Tribunal judiciaire, 15 mars 2024. 23/11782

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/11782 N° Portalis 352J-W-B7H-C2Z22 N° MINUTE : 1 Assignation du : 12 Septembre 2023 Jugement de fixation [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : JUGEMENT rendu le 15 Mars 2024 DEMANDERESSE S.C.I. 13 ODESSA [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Olivier DESANDRE NAVARRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0187 DEFENDERESSE S.A.S. PIZZERIA ODESSA [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Maître Francis MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0466 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition DEBATS A l’audience du 07 Février 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 27 décembre 2007, la société SCI 13 ODESSA a donné à bail commercial à la société PIZZERIA ODESSA des locaux dépendant d'un immeuble situé à [Adresse 4], pour une durée de neuf années du 1er janvier 2008 au 31 décembre 2017, l'exercice de l'activité de « bar, brasserie, café, restaurant, et à titre accessoire vente à emporter-hors fast-food- sous réserve qu'elle se fasse dans les locaux, traiteur, glacier, salon d ethé à l'exclusion de tout autre », ainsi qu'un loyer annuel, hors taxes et hors charges, de 75.000 euros. Selon avenant en date du 19 mars 2008, l'emprise de la cave n°18 a été ajoutée aux locaux loués. Par avenant en date du 22 décembre 2016, ledit bail a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2017 et moyennant un loyer annuel de 84.979,40 euros hors taxes et hors charges. Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 20 octobre 2022, la société SCI 13 ODESSA a notifié à la société PIZZERIA ODESSA la révision triennale du loyer correspondant à la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux intervenue depuis la dernière fixation du loyer, soit un loyer révisé de 96.934,52 euros. Puis, par lettre recommandée avec avis de réception en date du 29 juin 2023, la société SCI 13 ODESSA a notifié à la société PIZZERIA ODESSA un mémoire préalable en fixation du loyer révisé à compter du 20 octobre 2022 en fonction de la variation indiciaire conformément à l'article L.145-38 du code de commerce, soit à la somme annuelle de 97.859 euros hors taxes et hors charges. Par acte de commissaire de justice signifié le 12 septembre 2023, la société SCI 13 ODESSA a assigné la société PIZZERIA ODESSA à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. L'affaire a été retenue à l'audience du 07 février 2024 à laquelle la société SCI 13 ODESSA et la société PIZZERIA ODESSA étaient représentées par leur avocat. Aux termes de son assignation, la société SCI 13 ODESSA demande au juge des loyers commerciaux de : - dire que le loyer révisé du bail doit être fixé en fonction de la variation indiciaire ; - fixer en conséquence le montant du loyer révisé à compter du 20 octobre 2022 à la somme annuelle en principal de 97.859 euros, toutes autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées ; - fixer le montant du dépôt de garantie à la somme de 48.929,50 euros correspondant à six mois de loyers et condamner la société PIZZERIA ODESSA à lui verser un complément de dépôt de garantie de 14.929,50 euros ; - condamner la société PIZZERIA ODESSA en tous les dépens ; Subsidiairement, - ordonner, dans l'hypothèse où cette valeur ne pourrait être établie, la désignation d'un expert à cet effet et fixer le loyer provisionnel dû par la société PIZZERIA ODESSA à la somme annuelle en principal de 97.859 euros ; - réserver les dépens. Sur le fondement des articles L.145-37 et L.145-38 du code de commerce, la société SCI 13 ODESSA expose que le loyer révisé doit correspondre à la valeur locative du bien loué, sans pouvoir excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer et qu'en l'espèce la hausse du loyer résultant de la valeur locative excède largement la variation indiciaire. Elle indique que selon l'avis de M. [D], expert près la cour d'appel, par comparaison avec les valeurs résultant de nouvelles locations et des renouvellements amiables, et compte tenu de la qualité de l'emplacement et des clauses du bail, la valeur locative peut être estimé à 120.560 euros, ce qui est manifestement supérieur au loyer résultant de la variation indiciaire qui s'élève à 97.859 euros. Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société PIZZERIA ODESSA demande au juge des loyers commerciaux de : - dire et juger que la valeur locative est inférieure au loyer déterminé en fonction de la variation des indices ; - débouter la société SCI 13 ODESSA de toutes ses demandes ; - condamner la société SCI 13 ODESSA aux entiers dépens ; Subsidiairement, - dire et juger que toute expertise ordonnée le sera aux frais avancés de la société SCI 13 ODESSA ; - fixer le loyer provisoire au dernier montant du loyer appelé avant la demande de révision ; - réserver les dépens. Au soutien de ses prétentions, elle explique que le juge ne peut se dispenser de rechercher la valeur locative au motif que le loyer n'est pas déplafonné car c'est la valeur locative qui s'impose si elle se situe entre le loyer en vigueur et les loyer résultant des indices. Elle soutient que la société SCI 13 ODESSA ne démontre pas que la valeur locative est supérieure au loyer résultant des indices. Elle précise que selon le rapport d'expertise de M. [V] [W] la valeur locative peut être évaluée à 81.267 euros. L'affaire a été mise en délibéré au 15 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION 1- Sur la demande de fixation du loyer révisé Aux termes des articles L.145-38 et R.145-20 du code de commerce, le prix ne peut être révisé qu'au moins trois ans après la dernière fixation du prix, amiable ou judiciaire, et la demande doit être formée par lettre, avant que soit notifié un mémoire en révision. Il résulte de l'application combinée des articles L.145-33 et L.145-38 du code de commerce, que s'il est rapporté la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative depuis la dernière fixation judiciaire ou amiable du loyer, le prix du bail révisé doit être fixé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au loyer contractuel et à défaut d'une telle preuve, le prix doit correspondre à la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Par ailleurs, l'article 146 du code de procédure civile dispose qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve. Aux termes de l'article R.145-6 du code de commerce, « Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ». En l'espèce, les parties sont liées par un contrat de bail conclu le 22 décembre 2016, en renouvellement, à effet au 1er janvier 2017 et il n'est fait état d'aucune révision du loyer intervenue depuis cette dernière date, de sorte que la demande de révision notifiée par la société SCI 13 ODESSA à la société PIZZERIA ODESSA par lettre en date du 20 octobre 2022 est bien postérieure de plus de trois ans à la dernière fixation du prix du loyer. En outre, et ainsi que le sollicite la société SCI 13 ODESSA dans son mémoire préalable, il doit être statué sur la révision du loyer au 20 octobre 2022, date de la demande en révision de la société SCI 13 ODESSA. S'agissant du montant du loyer révisé, la société SCI ODESSA sollicite que le loyer révisé soit fixé selon la variation de l'indice des loyers commerciaux alors que la société SCI 13 ODESSA s'y oppose. Il apparaît toutefois que si les parties font état, l'une, d'une valeur locative qui serait supérieure au loyer fixé selon la variation de l'indice des loyers commerciaux, et l'autre, d'une valeur locative qui lui serait inférieure, aucune n'invoque ni ne rapporte la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative depuis la dernière fixation du loyer, qui permettrait, en application des dispositions légales susvisées, que le prix du bail révisé soit fixé à la valeur locative si elle est inférieure au loyer contractuel. Dans ces conditions, le loyer révisé doit être fixé en fonction de la variation de l'indice des loyers commerciaux et doit se calculer en affectant au loyer initial la variation entre, d'une part le dernier indice publié à la date de fixation du précédent prix et, d'autre part, le dernier indice publié à la date à laquelle la demande de révision a été formée. Le contrat de bail précise que l'indice de base à prendre en considération est celui du deuxième trimestre 2016 soit 108,40 et l'indice de référence celui du même trimestre des périodes ultérieures. Cependant, le délai de trois ans ayant été dépassé, il convient de prendre en considération le dernier indice publié à la date à laquelle la demande de révision a été formée. Le loyer révisé s'établit donc ainsi : loyer annuel de 84.979,40 euros x 123,65 (ILC du 2ème trimestre 2022) ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 108,40 (ILC du 2ème trimestre 2016 selon le contrat de bail) = 96.934,53 euros. Par conséquent, le loyer révisé au 20 octobre 2022 sera fixé à la somme de 96.934,53 euros par an, hors charges et hors taxes. Il conviendra de rappeler que des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer révisé finalement dû, à compter de la saisine du juge des loyers commerciaux, soit le 12 septembre 2023, puis au fur et à mesure des échéances échues. 2- Sur les demandes de fixation du montant du dépôt de garantie et de condamnation de la société PIZZERIA ODESSA au paiement d'un complément de dépôt de garantie L'article R.145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble. Il n'appartient pas au juge des loyers commerciaux de fixer le montant du dépôt de garantie et de condamner la société PIZZERIA ODESSA au paiement, sa compétence étant strictement limitée à la fixation du loyer renouvelé ou révisé en application des dispositions légales susvisées. Les demandes de la société SCI 13 ODESSA de fixation du montant du dépôt de garantie à la somme de 48.929,50 euros et de condamnation de la société PIZZERIA ODESSA à lui verser un complément de dépôt de garantie de 14.929,50 euros seront par conséquent rejetées. 3- Sur les demandes accessoires Selon l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La société PIZZERIA ODESSA qui succombe sera condamnée aux dépens. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Fixe à la somme annuelle de 96.934,53 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 20 octobre 2022, le loyer révisé du bail conclu entre la société SCI 13 ODESSA et la société PIZZERIA ODESSA pour les locaux dépendant d'un immeuble situé à [Adresse 4] ; Dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 12 septembre 2023 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ; Rejette la demande de la société SCI ODESSA de fixation du montant du dépôt de garantie à la somme de 48.929,50 euros ; Rejette la demande de la société SCI ODESSA de condamnation de la société PIZZERIA ODESSA à lui verser un complément de dépôt de garantie de 14.929,50 euros ; Condamne la société PIZZERIA ODESSA aux dépens. Fait et jugé à PARIS, le 15 mars 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER S. FORESTIER