Cour d'appel, 22 février 2024. 22/03786

ARRET N° [L] [O] [D] [Y] C/ [U] [U] [U] S.C.I. VARENVAL DB/SGS/VA COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU VINGT DEUX FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/03786 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IQ3R Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDDICIAIRE DE COMPIEGNE DU DIX SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX PARTIES EN CAUSE : Monsieur [J] [L] [O] né le 02 Décembre 1950 à [Localité 22] (Portugal) de nationalité Portugaise [Adresse 15] [Localité 19] Représenté par Me Gérard FERREIRA, avocat au barreau de COMPIEGNE Madame [K] [W] [D] [Y] épouse [L] [O] née le 11 Janvier 1950 à [Localité 22] (Portugal) de nationalité Portugaise [Adresse 15] [Localité 19] Représentée par Me Gérard FERREIRA, avocat au barreau de COMPIEGNE APPELANTS ET Madame [A] [U] née le 08 Septembre 1946 à [Localité 19] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 19] Madame [F] [I] [Z] [U] née le 09 Septembre 1969 à [Localité 18] ([Localité 18]) de nationalité Française [Adresse 11] [Localité 16] Monsieur [H] [U] né le 06 Janvier 1971 à [Localité 18] ([Localité 18]) de nationalité Française [Adresse 14] [Localité 17] Représentés par Me Christelle LEFEVRE, avocat au barreau de COMPIEGNE INTIMES S.C.I. [Adresse 21], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 19] Représentée par Me Gérard FERREIRA, avocat au barreau de COMPIEGNE PARTIE INTERVENANTE DEBATS : A l'audience publique du 21 décembre 2023, l'affaire est venue devant M. Douglas BERTHE, Président de chambre, Président et Mme Clémence JACQUELINE, conseillère, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Le Président a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 22 février 2024. La Cour était assistée lors des débats de Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière et assistée de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de M. Douglas BERTHE, Président de chambre, Président, Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 22 février 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière. * * * DECISION : [E] [U] et Mme [A] [V] veuve [U] étaient propriétaires des parcelles AP N° [Cadastre 12] et [Cadastre 13] sur la commune de [Localité 19]. Ils ont fait appel à un géomètre, le cabinet AET afin que celui-ci procède à la division des parcelles AP N° [Cadastre 12] et N° [Cadastre 13]. Le plan de division, établi le 14 juin 2016, a créé les parcelles AP N°[Cadastre 3] à [Cadastre 4] et AP N° [Cadastre 5] à [Cadastre 8] et le bornage a été réalisé par ce cabinet le 18 mai 2016. Suivant acte authentique du 30 mai 2017, les époux [U] ont consenti à M. [J] [L] [O] et à Mme [K] [W] [D] [Y] épouse [O], une promesse unilatérale de vendre un terrain à bâtir cadastré section AP n° [Cadastre 3]-[Cadastre 5]-[Cadastre 6], d'une contenance totale de 14 A 50 CA, situé [Adresse 20] à [Localité 19] et sur lequel se trouvait édifié un hangar. Cet acte prévoit que les acquéreurs déclarent vouloir destiner le terrain à la construction d'un immeuble à usage d'habitation. La promesse unilatérale de vente a été consentie jusqu'au 15 décembre 2017 sous conditions suspensives de l'obtention d'un prêt d'un montant de 175 000 euros et de l'obtention d'un permis de construire autorisant la construction de la maison d'habitation. Les époux [O] ont déposé leur permis de construire le 14 juin 2017 et par arrêté du 15 septembre 2017, le permis leur a été accordé. Les époux [O] ont signé l'acte authentique de vente le 15 Février 2018. En juillet 2018, les époux [O] ont vendu au prix de 106 000 euros les parcelles AP [Cadastre 3] et [Cadastre 5] à la SCI [Adresse 21], société ayant pour seuls associés eux-mêmes. Ils ont conservé la parcelle AP [Cadastre 6] sur laquelle ils ont édifié leur maison à usage d'habitation autorisée par le permis de construire visé à l'acte de vente. Après démolition du hangar, la SCI [Adresse 21], sur les parcelles acquises, a construit deux maisons supplémentaires qu'elle a ensuite revendues. Par acte du 7 août 2018, les époux [O] ont assigné les époux [U] en responsabilité. [E] [U] est décédé le 23 décembre 2018 et le juge de la mise en état a radié l'affaire le 11 Février 2019 dans l'attente de la mise en cause des héritiers. Par acte du 16 décembre 2019, les époux [O] ont assigné en intervention forcée Mme [F] [U] et M. [H] [U] et une jonction des affaires a été ordonnée. Par conclusions notifiées par RPVA le 18 novembre 2020, le SCI [Adresse 21] est intervenue volontairement à la procédure. Par jugement du 17 juin 2022, le tribunal judiciaire de Compiègne a : - Rejeté la demande de condamnation à la somme de 63 520,96 euros formées par les époux [O] à l'encontre des consorts [U], - Rejeté la demande de condamnation incidente des consorts [U] formée par la SCI [Adresse 21] à la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, - Rejeté la demande reconventionnelle formée par les consorts [U] d'un montant de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi lors de la signature de la vente, - Rejeté la demande reconventionnelle formée par les consorts [U] d'un montant de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi lors de la construction des maisons, - Rejeté la demande reconventionnelle formée par les consorts [U] d'un montant de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, - Condamné in solidum les époux [O] et la SCI [Adresse 21] à payer aux consorts [U] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné in solidum les époux [O] et la SCI [Adresse 21] aux dépens, - Rejeté toute autre demande, - Ordonné l'exécution provisoire du jugement. Par déclaration du 4 août 2022, les époux [O] ont interjeté appel de cette décision. Vu les conclusions récapitulatives déposées le 5 avril 2023 par lesquelles les époux [O] et la SCI [Adresse 21] demandent à la cour de : - Recevoir les époux [O] en leur appel et les y dire bien fondés, - Recevoir la SCI [Adresse 21] en son appel incident et l'y dire bien fondée, En conséquence, - Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté leurs demandes de condamnations formées à l'encontre des consorts [U], - Condamner solidairement les consorts [U] à leur payer une somme de 63 520,96 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'acte introductif d'instance, - Condamner solidairement les consorts [U] à leur payer une somme de 20 000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive, - Débouter les consorts [U] de leur appel incident, - Condamner solidairement les consorts [U] au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner solidairement les consorts [U] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Il font valoir : - qu'à l'occasion du dépôt de leur demande de permis de construire intervenu le 22 août 2017, ils se sont aperçus que seule la parcelle n°[Cadastre 6] était constructible tandis que l'autre terrain formé des parcelles n° [Cadastre 3] et [Cadastre 5] ne pourrait l'être qu'après destruction du hangar qui s'y trouvait édifié, - que le terrain désigné comme étant à bâtir ne l'était donc pas intégralement, sauf à procéder à la destruction du hangar et qu'ainsi la désignation des lieux figurant dans la promesse n'est pas conforme à la réalité, - que l'acte définitif porte lui aussi sur la vente d'« un terrain à bâtir sur lequel est édifié un hangar » alors qu'il aurait dû mentionner d'une part un terrain à bâtir cadastré section AP n°[Cadastre 6] et d'autre part un terrain non constructible cadastré AP n°[Cadastre 3] et [Cadastre 5], - que le maintien par les vendeurs dans l'acte de cession d'une désignation erronée est fautif de sorte que c'est leur responsabilité délictuelle qui est engagée, - que le prix de cession aurait ainsi dû être inférieur de 38 000 euros en ce qu'il concernait partiellement des parcelles non consructibles, - que le hangar qu'ils ont été contraint de détruire présente une valeur indemnisable de 19 000 euros, qu'ils ont dû en outre exposer des frais de démolition de ce hangar pour 4 680 euros, outre les coûts du permis de démolir pour 1 200 euros et de location d'une mini-pelle pour 640,96 euros, - que le total de leurs différents préjudices liés à la vente s'élève ainsi à 63 520,96 euros, - qu'en outre et par courrier reçu le 26 février 2019, ils ont sollicité l'autorisation d'installer temporairement un échafaudage sur la propriété de Mme [U] afin de réaliser le ravalement du mur pignon d'une maison édifiée en limite de propriété, ce qui a été induement refusé par cette dernière, - que le prix de vente de cette maison a donc été diminué en raison du non achèvement du crépissage du pignon pour un montant de 20 000 euros au regard du prix envisagé. Vu les conclusions récapitulatives déposées le 25 septembre 2023 par lesquelles les consorts [U] demandent à la cour de : - Déclarer irrecevable la SCI [Adresse 21] en son appel, À titre subsidiaire, - Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI [Adresse 21] de l'ensemble de prétentions, - Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté les époux [O] de l'ensemble de leurs prétentions, - les recevoir en leur appel incident, - Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle les a débouté de leur demande reconventionnelle, - Condamner solidairement les époux [O] à leur payer une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi lors de la signature de l'acte de vente, - Condamner solidairement les époux [O] et la SCI [Adresse 21] à leur payer une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi lors de la construction des maisons édifiées sur les parcelles AP [Cadastre 9] et [Cadastre 10], - Condamner solidairement les époux [O] et la SCI [Adresse 21] à leur payer une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, - Condamner solidairement les époux [O] et la SCI [Adresse 21] à leur payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Ils font valoir : - que la SCI [Adresse 21] n'a pas interjeté appel principal, que le jugement est donc définitif à son égard et que ses demandes sont ainsi irrecevables, - que la vente n'a pas porté sur trois terrains à bâtir mais sur un seul lot constitué de trois parcelles, l'ensemble étant constructible, - que toutes les conditions suspensives prévues à la promesse vente unilatérale ont été levées, soit l'obtention par les époux [O] de leur prêt et celle du permis de construire une seule maison à usage d'habitation, - que la faculté d'acquérir a été prévue « si bon semble » aux acquéreurs qui ont signé l'acte de vente en parfaite connaissance de cause, - qu'ils n'ont donc commis aucune faute volontaire ni aucune man'uvre dolosive, - que M. [O] est un professionnel, artisan du bâtiment, et que les époux [O], une fois la vente intervenue ont pris l'initiative de démolir le hangar, de diviser les parcelles achetées et de revendre deux parcelles à leur SCI [Adresse 21] en juillet 2018 au prix de 106 000 euros, - que la SCI [Adresse 21] a construit deux maisons supplémentaires sur ces parcelles ensuite revendues 238 250 euros et 225 000 euros, - que le préjudice allégué n'est donc justifié ni dans son principe ni dans son montant. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives. La clôture a été prononcée le 15 novembre 2023 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 21 décembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de l'appel incident de la SCI [Adresse 21] : Il résulte de l'article 547 et 549 du code civil, qu'en matière contentieuse, l'appel ne peut être dirigé que contre ceux qui ont été parties en première instance, que tous ceux qui ont été parties peuvent être intimés et que l'appel incident peut également émaner, sur l'appel principal ou incident qui le provoque, de toute personne, même non intimée, ayant été partie en première instance. En l'espèce, la SCI [Adresse 21] était partie en première instance. Il ressort de la déclaration d'appel du 4 août 2022 que la SCI [Adresse 21] a été nommément attraite dans la cause. Cette dernière a ensuite expressément formé appel incident par conclusions du 18 octobre 2022. La SCI [Adresse 21] a dès lors interjeté appel incident et ce dernier s'avère recevable. La demande d'irrecevabilité de son appel formée par les consorts [U] sera donc rejetée. Sur la demande de condamnation des consorts [U] à la somme de 63 520,96 euros : Il résulte des articles 1103 et 1583 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et que la vente est parfaite entre les parties dès qu'on est convenu de la chose et du prix. En outre et selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'espèce, il résulte de la promesse de vente du 30 mai 2017, que la vente était conditionnée par l'obtention par les bénéficiaires de la promesse d'un permis de construire d'une maison d'habitation d'une surface au sol maximale de 120m². L'acte authentique de vente du 15 février 2018 porte sur un terrain à bâtir d'une contenance totale de 14 ares et 50 centiares sur lequel est édifié un hangar. Il résulte des plans de masse et du permis produits par les appelants que la parcelle n°[Cadastre 6] sur laquelle il ont édifié leur habitation présentait une superficie de 633 m² et se trouvait vierge de toute implantation. La parcelle n° [Cadastre 5] d'une superficie de 206 m² se trouvait également vierge de toute implantation et la parcelle n° [Cadastre 3], d'une superficie de 614 m² abritait un hangar. L'acquéreur a déclaré à l'acte de vente parfaitement connaître le bien pour l'avoir visité et s'être entouré de tous les éléments d'information nécessaires à tous égards. De ce point de vue, il résulte du certificat d'urbanisme du 23 mai 2016 produit par les appelants que les parcelles vendues se trouvent en secteur UH, ce qui implique que l'emprise au sol de l'ensemble des constructions (y compris les hangars) ne doit pas dépasser 20% de l'unité foncière, ce qui s'avérait compatible avec la réalisation de la seule habitation prévue aux actes. Il résulte de façon claire et non équivoque de ces éléments que l'ensemble du terrain vendu était constructible, que la vente impliquait la construction d'une seule habitation, qu'un permis de construire a effectivement été obtenu antérieurement à la vente, que la superficie du terrain autorisait cette construction au regard la réglementation et que de nouvelles constructions restaient autorisées dans la limite d'une utilisation maximale de 20% de l'unité foncière. Ainsi, il résulte tant de l'acte de vente que des éléments en leur possession préalablement à la vente, que les époux [O] ont procédé à l'acquisition litigieuse en parfaite connaissance de cause. À ce titre, il convient de relever qu'ils n'allèguent aucun vice du consentement. Il ne démontrent par ailleurs pas en quoi la promesse et l'acte de vente authentiques seraient inexacts ou erronés, ni une quelconque faute des vendeurs au regard de la description, qui s'avère précise, du terrain vendu. Aucun élément produit ne permet en outre de démontrer que l'économie du contrat et l'intention des parties aient été d'aboutir à la revente des parcelles n° [Cadastre 5] et [Cadastre 7] à une société tierce afin d'y édifier deux nouvelles habitations, étant rappelé qu'au regard du plan local d'urbanisme, qui est une réglementation obligatoire opposable aux acquéreurs, un tel projet n'était réalisable que par la destruction du hangar afin de réduire la surface bâtie et de recouvrer une capacité de construction optimale. En l'absence de faute des vendeurs et l'accord sur la chose et sur le prix ayant été parfait entre les parties, les acquéreurs ne peuvent se prévaloir d'une « moins-value » indemnisable sur le prix de cession. Pour les mêmes motifs, les appelants ne peuvent réclamer le remboursement de la valeur du hangar ou des frais liés à sa démolition qui ont été exposés à leur initiative et selon des considérations postérieures à la vente. Les époux [O] seront donc déboutés de leur demande d'indemnisation et la décision entreprise sera confirmée sur ce point. Sur la perte de valeur d'une construction liée au tour d'échelle : Il résulte de l'article 544 du code civil que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. La servitude de tour d'échelle n'est pas prévue par la loi et il n'est pas contesté qu'il n'existe aucune servitude conventionnelle de tour d'échelle entre les parties. En l'espèce, le droit de tour d'échelle n'est pas invoqué par la SCI [Adresse 21] pour une intervention indispensable à la préservation d'un immeuble déjà construit mais concernait une construction nouvelle qu'elle avait pris l'initiative de faire édifier en limite de propriété en dépit de la superficie du terrain. En effet, la société SCI [Adresse 21] disposait d'un terrain étendu lui permettant de construire en retrait de la limite séparative et ce faisant, elle ne démontre pas qu'il lui était impossible de construire sans avoir à pénétrer sur le terrain voisin. En outre, l'obtention d'un permis de construire en limite de propriété ne constitue pas un titre pour pénétrer sans l'autorisation de son propriétaire sur le fonds voisin. Par ailleurs, il résulte des conditions particulières de l'acte notarié du 15 mai 2020 portant cession de la construction nouvelle que la SCI [Adresse 21] s'est abstenue de crépir le pignon litigieux, qu'elle n'a donc exposé aucun frais pour ce faire et que l'acquéreur s'est engagé à exécuter à ses frais ces travaux. À cet égard et par une attestation du 31octobre 2022, le nouveau propriétaire expose qu'il a effectivement pu réaliser les travaux et il est donc établi qu'il a bénéficié d'un tour d'échelle autorisé par Mme [U]. La SCI [Adresse 21] échoue ainsi à démontrer l'existence d'un quelconque abus de droit de Mme [U] et elle n'est donc pas fondée à invoquer un quelconque préjudice de ce chef. Elle sera ainsi déboutée de sa demande d'indemnisation et la décision entreprise sera confirmée sur ce point. Sur le préjudice subi par les consorts [U] lors de la signature de l'acte de vente : Il résulte de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, l'acte de vente a été signé le 15 février 2018. Les consorts [U] produisent un certificat médical du 10 juillet 2021 aux termes duquel [E] [U] était atteint d'une pathologie évolutive avec une aggravation qui a précédé son décès tandis que Mme [A] [V] épouse [U] est atteinte, depuis le mois de décembre 2018 d'un pathologie invalidante qui la rend vulnérable. Cependant, les consorts [U] échouent à démontrer l'existence d'une faute des époux [O] à l'occasion de la vente susceptible d'être à l'origine des problèmes de santé des vendeurs. Dès lors, les consorts [U] seront déboutés de leur demande à ce titre et la décision entreprise sera confirmée sur ce point. Sur le préjudice subi lors de la construction des maisons édifiées sur les parcelles AP [Cadastre 9] et [Cadastre 10] : Mme [U] affirme avoir subi un préjudice de jouissance du fait de la construction des maisons des époux [O] et de la SCI [Adresse 21] résultant du passage d'engins de chantiers ainsi que de l'entreposage de matériaux de constructions sur sa propriété. Cette affirmation est contredite par les époux [O]. Ces derniers produisent la photographie de la propriété de Mme [U] qui est clôturée et close par un portail, ce qui n'est pas contesté. Mme [U] verse pour sa part la photographie d'un terrain gazonné intact abritant un hangar ainsi qu'une autre photographie de matériaux de constructions sur un terrain gazonné détérioré par des traces de passage d'engins chenillés. Pour autant, le lieu de prise de ces photographies n'est pas déterminé. Dans ces conditions, les consorts [U] sont défaillants à rapporter la preuve de la réalité de leur préjudice si bien que leur demande sera rejetée et la décision entreprise sera confirmée sur ce point. Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [U] pour procédure abusive : L'exercice d'un droit ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, ou d'erreur grossière équipollente au dol. En outre l'article 6 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales garantit aux parties l'accès au juge.  En l'espèce, l'intention de nuire ou l'erreur grossière des époux [O] et de la SCI [Adresse 21] ne sont pas démontrées et ne s'infèrent pas non plus de l'exercice normal des voies de recours. La demande des consorts [U] sera donc rejetée et la décision entreprise sera confirmée sur ce point. Sur les frais irrépétibles et les dépens : Les époux [O] et la SCI [Adresse 21], qui succombent, seront condamnés aux dépens de l'appel et la décision de première instance sera ainsi confirmée en ses dispositions afférentes aux frais irrépétibles et aux dépens. L'équité commande de condamner in solidum les époux [O] et la SCI  [Adresse 21] à payer aux consorts [U] la somme de 3 500 euros au titre des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Déclare recevable l'appel incident de la SCI [Adresse 21], Confirme en toutes ses dispositions la décision querellée, Y ajoutant, Condamne in solidum M. [J] [L] [O], Mme [K] [W] [D] [Y] épouse [O] et la SCI [Adresse 21] à payer à Mme [A] [V] veuve [U], à Mme [F] [U] et à M. [H] [U] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [J] [L] [O], Mme [K] [W] [D] [Y] épouse [O] et la SCI [Adresse 21] aux dépens de l'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT