Cour d'appel, 07 février 2023. 21/06915

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51H 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 07 FEVRIER 2023 N° RG 21/06915 - N° Portalis DBV3-V-B7F-U3DG AFFAIRE : Mme [M] [I] C/ SCI SARAH Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Septembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection de CHARTRES N° RG : 1120000394 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 07/02/23 à : Me Nathalie GAILLARD Me Frédéric LANDON RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [M] [I] [Adresse 2] [Adresse 2] Représentant : Maître Nathalie GAILLARD de la SELARL VERNAZ FRANCOIS (HON.) - AIDAT-ROUAULT ISABELLE - GAILLARD N ATHALIE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000001 - N° du dossier 20.09.01 APPELANTE **************** S.C.I. SARAH Ayant son siège [Adresse 1] [Adresse 1] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Frédéric LANDON, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 262 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 25 Octobre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe JAVELAS, président et Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Conseiller Olivier GUICHAOUA, Conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 25 janvier 2017, la société civile immobilière Sarah a donné à bail un logement sis [Adresse 2] (28) à Mme [M] [I], moyennant un loyer de 450 euros et 30 euros de charges. Par courrier recommandé du 26 avril 2019, la locataire a donné le préavis de ce logement et les clés ont été restituées le 31 mai 2019. Par acte de commissaire de justice délivré le 16 octobre 2020, Mme [I] a assigné la société Sarah devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui payer : - la somme de 450 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, - la somme de 675 euros au titre de la majoration pour la non-restitution du dépôt de garantie, sauf à parfaire, - la somme de 1 124 euros au titre des trop-perçus de loyer, - la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts, - la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - les dépens. Par jugement contradictoire du 21 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres a : - condamné la société Sarah à payer à Mme [I] la somme de 1 665 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie majoré arrêté au 21 septembre 2021, - débouté Mme [I] du surplus de ses demandes, - débouté la société Sarah de l'intégralité de ses demandes, - condamné la société Sarah à payer à Mme [I] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Sarah aux dépens, - rappelé que l'exécution provisoire était de droit. Par déclaration reçue au greffe le 19 novembre 2021, Mme [I] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 1er juin 2022, elle demande à la cour de : - la déclarer recevable et en tous cas bien fondée en son appel, Y faisant droit, - déclarer irrecevable et mal fondée la société Sarah en son appel incident, - l'en débouter, - confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Chartres en ce qu'il a condamné la société Sarah à lui payer la somme de 1 665 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie majoré et arrêté au 21 septembre 2021, - confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Sarah à lui payer une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - l'infirmer pour le surplus, - condamner la société Sarah à lui régler une somme de 1 224 euros au titre des trop-perçus de loyer liés au cumul du loyer et de l'aide au logement, - condamner la société Sarah au paiement d'une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, - condamner la société Sarah au paiement d'une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel, - la condamner aux entiers dépens. Aux termes de ses conclusions signifiées le 27 juillet 2022, la société Sarah demande à la cour de : - la recevoir en ses demandes, fins et conclusions, - l'y dire bien fondée, Par conséquent, - recevoir son appel incident, - infirmer le jugement du 21 septembre 2021 en ce qu'il l'a condamnée à verser à Mme [I] la somme de 1 665 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie majoré, arrêté au 21 septembre 2021, Statuant à nouveau, - débouter Mme [I] de sa demande relative au dépôt de garantie, S'agissant des demandes relatives au trop-perçu de loyer et au préjudice de jouissance : - confirmer le jugement du 21 septembre 2021 sur toutes ces autres dispositions, - la débouter de l'intégralité de ses demandes, - condamner Mme [I] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. La clôture de l'instruction a été prononcée le 22 septembre 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.                                                            MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la restitution du dépôt de garantie Mme [M] [I], appelante, demande à la cour de confirmer les dispositions du jugement déféré jugement rendu en première instance en ce qu'il a condamné la SCI Sarah à lui payer la somme de 1.665 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie majoré et arrêté au 21 septembre 2021. La Société Sarah intimée et appelante incidente, demande l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à restituer le dépôt de garantie majoré. Elle expose que ce n'est qu'en raison du défaut d'entretien et de diligence de la locataire qu'elle a dû effectuer des travaux importants pour remettre l'appartement en état. Elle affirme que Mme [I] n'a effectué aucun travail d'entretien, occasionnant des dégradations importantes et a aggravé l'état de l'appartement en bouchant les aérations, en n' effectuant aucun nettoyage et en refusant d'aérer le logement, ce qui aurait entraîné le développement de moisissures sur les joints. Elle rappelle qu'il appartient au locataire de prendre à sa charge l'entretien courant du logement. Elle fait valoir que la locataire ne l'a jamais alerté d'éventuelles difficultés relatives au logement alors qu'elle n' a pas procédé à l'aération de celui-ci, occasionnant des dégradations et en déduit ainsi que seul son comportement en serait à l'origine. Elle sollicite la conservation du dépôt de garantie pour couvrir une partie des frais de remise en état de l' appartement. Sur ce, Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable, 'le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire sous réserve qu'elles soient dûment justifiées, A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile (....). A défaut de restitution dans le délai prévu, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard'. Mme [I] a versé la somme de 450 euros au titre du montant du dépôt de garantie lors de la conclusion du bail. Un état des lieux d'entrée réalisé contradictoirement entre la Société Sarah et Mme [I] et versé aux débats, permet d'établir que le logement était en bon état d'usage lors de l'entrée dans les lieux. Ni l'appelante, ni l'intimée ne produisent cependant un état des lieux de sortie contradictoire permettant d'établir l'état du logement à la sortie des lieux de la locataire, Mme [I]. La Société Sarah produit un état des lieux de sortie réalisé avec un autre de ses locataires du logement en cause, M. [W], lequel ne peut être de nature à rapporter la preuve d'un état contradictoirement établi  du logement à la sortie des lieux de la locataire Mme [I], ni de dégradations ou défaut d'entretien susceptibles de lui être imputables par comparaison avec l'état des lieux d'entrée. Les photographies d'un rapport d'enquête, à défaut d'état des lieux de sortie contradictoire, n'ont pas de valeur probante sur le défaut d'entretien et l'état d' encombrement d'un appartement qui seraient susceptibles d'être imputables à Mme [I]. C'est donc à bon droit que le premier juge a condamné la Société Sarah à payer à Mme [I] la somme de 450 euros en remboursement de son dépôt de garantie, majorée de 1.215 euros, soit 45 euros (10%) durant 27 mois à compter de la remise en main propre des clés au bailleur jusqu'au 21 septembre 2021 date du jugement déféré. Le jugement est confirmé sur ce point. Sur la demande de restitution de trop-perçus de loyers Les premiers juges ont jugé que Mme [I] ne rapportait pas la preuve que l'aide au logement des loyers des mois de juin, juillet et août 2017 aurait été versée à son bailleur en sus du loyer complet qu'elle lui aurait elle-même versé directement au cours de cette période.   L'appelante soutient qu'au mois de mai 2017, juin 2017 et juillet 2017 la Caisse d'Allocations Familiales a versé l'allocation au logement directement à la société Sarah, alors qu'au titre des mêmes périodes la société Sarah a perçu directement de Mme [I] le loyer d'un montant de 480 euros ainsi qu'elle en justifie par des quittances versées aux débats. Elle fait ainsi valoir que la société Sarah a perçu l'aide au logement pour un montant de 408 euros pour chacune de ces périodes outre le loyer pour un montant de 480 euros comme démontre une attestation de la Caisse d'Allocations Familiales du 30 septembre 2019. Elle en déduit que la société Sarah a ainsi perçu en trop une somme de 408 € x 3 = 1.224 euros, pour laquelle son assureur Pacifica a mis en demeure le bailleur par courrier du 3 octobre 2019 d'avoir à lui rembourser cette somme trop perçue. Elle sollicite l'infirmation du jugement l'ayant déboutée de cette demande. La société Sarah fait valoir que Mme [I] ne rapporte pas la preuve qu'elle aurait encaissé un trop-perçu de loyer à hauteur de 1.124 euros en sus des paiements effectués par elle-même. Elle soutient que l'appelante démontre seulement qu'une partie du loyer de l'appartement a été payé par la CAF, ce qui n'est pas suffisant pour établir l'existence d'un trop-perçu et sollicite en conséquence la confirmation du jugement qui a rejeté ces demandes de Mme [I]. Sur ce, Mme [I] verse aux débats une attestation de ses droits aux prestations de la Caisse d'Allocations Familiales et du paiement par celle-ci directement au bailleur de la somme de 408 euros mensuelle au titre des mois de juin, juillet et août 2017, ses quittances de loyers acquittées au titre des mois de juin juillet et août 2017, ainsi qu'un courrier recommandé avec accusé de réception de mise en demeure adressée  par son assureur protection juridique au bailleur d'avoir à lui restituer un trop-perçu de 1124 euros au titre de ces mêmes périodes. La quittance a une valeur libératoire qui constitue un élément de preuve du paiement selon lequel le locataire est quitte pour la période mentionnée sur la quittance. Ces quittances produites suffisent ainsi à établir que Mme [I] s'est bien acquittée du loyer de 480 euros par mois au titre des mois de juin, juillet et août 2017 en doublon avec le versement de la CAF pour la partie du loyer prise en charge directement par cette dernière auprès de la société Sarah ( 408 euros / mois) et directement perçue par ce bailleur. La compagnie d'assurance Pacifica de Mme [I] a mis en demeure le bailleur par courrier du 3 octobre 2019 en lui précisant qu'elle avait perçu directement du locataire les loyers pour les mois de mai, juin, juillet 2017 outre l'aide au logement pour ces mêmes mois. Ainsi il est établi qu'au titre des mois de juin, juillet et août 2017, la Sci Sarah a perçu l'aide au logement pour un montant de 408 euros outre le loyer pour un montant de 480 euros, générant un trop-perçu de 408 euros x 3, soit 1224 euros. La SCI Sarah sera dés lors condamnée à payer à Mme [I] le trop-perçu de 1224 euros qui lui est dû. Le jugement mérite une infirmation sur ce point. Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance L'appelante expose qu'un rapport d'enquête versé aux débats témoignerait du non-respect de ses obligations par le bailleur. Elle fait valoir qu'un inspecteur de salubrité du service communal d'hygiène et de sécurité de [Localité 3] a effectué une visite dans le logement loué par la société Sarah à Mme [I], le 15 janvier 2019, qui a constaté une humidité et moisissure importantes sur tous les murs donnant sur l'extérieur de l'ensemble du logement, a préconisé la réalisation de travaux dans un délai d'un mois afin de remédier aux désordres à savoir stopper par les moyens qui s'imposent l'avancée d'humidité et d'infiltrations dans le logement, s'assurer de l'absence de moisissure dans le logement, installer un système d'aération et de ventilation efficace et suffisant dans le logement, vérifier l'isolation des murs et vérifier l'étanchéité de la toiture.    Elle déduit de ce rapport que la responsabilité du bailleur est engagée en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui impose la remise d'un logement décent ne laissant par apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire et verse aux débats des certificats médicaux attestant des conséquences sur sa santé directement imputables à l'état du logement. Elle indique avoir occupé le logement insalubre du 25 janvier 2017 au 31 mai 2019 soit durant près de 2 ans et demi et sollicite le paiement d'une somme de 4.000 euros en réparation d'un préjudice de jouissance.   L'intimée fait valoir que l'appelante produit des certificats médicaux dont il ressort que son état de santé serait fragile et qu'il lui faudrait un " logement sain, ensoleillé "qui ne sauraient être probants. Elle indique que la locataire ne l'a jamais informée d'aucune difficulté d'aucune sorte durant toute la relation contractuelle et qu'aucune pièce ne permet de démontrer que l'état de l'appartement relèverait d'un défaut d' entretien du bailleur. La société Sarah demande à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Mme [I] de ses demandes dommages et intérêts pour trouble de jouissance. Sur ce, Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. En outre, l'article 1719 du Code civil oblige le bailleur à faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail. Le manquement du bailleur à ces obligations peut être sanctionné, si le preneur démontre l'existence d'un trouble de jouissance, par sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, évalués en fonction de la gravité, de l'intensité et de la durée du trouble.  Seul un événement de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent pendant la durée du contrat de bail. L'indemnisation du préjudice pour troubles de jouissance subi du fait d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance n'est pas subordonnée à une mise en demeure. Si, en revanche, le bailleur a manqué à son obligation d'entretien, le preneur ne pourra obtenir des dommages-intérêts pour le trouble subi qu'à compter du jour où il en aura avisé son bailleur, par application de l'article 1146 du code civil qui prévoit que les dommages-intérêts ne sont dus qu'à compter de la mise en demeure. En l'espèce, un inspecteur de salubrité du service communal d'hygiène et de sécurité de Chartres a effectué une visite le 15 janvier 2019 dans le logement loué par la SCI Sarah à Mme [I] situé [Adresse 2].   Il ressort de ce rapport daté du 10 mai 2019 que l'inspecteur de salubrité a constaté une humidité et moisissure importantes sur tous les murs donnant sur l'extérieur de l'ensemble du logement.   L'inspecteur a préconisé la réalisation de travaux dans un délai d'un mois afin de remédier à ces désordres en stoppant par les moyens qui s'imposent l'avancée d'humidité et d'infiltrations dans le logement, en s'assurant de l'absence de moisissure dans le logement, en installer un système d'aération et de ventilation efficace et suffisant dans le logement, en vérifiant l'isolation des murs et l'étanchéité de la toiture    Il est ainsi établi par ce rapport d'enquête, du non-respect de ses obligations par le bailleur en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. La société Sarah ne démontre pas avoir fait les travaux préconisés et remédié à ses manquements durant la période du 10 janvier 2019, date de constatation des désordres au 31 mai 2019, date de départ de la locataire. La cour évalue le préjudice de jouissance de Mme [I] durant cette période à la somme de 800 euros que la société Sarah sera condamnée à lui payer en réparation de son préjudice subi du fait du manquement à une obligation de délivrance conforme du logement. Le jugement est infirmé sur ce point Sur les dépens et l'indemnit de procédure La société Sarah qui succombe à linstance sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et déboutée de sa demande d'indemnit fondée sur l'article 700 du code de procdure civile. Il convient de la condamner à payer à Mme [I] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.  PAR CES MOTIFS : La COUR, Statuant par arrêt CONTRADICTOIRE, par mise à disposition au greffe,   Infirme partiellement le jugement du 21 septembre 2021 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres et statuant nouveau sur les chefs infirmés : Condamne la SCI Sarah à payer à Mme [M] [I] les sommes suivantes : *800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation d'un trouble de jouissance, *1.224 euros à titre de remboursement d'un trop-perçu de loyers pour la période des mois de juin, juillet et août 2017 , Y ajoutant :  Condamne la SCI Sarah à payer à Mme [M] [I] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI Sarah aux dépens de première instance et d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,