Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 23 Mai 2024
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DEMANDEUR :
NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES CEDEX 1
représenté par Madame [M] [V], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,
DÉFENDEURS :
Monsieur [L] [N]
Logement 19 Etage 4
2 Rue D’Ascain
44200 NANTES
non comparant
Madame [G] [F] épouse [N]
Logement 19 Etage 4
2 Rue D’Ascain
44200 NANTES
non comparante D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY
GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF
PROCEDURE :
date de la première évocation : 28 mars 2024
date des débats : 28 mars 2024
délibéré au : 23 mai 2024
RG N° N° RG 23/03463 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MSYY
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Monsieur [L] [N]
CCC à Madame [G] [F] épouse [N]
CCC à la préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 5 août 2015, la société Office public de l’habitat de la ville de Nantes – NANTES METROPOLE HABITAT (ci-après NANTES METROPOLE HABITAT) a consenti à [L] [N] et [G] [F] épouse [N] (ci-après les époux [N]) le bail d’un logement de type 4, numéro 19 sis 2 rue D’Ascain – 4ème étage – 44200 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 377,75 € outre provisions mensuelles pour charges de 182,62 €.
Par acte d’huissier de justice du 17 février 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait commandement aux époux [N] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.642,68 € arrêté au 7 février 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte d’huissier de justice en date du 25 octobre 2023, dont le représentant de l’État dans le département a accusé réception le 30 octobre 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner les époux [N] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties. Dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail pour non-paiement des loyers et charges ; Ordonner l'expulsion des locataires des lieux loués, ainsi que celle de tout occupant de leur chef conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier ;
Condamner solidairement les locataires :
Au paiement de la somme de 1.625,29 €, représentant les loyers et charges impayés au 11 octobre 2023, à parfaire ou diminuer suivant le décompte qui sera fourni lors des débats ; Au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ; Au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ; Au paiement de la somme de 200 €, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; Au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs immobilières, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile ;
Rappeler que l’exécutoire provisoire est sauf exception de plein droit pour les décisions de première instance.
Le diagnostic social et financier transmis au tribunal par les services sociaux du département a été reçu le 8 janvier 2024.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 28 mars 2024.
A ladite audience, NANTES METROPOLE HABITAT, représentée par [M] [V], munie d’un pouvoir régulier, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 1.865,69 € au titre des loyers et charges échus à la date du 19 mars 2024.
Lors des débats, les époux [N], régulièrement cités à étude, sont absents. La présente décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l’action
En application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans la version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides (caisse d'allocations familiales -CAF).
En l’espèce, la bailleresse justifie de la saisine de la caisse d’allocations familiales le 24 janvier 2023, dont l'organisme a accusé réception le 30 janvier 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 25 octobre 2023.
Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience (nouvelle rédaction : six semaines).
L’assignation aux fins de résiliation du bail du 25 octobre 2023 a été notifiée au représentant de l’État dans le département, qui a accusé réception le 30 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l’audience du 28 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après une commandement de payer demeuré infructueux » (nouvelle rédaction : six semaines).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement du loyer et des charges en son article 4.7.1.
Par exploit d’huissier en date du 17 février 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait commandement aux époux [N] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.642,68 € arrêté au 7 février 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 avril 2023.
Sur la dette locative
L’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 1310 du code civil énonce que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».
Aux termes de l'article 1313 du même code « La solidarité entre les débiteurs oblige chacun d'eux à toute la dette. Le paiement fait par l'un d'eux les libère tous envers le créancier.
Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l'un des débiteurs solidaires n'empêchent pas le créancier d'en exercer de pareilles contre les autres ».
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
La créance de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2.155,16 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et frais de poursuite échus au 19 mars 2024, dont il convient de déduire de ce décompte la somme de 289,47 € correspondant à des frais de procédure (frais d’huissier) et ne relèvent ainsi pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.
En application de l'article 220 du code civil, aux termes duquel toute dette contractée par l'un des époux oblige l'autre solidairement, ainsi qu'en application de l'article 7 du contrat de bail prévoyant la solidarité pour les loyers, charges et indemnités d’occupations dues, il convient de la constater.
En conséquence, les époux [N] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1.865,69 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 19 mars 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que les époux [N] ont commencé à rencontrer des difficultés de paiement en novembre 2022 avec des cinq rejets de paiement depuis cette date. Toutefois, ils réalisent des paiements afin d’apurer leur dette, à hauteur de 300 € en avril 2023 et de 100 € en février et mars 2024. Ils ont repris le paiement des loyers depuis décembre 2023.
Le diagnostic social et financier indique que les époux vivent avec leurs 3 enfants. [L] [N] travaille comme ouvrier en CDI et bénéficie d’un salaire régulier. [G] [N] quant à elle, travaille ponctuellement en intérim, en moyenne 5 jours par mois. Les époux évoquent des difficultés de paiement liées à l’augmentation du coût de la vie et ne sont pas parvenus à apurer la dette malgré le plan mis en place en avril 2023. Ils envisagent de mettre en place une nouvelle tentative de remboursement à hauteur de 100€ par mois.
Au regard de ces éléments, dès lors que les époux [N] disposent de revenus devant leur permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant, ceux-ci ayant repris le paiement des loyers, et au regard du montant de la dette, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient par ailleurs de rappeler que si les époux [N] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu'ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et le couple sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, soit 599,13 €, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). NANTES METROPOLE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion. Les locataires seront condamnés solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation.
Cette indemnité d'occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les époux [N], succombant à l’instance, seront condamnés aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 février 2023.
En revanche, l'équité commande de débouter NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l'action de NANTES METROPOLE HABITAT en résiliation du bail signé le 5 août 2015 ;
CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail, fondée sur le défaut de paiement des loyers, au 18 avril 2023 ;
CONDAMNE solidairement les époux [N] à payer NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 1.865,69 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers et charges échus et impayés au 19 mars 2024, échéance de février 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
ACCORDE aux époux [N] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, de 35 fois 50 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en même temps que le loyer et les charges courantes, sauf meilleur accord des parties ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;
DIT que dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, les époux [N] et tout occupant de leur fait, devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués numéro 19 sis 2 rue D’Ascain – 4ème étage – 44200 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion des époux [N] ainsi que celle de tous occupants de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE solidairement les époux [N] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours augmenté des charges à la date du 20 mars 2024, soit 599,13 €, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
DEBOUTE NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum les époux [N] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 février 2023 ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 23 mai 2024.
La greffière La juge des contentieux de la protection
