Cour d'appel, 23 mars 2023. 21/00827

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 23/03/2023 **** N° de MINUTE : N° RG 21/00827 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TN44 Jugement (N° 20/000233) rendu le 14 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Dunkerque APPELANTE La SCI Les Clématites prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège social [Adresse 5] [Localité 2] représentée par Me Yann Leupe, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué INTIMÉS Monsieur [H] [Y] né le 26 mai 1982 à [Localité 7] Madame [B] [P] épouse [Y] née le 24 février 1985 à [Localité 6] (Maroc) demeurant ensemble [Adresse 3] [Localité 4] représentrés par Me Pierre Cortier, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 02 janvier 2023 tenue par Bruno Poupet magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Bruno Poupet, président de chambre Céline Miller, conseiller Camille Colonna, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 mars 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 02 mai 2022 **** Par acte authentique du 30 novembre 2018, M. [H] [Y] et Mme'[B]'[P], son épouse, ont acquis de la SCI Les Clématites un ensemble immobilier situé [Adresse 1] au prix de 180 000 euros. Faisant état de la découverte de deux fosses septiques en contradiction avec les mentions de l'acte de vente et constitutives selon eux d'un vice caché, ils ont assigné la SCI Les Clématites devant le tribunal judiciaire de Valenciennes en paiement de la somme de 5 500 euros représentant le coût de la mise hors service des fosses septiques et du raccordement de l'immeuble au réseau collectif d'assainissement outre 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et la même somme à titre d'indemnité pour frais irrépétibles. Par jugement du 10 décembre 2020, le tribunal a condamné la SCI Les Clématites à verser à M. et Mme [Y] la somme de 5 500 euros au titre de la réduction du prix de vente pour les travaux d'assainissement nécessaires, débouté ces derniers de leur demande au titre du préjudice de jouissance, condamné la SCI Les Clématites à leur verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI Les Clématites a interjeté appel de ce jugement et, par conclusions remises le 15 mars 2021, demande à la cour de l'infirmer, de débouter M. et Mme [Y] de leurs demandes et de les condamner à lui verser 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. M. et Mme [Y] ont conclu le 11 mai 2021 à la confirmation du jugement et à la condamnation de la SCI Les Clematites à leur verser 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Il est renvoyé aux conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. MOTIFS DE LA DÉCISION L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. Par une lettre recommandée avec demande d'accusé de réception de leur conseil en date du 13 janvier 2020, M. et Mme [Y] ont dénoncé à la SCI Les Clématites la présence de deux fosses septiques et «'l'absence de raccordement au réseau collectif'». Cependant, leurs conclusions d'appel affirment clairement (première phrase de la discussion) que ce sont les deux fosses septiques découvertes, en contradiction avec les mentions de l'acte de vente, qui constituent selon eux un vice caché. Il n'est pas contesté que deux fosses septiques, dont la SCI'Les'Clématites dit avoir ignoré l'existence, ont été découvertes depuis l'acquisition de l'immeuble par les époux'[Y]. En revanche, il ressort d'une part de la fiche de renseignements remplie par la commune de Saint-Pol-sur-Mer à la demande du notaire chargé de la vente que l'immeuble est raccordé à un réseau collectif d'assainissement pour les eaux pluviales et pour les eaux usées, d'autre part du rapport d'inspection télévisée de l'assainissement établi le 11 juin 2020 par la société QD Contrôle et produit par les intimés eux-mêmes que ce raccordement existe bien mais que la canalisation a subi une casse et un effondrement. C'est donc de manière exacte que la SCI venderesse a déclaré dans l'acte de vente que l'immeuble était situé dans une zone d'assainissement collectif et que l'immeuble vendu était raccordé à ce réseau. Elle a ajouté dans la même clause : - d'une part, qu'elle ne pouvait préciser si ce raccordement était effectué de manière directe ou indirecte ni garantir la conformité de l'installation aux normes alors en vigueur mais n'avait rencontré aucun problème particulier avec cette installation qui, à sa connaissance, ne nécessitait aucun entretien, - d'autre part, qu'à la suite du raccordement au réseau public et en application de l'article L'1331-5 du code de la santé publique, les installations antérieures avaient été mises hors d'état de servir ou de créer des nuisances. Or, d'une part, aucune des pièces versées aux débats par les époux [Y] ne démontre l'antériorité à la vente de la cassure de la canalisation de raccordement. D'autre part, la SCI Les Clématites déclare qu'elle n'a jamais eu à procéder à la vidange des fosses septiques, dont elle ignorait même l'existence, durant sa possession de l'immeuble de 1988 à 2018, aucune preuve du contraire n'est apportée et il n'est pas contesté que ces fosses ne servent pas et sont hors d'état de servir. Si elles n'ont pas été comblées ni même, semble-t-il, totalement vidées, les époux [Y] ne démontrent pas qu'elles soient responsables des traces d'humidité qu'un procès-verbal de constat d'huissier du 22 novembre 2019 relève à certains endroits de l'immeuble. Trois des locataires des époux [Y] font état d'odeurs nauséabondes et de la présence de mouches mais la question de l'imputabilité de cette situation aux fosses septiques se pose dès lors que par ailleurs le raccordement au réseau public d'assainissement est bouché et un doute pèse sur l'impartialité de ces témoins dont l'un n'hésite pas à affirmer que le propriétaire «'s'est fait arnaquer'». Le fils d'une personne ayant été locataire de l'immeuble avant 2010 ou 2011 fait également état de la présence périodique de mauvaises odeurs et de mouches mais la SCI produit des courriers adressés aux locataires de l'époque dénonçant une absence d'entretien par ceux-ci et un état de l'immeuble « répugnant'» qui peut également être à l'origine des désagréments constatés. Cela dit, la présence d'odeurs désagréables et de mouches occasionnée par la présence des fosses septiques n'a rien d'invraisemblable. Mais en tout état de cause, la survivance de ces fosses septiques inutilisées ne rend pas l'immeuble impropre à son usage et M. et Mme [Y] ne démontrent ni qu'ils n'auraient pas acheté l'immeuble ni même qu'ils en auraient donné un moindre prix s'ils en avaient eu connaissance, étant observé qu'ils ont déjà, à l'évidence, négocié efficacement celui-ci puisqu'ils ont acquis pour 180'000 euros ce bien initialement mis en vente 198'300 euros selon l'annonce qu'ils versent aux débats, comprenant 5 logements et 7 garages dont le revenu locatif annuel était estimé à 18'700 euros, soit 1 560 euros par mois. Les conditions de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies, de sorte qu'il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris et de débouter M. et Mme [Y] de leurs demandes. Il appartient à ces derniers, parties perdantes, de supporter la charge des dépens et il est en outre équitable qu'ils indemnisent l'appelante des autres frais qu'elle a été contrainte d'exposer pour assurer la défense de ses intérêts. PAR CES MOTIFS La cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, déboute M. et Mme [Y] de leurs demandes, les condamne aux dépens de première instance et d'appel et au paiement à la SCI Les Clématites d'une indemnité de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier Delphine Verhaeghe Le président Bruno Poupet