Cour d'appel, 24 novembre 2022. 20/10619

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 24 NOVEMBRE 2022 (n° 370 , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/10619 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCECK Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Juin 2020 -Tribunal de proximité de Charenton le pont - RG n° 20-000096 APPELANTE Madame [F] [P] épouse [B] née le 18 avril 1971 au Cameroun [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Kelly MELLUL de la SELARL CABINET TREF, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 281 INTIMEE S.A. 1001 VIES HABITAT SA d'HLM, anciennement dénommée LOGEMENT FRANÇAIS et venant aux droits de la société COOPÉRATION & FAMILLE RCS 572 015 451 [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1118 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président assesseur Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Justine FOURNIER, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous signature privée du 22 juin 1999, la société anonyme d'HLM Logement français, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société anonyme d'HLM 1001 Vies Habitat, a donné à bail un appartement situé [Adresse 2] à M. [V] [B] et Mme [F] [P] épouse [B]. Par avenant du 12 octobre 2012, la société anonyme d'HLM Coopération et Famille, filiale de la société Logement français a donné à bail, à cette date, à la seule Mme [F] [P] épouse [B], le même appartement, outre un emplacement de stationnement. Par acte signifié à étude le 12 mai 2016, la société Coopération et Famille a fait délivrer à étude à Mme [F] [B] un commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme de 5.102,74 euros de dette locative arrêtée au 4 mai 2016. Par exploit d'huissier du 19 décembre 2019, la société anonyme 1001 Vies Habitat a fait assigner Mme [F] [P] épouse [B] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 22 juin 1999 et de son avenant du 12 octobre 2012, - subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail, - ordonner l'expulsion immédiate de Mme [F] [B] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique des lieux logement et emplacement de stationnement sis [Adresse 2], - condamner Mme [F] [B] à lui payer : - une somme de 8.126,07 euros arrêtée au 6 décembre 2019, échéance de novembre 2019 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2016, date du commandement, sur la somme de 5.102,74 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus et les termes échus entre le 6 décembre 2019 et la date de la décision à intervenir, - une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et ce jusqu'à la libération effective des lieux, - la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer. A l'audience, la société anonyme 1001 Vies Habitat, représentée, a réitéré les termes de son exploit introductif d'instance et a actualisé le montant de sa demande à la somme de 7.715,92 euros, échéance de février 2020 incluse. Elle a fait valoir, notamment, que la régularisation des charges d'eau en 2013 pour les exercices 2011 et 2012 était justifiée. Elle a exposé qu'un plan d'apurement avait été consenti à la défenderesse le 13 juin 2018 lequel n'a pas été respecté. Par jugement contradictoire entrepris du 16 juin 2020, le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Charenton le Pont a ainsi statué : Condamne Mme [F] [B] née [P] à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme de 7.715,92 euros, échéance de février 2020 incluse, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2019. Accorde à Mme [F] [B] née [P] un délai de grâce de 36 mois pour se libérer de la dette par paiement mensuels et successifs, en sus du loyer courant, de 35 fois 200 euros, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payable le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision. Rappelle que, pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues. Dit que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué. Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible. En tant que de besoin, dans l'hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant, Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 13 juillet 2016 et Dit que Mme [F] [B] née [P] devra quitter et rendre libre de toute occupation des lieux loués, le logement et l'emplacement de stationnement, sis [Adresse 2] en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs. Ordonne à défaut, l'expulsion de Mme [F] [B] née [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux. Condamne Mme [F] [B] née [P] à payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer contractuel, révisable comme lui, majoré des charges récupérables à compter du 1er mars 2020 jusqu'à son départ effectif des lieux. Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Rejette le surplus des demandes de la société 1001 Vies Habitat. Déboute Mme [F] [B] née [P] de ses demandes reconventionnelles. Condamne Mme [F] [B] née [P] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 23 juillet 2020 par Mme [F] [P] épouse [B], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 25 septembre 2020 par lesquelles Mme [F] [B] demande à la cour de : Recevoir Mme [B] en son appel et la déclarer bien fondée, Infirmer le jugement rendu le 16 juin 2020, en ce qu'il a condamné Mme [B] à payer la somme de 7.715,92 euros, échéance de février 2020 incluse, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2019. Statuant à nouveau, Juger que le bailleur est responsable du préjudice résultant pour Mme [B] de la sous-estimation du montant des charges, Et par conséquent, Condamner la société 1001 Vie Habitat à payer à Mme [B] la somme de 4.585,98 euros, correspondant au montant des régularisations de charges dues pour l'année 2013, Ordonner la compensation de cette somme avec le montant dû au titre des loyers et charges par Mme [B] et ce, en réparation du préjudice subi en raison de la sous-estimation des provisions de charges pour l'exercice 2011 et 2012, Dire que Mme [B] n'est redevable que de la somme de 3.129,94 euros, Confirmer le jugement rendu par le juge du contentieux de la protection le 16 juin 2020, en ce qu'il a accordé à Mme [B] un délai de grâce de trente-six mois pour se libérer de sa dette, Condamner la société 1001 Vies Habitat au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner la société 1001 Vies Habitat aux entiers dépens. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 14 décembre 2020 au terme desquelles la société anonyme d'HLM 1001 Vies Habitat demande à la cour de : Déclarer mal fondée Mme [B] en son appel et de la débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions. Condamner Mme [B] à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de la présente procédure lesquels pourront être recouvrés directement par Me Belmont, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la dette locative Mme [F] [B] poursuit l'infirmation du jugement entrepris du seul chef du montant de la dette locative en réitérant, comme devant le premier juge, contestant particulièrement des charges d'eau pour l'année 2013, facturées à 4.585,98 euros. Selon l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable à l'espèce : "Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : (...) Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. (...)". L'article 7-1 de cette même loi dispose que : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer." En l'espèce, Mme [F] [B] justifie avoir eu connaissance de la régularisation des charges de l'année 2013 par le courrier que lui a adressé la bailleresse le 22 octobre 2015. L'article 7-1 précité de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, a été introduit par l'article 1 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (dite Alur) et a mis fin à l'application du délai de prescription quinquennal de l'article 2224 du code civil en matière de bail d'habitation, et instauré deux délais de prescription abrégés. La loi du 24 mars 2014 n'avait pas prévu, dans ses dispositions transitoires, que cet article 7-1 était d'application immédiate aux contrats en cours, son article 14, qui énumérait les dispositions immédiatement applicables, ne visant pas l'article 7-1, mais le II de l'article 82 de la loi n°2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques a apporté la précision suivante : "II. - Jusqu'à leur renouvellement ou leur reconduction tacite, les contrats des locations mentionnées au deuxième alinéa de l'article 2 et au premier alinéa de l'article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 en cours à la date de publication de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables. Toutefois : 2° L'article 7-1 de la même loi est applicable, dans les conditions fixées à l'article 2222 du code civil". La loi nouvelle régit immédiatement les effets des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées (Cass. 3ème civ. 22 mars1989). En revanche, tous les effets produits avant ce moment restent intangibles, hors de portée de la loi. A défaut, si la loi nouvelle s'appliquait aux situations juridiques anciennes pour en apprécier les conditions de création ou d'extinction ou pour en régir les effets passés, comme si à l'égard de ces conditions ou de ces effets, la loi ancienne n'avait pas existé, il y aurait alors effet rétroactif de la loi nouvelle. Or, en application de l'article 2 du code civil : "La loi ne dispose que pour l'avenir ; elle n'a point d'effet rétroactif". Il s'ensuit que le délai de prescription de trois ans, prévu par l'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est applicable à compter du jour de l'entrée en vigueur de cette loi, soit le 24 mars 2014, bien que l'article 14 de ce texte, qui énumérait les dispositions immédiatement applicables, n'ait pas mentionné l'article 7-1. Pour autant, l'application immédiate d'un texte ne signifiant pas sa rétroactivité comme il vient d'être rappelé, par suite, la prescription triennale applicable au bail consenti à Mme [F] [B], doit être calculée dans les conditions fixées par l'article 2222 du Code civil, qui prévoit, qu'en cas de réduction de la durée du délai de prescription, le nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. En application de ce texte, l'action en contestation des charges locatives dues par Mme [F] [B] au titre de l'année 2013, dont elle a eu connaissance le 22 octobre 2015 est prescrite. En effet elle ne justifie pas avoir introduit d'action en contestation de ces charges avant l'introduction de l'action par la société 1001 Vies Habitat par acte du 19 décembre 2019, à l'occasion de laquelle seulement elle a conclu, en défense, à la non justification de ces charges, soit plus de trois ans après le 22 octobre 2015, date à laquelle elle a connu les faits lui permettant d'exercer son droit. Le jugement entrepris sera dès lors confirmé, puisque la dette locative ne peut être valablement contestée de ce chef. Sur l'article 700 du code de procédure civile Il est équitable d'allouer à la société 1001 Vies Habitat une indemnité de procédure de 1.000 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Et y ajoutant, Condamne Mme [F] [P] épouse [B] à payer à la société anonyme d'HLM 1001 Vies Habitat la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [F] [P] épouse [B] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président