Tribunal judiciaire, 07 mai 2024. 23/08518

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [Z] [B] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Fabrice POMMIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/08518 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GJJ N° MINUTE : 6/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 07 mai 2024 DEMANDERESSE ELOGIE-SIEMP Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 3] représentée par l’association AMIGUES AUBERTY JOUARY POMMIER en la personne de Maître Fabrice POMMIER,avocat au barreau de PARIS,vestiaire J114 DÉFENDEUR Monsieur [Z] [B] demeurant [Adresse 1] [Localité 2] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 30 janvier 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 mai 2024 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 07 mai 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08518 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GJJ EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé à effet au 25 mai 2007, la Société Anonyme d’Economie Mixte Immobilière Interdépartementale de la Région Parisienne, aux droits de laquelle vient la SA ELOGIE-SIEMP, a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [B] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 235,33 euros et d’une provision pour charges de 113,43 euros. Par acte de commissaire de justice du 22 juin 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2813,52 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [B] le 23 juin 2023. Par assignation du 9 octobre 2023, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [B], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, -2833,93 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 septembre 2023 (terme d’août 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, -800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 octobre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. À l'audience du 30 janvier 2024, la SA ELOGIE-SIEMP, représentée par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 22 janvier 2024, s'élève désormais à 1810,23 euros. Elle considère qu'il y a eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, mais s’oppose à l’octroi de délai de paiement suspension du fait de la sous-location illicite de l’appartement par le locataire. M. [Z] [B] comparait en personne, il reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 50 euros, en plus du loyer courant. S’agissant de la sous-location, il reconnait avoir sous-loué l’appartement mais affirme qu’il ne savait pas que c’était interdit. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Par note en délibéré autorisée, la SA ELOGIE-SIEMP a transmis un décompte actualisé au 31 janvier 2024 et arrêté à cette date à la somme de 3378,15 euros permettant de constater un paiement de 510,47 euros le 22 janvier 2024 et l’appel de l’échéance pour le mois de janvier 2024 de 2078,39 euros. MOTIVATION En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Sur la demande de constat de la résiliation du bail -Sur la recevabilité de la demande La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. -Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 22 juin 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2813,52 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 août 2023. Sur la dette locative Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 janvier 2024, M. [Z] [B] lui devait la somme de 1810,23 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [Z] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes du commandement de payer et de l’assignation ayant été successivement réglées par les paiements postérieurs. Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [Z] [B] du fait notamment de la reprise de son activité professionnelle lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Il sera également relevé que le montant de sa dette a diminué depuis la délivrance du commandement de payer, M. [Z] [B] ayant repris le paiement du loyer depuis le mois de juin 2023. Enfin, si la sous-location alléguée par la bailleresse n’est pas contestée par le locataire, il convient de constater que l’opportunité d’octroyer des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire s’apprécie au regard de la situation financière du locataire et non d’éventuels manquement à ses obligations qui doivent être invoqués à l’appui d’une demande de résiliation judiciaire du bail. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [Z] [B] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, à partir du 23 août 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [Z] [B], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATONS, en conséquence, que le contrat à effet au 25 mai 2007 entre la SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et M. [Z] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], est résilié depuis le 23 août 2023, CONDAMNONS M. [Z] [B] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 1810,23 euros (mille huit cent dix euros et vingt-trois centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2024 (échéance de décembre incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, AUTORISONS M. [Z] [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Z] [B], DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, -le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 août 2023, -le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, -le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, -le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, -M. [Z] [B] sera condamné à verser à titre de provision à la SA ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DÉBOUTONS la SA ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS M. [Z] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 juin 2023 et celui de l'assignation du 9 octobre 2023, RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge