Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 23/00273

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Olivia ZAHEDI Copie exécutoire délivrée le : à : Me Alexandra AGREST Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/00273 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYZJM N° MINUTE : 3 JCP JUGEMENT rendu le jeudi 27 juin 2024 DEMANDERESSES Madame [K] [N], demeurant [Adresse 1] Madame [B] [N], demeurant [Adresse 1] représentées par Me Olivia ZAHEDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0103 DÉFENDERESSE Madame [D] [S] [G], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Alexandra AGREST, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0143 COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO , Greffier d’audience DATE DES DÉBATS Audience publique du 27 mars 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 juin 2024 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier de délibéré EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 18 décembre 2013, Madame [D] [V] épouse [G] a donné à bail à Madame [K] [N] et Madame [B] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1]). Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2022, Madame [D] [V] épouse [G] a fait délivrer à Madame [K] [N] et Madame [B] [N] un congé pour vendre à effet au 31 décembre 2022. Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2022, Madame [K] [N] et Madame [B] [N] ont fait assigner Madame [D] [V] épouse [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : prononcer la nullité du congé délivré le 8 avril 2022,à titre subsidiaire, leur octroyer un délai de 12 mois pour quitter le logement,condamner Madame [D] [V] épouse [G] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice moral,condamner Madame [D] [V] épouse [G] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens. Appelée à l'audience du 14 mars 2023, l'affaire a fait l'objet de trois renvois, à la demande des parties, pour être finalement retenue à l'audience du 27 mars 2024. A l'audience du 27 mars 2024, Madame [K] [N] et Madame [B] [N], représentées par leur conseil, ont déposé des conclusions, dont elles ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elles maintiennent les demandes de l'assignation et demandent au juge de rejeter l'ensemble des prétentions de Madame [D] [V] épouse [G]. Madame [D] [V] épouse [G], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle demande au juge de : valider le congé pour vente notifié le 8 avril 2022,ordonner l’expulsion de Madame [K] [N] et Madame [B] [N] et de tous occupants de leur chef,condamner Madame [K] [N] et Madame [B] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation de 580 euros jusqu'au départ effectif des lieux,condamner Madame [K] [N] et Madame [B] [N] à lui payer la somme de 1 016,06 euros au titre des charges récupérables des années 2020, 2021, 2022,condamner Madame [K] [N] et Madame [B] [N] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens. Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 27 mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIF DE LA DÉCISION Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement. I. Sur le congé En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d'un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Les défendeurs demandent que soit prononcée la nullité du congé délivré le 8 avril 2022, d'une part car l'acte ne vise pas le dernier bail conclu entre les parties, et d'autre part, car elles l'estiment frauduleux. Il leur appartient d'apporter les éléments nécessaires au succès de leursprétentions. L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. En l'espèce, la mention du contrat de bail n'est pas prévue à peine de nullité et Madame [K] [N] et Madame [B] [N] ne développent aucun élément relatif à un éventuel grief. La demande de voir prononcer la nullité du congé sur le fondement d'une mention erronée du contrat de bail doit être rejetée. Étant précisé que le fait qu'il existe un bail entre les parties sur l'appartement situé au [Adresse 1]) n'est pas contesté. Madame [K] [N] et Madame [B] [N] soutiennent ensuite que la bailleresse n'a pas réellement l'intention de vendre le bien, aucune démarche positive en vue de vendre le bien n'ayant été accomplie. Décision du 27 juin 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/00273 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYZJM Le fait que Madame [D] [V] épouse [G] n'ait pas déjà mis en vente l'appartement, ou que celui-ci n'ait pas déjà été visité, sont autant d'éléments insusceptibles de caractériser par eux-mêmes l'intention frauduleuse de la bailleresse, laquelle est parfaitement fondée à attendre que son bien soit effectivement libéré par les locataires pour le mettre en vente. Ainsi, Madame [K] [N] et Madame [B] [N] échouent, à rapporter la preuve qui leur incombe du caractère frauduleux du congé pour vendre. Ne sera retenu que le contrat du 18 décembre 2013 qui est reconnu par les deux parties et, qui plus est, est conforme à la réalité, Madame [K] [N] et Madame [B] [N] se disant toutes deux locataires, alors que le second contrat n'est établi qu'au nom de Madame [K] [N] et ne comprend pas les signatures de toutes les parties. Enfin, Madame [K] [N] et Madame [B] [N] indiquent payer un loyer de 570 euros en application du second contrat mais, elles ne produisent aucun élément venant prouver ces paiements. Le bail consenti à Madame [K] [N] et Madame [B] [N] a commencé à courir le 1er janvier 2014 pour une période de trois ans, puis a été tacitement reconduit le 1er janvier 2017 par période de 3 ans suivant les prévisions des parties et pour la dernière fois le 1er janvier 2020, pour expirer le 31 décembre 2022 à minuit. Un congé pour vendre leur a été signifié par acte d'huissier délivré le 8 avril 2022, soit plus de six mois avant l'échéance précitée. Le congé du bailleur a donc été régulièrement délivré conformément à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il ressort de l'examen de ce congé que celui-ci vise le motif du non-renouvellement du bail, à savoir la décision de son auteur de vendre le bien, qu'il mentionne expressément le prix de vente de 420 000 euros ainsi que les conditions de la vente projetée, et qu'il reproduit les dispositions exigées par l'article 15-II 6ème alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il n'est pas contesté que les défenderesses n'ont pas exercé leur droit de préemption pendant les deux premiers mois du délai de préavis, et qu'elles continuent néanmoins d’occuper les lieux précédemment pris à bail. Le congé est ainsi régulier au fond, et le bail s'est donc trouvé résilié par l'effet du congé le 31 décembre 2022 à minuit. Sur la demande de délai pour quitter les lieux Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il convient de constater qu'il n'existe à ce jour aucune dette locative et que Madame [D] [V] épouse [G] n'allègue aucune difficulté dans l'exécution du contrat de bail. Elle n'apporte, par ailleurs aucun élément relatif à sa situation personnelle. Il sera toutefois relevé que Madame [K] [N] et Madame [B] [N] ne démontrent pas que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, la simple justification de leur profession est insuffisante, elles ont, de plus, déjà bénéficié, de fait, de délais depuis l'expiration du contrat de bail, le 31 décembre 2022, et il sera rappelé qu'elles ont vocation à bénéficier du délai légal de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution. En conséquence, il ne leur sera pas accordé de délai supplémentaire et leur demande de délai sera rejetée. Sur l'expulsion Madame [K] [N] et Madame [B] [N] se trouvent ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 31 décembre 2022 à minuit et il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. Sur l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Madame [K] [N] et Madame [B] [N] seront condamnées au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. II. Sur la demande de dommages et intérêts Conformément à l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l'espèce, Madame [K] [N] et Madame [B] [N] ont échoué à démontrer le caractère frauduleux du congé, la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et d'anxiété sera rejetée. III. Sur la demande reconventionnelle en paiement des charges récupérables Conformément à l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. La liste des charges récupérables figure en annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987, cette liste est limitative. Les charges récupérables sont dues même lorsque le bail ne prévoit pas de provision pour charges. En l'espèce, Madame [D] [V] épouse [G] justifie des charges qu'elle réclame étant précisé que la communication du mode de répartition entre locataire n'est pas applicable au présent contrat, dans la mesure où il n'est pas établi que Madame [D] [V] épouse [G] soit propriétaire de tout l'immeuble. En outre, le bailleur peut justifier des charges récupérables à tout moment dans la limite du délai de prescription, peu important donc qu'il n'y ait jamais eu de demande préalable. Il convient néanmoins de relever que les dépenses de dératisation/desourisation, ASL, n'entre pas dans la catégorie des charges récupérables. Madame [K] [N] et Madame [B] [N] seront donc condamnées à payer la somme totale de 1 011,62 euros au titre des charges récupérables, soit 337,59 euros pour l'année 2020, 331,32 euros pour l'année 2021 et 342,71 euros pour l'année 2022. IV. Sur les demandes accessoires Les locataires, partie perdante, seront condamnées aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Condamnées aux dépens, Madame [K] [N] et Madame [B] [N] devront verser à Madame [D] [V] épouse [G] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, REJETTE la demande de nullité du congé pour vente délivré le 8 avril 2022, CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [K] [N] et Madame [B] [N] par Madame [D] [V] épouse [G] d'un congé pour vente relatif au bail conclu le 18 décembre 2013 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1]) sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 décembre 2022, ORDONNE à Madame [K] [N] et Madame [B] [N] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Madame [K] [N] et Madame [B] [N] à verser à Madame [D] [V] épouse [G] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; REJETTE la demande de dommages et intérêts formulées par Madame [K] [N] et Madame [B] [N] au titre du préjudice moral et d'anxiété, CONDAMNE Madame [K] [N] et Madame [B] [N] à verser à Madame [D] [V] épouse [G] la somme de 1 011,62 euros au titre des charges récupérables pour les exercices 2020, 2021 et 2022, CONDAMNE Madame [K] [N] et Madame [B] [N] à verser à Madame [D] [V] épouse [G] une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE le surplus des demandes des parties, CONDAMNE Madame [K] [N] et Madame [B] [N] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection