Tribunal judiciaire, 24 juin 2024. 24/00476

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 5] [Localité 3] JUGEMENT DU 24 Juin 2024 N° RG 24/00476 - N° Portalis DBYC-W-B7I-KYYJ Jugement du 24 Juin 2024 N° 24/433 Société ALFADI C/ [P] [F] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 24/06/24 à Me CASTRES Hugo COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 24 Juin 2024 ; Par Fabrice MAZILLE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier lors des débats, et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ; Audience des débats : 24 Mai 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 24 Juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR Société ALFADI [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Maëlle GRANDCOIN, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEUR : M. [P] [F] [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 3] non comparant, ni représenté EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 27 juin 2022, la société ALFADI a consenti un bail d'habitation précaire à M. [F] [P] sur des locaux situés à la résidence [Adresse 6]. Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 585,53 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation d'impayés locatifs de M. [F] [P] le 31 mai 2023. Par assignation du 22 décembre 2023, la société ALFADI a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour à titre principal faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire faire prononcer la résiliation du contrat, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [F] [P] avec suppression des délais de trêve hivernale et suivant le commandement de quitter les lieux, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, 788,15 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2023, 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 2 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 24 mai 2024, la société ALFADI, représentée, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 mai 2024, s'élève désormais à 1358,15 euros. La société ALFADI considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [F] [P] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société ALFADI justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il suit de là que la retenue d'un simple délai mensuel se heurte aux dispositions d'ordre public applicables. Aussi, la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 juillet 2023 et non le 30 juin 2023 comme demandé. Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société ALFADI à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie tant la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution que celui de la trêve hivernale, il convient de rejeter ces chefs de demandes, et, de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux hors trêve hivernale. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, la société ALFADI verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 24 mai 2024, M. [F] [P] lui devait la somme de 1358,15 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [F] [P] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse. 3. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle équivalent à celle due en cas de poursuite du contrat. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 31 juillet 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ALFADI ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [F] [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de l'asymétrie des situations économiques des parties, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 juin 2022 entre la société ALFADI, d'une part, et M. [F] [P], d'autre part, concernant les locaux situés au résidence [Adresse 6] est résilié depuis le 31 juillet 2023, DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [F] [P], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, ORDONNE à M. [F] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au résidence [Adresse 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, REJETTE les demandes relatives aux suppression des délais de trêve hivernale et suivant le commandement de quitter les lieux, RAPPELLE en conséquence que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE M. [F] [P] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 31 juillet 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE M. [F] [P] à payer à la société ALFADI la somme de 1358,15 euros (mille trois cent cinquante-huit euros et quinze centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 24 mai 2024, DÉBOUTE la société ALFADI de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [F] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 mai 2023 et celui de l'assignation du 22 décembre 2023, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 juin 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés. La Greffière Le Vice-président