Tribunal judiciaire, 26 juin 2024. 24/01168

Min N° 24/00508 N° RG 24/01168 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOUL Commune DE [Localité 3] C/ M. [X] [M], [W] [D] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 26 juin 2024 DEMANDERESSE : Commune DE [Localité 3] [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Christine HEUSELE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant DÉFENDEUR : Monsieur [X] [M], [W] [D] [Adresse 2] [Localité 3] comparant PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE : Madame [C] [B] en sa qualité de MAIRE DE [Localité 3] [Adresse 4] [Localité 3] comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia, Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière DÉBATS : Audience publique du : 24 avril 2024 Copie exécutoire délivrée le : à : Me Christine HEUSELE Copie délivrée le : à : M. [X] [M], [W] [D] / Mme [C] [B] (MAIRE DE [Localité 3]) EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2021, la commune de [Localité 3] a donné à bail à Monsieur [X] [D] un logement situé [Adresse 2] [Localité 3], pour un loyer mensuel de 420 euros, et 35 euros de provisions sur charge. Par actes de commissaire de justice en date du 13 décembre 2023, la commune de [Localité 3] a fait signifier à Monsieur [X] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 8.436,96 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par notification électronique du 15 décembre 2023 la commune de [Localité 3] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 22 février 2024 la commune de [Localité 3] a fait assigner Monsieur [X] [D] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : " constater l'acquisition de la clause résolutoire, " ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique, " dire que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, " condamner Monsieur [X] [D] au paiement des sommes suivantes : o la somme de 9.294,43 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges arrêté au 12 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 septembre 2023 sur la somme de 7.300,25 euros et à compter du commandement de payer du 13 décembre 2023 sur le solde de la dette locative, o une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 13 février 2024 et jusqu'à libération effective des lieux, o la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile o les dépens, y compris le coût du commandement de payer, L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 23 février 2024. À l'audience du 24 avril 2024, la commune de [Localité 3], représentée par la Maire de la commune Madame [C] [B], et assistée, se réfère aux termes de son assignation, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9.884,98 euros arrêtée au 23 avril 2024, loyer du mois d'avril inclus. Elle précise que le seuls les versements des allocations logement ont été effectués pour les mois de janvier et mars 2024. Elle s'oppose à l'octroi de délais pour quitter les lieux. La commune de [Localité 3], sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, souligne que Monsieur [X] [D] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [X] [D], ne conteste pas le principe et le montant de la dette, indique avoir le statut d'auto-entrepreneur, et percevoir l'allocation de solidarité active (RSA). Il affirme avoir entamé des démarches pour un relogement ou un hébergement, et sollicite des délais pour quitter les lieux. L'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. MOTIFS DE LA DECISION : En l'espèce, Monsieur [X] [D] assigné à personne, a comparu à l'audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile. Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 23 février 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, la commune de [Localité 3] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation des 22 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande de la commune de [Localité 3] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande en paiement : Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 novembre 2021, du commandement de payer délivré le 13 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 23 avril 2024, que la commune de [Localité 3] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [D] à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 9.884,98 euros, au titre des sommes dues au 24 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice le 13 décembre 2023. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 23 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 novembre 2021 à compter du 24 janvier 2024. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur les modalités de l'expulsion : Sur la demande de délais d'expulsion : Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. En l'espèce, il apparaît que Monsieur [X] [D] a été défaillant dans son obligation contractuelle de règlement des loyers, quelques mois après la conclusion du bail, soit depuis le mois de février 2022. La Maire de la commune souligne lors des débats d'audience qu'un accord amiable a été conclu avec le locataire, lequel n'a pas respecté son engagement. Celui-ci ne démontre pas avoir entrepris des démarches sérieuses pour son relogement. En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande de Monsieur [X] [D] de délais d'expulsion, laquelle est encadrée de dispositions législatives suffisantes pour garantir le droit au relogement du locataire. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [X] [D] : Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 janvier 2024, Monsieur [X] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [X] [D] à son paiement à compter du 01 mai 2024, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [X] [D] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer. Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la commune de [Localité 3] les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS DECLARE recevable la demande de la commune de [Localité 3] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 novembre 2021 entre la commune de [Localité 3] d'une part, et Monsieur [X] [D] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 24 janvier 2024, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [X] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [X] [D] à compter du 24 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE Monsieur [X] [D] à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 9.884,98 euros, au titre des sommes dues, arrêtées au 24 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, CONDAMNE Monsieur [X] [D] à payer à la commune de [Localité 3] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 01 mai 2024, échéance de mai 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, DEBOUTE Monsieur [X] [D] de sa demande de délais d'expulsion, DEBOUTE la commune de [Localité 3] de sa demande au titre des frais irrépétibles, CONDAMNE Monsieur [X] [D] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE