Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 23 FEVRIER 2023
N° 2023/148
Rôle N° RG 22/00291 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIUYY
[M] [Z]
C/
Société MULTIHABITATION
S.A.S. COFAG&ASSOCIES
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Caroline RODRIGUEZ
Me Jean-François JOURDAN
Me Lou GODARD
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de proximité de CAGNES SUR MER en date du 13 Décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-21-632.
APPELANT
Monsieur [M] [Z]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/1952 du 15/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
né le 25 Janvier 1982 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 4]
représenté et assisté par Me Caroline RODRIGUEZ, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
Société civile de placement immobilier MULTIHABITATION
dont le siège social est [Adresse 1]
représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Nelson SEGUNDO, avocat au barreau de PARIS
INTERVENANTE VOLONTAIRE
S.A.S. COFAG & ASSOCIES
dont le siège social est [Adresse 3]
représentée et assistée par Me Lou GODARD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Angélique NETO, Présidente
Mme Catherine OUVREL, Conseillère
Madame Myriam GINOUX, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Février 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Février 2023,
Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un contrat en date du 27 juillet 2015, la société Multihabitation a donné à bail à M. [M] [Z], Mme [H] [P] et M. [R] [B] un local à usage d'habitation dépendant de la résidence le Domaine du Parc situé [Adresse 5]), pour une durée de 6 années, moyennant un loyer mensuel initial de 1 540 euros et des provisions sur charges de 75 euros.
M. [B] a délivré congé des lieux dès le mois de septembre 2015.
Par avenant en date du 26 décembre 2018 à effet au 1er janvier 2019, la société Multihabitation a pris acte du départ de Mme [P] et de l'intervention de Mme [D] [S] en ses lieux et place.
Le 22 juillet 2020, la société Multihabitation a fait signifier à Mme [S] et M. [M] [Z] un commandement de payer la somme de 7 143,40 euros en principal visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.
Le commandement de payer étant demeuré infructueux, la société Multihabitation a, par exploit d'huissier en date du 19 août 2021, assigné Mme [S] et M. [Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Cagnes-sur-Mer afin notamment de voir constater la résiliation de plein droit du bail à effet au 23 septembre 2020, d'obtenir leur expulsion et leur condamnation à leur verser diverses sommes à titre provisionnel.
Par ordonnance réputée contradictoire du 13 décembre 2021 (Mme [S] étant non comparante), ce magistrat a :
constaté la résiliation de plein droit du bail du 27 juillet 2015 et de l'avenant du 26 décembre 2018 à la date du 23 septembre 2020 ;
condamné solidairement M. [Z] et Mme [S] à payer à la société Multihabitation la somme provisionnelle de 25 423,85 euros correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2021 avec intérêts sur la somme de 7 143,40 euros à compter de la délivrance du commandement de payer du 22 juillet 2020 et, à compter de la présente ordonnance, pour le surplus ;
dit que, faute pour M. [Z] et Mme [S], de ne pas avoir quitté les lieux de leurs personnes, biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique après accomplissement des formalités d'usage, le tout en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants et L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné solidairement M. [Z] et Mme [S] à verser à la société Multihabitation une indemnité provisionnelle d'occupation de 1 669,72 euros par mois à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux ;
débouté la société Multihabitation de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné in solidum M. [Z] et Mme [S] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 juillet 2020 ;
rejeté tous autres chefs de demandes.
Par acte du 7 janvier 2022, M. [Z] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises en qui concerne les condamnations et obligations prononcées à son encontre.
Par ordonnance en date du 30 juin 2022, la conseillère de la chambre 1-2 statuant sur délégation a rejeté la demande de la société Multihabitation aux fins de caducité de la déclaration d'appel, celle de M. [Z] fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et dit que les dépens de l'incident suivront le sort de ceux de l'instance au fond.
Dans ses dernières conclusions transmises le 1er mars 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, M. [Z] sollicite de la cour qu'elle :
infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
statuant à nouveau ;
dise n'y avoir lieu à référé en l'état de contestations sérieuses ;
prenne acte qu'il a donné congé de la maison d'habitation en date du 20 avril 2018 ;
prenne acte qu'il démontre avoir déménagé à compter du mois d'août 2018 à [Localité 7] ;
constate que la signature apposée sur l'avenant conclu le 26 décembre 2018 est une imitation de sa signature ;
juge que la solidarité qui reposait sur lui au titre du bail conclu le 27 juillet 2015 a pris fin au plus tard le 2 janvier 2019 ;
juge qu'aucune dette dette locative ne peut lui être imputée postérieurement au 2 janvier 2019 ;
déboute l'intimée de ses demandes formulées à son encontre ;
la condamne à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions transmises le 24 mars 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, la société civile de placement immobilier Multihabitation sollicite de la cour qu'elle :
confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
déboute l'appelant de ses demandes ;
le condamne à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions transmises le 31 mars 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, la société par actions simplifiée (SAS) Cofag § Associés, qui est intervenue volontairement à la procédure d'appel le 28 février 2022, sollicite de la cour qu'elle :
juge recevable et bien fondée son intervention volontaire à la procédure en qualité de cessionnaire de la créance de la société Multihabitation ;
confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;
condamne M. [Z] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 9 janvier 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'intervention volontaire de la société Cofag § Associés
Il résulte de l'article 554 du code de procédure civile que peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont un intérêt les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y sont figuré en une autre qualité, à condition que l'intervention se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.
En l'espèce, si la société Cofag § Associés verse aux débats un document intitulé « contrat de cessions de créances », qui aurait été signé avec la société Multihabitation, aux termes duquel les sommes revendiquées par cette dernière à l'encontre de M. [Z] et Mme [S] sont incluses dans l'état des créances locatives cédées, il convient de relever que ce contrat n'est aucunement signé, pas plus qu'il n'est justifié de la signature au moyen d'un procédé de signature électronique sécurisée, et ce, alors même que la société Multihabitation n'apporte, dans ses conclusions, aucune indication sur l'intervention volontaire de la société Cofag § Associés.
Dans ces conditions, l'intervention volontaire de la société Cofag § Associés en cause d'appel sera rejetée faute pour cette dernière de justifier d'un intérêt à intervenir.
Sur les demandes de constatation de la résiliation du bail et d'expulsion à l'encontre de M. [Z]
Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En application des textes susvisés, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.
En l'espèce, le contrat de bail initial signé par M. [Z], Mme [P] et M. [B] comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.
C'est ainsi qu'il est stipulé en page 12 du contrat dans le paragraphe 32 que faute de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d'un terme de loyer, de charges ou provisions de charges, et deux mois après un commandement ou une sommation d'exécuter restés sans effet, et qui de convention expresse, constitueront une mise en demeure suffisante, le présent bail sera résilié immédiatement de plein droit (').
Le commandement de payer qui a été délivré le 22 juillet 2020, portant sur une somme principale de 7 143,40 euros correspondant à un arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2020, loyer du mois de juillet inclus, vise et reproduit la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.
Étant donné que l'appelant, qui affirme ne pas être tenu au paiement des sommes sollicitées, ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du bail à la date du 23 septembre 2020.
Il reste que, dès lors que la mesure d'expulsion ne peut concerner que Mme [S], devenue colocataire du logement litigieux à compter du 1er janvier 2019 par la signature de l'avenant au bail, en date du 26 décembre 2018, laquelle était, à l'évidence, seule occupante des lieux à la date de la résiliation du bail, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de M. [Z] des lieux.
Sur la demande de provision formée à l'encontre de M. [Z]
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Enfin, c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.
Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.
Par ailleurs, devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.
En l'espèce, les sommes allouées à la société Multihabitation, à titre provisionnel, par le premier juge, à savoir celle de 25 423,85 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2021 et celle de 1 669,72 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation, ne sont pas discutées par M. [Z], de sorte qu'elles ne sont pas sérieusement contestables.
Concernant les personnes tenues au paiement de ces provisions, le contrat de bail initial énonce en page 5 dans un paragraphe 4 consacré à la solidarité et l'indivisibilité qu'il est expressément stipulé que les co-preneurs seront tenus solidairement et indivisiblement de l'exécution des obligations du présent contrat.
En outre le paragraphe 27 en page 11 stipule que le preneur peut résilier le contrat de location à tout moment en donnant congé trois mois à l'avance, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit pas acte d'huissier (').
Il en résulte que le bail contient expressément une clause de solidarité portant sur les loyers et charges nés du contrat, laquelle s'applique, même après la signature de l'avenant en date du 26 décembre 2018 qui n'a pour objet que de rendre Mme [D] [S] colocataire du bail initial en lui faisant accepter toutes les charges et conditions du bail consenti initialement le 27 juillet 2015.
Dans ces conditions, le fait même pour M. [Z] de dénier la signature apposée sur l'avenant comme étant la sienne ne constitue aucune contestation sérieuse à son obligation d'exécuter ses engagements résultant du contrat de bail initial qu'il a signé le 27 juillet 2015.
Si M. [Z] affirme avoir quitté les lieux depuis le 1er juillet 2018, en justifiant avoir signé, le 5 juin 2016, un autre bail avec la SCI Groupe Apsara Immobilier portant sur un bien situé [Adresse 2], il convient de relever que ce dernier ne justifie pas avoir donné congé des lieux conformément aux dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui énonce que le congé donné par le locataire doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement et/ou de l'article 8-1 de la même loi, qui prévoit que la solidarité d'un des colocataires prend fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail et, à défaut, à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
En effet, le fait pour M. [Z] de justifier de l'existence d'un nouveau contrat de bail à effet au 1er juin 2018, la souscription d'un contrat d'assurance portant sur ce nouveau logement, à titre de résidence principale, à compter du 6 juin 2018, de factures d'eau et d'électricité adressées à sa nouvelle adresse au cours de la période litigieuse, d'une facture de déménagement en date du 6 septembre 2018 avec un chargement qui a eu lieu le 31 août 2019, de bulletins de salaries dressés par une entreprise située à [Localité 8] à compter du mois de février 2019 et la résiliation du contrat d'assurance portant sur le logement litigieux à compter du 31 août 2018, ne démontre pas qu'il a donné régulièrement congé à sa bailleresse avec un préavis de trois mois.
Afin de justifier la délivrance d'un congé régulier, M. [Z] verse aux débats, outre un courriel en date du 21 mars 2018 où il informe la bailleresse de son intention de quitter les lieux, un courrier en date du 20 avril 2018 aux termes duquel il indique donné congé des lieux à effet au 1er juillet 2018, lesquels seront repris par Mme [S], son époux et leurs deux enfants, tout en communiquant sa nouvelle adresse suitée à [Localité 7] à compter du 1er septembre 2018.
Alors même que la société Multihabitation soutient n'avoir été destinataire d'un courrier similaire, daté du 1er juin 2020, et non du 20 avril 2018, que par courriel en date du 9 août 2021, M. [Z] se contente de produire un reçu d'achat d'une lettre verte et d'un recommandé datant du 20 avril 2018, ce qui est insuffisant à apporter la preuve de la notification du congé à la bailleresse, dès lors que le reçu ne mentionne ni l'expéditeur, ni le destinataire, étant rappelé, au surplus, que le délai de préavis d'un congé délivré par lettre recommandée avec accusé de réception court, à l'égard de la bailleresse, à compter de la réception de la lettre, et non de l'expédition de la lettre par voie postale, conformément aux articles 668 et 669 du code de procédure civile.
En l'absence de justification d'un congé régulièrement délivré, l'obligation de M. [Z], qui est demeuré colocataire, bien que n'occupant plus les lieux, au paiement solidaire des loyers, charges et indemnités d'occupation, en application de la clause de solidarité stipulée au contrat, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. [Z], solidairement avec Mme [S], à verser la somme provisionnelle de 25 423,85 euros correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2021 avec intérêts sur la somme de 7 143,40 euros à compter de la délivrance du commandement de payer du 22 juillet 2020 et, à compter de la présente ordonnance, pour le surplus, ainsi qu'une indemnité provisionnelle d'occupation de 1 669,72 euros par mois à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Dès lors que M. [Z] est redevable d'une provision à l'égard de la société Multihabitation, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamné in solidum, avec Mme [S], aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 22 juillet 2020.
En tant que partie perdante, M. [Z] sera tenu aux dépens de la procédure d'appel.
L'équité commande par ailleurs de le condamner à verser à la société Multihabitation une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur d'appel non compris dans les dépens.
En revanche, en tant que partie perdante, M. [Z] sera débouté de sa demande formée du même chef.
Il en est de même de la société Cofag § Associés qui est intervenue volontairement à la procédure pour soutenir les demandes sollicitées par la société Multihabitation en l'état d'un contrat de cession portant sur les créances litigieuses signé entre elles le 30 décembre 2021, auquel M. [Z] est étranger.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Rejette l'intervention volontaire en cause d'appel de la SAS Cofag § Associés ;
Statuant dans les limites de l'appel ;
Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions critiquées sauf en ce qu'elle a dit que, faute pour M. [M] [Z] de ne pas avoir quitté les lieux de sa personne, biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique après accomplissement des formalités d'usage, le tout en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants et L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Statuant à nouveau et y ajoutant ;
Déboute la société civile de placement immobilier Multihabitation de sa demande de voir ordonner l'expulsion de M. [M] [Z] des lieux ;
Condamne M. [M] [Z] à verser à la société civile de placement immobilier Multihabitations la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur d'appel non compris dans les dépens ;
Déboute M. [M] [Z] de sa demande formulée sur le même fondement ;
Déboute la société par actions simplifiée Cofag § Associés de sa demande formulée sur le même fondement ;
Condamne M. [M] [Z] aux dépens de la procédure d'appel.
La greffière La présidente
