Cour d'appel, 06 décembre 2022. 20/06652

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 06 DECEMBRE 2022 (n° , 2 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/06652 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBY7Q Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Décembre 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS - RG n° 1119006750 APPELANTS Madame [O] [E] épouse [J] Aide Juridictionnelle Totale n° 2020/006781 du 19/02/2020 (notifiée 12/05/2020) [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Joëlle DECROIX DELONDRE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1480 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/006781 du 19/02/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) Monsieur [S] [J] [Adresse 4] [Localité 3] Représenté par Me Joëlle DECROIX DELONDRE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1480 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/006781 du 19/02/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMEE Etablissement Public [Localité 5] HABITAT OPH [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Michel CHALACHIN, président Marie MONGIN, conseiller François BOUYX, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4 présente lors du prononcé. EXPOSE DU LITIGE M. [S] [J] et Mme [O] [E] son épouse étaient locataires d'un logement situé [Adresse 2] appartenant à l'EPIC [Localité 5] Habitat-OPH. Ce logement étant affecté de divers désordres, une expertise judiciaire a été ordonnée. Par jugement du 12 mai 2015, le tribunal d'instance de Paris 19ème a condamné le bailleur à réaliser les travaux préconisés par l'expert et l'a contraint à opérer un abattement de 15 % sur le loyer à compter de la signification du jugement jusqu'à la fin des travaux. Par arrêt du 19 janvier 2017, la cour de céans a confirmé ce jugement mais, y ajoutant, a condamné le bailleur au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice matériel et moral. Selon procès-verbal du 2 octobre 2015, le bailleur a fait constater par huissier la réalisation des travaux. Le 2 mai 2017, les époux [J] ont déclaré un dégât des eaux à leur assureur, lequel leur a répondu d'agir contre leur bailleur, leur contrat ne garantissant pas l'humidité et la condensation. Les preneurs ont adressé plusieurs courriels au bailleur au sujet de l'humidité affectant leur logement ; ils ont fait constater cette humidité par huissier le 6 novembre 2017. [Localité 5] Habitat-OPH a entrepris des travaux d'isolation phonique de la VMC suite aux plaintes émanant de plusieurs locataires, puis a fait réaliser des travaux de ravalement de façades pour lutter contre les infiltrations. Les époux [J] se sont ensuite plaints de la présence de punaises de lit dans l'appartement. En janvier 2018, le bailleur a proposé aux preneurs un relogement dans un autre appartement situé [Adresse 4] ; les époux [J] ont accepté cette proposition et ont emménagé dans leur nouvel appartement le 25 janvier suivant. Mais, au printemps 2018, ils se sont plaints de la présence de souris, ce qui a justifié de multiples interventions d'une entreprise spécialisée. Puis ils ont constaté l'apparition de cloques sur les murs du logement et ont obtenu du bailleur la pose d'une toile de verre. Il se sont également plaints de nuisances sonores en provenance de l'appartement du dessous, occupé par M. [D]. Par acte d'huissier du 3 mai 2019, les preneurs ont fait assigner le bailleur devant le tribunal d'instance de Paris afin d'être indemnisés de leur préjudice matériel et moral. Par jugement du 12 décembre 2019, le tribunal a : - condamné le bailleur au paiement de la somme de 103 euros au titre de leur préjudice de jouissance, - condamné le bailleur à rembourser le coût du procès-verbal de constat d'huissier du 6 novembre 2017, soit 200 euros, - condamné le bailleur à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 2° du code de procédure civile, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - condamné le bailleur aux dépens. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 28 mai 2020, M. et Mme [J] ont interjeté appel de cette décision. Par dernières conclusions notifiées le 28 juillet 2022, les appelants demandent à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le bailleur au paiement de la somme de 103 euros au titre de leur préjudice de jouissance et les a déboutés du surplus de leurs demandes, - le confirmer en ce qu'il a condamné le bailleur au paiement du coût du constat d'huissier, - statuant à nouveau, condamner le bailleur au paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts, toutes causes de préjudices confondues, - condamner le bailleur au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 2° du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel. Par conclusions notifiées le 19 novembre 2020, [Localité 5] Habitat-OPH demande à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné au paiement de la somme de 103 euros, - prononcer l'irrecevabilité de la demande relative aux troubles de voisinage provenant de l'appartement occupé par Mme [I], - statuant à nouveau, débouter les appelants de toutes leurs demandes, - subsidiairement, confirmer le jugement en toutes ses dispositions, - très subsidiairement, réduire les demandes des appelants à de plus justes proportions, - en toutes hypothèses, les condamner au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel. Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2022. MOTIFS Sur les désordres affectant le logement du [Adresse 2] Aucune pièce ne permet de comprendre la cause exacte de la réapparition de l'humidité dans l'appartement occupé initialement par les époux [J], et les explications des parties sur ce point sont pour le moins confuses : - les appelants affirment que les infiltrations en façades, qui avaient été traitées en 2015, seraient réapparues en 2017, et que l'arrêt de la VMC par le bailleur aurait provoqué une condensation responsable de l'apparition de moisissures ; - le bailleur reconnaît implicitement que des infiltrations en façades se sont produites puisqu'il affirme, en page 3 de ses conclusions, qu'un ravalement des façades était prévu 'afin de mettre un terme aux infiltrations' ; il indique par ailleurs que l'arrêt de la VMC aurait été réalisé à la demande des locataires qui se plaignaient de nuisances sonores causées par cet équipement, lequel a fait l'objet de travaux d'isolation phonique. Même s'il est difficile de faire la part des choses entre les infiltrations en façades et l'humidité ambiante du logement, force est de constater que l'appartement présentait des traces de moisissures sur les murs, les plafonds et en allège des fenêtres, comme l'a décrit Me [G], huissier de justice, dans le procès-verbal dressé le 6 novembre 2017. Il convient également de constater que, au 25 janvier 2018, date du départ des locataires, les désordres dus à l'humidité étaient toujours présents, le bailleur ne justifiant pas avoir fait réaliser des travaux de remise en état du logement avant cette date ; d'ailleurs, l'état des lieux de sortie établi de manière contradictoire le 5 février 2018 mentionne dans plusieurs pièces de l'appartement des dégâts causés par des 'infiltrations extérieures'. C'est donc à bon droit que le tribunal a estimé que les appelants avaient subi un trouble de jouissance entre le 21 mai 2017 (date du dégât des eaux) et le 25 janvier 2018 (date de leur relogement), soit pendant huit mois. En revanche, il a eu tort de limiter l'indemnisation de ce trouble à 15 % du loyer résiduel qui s'élevait à 86,66 euros, ce qui représentait la somme dérisoire de 13 euros par mois. Les conséquences de cette humidité ambiante sur la santé des occupants étant attestées par les certificats médicaux produits, il convient d'indemniser leur préjudice à hauteur de la somme de 8 x 150 euros, soit 1 200 euros. Concernant l'apparition des punaises de lit dans le logement, aucune pièce ne permet d'en connaître la cause, les appelants ne produisant aucune attestation de voisins s'étant plaints du même phénomène à la fin de l'année 2017 ; il est donc possible que les époux [J] soient eux-mêmes à l'origine de l'arrivée de ces parasites dans leur appartement, puisque les punaises pouvaient se trouver dans des meubles ou objets amenés sur place par les preneurs ; de plus, le bailleur a rapidement réagi en faisant intervenir une entreprise spécialisée dès le mois de décembre 2017, puis en proposant un relogement aux appelants en janvier 2018 ; ce désordre ne saurait donc donner lieu au versement d'une indemnité. Sur les désordres affectant le logement du [Adresse 4] Les époux [J] se sont plaints de la présence de souris dans leur nouveau logement dès le mois de mai 2018 ; le bailleur a fait intervenir une entreprise spécialisée à de nombreuses reprises (31 mai 2018, 7 juin 2018, 15 et 22 octobre 2018, 21 mars 2019 et octobre 2019) ; même si le bailleur n'est pas resté inactif, force est de constater que les interventions de l'entreprise spécialisée ont manqué d'efficacité puisque ce phénomène n'a pris fin que dix-sept mois après son apparition ; la présence de ces rongeurs a incontestablement causé un préjudice de jouissance aux appelants, qui sont en droit d'être indemnisés à hauteur de la somme de 17 x 50 euros, soit 850 euros. Par courriel du 26 septembre 2018, les époux [J] ont signalé au bailleur l'apparition de cloques et de taches sur les murs du nouveau logement ; le bailleur a fait poser de la toile de verre sur l'ensemble des murs en octobre et décembre 2018 ; c'est à tort que le tribunal a estimé que les appelants n'avaient pas subi un préjudice esthétique, alors que ces désordres étaient visibles sur tous les murs de l'appartement ; l'apparition de cloques était manifestement due à une mauvaise application des enduits lors de la remise en peinture du logement avant l'arrivée des époux [J] ; leur préjudice, auquel s'ajoute l'inconvénient d'avoir subi les travaux de remise en état, doit être indemnisé à hauteur de 3 x 100 euros, soit 300 euros. Concernant les nuisances sonores causées par leur voisin du dessous, M. [D], les époux [J] se contentent de produire les courriels de réclamations adressés à ce sujet au bailleur, et ne démontrent pas que d'autres voisins se soient plaints du comportement de cette personne ; de plus, le bailleur a réagi à leurs plaintes en adressant une lettre de mise en demeure à M. [D] le 11 décembre 2018 afin de l'inciter à respecter la tranquillité de ses voisins ; les appelants reconnaissent dans leurs conclusions que cette lettre leur a permis de 'retrouver la sérénité' ; le bailleur a ensuite fait procéder au relogement de M. [D] en avril 2019 ; ainsi, le bailleur n'a commis aucune faute puisqu'il a fait le nécessaire pour apporter satisfaction à ses locataires ; ceux-ci ne peuvent donc lui réclamer une indemnité à ce titre. Concernant les nuisances sonores causées par leur voisine du dessus, Mme [I], les époux [J] indiquent avoir déposé plainte contre elle pour tapage nocturne le 15 décembre 2019 et en avoir informé le bailleur le 7 janvier 2020 ; ils affirment que l'accord de médiation conclu avec Mme [I] le 6 mars 2020 sous l'égide du médiateur du commissariat de police n'a pas été respecté par leur voisine, qui a continué ses nuisances ; ils reprochent au bailleur de n'avoir pas agi à l'encontre de cette personne pour faire cesser ses nuisances. [Localité 5] Habitat-OPH soulève l'irrecevabilité de cette demande comme étant nouvelle en appel, le premier juge n'ayant pas eu à en connaître ; mais cette demande est recevable, conformément aux dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, en ce qu'elle a pour objet de faire juger une question née de la survenance d'un fait postérieur au jugement, l'audience devant le tribunal ayant eu lieu le 21 octobre 2019 et Mme [I] n'ayant emménagé dans l'immeuble qu'au début du mois d'octobre 2019. Mais, sur le fond, aucune faute ne peut être reprochée au bailleur ; en effet, Mme [I] a formulé elle-même des reproches à l'encontre de ses voisins du dessous ; dans la mesure où ceux-ci indiquent que la médiation opérée par le commissariat n'a pas eu de résultats, il est certain qu'une tentative de médiation par le bailleur serait vouée à l'échec ; et les seuls reproches formulés par les appelants à l'encontre de leur voisine ne semblent pas suffisamment graves pour justifier une procédure aux fins de résiliation de bail contre celle-ci ; les époux [J] doivent donc être déboutés de ce chef de demande. Sur les mesures accessoires L'intimé, qui est en partie responsable des préjudices subis par les appelants, doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel et débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande d'allouer au conseil des appelants la somme supplémentaire de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 2° du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnité allouée aux époux [J] en réparation de leur préjudice de jouissance, Statuant à nouveau sur ce point : Condamne [Localité 5] Habitat-OPH à payer à M. et Mme [J] la somme de 2 350 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leurs troubles de jouissance, Y ajoutant : Condamne [Localité 5] Habitat-OPH à payer à Me Decroix-Delondre, conseil de M. et Mme [J], la somme supplémentaire de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 2° du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Condamne [Localité 5] Habitat-OPH aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle. Le Greffier Le Président