Cour d'appel, 21 mars 2023. 21/00493

ARRET N° RG 21/00493 N°Portalis DBWA-V-B7F-CIHH S.C.I. NUMERO 17 C/ S.C.I. TI BAUM COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 21 MARS 2023 Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de Fort-de-France, en date du 03 Août 2021, enregistré sous le n° 19/02131 ; APPELANTE : S.C.I. NUMERO 17, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié audit siège Chez Sarl Locadress [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Alban-Kévin AUTEVILLE, avocat postulant au barreau de MARTINIQUE Me Thierry CHOPIN, de la SELAS CHOPIN - PEPIN & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de NARBONNE INTIMEE : La SCI TI BAUM, prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 5] Représentée par Me Catherine RODAP, avocat postulant au barreau de MARTINIQUE Me Sarah BRUNET, dela SELARL SB, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Janvier 2023 sur le rapport de Madame Nathalie RAMAGE, devant la cour composée de : Présidente : Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de Chambre Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller qui en ont délibéré. Greffière, lors des débats : Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 21 Mars 2023 ; ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'alinéa 2 de l'article 450 du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte authentique en date du 03 octobre 2016 dressé par Me [W] [C], notaire associée, la SCI Ti Baum a acquis de la SCI Numéro 17 deux parcelles cadastrées section K n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3], [Adresse 9], sur la commune des [Adresse 7], au prix de l30.000,00 €. Le 03 janvier 2018, la SCI Ti Baum a obtenu un permis de construire auprès de la mairie des [Adresse 7] pour le projet de construction de trois bungalows sur le terrain cadastré K[Cadastre 3], pour une surface de plancher créée de 176,00 m2. Le préfet de la Martinique a demandé l'annulation de l'arrêté de ce permis de construire au motif qu'il avait été délivré en violation des articles L 425-6 du code de l'urbanisme et L 341-7 du code forestier faute d'autorisation préalable de défrichement du terrain d'assiette du projet. Par jugement du 04 décembre 2018, le tribunal administratif de la Martinique a annulé le permis de construire du 03 janvier 2018 accordé à la SCI Ti Baum pour défaut d'autorisation de défrichement préalable au permis de construire. Par arrêté du 12 février 2019, la direction de l'alimentation, de l'agriculture et de la forêt de la préfecture de la Martinique a autorisé la SCI Ti Baum à défricher une partie du terrain cadastré section K n °[Cadastre 3] d'une superficie de 00ha 5a 16 ca. Par acte du 03 octobre 2019, la SCI Ti Baum a assigné la SCI Numéro 17 devant le tribunal de grande instance de Fort-de-France, sur le fondement des articles 1641, 1104 et 1137 du code civil, afin d'obtenir l'indemnisation de son préjudice évaluée à 91 .252,00 €. Par jugement contradictoire du 03 août 2021, le tribunal judiciaire de Fort de France a : - condamné la SCI Numéro 17 en sa qualité de venderesse à garantir la SCI Ti Baum au titre des vices cachés affectant la parcelle cadastrée section K n° [Cadastre 3], [Adresse 9], sur la commune des [Localité 8], - condamné la SCI Numéro 17 à payer à la SCI Ti Baum la somme de 5.000,00 € au titre du préjudice moral et de perte de temps, - débouté la SCI Ti Baum de ses demandes en dommages et intérêts au titre des frais d'architecte et de procédure et de la perte d'exploitation, - débouté la SCI Numéro 17 de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive, Avant dire droit, sur la demande au titre de la perte de valeur vénale de la parcelle K.n°[Cadastre 3], - ordonné une mesure d'expertise immobilière, confiée à Mme [Z] [L], - sursis à statuer sur le surplus des demandes, - renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 10 décembre 2021, - réserve les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. Par déclaration reçue le 31 août 2021, la SCI Numéro 17 a interjeté appel de cette décision, limité aux chefs de jugement expressément critiqués. L'intimé a constitué avocat le 19 septembre 2021. Aux termes de ses premières et dernières conclusions du 08 novembre 2021, l'appelante demande d'infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Fort de France en ce qu'il l'a : - condamnée à garantir l'intimée au titre des vices cachés affectant la parcelle cadastrée K n°[Cadastre 3] et à payer à l'intimée la somme de 5 000 € au titre du préjudice moral et de perte de temps, - déboutée de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive et en ce qu'il a ordonné une mesure d'expertise immobilière afin d'évaluer la valeur vénale au moment de la vente et actuelle de chacune des parcelles cadastrées section K n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] ; En conséquence, de : - débouter l'intimée de l'ensemble de ses demandes, - condamner l'intimée, prise en la personne de son représentant légal, au paiement de la somme de 10 000 € à l'appelante à titre de dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice, - condamner l'intimée prise en la personne de son représentant légal, au paiement de la somme de 5 000 € à l'appelante en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions du 24 avril 2022, l'intimée demande de : - confirmer le jugement partiellement avant dire droit rendu le 03 août 2021 par le tribunal judiciaire de Fort de France, notamment en ce qu'il a retenu la responsabilité de la SCI N°17 sur le fondement de la garantie légale des vices cachés et ouvert droit au principe d'indemnisation au bénéfice de la SCI Ti Baum, Subsidiairement, - confirmer ledit jugement par substitution de motif, la responsabilité de la SCI N°17 étant acquise sur le fondement du dol et de la violation de l'obligation contractuelle de bonne foi, - rejeter l'appel interjeté par la SCI N°17 en toutes ses dispositions, y compris ses demandes indemnitaires, - condamner la SCI N°17 à payer à la SCI Ti Baum la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, - la condamner aux dépens comprenant les frais et honoraires d'expertise judiciaire de Mme [L] d'un montant de 2.500 euros. La clôture de l'instruction est intervenue le 19 janvier 2023. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions sus-visées et au jugement déféré. MOTIFS Le tribunal, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, a retenu que l'interdiction de défrichement antérieur à la vente affectant la constructibilité de la parcelle, qui n'a pas été portée à la connaissance de l'acheteur par la SCI N° 17 alors que celle-ci en avait connaissance et avait été informée du projet de construction motivant l'achat, constituait un vice caché. Il a relevé à cette fin que : - si une autorisation de défrichement avait pu, in fine, être obtenue, les deux tiers de la parcelle restaient inconstructibles, - le vice affectant la parcelle avait significativement diminué l'usage contractuellement déterminé de la chose, - il n'était pas démontré que le caractère boisé de la parcelle était apparent et la renonciation par l'acheteur, SCI familiale, à l'obtention préalable d'un certificat d'urbanisme et d'une étude des sols était sans incidence, ces documents étant sans rapport avec la nature boisée de la parcelle, - le changement de gérant de la SCI N° 17 entre l'arrêté portant interdiction de défrichement et l'acte de vente était sans conséquence. L'appelante conteste l'existence de vices cachés grevant la parcelle, faisant valoir que si l'intimée avait sollicité l'autorisation de défrichement nécessaire, son projet se serait réalisé. Elle prétend que le caractère boisé de la parcelle était visible et affirme qu'il n'est pas démontré que celle-ci était impropre à sa destination, ce d'autant que l'intimée a finalement obtenu son autorisation de défrichement et une autorisation de construire pour une surface au plancher plus importante que celle prévue initialement. Elle conteste également, par voie de conséquence, tout préjudice moral subi par l'intimée. Elle soutient enfin que la perte de valeur alléguée de la parcelle par suite de son inconstructibilité partielle n'est pas caractérisée dès lors que ni la promesse de vente, ni même l'acte de vente, n'indiquent que le terrain était constructible dans sa totalité. L'intimée réplique que l'arrêté d'interdiction de défrichement portant sur la totalité de la parcelle lui a été cachée au moment de la vente par la venderesse, qui en avait connaissance ; que l'autorisation de défrichement finalement obtenue ne concerne qu'une partie de la parcelle, rendant constructible 1/3 de celle-ci et que le vice caché a significativement diminué l'usage contractuellement déterminé de la parcelle. Elle conteste le caractère boisé apparent de la parcelle, la partie boisée se situant en extrême limite de la parcelle K [Cadastre 3] et la parcelle étant essentiellement composée d'herbes hautes. Elle prétend que ni l'étude de sol à laquelle elle a renoncé, ni le certificat d'urbanisme n'ont pour objet ou effet de connaître l'état de défrichement possible d'un terrain, et que même si elle avait effectué ces démarches, préalablement à la demande de permis de construire, elles n'auraient pas permis de déceler l'existence de l'arrêté d'interdiction de défrichement du 27 juin 2007. Elle sollicite subsidiairement la confirmation du jugement par substitution de motif et invoque le dol commis par l'appelante. L'arrêté du 27 juin 2007 portant interdiction de défrichement, qui faisait obstacle, au moment de la vente, au projet de construction expressément mentionné dans la promesse de vente du 02 juin 2016 et dans l'acte de vente du 03 octobre suivant, constitue un défaut de la chose vendue qui, à la lecture du rapport d'expertise de Mme [L] en date du 06 décembre 2021 (pièce n° 20-1 de l'intimée) en diminue tellement l'usage que l'acheteur en aurait donné un moindre prix s'il l'avait connu, étant observé que l'intimée fait précisément valoir cette diminution de la valeur de la parcelle au titre de son préjudice matériel. Mme [L] fixe ainsi la valeur de la parcelle au moment de la vente, compte tenu de l'interdiction de défrichement, à la somme de 47 000€, étant rappelé que le prix de vente était de 130 000€. La SCI Numéro 17 avait connaissance de ce défaut, nonobstant, comme l'a retenu le tribunal, son changement de gérant entre 2007 et le 03 octobre 2016, mais n'en a pas donné connaissance à l'acheteur. Pour autant, le caractère caché du vice n'est pas établi dès lors que, à supposer même que la parcelle était essentiellement composée d'herbes hautes, la partie boisée se situant en extrême limite, il appartenait à l'intimée, comme à tout acheteur moyennement diligent, de vérifier la constructibilité de la parcelle au regard de son projet d'édification de trois bungalows. A cette fin, elle se devait d'obtenir un certificat d'urbanisme opérationnel qui, aux termes de l'article A 410-5 du code de l'urbanisme, indique si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de l'opération précisée dans la demande et, dans la négative, précise les circonstances de droit et de fait qui motivent la décision et indique les voies et délais de recours. Au demeurant, l'obtention d'un certificat d'urbanisme faisait précisément partie des conditions suspensives de la promesse de vente. L'intimée y ayant renoncé et n'ayant pas effectué les investigations incombant à un acheteur moyennement diligent, elle ne peut utilement prétendre que le vice allégué était caché. Le jugement sera donc infirmé sur ce point. 2/ Sur la requalification du vice caché en dol : Constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Le fait pour la SCI N° 17 d'avoir passé sous silence l'arrêté portant interdiction de défrichement qui faisait obstacle au projet de construction de la SCI Ti baum, porté à sa connaissance, est constitutif d'un dol. L'erreur de l'acheteur, qui a imprudemment renoncé aux conditions suspensives mentionnées dans la promesse de vente, parmi lesquelles figurait l'obtention d'un certificat d'urbanisme, est dès lors excusable en ce qu'elle a été provoquée par la réticence dolosive du vendeur. Le dol invoqué doit ainsi être retenu. 3/ Sur la réparation des préjudices causés par le dol : En l'absence de demande de nullité de l'acte, le préjudice causé par le dol réside en une perte de chance d'avoir pu négocier à moindre prix. Le préjudice matériel a été réservé par le tribunal, lequel a ordonné une expertise. Celle-ci est en effet nécessaire à l'évaluation de la valeur objective de la parcelle au moment de la vente et, en conséquence, la perte de chance évoquée. Le tribunal a par ailleurs fixé à 5 000€ la réparation du préjudice moral et la perte de temps de l'intimée en retenant que la révision du projet de construction initial imputable à l'absence d'information de l'interdiction totale de défricher avait nécessité une mobilisation de temps et d'énergie non négligeable, au détriment d'autres tâches de gestion et de développement de la société. Les éléments de la cause permettent d'évaluer à 3 000 € la somme à allouer à l'intimée en réparation du préjudice moral causé par le dol. 4/ Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive : Le tribunal a débouté la SCI Numéro 17 de cette prétention dès lors que la SCI Ti Baum était bien fondée en son action. L'appelante, au visa des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, affirme que l'intimée est totalement défaillante dans la démonstration du vice caché qu'elle invoque et est d'une particulière mauvaise foi dès lors qu'elle ne justifie pas de l'impossibilité de réaliser son projet initial et a finalement obtenu un permis de construire d'une ville et d'un bungalow d'une surface au plancher plus importante que celle prévue initialement. La cour relève que la demande d'amende civile fondée sur l'article 32-1 du CPC est irrecevable, l'appelante n'ayant ni qualité ni intérêt à la soutenir. Il se déduit par ailleurs du bien-fondé des demandes de l'intimée que son action ne peut être qualifiée de fautive ou abusive, étant observé, en réponse aux arguments de l'appelante, que la surface de la parcelle pour laquelle l'autorisation de défrichement a finalement été obtenue ne permettait manifestement pas, à l'examen de l'arrêté préfectoral du 12 février 2019, d'y construire trois maisons individuelles, lesquelles offraient des perspectives de location différentes de celles finalement concrétisées, nonobstant l'augmentation de la surface au plancher. 5/ Sur les frais irrépétibles et les dépens : Le jugement sera confirmé en ce qu'il a réservé les dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire, et frais irrépétibles de première instance. L'appelante, succombant en son recours, supportera la charge des dépens d'appel. Le sens de la décision et l'équité commandent la condamnation de l'appelante à verser à l'intimée la somme de 3 000€ au titre des frais irrépétibles d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Par arrêt contradictoire, en dernier ressort et mis à disposition par le greffe, CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Fort de France du 03 août 2021 sauf en ce qu'il a condamné la SCI Numéro 17 en sa qualité de venderesse à garantir la SCI Ti Baum au titre des vices cachés affectant la parcelle cadastrée section K n° [Cadastre 3], [Adresse 9], sur la commune des [Adresse 7] ; Statuant à nouveau, CONDAMNE la SCI Numéro 17 en sa qualité de venderesse à réparer le préjudice subi par la SCI Ti Baum causé par le dol affectant la vente de la parcelle cadastrée section K n° [Cadastre 3], [Adresse 9], sur la commune des [Adresse 7] ; Et y ajoutant, CONDAMNE la SCI Numéro 17 aux dépens d'appel ; CONDAMNE la SCI Numéro 17 à payer à la SCI Ti Baum la somme de 3 000€ (trois mille euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel. Signé par Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de Chambre et Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,