Cour d'appel, 21 juin 2022. 20/00336

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 21 Juin 2022 N° RG 20/00336 - N° Portalis DBVY-V-B7E-GNR5 Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALBERTVILLE en date du 24 Janvier 2020, RG 18/00933 Appelante Mme [H] [D] épouse [Z], demeurant 15 Impasse des Primevères - 73130 SAINT MARTIN SUR LA CHAMBRE Représentée par Me Christian BROCAS, avocat au barreau d'ANNECY (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/002009 du 05/10/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CHAMBERY) Intimés M. [X] [Z], demeurant 518 Rue des Erables - 73130 SAINT ETIENNE DE CUINES Représenté par Me Christian BROCAS, avocat au barreau d'ANNECY S.E.L.A.R.L. ETUDE BOUVET & GUYONNET Es qualité de mandataire liquidateur de la SARL ACIM, dont le siège social est situé 44 Avenue Charles Montreuil L'Axiome - 73000 CHAMBERY Représentée par la SCP CHEVASSUS-COLLOMB, avocats au barreau d'ALBERTVILLE S.A.R.L. AGENCE CHAUVIN IMMOBILIER (ACIM), dont le siège social est situé 344 Avenue du Mont Cenis - 73300 SAINT JEAN DE MAURIENNE Sans avocat constitué -=-=-=-=-=-=-=-=- COMPOSITION DE LA COUR : Lors de l'audience publique des débats, tenue le 03 mai 2022 avec l'assistance de Mme Sylvie LAVAL, Greffier, Et lors du délibéré, par : - M. Michel FICAGNA, Président, - Mme Alyette FOUCHARD, Conseiller, - Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=- Il a été procédé au rapport. Les époux [Z] ont signé un mandat exclusif de vente le 5 septembre 2017 au profit de la société Agence Chauvin immobilier maurienne (ACIM) en vue de la cession de leur maison d'habitation située à Saint Martin sur la Chambre (73), au prix de 228 000 euros. Les honoraires de l'agence ont été fixés à la somme de 18 000 euros TTC. Par actes sous seing privé des 3 et 15 novembre 2017, établis par la société ACIM, les époux [Z] ont signé un compromis de vente, sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, au bénéfice de Mme [W] [S] au prix de 208 000 euros, les vendeurs s'engageant à régler au mandataire la somme de 15 000 euros au titre des honoraires de l'agence, après la levée de la dernière condition suspensive. Une offre de prêt au profit de Mme [S] a été émise le 7 décembre 2017 par la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes pour un montant de 194 000 euros, sur une durée de 25 ans, et celle-ci a été acceptée par l'acheteuse le 20 décembre 2017. Me [G] [T] notaire a établi le projet d'acte authentique de vente en vue de la signature fixée au 6 février 2018. Les époux [Z] ne s'étant pas présentés au rendez-vous fixé, il leur a été fait sommation par huissier de justice de se présenter le 21 février suivant à l'étude notariée pour signature de l'acte de vente, Mme [Z] ayant fait l'objet d'un procès-verbal de recherches infructueuses le 7 février 2018. Par acte en date du 18 juillet 2018, la société ACIM a fait assigner les époux [Z] devant le tribunal de grande instance d'Albertville aux fins de les voir condamner à lui verser les sommes de : - 15 000 euros en exécution du mandat exclusif de vente du compromis de vente régularisé par eux outre intérêts au taux légal à compter du 6 février 2018, date prévue de la vente, - 5 000 euros au titre de leur résistance abusive - 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement en date du 24 janvier 2020, le tribunal judiciaire d'Albertville a : Condamné M. [Z] et Mme [Z] à verser à la société ACIM la somme de 15 000 euros outre intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2018, Débouté la société ACIM de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, Débouté les parties du surplus de leurs demandes, Condamné les époux [Z] aux entiers dépens. Mme [H] [D] épouse [Z] a interjeté appel de cette décision. Par jugement en date du 4 février 2020, le tribunal de commerce de Chambéry a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société ACIM, puis par jugement en date du 12 mai 2020, il a prononcé la liquidation judiciaire de la société, et désigné la société Etude Bouvet & Guyonnet en qualité de liquidateur. Aux termes de ses conclusions en date du 5 octobre 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, Mme [Z] demande à la cour de : Vu les articles 1104 et suivants du code civil, Vu l'article 1326 du code civil, Vu les faits, Vu les pièces versées au débat, ' Réformer le jugement dont appel, Et statuant à nouveau, A titre principal, ' Dire et juger nul et de nul effet le mandat de vente conclu entre les parties et le compromis de vente qui en a résulté, A titre subsidiaire, ' Constater que la vente n'a pas été constatée par acte authentique, En toutes hypothèses, ' Débouter la société ACIM de l'ensemble de ses demandes dirigées à l'encontre de Mme [Z], ' Condamner la société ACIM à verser entre les mains de Mme [Z] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ' Condamner la même aux dépens. Aux termes de ses conclusions en date du 7 octobre 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, M. [Z] demande à la cour de : Vu les articles 1104 et suivants du code civil, Vu l'article 1326 du code civil, Vu les faits, Vu les pièces versées au débat, ' Réformer le jugement dont appel, Et statuant à nouveau, A titre principal, ' Dire et juger nul et de nul effet le mandat de vente conclu entre les parties et le compromis de vente qui en a résulté, A titre subsidiaire, ' Constater que la vente n'a pas été constatée par acte authentique, En toutes hypothèses, ' Débouter la société ACIM de l'ensemble de ses demandes dirigées à l'encontre de M. [Z], ' Condamner la société ACIM à verser entre les mains de M. [Z] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. ' Condamner la même aux dépens. Aux termes de ses conclusions en date du 24 novembre 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, la Selarl Bouvet & Guyonnet es qualité de liquidateur de la société ACIM demande à la cour de : Vu l'article 6-I, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, Vu l'article 1240 du code civil, Vu la jurisprudence, - Dire et juger irrecevable ou, à tout le moins, mal fondé l'appel interjeté par Mme [H] [Z], - La débouter de l'intégralité de ses demandes, - Dire et juger recevable et bien fondé l'appel incident formé par la Selarl Bouvet & Guyonnet, ès qualité de liquidateur judiciaire de la société ACIM, En conséquence, Rejetant toutes fins, argumentations et conclusions contraires, - Réformer le jugement du tribunal judiciaire d'Albertville en date du 24 janvier 2020, en ce qu'il a condamné les époux [Z] à régler des intérêts au taux légal seulement à compter du 18 juillet 2018 sur la somme de 15 000,00 euros et en ce qu'il a débouté la société ACIM de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, Et statuant à nouveau, - Condamner M. [X] [Z] et Mme [H] [Z] à verser à la Selarl Bouvet & Guyonnet, ès qualité de liquidateur judiciaire de la société ACIM, la somme de 15.000,00 euros sur le fondement du mandat exclusif de vente et du compromis de vente régularisés par eux, outre intérêts au taux légal à compter du 6 février 2018, date fixée pour la réalisation de la vente, - Condamner M. [X] [Z] et Mme [H] [Z] à verser à la Selarl Bouvet & Guyonnet, ès qualité de liquidateur judiciaire de la société à responsabilité limitée ACIM, la somme de 5.000,00 euros au titre de leur résistance abusive, - Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Albertville en date du 24 janvier 2020 pour le surplus, En toutes hypothèses, - Condamner M. [X] [Z] et Mme [H] [Z] à verser à la Selarl Bouvet & Guyonnet, ès qualité de liquidateur judiciaire de la société ACIM, la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner M. [X] [Z] et Mme [H] [Z] aux entiers dépens, - Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Me Caroline Collomb pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision. L'ordonnance de clôture est en date du 4 avril 2022. MOTIFS DE LA DECISION I - Sur la validité du mandat exclusif de vente et de la promesse synallagmatique de vente Sur l'existence d'un vice du consentement de Mme [Z] Selon l'article 1128 du code civil : Sont nécessaires à la validité d'un contrat : 1° le consentement des parties 2° leur capacité à contracter 3° un contenu licite et certain En l'absence d'élément nouveau, c'est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément, que le premier juge, pour écarter tout vice du consentement ou un défaut de capacité à contracter le jour de la signature du compromis de vente le 5 septembre 2017, a retenu que : ' L'unique certificat médical établi par le Docteur [L], médecin généraliste, le 22 février 2018 soit postérieurement à la signature du mandat, évoquant une opération de la rétine et une hystérectomie ainsi qu'un état psychologique dépressif sans plus de précisions, n'établit pas l'existence et l'étendue de troubles de nature à affecter la capacité de Mme [Z] à consentir au contrat de mandat le 5 septembre 2017. ' Cette dernière ne produit aucun élément de nature à établir que les difficultés professionnelles qu'elle a rencontrées du fait de la procédure de redressement judiciaire puis de liquidation judiciaire de son commerce de café restaurant en 2017 et 2018, aient affecté sa capacité à donner mandat à la société ACIM. ' Elle soutient en vain ne pas avoir compris la portée de son engagement alors même qu'elle ne remet pas en cause le contenu des documents contractuels dont les termes sont très clairs et explicites. ' Elle a déposé quelques mois après la signature de ce mandat une requête en divorce le 4 avril 2018 devant le juge aux affaires familiales d'Albertville, instance dont elle s'est désistée le 28 juin 2018 pour déposer par la suite une requête en séparation de corps le 6 septembre 2018 ce qui montre qu'elle était à même de prendre des décisions importantes. Sur le versement d'un acompte Ainsi que l'a relevé, à bon droit, le premier juge, le versement ou non d'un acompte lors de la signature de la promesse de vente n'est pas une condition de validité du mandat de vente conclu avec l'agence immobilière chargée d'une mission d'entremise, étant précisé que ce moyen invoqué par M. [Z] devant le tribunal n'est pas repris devant la cour. II - Sur la demande en paiement des honoraires de la société ACIM En l'absence d'élément nouveau, c'est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément, que le premier juge a retenu que : L'article 6, 1, alinéa 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 règlementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce dispose qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties. L'article 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, fixant les conditions d'application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 énonce que lorsque l'engagement des parties contient une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue tant que la condition suspensive n'est pas réalisée. L'acte écrit auquel l'article 6 précité subordonne le droit à rémunération de l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel l'opération a été conclue, n'est pas nécessairement un acte authentique. Selon l'article 1589 du code civil le compromis de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement des deux parties sur la chose et sur le prix. En l'espèce, le compromis de vente stipule : « Les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix et le vendeur ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente en se prévalant de l'article 1590 du code civil et en offrant de restituer le double de la somme versée. L'acte authentique sera établi sur convocation du notaire rédacteur à la date prévue ci-dessous, sauf prorogation jusqu'à l'obtention par ce dernier, de la dernière pièce nécessaire à la perfection de l'acte.  Date prévue pour la signature de l'acte authentique : 6 février 2018. Cette date prévue ou sa prorogation ainsi qu'il est indiqué ci-dessus sera le point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter... » Il en ressort très clairement que les parties se sont limitées à différer certains effets de la vente déjà formée et qu'elles n'ont pas fait de la réitération par acte authentique un élément constitutif de leur consentement. Le compromis de vente prévoit dans la partie « Négociation » : « Les parties reconnaissent que la vente objet des présentes a été négociée par l'agence Chauvin Immobilier Maurienne en vertu du mandat de vente n° C5697 en date du 5 septembre 2017 modifié par avenant du 3 novembre 2017. En conséquence le vendeur s'engage à régler audit mandataire, après la levée de la dernière condition suspensive, la somme de 15 000 euros. En cas d'exercice du droit de préemption, la commission restera due à la charge du préempteur. » Il n'est pas contesté que toutes les conditions suspensives ont été levées au jour prévu pour la signature devant le notaire, soit le 6 février 2018, de sorte qu'à cette date les honoraires dus par les vendeurs étaient exigibles. Devant la cour, pour soutenir que les honoraires de l'agence immobilière ne sont pas dus en l'absence d'acte authentique, les époux [Z] se prévalent des dispositions de l'article 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 qui énonce : Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention " Transactions sur immeubles et fonds de commerce ", son ou ses représentants légaux ou statutaires, s'il s'agit d'une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l'article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d'autre rémunération ou d'autres honoraires à l'occasion d'une opération spécifiée à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat. Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l'une des parties à l'opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l'engagement des parties. Le montant de la rémunération ou des honoraires, ainsi que l'indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l'engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d'actes et de séquestre. Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des honoraires ou des rémunérations à l'occasion de cette opération d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties. Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou ses honoraires une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire.  Contrairement à ce que soutiennent les époux [Z], ce dernier alinéa de l'article 73 du décret n'a pas pour objet de subordonner le droit à rémunération de l'agent immobilier à la signature d'un acte authentique constatant l'opération négociée par son entremise, mais vise seulement à favoriser le règlement rapide d'une commission due, dont il édicte l'exigibilité immédiate et la jurisprudence considère qu'il n'érige pas l'acte authentique en condition du droit à rémunération de l'agent immobilier. Dès lors le jugement qui a condamné les époux [Z] à régler à la société ACIM la somme de 15 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2018, date de l'assignation valant mise en demeure, sera confirmé sauf à préciser que cette condamnation intervient désormais au bénéfice de la société Etude Bouvet & Guyonnet es qualité de liquidateurs de la société ACIM. III - Sur les demandes indemnitaires de la société Etude Bouvet & Guyonnet es qualité de liquidateur de la société ACIM En l'absence d'élément nouveau, c'est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que le premier juge a rejeté la demande indemnitaire formée par la société ACIM. Il sera ajouté que devant la cour, le liquidateur ne saurait sérieusement soutenir que le redressement judiciaire de la société ACIM puis sa liquidation judiciaire auraient pour origine l'absence de perception de ces honoraires, ce qu'elle ne démontre aucunement. IV - Sur les mesures accessoires L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Etude Bouvet & Guyonnet es qualité de liquidateur de la société ACIM, Les époux [Z] qui échouent en leurs prétentions sont tenus au dépens exposés devant la cour. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf à préciser que les condamnations prononcées à l'encontre des époux [Z] sont à régler entre les mains de la société Etude Bouvet & Guyonnet es qualité de liquidateur de la société ACIM, Y ajoutant, Condamne Mme [H] [Z] et M. [X] [Z] à verser à la société Etude Bouvet & Guyonnet la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [H] [Z] et M. [X] [Z] aux dépens d'appel avec distraction de ces derniers au profit de Me Collomb, avocat. Ainsi prononcé publiquement le 21 juin 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, Le Président,