Tribunal judiciaire, 12 mars 2024. 19/12545

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 19/12545 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQ7VB N° MINUTE : 6 Assignation du : 23 Octobre 2019 Jugement en fixation [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : JUGEMENT rendu le 12 Mars 2024 DEMANDERESSE S.A.S. SUSHI SHOP RESTAURATION [Adresse 2] [Localité 11] représentée par Me Jacinthe RICHAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A202 DEFENDERESSES S.C. KCL [Adresse 18] [Localité 3] représentée par Maître Charles-édouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0082 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière DEBATS A l’audience du 12 Janvier 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 29 octobre 2008, la société KCL a donné à bail commercial à la société [22] SARL, aux droits de laquelle se trouve la société SUSHI SHOP RESTAURATION, des locaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 18], pour une durée de neuf ans du 1er novembre 2008 au 31 octobre 2017, l'usage exclusif de « traiteur, restauration rapide, vente à emporter, livraison à domicile» et un loyer annuel en principal de 55.000 euros. Par acte d’huissier de justice signifié le 16 novembre 2017, la société SUSHI SHOP RESTAURATION a sollicité de la société KCL le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2018 moyennant un loyer principal annuel de 45.000 euros. Selon mémoire préalable notifié le 24 janvier 2919, la société SUSHI SHOP RESTAURATION a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 37.000 euros par an. Puis, par acte d’huissier de justice signifié le 23 octobre 2019, la société SUSHI SHOP RESTAURATION a assigné la société KCL à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. La société KCL a notifié un mémoire en réponse le 28 novembre 2019 sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2018 à la somme de 60.206,52 euros par an en principal selon la règle du plafonnement et, subsidiairement, à la somme de 55.400 euros par an. Par un jugement rendu le 1er juillet 2020, le juge des loyers commerciaux a notamment : - constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er janvier 2018; - désigné en qualité d' expert M. [L] [M] en lui donnant notamment pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2018 au regard des articles L 145-33 et suivants et R 145-2 et suivants du code de commerce ; - fixé le loyer provisionnel dû à compter du 1er janvier 2018 au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges. L'expert a déposé son rapport le 16 janvier 2023. Après renvoi à la demande des parties, l'affaire a été rappelée à l'audience du juge des loyers commerciaux du 12 janvier 2024 à laquelle la société SUSHI SHOP RESTAURATION et la société KCL étaient représentées par leur avocat. Dans son dernier mémoire régulièrement notifié (mémoire en ouverture de rapport n°2), la société SUSHI SHOP RESTAURATION demande au juge des loyers commerciaux de : - rejeter les prétentions et les moyens de la société KCL ; - dire que le bail s'est renouvelé à compter du 1er janvier 2018, pour une nouvelle période de neuf années, aux clauses et condtions, du bail expiré, sous réserve des dispositions d'ordre public de la loi du 18 juin 2014 entrée en vigueur ; - fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2018 à la somme annuelle de 36.000 euros hors taxes et hors charges ; - arrêter le compte que les parties sont obligées de faire ; - dire que les intérêts légaux seront dus sur les trop-perçus de loyers à compter de chauqe échéance depuis le 1er janvier 2018 ; - dire que les loyers trop-perçus dus depuis une année entière feront l'objet d'une capitalisation ; - condamner la société KCL à lui verser la somme de 13.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société KCL aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise. Dans son dernier mémoire régulièrement notifié (mémoire après expertise), la société KCL demande au juge des loyers commerciaux de : - dire que le loyer de renouvellement doit être fixé selon la règle du plafonnement, et ce à moins que la valeur locative ne s’avère inférieure à ce montant ; - fixer en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2018 à la somme annuelle en principal de 60.206,52 euros, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements et modifications découlant de la loi du 18 juin 2014 et de son décret d’application ; - dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tous différentiels de loyer à compter de chaque échéance contractuelle depuis la date d’effet du renouvellement et seront capitalisés ; - débouter la société SUSHI SHOP RESTAURATION de sa demande de condamnation au paiement d’arriérés ; - condamner la société SUSHI SHOP RESTAURATION à lui verser une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de l’instance, comprenant les frais de l’expertise judiciaire ; - débouter la société SUSHI SHOP RESTAURATION de toutes demandes plus amples ou contraires formulées à son encontre ; - ordonner l’exécution provisoire. Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement. L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2024. MOTIFS 1- Sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé Selon l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative . A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1- les caractéristiques du local concerné ; 2- la destination des lieux ; 3- les obligations respectives des parties ; 4- les facteurs locaux de commercialité ; 5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments. Selon l'article L 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l'évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le preneur d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33. En l'espèce, la société SUSHI SHOP RESTAURATION sollicite que le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2018 soit fixé à la valeur locative en ce qu'elle est inférieure au loyer plafonné, soit la somme de 36.000 euros par an. La société KCL demande, à titre principal, que ce même loyer soit fixé au montant plafonné de 60.206,52 euros au motif que la valeur locative, qu'elle évalue à la somme de 73.813 euros par an, est supérieure. Les prétentions des parties impliquent ainsi d'évaluer tant le loyer plafonné que la valeur locative. a) Sur le loyer plafonné En application de l'article L. 145-34 du code de commerce, le loyer plafonné au 1er janvier 2018 doit être calculé par application de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, soit : 55.000 (loyer initial) x 110,78 (dernier indice publié au 1er janvier 2018 soit celui du 3e trimestre 2017) /101,20 ( indice publié du 2e trimestre 2008, la durée du bail étant de 9 ans et 1 trimestre) = 60.206,52 euros. Le loyer plafonné au 1er janvier 2018 s'élève donc à 60.206,52 euros. b) Sur la valeur locative - Sur les caractéristiques du local Selon l'article R 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. Selon l'article R 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux. Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial. • Sur la situation du local La société SUSHI SHOP RESTAURATION expose ne pas se plaindre d'une mauvaise commercialité de l'emplacement du local loué mais indique que celui-ci se situe dans la deuxième partie de la rue qui bénéfice d'une moindre commercialité que ceux situés dans la première partie de la rue. La société KCL conteste cette analyse en soutenant que la première partie de la rue tend à déborder sur la deuxième et que le local situé au début de cette deuxième partie se trouve à un emplacement de très bonne commercialité car proche d'enseignes nationales et internationales. Sur ce, L'expert relève que la [Adresse 20] est une longue artère limitophe des [Localité 3] et [Localité 5] qui relie [Adresse 15] à [Adresse 16]. Il indique qu'en matière de commercialité elle se divise en quatre parties aux caractéristiques contrastées, notamment une première partie de [Adresse 15] au croisement avec [Adresse 14] qui présente une très bonne commercialité en raison de la présence de grandes enseignes, et une deuxième partie, du croisement avec [Adresse 14] aux [Adresse 19] et [Adresse 21], qui présente une bonne commercialité, moins dynamique et plus locale, et dans laquelle est situé le local loué. Cependant, l'expert note également que la commercialité de la première partie de la rue tend à déborder sur la deuxième partie de la rue. Ainsi, s'il se trouve dans la deuxième partie de la rue, le local est néanmoins situé à proximité du carrefour avec [Adresse 14] et bénéficie en conséquence du débordement de la très bonne commercialité de la première partie de la rue qui a été relevé par l'expert. L'expert note d'ailleurs que le local se trouve dans un environnement qui présente une très bonne commercialité et qui constitue l'un des secteurs phares de l'Est parisien en matière de commerce. Par conséquent, eu égard à la description faite par l'expert, laquelle n'est pas contestée par les parties qui ne rapportent à ce sujet aucun élément contraire, il doit être retenu que le local bénéficie d'un emplacement de très bonne commercialité. • Sur la description du local Selon le rapport d'expertise, le local dépend d'un immeuble ancien, façade maçonnerie peinte, élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée, de quatre étages droits, d'un cinquième étage en retrait avec terrasse . Il est décrit par l'expert de la façon suivante : « Rez-de-chaussée Enseigne en bandeau sur le store banne en devanture et sur les stores bannes des deux fenêtres au 1er étage - Enseigne en drapeau sur la façade de l'immeuble. La devanture se compose d'une large vitrine à gauche de la porte d'entrée vitrée à simple vantail ouvrant sur l'espace de vente, sol carrelage, murs peints, éclairage spots sur plafonnier et spots encastrés dans faux plafond - Présence de piliers - Locaux climatisés. A gauche de l'entrée Accolée à la vitrine un comptoir mange-debout - Présence d'une trappe métallique au sol permettant l'accès au sous-sol qui se prolonge dans le local poubelles sous escalier. A la suite, une vitrine réfrigérée puis l' escalier métallique menant au premier étage. Face à l'entrée Un comptoir de caisse avec à l'arrière une cuisine ouverte sur l'espace de vente, sol ciment peint, murs carrelage communicant avec in laboratoire de préparation, mêmes prestations. L'accès à la cuisine et au laboratoire se situe face à l'escalier menant au premier étage. Hauteur sous faux plafond : 2.24 m. Premier étage Par l'escalier prenant naissance au rez-de-chaussée, accès à un dégagement éclairé par une fenêtre sur la rue, distribuant : • un office avec fenêtre sur rue ,sol ciment peint, murs carrelage partiel et peinture, néons - hauteur sous faux plafond : 2,45 m - équipé de deux chambres froides, • un vestiaire avec sanitaire aveugle pour le personnel, sol linoléum, murs peints. Sous-sol Protégé par la trappe métallique qui se prolonge dans le local poubelle, un escalier dessert la réserve voûtée du sous-sol, murs peints - néons au plafond - hauteur sous clef de voûte : 1,95 m. »  Les parties ne contestent pas cette description. • Sur la surface Sur la surface utile Il ressort du rapport que la surface réelle résulte des plan et relevés établis par la société MILOT DELAPLACE, géomètre-expert, et communiqués par la société KCL. Cette surface est la suivante : -rez de chaussée 42,20 m2 - 1er étage : 27,20 m2, - sous-sol : 9 m2, soit un total de 78,40 m2. Les parties ne la contestent pas. • Sur la surface pondérée La société SUSHI SHOP RESTAURATION considère que la pondération faite par l'expert est surévaluée en ce qui concerne le dégagement et la cuisine du rez-de-chaussée qui auraient dû être pondérés à 0,5 et non à 0,7 car ces zones ne sont pas accessibles à la clientèle, le dégagement et le vestiaire du premier étage qui auraient dû être pondérés 0,3 au lieu de 0,35 et 0,3 pour le même motif. Elle en conclut que la surface pondérée totale devrait s'élever à 41,41 m2P au lieu de 46,28 m2P retenu par l'expert. En réponse aux moyens de la société SC KCL, elle indique qu'elle n'a pas eu d'autre choix que de réagencer intégralement les locaux afin de pouvoir y exercer l'activité contractuellement autorisée et que la diminution des surfaces que cela a entraîné ne relève pas d'un choix de gestion de sa part mais d'une nécessité. Elle ajoute qu'il n'est pas prouvé que les surfaces du premier étage étaient accessibles au public. La société KCL soutient que l'appréciation des surfaces pondérées doit intervenir en l’état de la consistance des locaux à la date de prise d’effet du bail et non pas de l’affectation résultant des aménagements de la société SUSHI SHOP dans la mesure où l’ensemble des travaux qu'elle a mis en œuvre fait accession en fin d’exploitation. De plus, elle conteste la pondération effectuée par l'expert en ce qui concerne la zone 2 de la boutique qui selon elle aurait dû être pondérée à 0,90 ou subsidiairement à 0,80 compte tenu de sa configuration et de son accessibilité à la clientèle, ainsi que de la zone du premier étage anciennement accessible à la clientèle qui aurait dû être pondérée à 0,50 ou subsidiairement à 0,40 compte tenu de sa configuration et accessibilité d'origine. Sur ce, L' article R. 145-7 du code de commerce exige que l'analyse des prix pratiqués dans le voisinage soit réalisée par unité de surface et qu'elle concerne des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 du même code. Ainsi, la pratique de la pondération des surfaces est fondée sur l'obligation de se référer aux valeurs de comparaison par unité de surface et permet une mise en équivalence avec des loyers de comparaison également exprimés en mètre carré unitaire pondéré. L'expert indique avoir fait application de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière applicable à compter du 1er juillet 2015 et pour les boutiques de centre-ville jusqu'à 600 m2 de surface utile. Il évalue la surface pondérée à 46,28 m2 P calculés comme suit : S'agissant de la prise en compte des travaux réalisés par la société SUSHI SHOP RESTAURATION dans l'appréciation de la surface réelle du local, celle-ci reconnaît avoir procédé à des travaux d'agencement afin de pouvoir exercer son activité dans le local loué qui auparavant était utilisé par le précédent locataire pour l'exercice d'une activité de salon de coiffure. Il ressort cependant du contrat de bail que « Toutes les constructions et tous les travaux, embellissements et décors quelconques qui auraient été faits ou seraient faits par le PRENEUR deviendront, en fin d'exploitation, la propriété du BAILLEUR sans indemnité. » (cf article IV, 6). Dès lors, l'accession n'ayant pas pris effet à la fin du bail expiré le 31 décembre 2017, les modifications apportées aux lieux loués restent sans incidence sur la fixation de la valeur locative jusqu’à la fin de l'exploitation par la société SUSHI SHOP RESTAURATION et l'appréciation de cette valeur locative au 1er janvier 2018 ne peut être réalisée qu'en tenant compte de la configuration des lieux avant travaux. Selon le plan avant travaux produit par la société KCL, le rez-de-chaussée était constitué d'une boutique, dénommée salon de coiffure sur le plan, avec un escalier conduisant au premier étage, des WC et un dégagement au fond à droite. Ainsi, doivent être appliqués les coefficients suivants : - boutique zone 1 de 19,80 m2, application du coefficient 1retenu par l'expert et non contesté par les parties ; - boutique zone 2 de 3 m2, 11,5 m2 et 6,9 m2 correspondant selon le plan à la 2e zone, à la cuisine et à l'office, desquels il y a lieu de déduire les WC de 3,43 m2, soit une surface totale de 17,97 m2, qu'il convient d'affecter d'un coefficient de 0,80 en raison d'un resserrement par rapport au linéaire de la vitrine dû à la présence de l'escalier ainsi que le souligne l'expert, - WC de 3,43 m2 qu'il convient d'affecter d'un coefficient de 0,30 ainsi que l'a retenu l'expert s'agissant d'une surface annexe et d'un équipement obligatoire ainsi que l'indique l'expert ; - dégagement vers étage de 1 m2 qu'il convient d'affecter d'un coefficient de 0,70. S'agissant du premier étage, selon le plan avant travaux et le plan des locaux actuels, les vestiaires et WC correspondent à un ancien bureau et l'office et le dégagement à deux pièces dont l'usage n'est pas indiqué. Cependant, dès lors que le contrat de bail mentionne au premier étage un local commercial sur rue, il convient de considérer que cette pièce constituait un local accessible à la clientèle. Seront appliqués les coefficients suivants : - local commercial de 19,70 m2, accessible à la clientèle, qui doit être affecté d'un coefficient de 0,40 compte tenu de la présence des deux fenêtres apportant un éclairage naturel, l'effet bandeau invoqué par le bailleur devant toutefois être exclu en l'absence de réelle vitrine, les deux fenêtres étant de surcroît largement espacées ; - ancien bureau de 7,50 m2 qui constitue une annexe qui n'est pas accessible à la clientèle et qu'il convient d'affecter en conséquence d'un coefficient de 0,25. En ce qui concerne le sous-sol de 9m2 à usage de réserve, la pondération de 0,15 proposée par l'expert n'est pas discutée par les parties et doit être retenue. Par conséquent, la surface pondérée est la suivante : Niveau Désignation Surface utile Coefficient Surface P RDC boutique zone 1 19,80 m2 1 19,80 m2P RDC boutique zone 2 17,97 m2 0,80 14,38 m2P RDC WC 03,43 m2 0,30 01,03 m2 RDC dégagement 01,00 m2 0,70 0,70 m2P 1er étage local 19,70 m2 0,40 07,88 m2P 1er étage ancien bureau 07,50 m2 0,25 01,87 m2P sous-sol réserve 09,00 m2 0,15 01,35 m2P TOTAL 78,40 m2 47,01 m2P soit un total de 47,01 m2P. - Sur la destination des lieux Les locaux sont destinés à l'exercice exclusif de l'activité de de « traiteur, restauration rapide, vente à emporter, livraison à domicile ». - Sur l'évaluation de la valeur locative La société SUSHI SHOP RESTAURATION soutient que dans l'appréciation des loyers de comparaison, il n'y a pas lieu de transformer en loyer la valeur du droit au bail ou du droit d'entrée et de l'intégrer aux loyers payés dans le voisinage. Elle s'en remet à la valeur de 950 euros/m2P avant abattement proposée par l'expert. Elle expose que la valeur de 1.400 euros/m2 P sollicitée à titre principal par la société SC KCL ne peut être acceptée car elle ne prend en compte que les loyers reconstitués et des références bénéficiant d'une meilleure commercialité que celle du local loué et souligne que la valeur de 1 200 euros/m2 Pcorrespond à la moyenne des baux neufs retenus par l'expert et excède la plupart des références des experts amiables.. La société KCL sollicite que la valeur locative soit fixée à 1.400 euros/m2 P. Elle soutient que les références de comparaison d'octobre 2008 à juillet 2012 et de mars 2014 produites par l'expert doivent être écartées car trop anciennes. Elle expose que les références les plus récentes témoignent d'une nette augmentation de la valeur locative. Sur ce, L'article R.145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. L'expert retient une valeur locative unitaire de 950 euros/m2P compte tenu de l'état des locaux et de l'immeuble, des charges et conditions du bail, de l'impression générale, de la configuration des locaux difficiles à aménager, de la destination des lieux loués et de l'activité de restauration rapide qui supporte habituellement des niveaux plus élevés de loyer que la restauration traditionnelle, de la situation des locaux et des différents termes de comparaison répertoriés qui comprennent des loyers fixés par décision judiciaire, renouvellement amiable et prix du marché hors cessions de droit au bail. Ses éléments de comparaison sont les suivants : Il convient toutefois d'écarter les valeurs de droit au bail dès lors qu'elles ne constituent pas un élément de loyer. Il y a lieu d'écarter également les références d'octobre 2008 à juillet 2014 car trop anciennes pour apprécier la valeur locative au 1er janvier 2018. Les références les plus appropriées sont ainsi les suivantes : - [Adresse 8], restauration [13], 843 euros/m2P, renouvellement de bail à effet au mois de juin 2015, - [Adresse 7], chaussures PALLADIUM, 1.541euros/m2P, nouveau bail à effet au mois d'avril 2016, - [Adresse 10], optique JIMMY FAIRLY, 1.045 euros/m2P, nouveau bail à effet au mois de janvier 2017, - [Adresse 1], accessoires CALZEDONIA, 996 euros/m2P, nouveau bail à effet au mois de juin 2017, - [Adresse 12], décoration et accessoires SOSTREINE GRENE, 2.203 euros/m2P, nouveau bail à effet au mois de novembre 2018, auxquelles on peut ajouter : - [Adresse 6], chaussures KICKERS, 808 euros/m2P, nouveau bail à effet au mois de juillet 2017 (référence citée par le bailleur), - [Adresse 9], prêt à porter DOC MARTENS, 1.829 euros/m2P, nouveau bail à effet au mois de juin 2016 (référence citée par le bailleur), - [Adresse 4], articles de sport FOOT LOCKER, 1.887 euros/m2P, nouveau bail à effet au mois de novembre 2018 (référence citée par le bailleur), étant rappelé que l'expert souligne que les écarts entre loyers de marché (nouveaux baux) et valeur locative sont usuellement compris entre 20% et 50% et peuvent largement excéder cette fourchette pour les emplacements de grande qualité, ce dont il convient de tenir compte dans l'appréciation de ces références. Au vu des carastéristiques du local, difficile à aménager, et de son état ainsi que celui de l'immeuble, de sa situation dans une avenue de très bonne commercialité, de sa destination qui inclut la restauration rapide, laquelle selon l'expert supporte des loyers plus élevés que la restauration traditionnelle, et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire doit être fixée à 1.050 euros/m2P. - Sur les correctifs Sur le fondement de l'article R. 145-8 du code de commerce, la société SUSHI SHOP RESTAURATION sollicite que l'abattement de 1% sur la valeur locative pratiqué par l'expert au titre de la taxe foncière soit confirmé, a minima à hauteur de 554 euros, au motif qu'il est courant que pour la même activité les baux ne transfèrent pas la taxe foncière au preneur. Elle demande également le maintien de l'abattement de 5% au titre de la clause d'accession différée en indiquant qu'elle a été dans l'obligation de réagencer les locaux pour pouvoir y exercer son activité et qu'elle n'a pas à justifier des travaux accomplis. Elle sollicite de plus un abattement de 2,5% pour transfert des travaux de mise en conformité au preneur car selon elle il s'agit également d'une clause exorbitante du droit commun. Elle s'oppose enfin à l'application d'une majoration de 2% de la valeur locative au titre du droit de préférence dont elle bénéficiera en cas de vente du local dans la mesure où il s'agit d'un droit légal et non spécifique. La société KCL s'oppose à l'application d'un abattement de 1% sur la valeur locative au titre de la taxe foncière en expliquant que la déduction n'est pas admise lorsqu'il est d'usage que le preneur supporte la taxe foncière. Subsidiairement, elle soutient que l'abattement ne peut dépasser le montant réel de la taxe de 475 euros. Elle invoque le même moyen pour s'opposer à un abattement au titre de la clause d'accession différée et ajoute que le preneur ne justifie pas des travaux réalisés. Elle ajoute qu'il en est de même en ce qui concerne l'abattement pour transfert des travaux de mise en conformité car le preneur n'en justifie pas. Enfin, elle considère que la valeur locative doit être majorée car selon le bail le preneur bénéficie d'un droit de préférence en cas de vente du local, droit plus large que le droit légal. Sur ce, Il résulte des dispositions de l'article L. 145-33 précité que la valeur locative est fixée en tenant compte notamment des obligations respectives des parties. L'article R.145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Sur l'abattement au titre de la clause de remboursement de la taxe foncière Il ressort de l'article R. 145-35 du code de commerce que peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement. Le contrat de bail stipule « Il remboursera en outre, au BAILLEUR, tous les impôts et taxes de caractère foncier, présents ou futurs, normalement à la charge du propriétaire, le tout en sorte que le loyer touché par le BAILEUR soit net. » (article IV, 7). L'expert applique sur la valeur locative un abattement de 1% en considérant la taxe foncière à la charge du preneur constitue une clause exorbitante. Il est acquis que si le contrat de bail peut valablement mettre la taxe foncière à la charge du preneur, il demeure qu'elle incombe légalement au bailleur et que son transfert au preneur doit donc être pris en compte dans l'appréciation de la valeur locative. S'il est également admis que la pratique habituelle d'un transfert de charge exclut de pratiquer une correction de la valeur locative, il appartenait à la société KCL qui l'invoque de rapporter la preuve de cet usage, ce qu'elle ne fait pas. Par conséquent, la clause de transfert doit donner lieu à un abattement qui doit être fixé à 1% en raison des variations annuelles importantes de la taxe foncière à [Localité 17] depuis la date d'effet du bail ainsi que l'a retenu l'expert. Sur l'abattement au titre de la clause d'accession en fin de jouissance Selon le contrat de bail « Toutes les constructions et tous les travaux, embellissements et décors quelconques qui auraient été faits ou seraient faits par le PRENEUR deviendront, en fin d'exploitation, la propriété du BAILLEUR sans indemnité. » (cf article IV, 6). Il ressort du rapport d'expertise, des plans produits par la société KCL et des déclarations des parties que le précédent locataire exerçait dans les lieux une activité de salon de coiffure. Dès lors, la société KCL ne peut sérieusement contester que la société SUSHI SHOP RESTAURATION a été contrainte de procéder à des aménagements afin de pouvoir rendre le local conforme à sa nouvelle destination de « traiteur, restauration rapide, vente à emporter, livraison à domicile». En outre, en fin d'exploitation la société SC KCL ne pourra récupérer aucun des éléments ou matériels qu'elle aura incorporés au local à l'occasion de cet aménagement. Par conséquent, la clause d'accession en fin de jouissance implique qu'il soit procédé à un abattement de la valeur locative qu'il convient de fixer à 5% ainsi que l'expert l'a retenu. Sur l'abattement au titre de la clause de transfert des travaux de mise en conformité Il ressort de l'article 1719 du code civil selon lequel le bailleur est tenu de délivrer des locaux en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été livrés, qu'il lui incombe d'effectuer les travaux de mise en conformité des locaux avec la réglementation qui leur est applicable." En outre, selon l'article R. 145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire, d'une part, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, et, d'autre part, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent. Le contrat de bail stipule toutefois que « le PRENEUR (...) effectuera en outre pendant toute la durée du présent bail, et à ses frais, toutes réparations qui seraient nécessaires et tout entretien ordinairement à la charge d'un bailleur, ainsi que tous les travaux nécessités par la règlementation légale ou administrative en cours ou à venir, sauf les réparations prévues par l'article 606 du Code Civil. » Cette clause par laquelle le bailleur se décharge sur le locataire de son obligation de réaliser les travaux de mise en conformité constitue une clause exorbitante et en conséquence un facteur de diminution de la valeur locative. Il est donc justifié d'appliquer un abattement, et ce sans qu'il soit nécessaire pour la société SUSHI SHOP RESTAURATION de rapporter la preuve qu'elle a effectivement dû supporter de tels travaux dès lors que l'abattement est fondé sur l'existence de la clause applicable pendant toute la durée du bail et qu'il est possible que ces travaux soient à venir en fonction de l'évolution des règles d'hygiène, de salubrité ou de sécurité relatives à son activité. Cet abattement doit être fixé à 2%. Sur la majoration pour droit de préférence Il ressort de l'article L. 145-46-1 du code de commerce que le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal qui envisage de vendre celui-ci doit en informer le locataire , ce qui vaut offre de vente au profit du locataire. Cependant, ce droit n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Il n'est pas non plus applicable lorsqu'il est fait application du droit de préemption institué aux chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du code de l'urbanisme ou à l'occasion de l'aliénation d'un bien sur le fondement de l'article L. 213-11 du même code. Selon le contrat de bail «En cas de vente des murs, le BAILLEUR s'engage à donner un droit de préférence au PRENEUR, lequel devra donner sa réponse (...). Cependant, la présente clause ne trouvera pas s'appliquer dans l'hypothèse où Madame [N] souhaiterait céder les murs à un descendant ou les racheter elle-meêm à titre personnel. » (cf article XII). Cependant, cette clause de droit de préférence ne procure pas au preneur un avantage notable dès lors que les dispositions légales susvisées prévoient déjà un tel droit à son profit, lequel ne peut en l'espèce être considéré comme moins large et moins avantageux que le droit contractuel dans la mesure où le bailleur ne rapporte pas la preuve qu'il pourrait se trouver dans l'une des exceptions prévues. Par conséquent, il n'y a pas lieu à majoration de la valeur locative. *** La valeur locative au 1er janvier 2018 est donc la suivante : - avant correctifs : 47,01 m2P x 1.050 = 49.360,50 euros - après correctifs : 49.360,50 - 493,60 (49 360,50 x 1% = 493,60) - 2.468,02 (49 360,50 x 5% = 2 468,02) - 987,21 (49 360,50 x 2% = 987,21) = 45.411,67 euros. La valeur locative au 1er janvier 2018 s'établit à 45.411,67 euros hors charges et hors taxes par an. c) Sur le loyer de renouvellement Au 1er janvier 2018, la valeur locative de 45.411,67 euros étant inférieure au loyer plafonné de 60.206,52 euros, le montant du loyer du bail renouvelé sera fixé à 45.411,67 euros, hors charges et hors taxes, par an. 3- Sur les demandes accessoires Les intérêts au taux légal sur l’éventuel trop-perçu de loyer, correspondant à la différence entre le montant du loyer provisionnel acquitté par la société SUSHI SHOP RESTAURATION et le montant du loyer fixé par le présent jugement, seront dus par la société KCL à compter du 23 octobre 2019, date de l’assignation, pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière. En outre, il n'appartient pas au juge des loyers commerciaux d'établir le compte entre les parties, sa compétence étant strictement limitée à la fixation du loyer renouvelé ou révisé en application de l'article R.145-23 du code de commerce. La demande de la société SUSHI SHOP RESTAURATION d'arrêt du compte entre les parties sera donc rejetée. Enfin, la procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties. Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire étant de droit, il n'y a pas lieu de l'ordonner. PAR CES MOTIFS le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Fixe à la somme annuelle en principal de 45.411,67 euros hors charges et hors taxes, à compter du 1er janvier 2018, le loyer du bail renouvelé entre la société KCL et la société SUSHI SHOP RESTAURATION pour les locaux situés à [Adresse 18] ; Dit qu’ont couru les intérêts au taux légal sur l’éventuel trop-perçu de loyer, correspondant à la différence entre le montant du loyer provisionnel acquitté par la société SUSHI SHOP RESTAURATION et le montant du loyer fixé par le présent jugement, à compter du 23 octobre 2019 pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière ; Rejette la demande de la société SUSHI SHOP RESTAURATION d'arrêt du compte entre les parties ; Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties ; Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à Paris le 12 Mars 2024 La GreffièreLa Présidente M. PLURIELS. FORESTIER