Cour d'appel, 30 avril 2024. 23/03776

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A Chambre civile 1-2 ARRET N° PAR DEFAUT DU 30 AVRIL 2024 N° RG 23/03776 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V45L AFFAIRE : S.C.I. [Adresse 6] (SCI HAG) C/ M. [B] [U] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 Mars 2023 par le Tribunal de proximité de VERSAILLES N° RG : 11-22-001432 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 30/04/2024 à : Me Anne-sophie CHEVILLARD- BUISSON RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.C.I. [Adresse 6] (SCI HAG) N° SIRET : 309 422 517 RCS Versailles Ayant son siège [Adresse 4] [Localité 5] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON de la SELARL ASCB AVOCAT, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 441 - N° du dossier E0001RQW APPELANTE **************** Monsieur [B] [U] [Adresse 3] (dernière adresse connue) [Localité 5] Assigné par Procès-Verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile) Monsieur [D] [U] Chez Madame [R], [Adresse 1] [Localité 2] Assigné à étude INTIMES DEFAILLANTS **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 Janvier 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Anne THIVELLIER, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE. Par acte sous-seing privé du 6 avril 2018, la SCI [Adresse 6] a consenti à MM. [D] et [B] [U], un bail d'habitation portant sur une maison d'habitation sise [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le versement mensuel de 1 195 euros incluant 45 euros à titre de provision sur charges. Un état des lieux d'entrée a été établi le 14 avril 2018. Faisant état d'impayés, la SCI [Adresse 6] a saisi le juge des contentieux de la protection de Versailles, statuant en matière de référé, qui, par ordonnance rendue le 17 mai 2022, a notamment: * constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 18 janvier 2022, * autorisé, en conséquence, et à défaut de départ volontaire des locataires, le bailleur à faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec si besoin est, l'assistance de la force publique, * fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par les locataires à l'équivalent du montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s'était poursuivi, et les a condamnés solidairement au paiement jusqu'à leur départ effectif caractérisé par la restitution des clés, * condamné MM. [U] à payer solidairement à la SCI [Adresse 6] la somme de 2 686,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'au mois de janvier 2022 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2022, date de l'acte introductif d'instance. Un procès-verbal de reprise des lieux avec remise volontaire et un état des lieux de sortie a été dressé le 2 mai 2022. Par acte commissaire de justice des 14 et 18 octobre 2022, la SCI [Adresse 6] a fait délivrer assignation à MM. [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Versailles, aux fins de les voir condamner in solidum, sous le bénéfice de l'exécution provisoire à lui verser les sommes de : * 24 093,30 euros au titre de la remis en état des lieux, * 75 euros au titre du coût du bip du portail, * 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement réputé contradictoire rendu le 29 octobre 2023, le juge du tribunal de proximité de Versailles a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : * condamné MM. [U] à verser à la SCI [Adresse 6] la somme de 11 922,20 euros au titre des dégradations locatives, * autorisé M. [D] [U] à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 150 euros, la dernière étant majorée du solde, les versements devant intervenir le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, * dit qu'en l'absence de paiement d'une seule mensualité à son terme; la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, huit jours après réception d'une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec avis de réception restée sans effet, * condamné in solidum MM. [U] aux dépens, * condamné in solidum MM. [U] à verser à la SCI [Adresse 6] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, * rejeté le surplus des demandes. Par déclaration déposée au greffe le 12 juin 2023, la SCI [Adresse 6] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 26 juillet 2023, la SCI [Adresse 6] appelante, demande à la cour : - d'infirmer le jugement rendu le 29 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Versailles en ce qu'il a : * condamné in solidum MM. [U] à lui payer la somme de 11 922, 20 euros au titre des réparations locatives, outre la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, * rejeté le surplus de ses demandes, à savoir voir condamner les locataires in solidum à lui verser les sommes de 24 093,30 euros au titre de la remis en état des lieux, de 75 euros au titre du coût du bip du portail, de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, statuant à nouveau, - condamner in solidum MM. [U] à lui verser les sommes de 24 093,30 euros au titre de la remise en état des lieux, 75  euros au titre du coût du bip du portail, 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance, - condamner in solidum MM. [U] à lui verser la somme de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile - condamner in solidum MM. [U] aux dépens. MM. [U] n'ont pas constitué avocat. La déclaration d'appel et les conclusions d'appel ont été signifiés à M. [B] [U] par actes de commissaire de justice délivrés respectivement les 3 juillet et 7 août 2023 selon les modalités prévues à l'article 659 du code de procédure civile. La déclaration d'appel et les conclusions d'appel ont été signifiés à M. [D] [U] par acte de commissaire de justice remis respectivement les 3 juillet et 7 août 2023 à étude. La clôture de l'instruction a été prononcée le 13 décembre 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DECISION. Sur l'appel de la SCI [Adresse 6]. Au soutien de son appel, la SCI [Adresse 6] reproche au premier juge de ne lui avoir accordé que la somme de 11 922, 20 euros au titre des réparations locatives, alors qu'il sollicitait les sommes de 24 093,30 euros au titre de la remise en état des lieux et 75 euros au titre du coût du bip du portail, faisant valoir qu'il est en droit d'obtenir l'intégralité du coût des travaux de remise en état dans la mesure où les dommages relevés dans l'état des lieux de sortie relèvent pour l'essentiel de dégradations et ne sont pas liés à l'usage normal de locaux. Sur ce, L'article 1728 du code civil dispose que 'le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail'. L'article 1730 du même code prévoit que 's'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure'. Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L'obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail'. Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le locataire des réparations locatives et l'indemnisation à laquelle il peut prétendre n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations, ni même à la justification d'un préjudice. Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s'entend évidemment pas d'une remise à neuf. En l'espèce, les constatations mentionnées par le commissaire de justice dans le procès-verbal de constat de sortie mettent en évidence l'état de grande saleté de l'appartement libéré par MM. [U], mais également des détériorations telles, mauvais état du barbecue, détérioration de quatre volets en bois qui sont cassés, carrelage arraché du sol de la salle bains, bouton de la chasse d'eau partiellement cassé, radiateur du séjour partiellement arraché du mur, banquette de cheminée et âtre en briques cassés, porte-fenêtre partiellement rafistolée avec du plâtre, bas des portes-fenêtres du séjour très dégradé, interrupteur cassé dans le séjour et une chambre, dans la salle d'eau avec WC, douchette et flexible de douche manquants (.....), boîte aux lettres cassés. Il s'ensuit que la somme allouée par le premier juge à hauteur de 11 922,20 euros ne correspond pas, au vu des factures fournies, au coût réel des travaux rendus nécessaires au regard de l'état dans lequel les lieux ont été libérés. Néanmoins, compte tenu de l'application nécessaire d'un coefficient de vétusté, au regard de l'occupation durant quatre ans par MM. [U], la cour disposant des éléments nécessaires pour le fixer à 15%, il y a lieu d'allouer à SCI [Adresse 6] la somme de 20 555 euros au titre du coût des réparations locatives incluant celui du bip du portail (75 euros), au paiement de laquelle MM. [U] doivent être condamnés in solidum, le jugement étant donc infirmé sur le montant alloué à la bailleresse à ce titre. Sur les mesures accessoires. MM. [B] et [D] [U] doivent être condamnés in solidum aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI [Adresse 6] au titre des frais de procédure par elle exposés en première instance et en cause d'appel en condamnant in solidum MM. [B] et [D] [U] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 29 mars 2023 par le tribunal de proximité de Versailles ayant admis le principe du droit à réparation au bénéfice de la SCI [Adresse 6] et sur les dépens de première instance, Infirme le jugement rendu le 29 mars 2023 par le tribunal de proximité de Versailles sur la disposition relative au montant de la condamnation des locataires au paiement de la somme allouée au titre du coût des réparations locatives et de celle allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau de ces chefs, Condamne MM. [B] et [D] [U] à verser à la SCI [Adresse 6], la somme de 20 555 euros au titre du coût des réparations locatives incluant celui du bip du portail (75 euros), et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2022, Condamne in solidum MM. [B] et [D] [U] à verser à la SCI [Adresse 6] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens, exposés en première instance et en cause d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum MM. [B] et [D] [U] aux dépens d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Julie FRIDEY, Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,