Tribunal judiciaire, 17 décembre 2025. 25/00745

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 6] JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 DECEMBRE 2025 Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 25/00745 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2GLA N° de MINUTE : 25/01600 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 11] [Localité 7] [Adresse 10], représenté par son syndic, la société le Cabinet NG IMMOBILIER, SARL [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître [G], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22 C/ DEFENDEUR Monsieur [W] [I] [Adresse 3] [Localité 5] non représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 22 Octobre 2025. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DU LITIGE Monsieur [W] [I] est propriétaire des lots n°230 et 260 de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 2] à [Localité 8] (93). Par jugement du tribunal d'instance d'Aulnay-sous-Bois du 14 juin 2019, Monsieur [I] a été condamné, à titre principal, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 512,75 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2019, appel de fonds du 1er trimestre 2019 inclus. Par jugement du 18 mai 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny l'a condamné, à titre principal, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 855,82 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 5 novembre 2021, 4ème trimestre 2021 inclus. Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 2] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet NG IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [W] [I] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux. Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de : Condamner Monsieur [I] [W] à payer au syndicat des copropriétaires des somme de : - 6 411,61 € au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2024 avec intérêts de droit à compter de la présente assignation - 600 € sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 -3.000,00 € à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l'article 1231-6 alinéa 3 du Code Civil, Condamner Monsieur [I] [W] en tous les dépens qui comprendront en vertu des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [W] [I], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [W] [I] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse. Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Bien que régulièrement cité, Monsieur [W] [I] n’a pas constitué avocat. L'affaire a été clôturée par ordonnance du 6 mai 2025 et fixée à l'audience du 22 octobre 2025. Elle a été mise en délibéré au 17 décembre 2025. En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [W] [I]; - l’extrait du compte copropriétaire ; - les procès-verbaux des assemblées générales des 29 juin 2021, 14 décembre 2022 et 4 avril 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ; - les appels de fonds adressés au copropriétaire, - le contrat de syndic. Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. Toutefois, aucun des procès-verbaux d'assemblée générale versés aux débats n’approuvant les comptes de l’année 2023 ou le budget prévisionnel de cet exercice, il y a lieu de déduire les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires au titre de ce dernier, soit la somme totale de 1 267,84 euros. Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 9 novembre 2022 et le 4 octobre 2024 a été de 3 230,93 euros. En application des dispositions de l'article 1342-10 du code civil, et faute de toute précision apportée, les règlements effectués par le copropriétaire sur la période étudiée s'imputent par priorité sur la dette la plus ancienne. En l'état des pièces versées, seule la somme totale de 4 711,30 euros (105,65 euros + 105,65 euros + 2000 euros + 2500 euros) n'a pas fait l'objet de précision quant à son imputation, tous les autres versements effectués par Monsieur [I] s'imputent sur des appels expressément précisés. Ils ne peuvent donc être utilisés pour apurer la dette antérieure de ce dernier. En conséquence, il convient de prendre en compte les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur la période du 9 novembre 2022 au 4 octobre 2024 à hauteur de 1 839,46 euros. Ainsi, il convient de condamner Monsieur [W] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 391,47 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 4 octobre 2024, appels provisionnels de charges et de fonds travaux du 4ème trimestre 2024 inclus. L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure. Sur la demande en paiement des frais nécessaires Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. En l'espèce, il est sollicité la somme de 600 euros au titre de ces frais. Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés. Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement. Sur la demande au titre des dommages-intérêts Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » En l'espèce, il apparaît que Monsieur [W] [I] a déjà fait l'objet de deux condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon jugements du tribunal d’instance d'Aulnay-sous-Bois du 14 juin 2019 et du tribunal judiciaire de Bobigny du 18 mai 2022. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de ses charges, alors qu’il a été suffisamment éclairé par les motifs des jugements susvisés, il a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation. En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [W] [I] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [W] [I], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [I] sera condamné aux entiers dépens. L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, CONDAMNE Monsieur [W] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 2] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet NG IMMOBILIER, la somme de 1 391,47 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 4 octobre 2024, appels provisionnels de charges et de fonds travaux du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 2] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet NG IMMOBILIER, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; CONDAMNE Monsieur [W] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 2] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet NG IMMOBILIER, la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE Monsieur [W] [I] aux entiers dépens. Fait au Palais de Justice, le 17 décembre 2025 La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Madame AIT Madame THINAT