Civ. 1ère, 20 janv. 2021, n° 19-18.585)., Compte tenu de la modulation nécessaire de la perte de chance au regard des éléments dans les débats, et notamment du fait que le bien avait été mis sur le marché à 740 000 euros et vendu à la suite de négociations entre les parties au prix de 660 000 euros, cette perte de chance doit être évaluée à la suite des premiers juges à la somme de 25 000 euros. Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a octroyé la somme de 25 000 euros au titre du préjudice subi par M. [W] et Mme [H]. Sur les frais et dépens Succombant, M. [S] et Mme [I] seront condamnés outre le paiement des dépens, à payer à M. [W] et Mme [H] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire mis à disposition , Confirme le jugement en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne M. [S] et Mme [I] à payer à M. [W] et Mme [H] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile , Condamne M. [S] et Mme [I] aux dépens d'appel. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame F. PERRET, Président et par Madame K. FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,