Cour d'appel, 28 février 2023. 22/03007

1ère Chambre ARRÊT N°61/2023 N° RG 22/03007 - N° Portalis DBVL-V-B7G-SXVK Mme [X] [R] C/ M. [Z] [L] Mme [B] [J] Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 28 FÉVRIER 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre, Assesseur : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère rédactrice, GREFFIER : Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 28 novembre 2022, devant M. Fabrice ADAM, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 28 février 2023 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 31 janvier 2023 à l'issue des débats **** APPELANTE : Madame [X] [R] née le 22 Septembre 1951 à [Localité 13] (NIGER) [Adresse 4] [Localité 10] Représentée par Me Julie DRONVAL de la SELAS LES JURISTES D'ARMORIQUE, avocat au barreau de LORIENT INTIMÉS : Monsieur [Z] [L] né le 29 Mai 1976 à [Localité 10] (29) [Adresse 3] [Localité 10] Représenté par Me Danaé PAUBLAN de l'ASSOCIATION LAURET - PAUBLAN, avocat au barreau de QUIMPER Madame [B] [J] née le 28 Juillet 1981 à [Localité 12] (44) [Adresse 3] [Localité 10] Représentée par Me Danaé PAUBLAN de l'ASSOCIATION LAURET - PAUBLAN, avocat au barreau de QUIMPER EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte authentique en date du 26 février 2021, signé en l'étude de Me [F] [T], notaire à [Localité 10], M. [L] et Mme [J] ont vendu à Mme [R] une maison à usage d'habitation sise [Adresse 5] à [Localité 10]. Le 31 juillet 2021, Mme [X] [R] a informé M. [L] et Mme [J], ainsi que Me [F] [T], notaire à [Localité 10], d'un dégât des eaux survenu dans la maison, suite aux intempéries du mois de juillet 2021. Elle se plaignait par ailleurs d'avoir découvert de nombreuses anomalies affectant la maison, notamment des remontées d'humidité. Dans ce contexte, une réunion d'expertise amiable contradictoire était organisée le 21 septembre 2021 à l'initiative de l'assureur de Mme [X] [R]. Le rapport du Cabinet Saretec en date du 24 septembre 2021 concluait à la présence d'humidité dans le logement et au fait qu'il n'était pas possible en l'état de déterminer si les désordres préexistaient sans faire une recherche de fuite approfondie. Une recherche de fuite était, dès lors, menée par le Cabinet Polygon qui se déplaçait sur les lieux le 30 septembre 2021 et concluait que les dommages constatés à l'intérieur de l'habitation étaient très probablement dus à un phénomène de condensation combiné à des infiltrations d'eau depuis l'extérieur. Par acte d'huissier du 9 février 2022, Mme [X] [R] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Quimper aux fins de désignation d'un expert judiciaire sur le fondement des articles 145 et suivants du Code civil au contradictoire de Mme [B] [J] et M. [Z] [L]. Suivant ordonnance du 27 avril 2022, le juge des référés a rejeté toutes les demandes des parties et a condamné Mme [R] aux dépens. Suivant déclaration du 11 mai 2022, Mme [X] [R] a relevé appel de tous les chefs de la décision rendue. Aux termes de leurs dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 29 juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, Mme [B] [J] et M. [Z] [L] demandent à la cour de : -Confirmer purement et simplement l'ordonnance rendue sauf en ce qui concerne la demande rejetée de l'article 700 formée par M. [L] et Mme [J], -Débouter Mme [X] [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions, -Condamner Mme [X] [R] à payer à M. [L] et Mme [J] au titre des frais irrépétibles de 1ère instance une somme de 1500 euros, -Condamner Mme [X] [R] à payer la somme de 1 500 € à Mme [B] [J] et M. [Z] [L] au titre des frais irrépétibles exposés en appel, en ce compris les entiers frais et dépens première instance et d'appel. Aux termes de ses dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 19 juillet 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, Mme[X] [R] demande à la cour de : -Infirmer l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Quimper en date du 27 avril 2022, -Déclarer la demande d'expertise judiciaire de Mme [X] [R] recevable et bien fondée, et en conséquence : -Nommer tel expert et lui confier la mission d'expertise suivante : * Se rendre sur les lieux, à savoir l 'immeuble situé [Adresse 4], parcelle cadastrée section BN n°[Cadastre 9] , * Procéder à la visite contradictoire desdits lieux, prendre connaissance de tout document utile et recueillir tous renseignements nécessaires , * Décrire les désordres constatés et allégués dans l'assignation, ainsi que tout autre problème d'humidité, infiltration ou défaut d'étanchéité, ou tout autre désordre d'une autre nature, constatés sur l'immeuble, *Préciser la date d'apparition de ces désordres, leur caractère apparent ou caché lors de la vente, leur origine, leur gravité, leur évolution possible, leur consistance, leur étendue, leur connaissance par les vendeurs, en indiquant s 'ils sont de nature à rendre impropre à sa destination le terrain acquis, *Décrire les travaux nécessaires à la remise en état de l'immeuble et en indiquer le coût, à l'aide de devis, *Fournir tout élément technique et de fait de nature à établir les responsabilités encourues et les préjudices subis, *Dire que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du Code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s'adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts ; *Dire qu'en cas de difficulté, l'expert saisira le président qui aura ordonné l'expertise ou le juge désigné par lui ; *Fixer la provision à consigner au greffe, à titre d'avance sur les honoraires de l'expert, dans le délai qui sera imparti par l'ordonnance à intervenir ; -Condamner in solidum M. [L] et Mme [J] à payer à Mme [R] une indemnité de 3 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure d'appel. MOTIVATION DE LA COUR Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé. L'application de ces dispositions suppose que soit constaté qu'il existe un procès  «en germe » possible, et non manifestement voué à l'échec au regard des moyens soulevés par les défendeurs, sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. En l'espèce, Mme [R] allègue principalement l'existence de désordres liés à une humidité excessive dans la maison et des remontées d'odeurs de fosse septique depuis son terrain, ces désordres étant apparus seulement quatre mois après la vente, à la suite de fortes intempéries. Au soutien de ses allégations, elle produit les pièce suivantes : - un procès-verbal de constat d'huissier en date du 7 juillet 2021 dressé par Me [S] [I], dont il ressort qu'à proximité de la parcelle voisine n°[Cadastre 8] « de fortes odeurs de relents de fosse septiques sont parfaitement perceptibles, dans le bureau à droite de l'entrée, les plinthes sont moisies et noircies en façade avant et au pignon ». - l'expertise réalisée par le cabinet Saretec à la diligence de l'assureur de Mme [R], contradictoirement avec les vendeurs, lequel a mis en évidence  *la présence d'une légère humidité dans une chambre à coucher occasionnant l'apparition de moisissures pouvant être liées soit à de la condensation en raison d'une mauvaise ventilation du logement soit à une légère infiltration provenant de l'arrière du bâtiment, *la présence d'une humidité plus conséquente pouvant être qualifiée de sinistre « dégât des eaux », le parquet présente un tuilage important, cependant visible lors des visites selon Mme [R], *que la maison avait déjà été sujette à des problèmes d'humidité (présence de trous d'injection), M. [L] ayant déclaré avoir lui-même réalisé ces travaux d'étanchéité, *qu'il existe un réseau d'évacuation cheminant entre la maison de Mme [R] et celle de son voisin M. [A], *que l'humidité dans la chambre à coucher et la salle de bain est d'origine inconnue et que compte tenu de la complexité des réseaux et des accès, une recherche de fuite approfondie est nécessaire, notamment afin de dire si le sinistre est antérieur ou non à la vente. - le rapport de la société Polygon ayant procédé à la recherche des causes de fuites/infiltrations daté du 30 septembre 2021 dont il ressort que : *des champignons se sont développés sur une partie des plinthes des deux chambres et de la salle de bain de l'habitation, *les mesures d'humidité sur les zones endommagées n'ont cependant pas révélé une humidité excessive, * le réseau d'alimentation d'eau sanitaire de l'habitation est étanche au jour du contrôle, *le contrôle de l'étanchéité du réseau d'évacuation des eaux usées de l'habitation par injection de fumigène a permis de constater une sortie de fumée sous la terrasse au pied du mur de la façade Nord et a par ailleurs mis en évidence l'absence de ventilation sur le réseau E.U (aucune sortie de fumée remarquée en toiture ou faux plafond), *plusieurs défauts d'étanchéité susceptible d'entraîner des infiltrations d'eau ont été décelés, notamment la présence d'importantes fissures verticales et horizontales en façade Nord, défaut de calfeutrement des joints de pierres en façade Sud, présence d'importantes fissures verticales en façade Sud, décollement d'une partie des relevés d'étanchéité du toit plat, défaut de calfeutrement à proximité de la bouche d'aération de la salle de bain en façade Sud, *un défaut d'aération a été mis en évidence à intérieur de la maison : la bouche de ventilation de la cuisine ne fonctionne pas, le tirage de la bouche de ventilation de la salle de bain est insuffisant pour le volume de l'habitation, *un défaut d'étanchéité à l'air a été détecté sur le réseau d'évacuation des eaux usées de l'habitation, au niveau d'un regard situé sous la chape de la chambre qui jouxte la cuisine. Il est conclu que les dommages constatés à l'intérieur de l'habitation sont très probablement dus à un phénomène de condensation combiné à des infiltrations d'eau depuis l'extérieur. - un nouveau constat d'huissier dressé le 25 mars 2022 par Me [S] [I], faisant état de désordres nouveaux par rapport au précédent constat, notamment dans le séjour : de l'humidité est présente en partie basse du mur, à proximité de la chambre, sur le placo-plâtre au dessus de la plinthe, ainsi qu'au niveau du parquet. Les plinthes sont déformées par l'humidité présente en partie basse de la pièce seulement. Des moisissures ont été repérées sur les montants de la baie vitrée. Dans la salle de bains, à l'angle du mur de la façade arrière et du pignon, les plinthes sont complètement moisies et noircies. Enfin, il s'évince des échanges de courriels entre Mme [R] et ses voisins mitoyens, les époux [A] (par ailleurs anciens propriétaires de la maison vendue à Mme [R]) que les consorts [L]-[J] ont construit une terrasse ainsi qu'un trottoir pour maintenir une palissade, ce que ces derniers ne contestent pas aux termes de leurs écritures. Les époux [A] indiquent que ces constructions empêchent le bon écoulement des eaux pluviales et évoquent une problématique «d'infiltrations d'eau par capillarité» concernant les deux maisons. Il résulte de ces éléments que Mme [R] justifie suffisamment des désordres allégués, liés à une problématique d'humidité anormale de la maison par des remontées d'eau, un défaut d'étanchéité du réseau d'évacuation des eaux usées et une défaillance du dispositif de ventilation de la maison. Pour s'opposer à cette expertise, les consorts [L]-[J] opposent vainement l'existence dans l'acte de vente d'une clause exonératoire de la garantie des vices cachés, dont l'application ne pourrait être écartée que par la preuve de leur mauvaise foi. L'argumentation développée par les consorts [L]-[J] tend donc essentiellement à démontrer que Mme [R] échoue à faire la preuve qu'ils avaient connaissance des vices lors de la vente. A cet égard, les vendeurs estiment avoir démontré leur bonne foi en informant Mme [R] du dégât des eaux survenus en 2019 et des travaux d'assainissement consécutifs réalisés en 2020, ajoutant qu'au vu des travaux réalisés, ils étaient fondés à penser que la maison était exempte de vices. Ils ajoutent que les diagnostics réalisés avant la vente (notamment l'état parasitaire) n'ont fait état d'aucune trace d'humidité dans la maison d'une part, et que le problème d'étanchéité ne pouvait pas être perceptible pour les vendeurs puisque celui-ci n'a été mis en évidence qu'après le recours à des injections de fumigènes. Il doit cependant être rappelé qu'il n'appartient pas à la cour, statuant avec les pouvoirs du juge des référés sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, de statuer sur l'application ou non de la clause d'exonération de garantie des vices cachés. La question de la connaissance éventuelle des vices par les acquéreurs est une question relevant de l'appréciation des juges du fond. A ce stade, l'action de Mme [R] doit simplement ne pas être manifestement vouée à l'échec. Or en l'occurrence, les désordres liés à l'humidité ont été constatés à peine quatre mois après l'entrée dans les lieux de Mme [R]. Des moisissures se sont rapidement développées alors que lors de la vente, les murs étaient parfaitement blancs. Des remontées d'odeurs nauséabondes depuis le terrain ont également été constatées, alors qu'un défaut d'étanchéité à l'air a été détecté au niveau d'un regard sur le réseau d'évacuation des eaux usées de l'habitation, lequel présenterait par ailleurs un défaut de ventilation. Il est permis de penser que ces défauts et les odeurs subséquentes préexistaient à la vente dès lors que le réseau d'évacuation des eaux usées à fait l'objet de travaux d'ampleur au cours de l'année 2020. En outre, il ressort du rapport d'expertise amiable établi par le cabinet Saretec que la maison avait manifestement déjà été sujette à des problèmes d'humidité au regard de la présence de trous d'injections et que M. [L] a indiqué qu'il avait lui-même procédé à des travaux d'étanchéité. Ces éléments légitiment la demande d'expertise afin que soit recherchée l'origine précise des désordres, leur date de survenance, leur caractère perceptible et leur imputabilité, ce dont il conviendra ensuite pour la juridiction saisie au fond de déduire la connaissance ou non que pouvaient en avoir les vendeurs. En outre Mme [R] n'exclut pas de fonder son action sur d'autres fondements, notamment celui de la garantie décennale due par le constructeur-vendeur de l'article 1792 du code civil ou encore le dol. A cet égard, l'acte de vente mentionne en page 18 que la partie bâtie du bien a été construite et achevée dans sa totalité depuis plus de dix ans et qu'à la connaissance des vendeurs, aucune construction ou rénovation ni aucune réalisation d'éléments constitutifs d'ouvrage ou équipement indissociable de cet ouvrage n'ont été réalisées sur ce bien depuis moins de dix ans, le tout au sens de l'article 1792 du code civil. Pour autant, ainsi que précédemment indiqué, M. [L] indique lui-même avoir procédé à des travaux d'étanchéité. Par ailleurs, M. et Mme [A] ont attesté que M. [L] avait construit une terrasse et un trottoir pour maintenir une palissade, ce qui perturbe le bon écoulement des eaux. Il est observé que les consorts [L]-[J] n'ont pas contesté ce témoignage. La date et la nature exacte de ces travaux n'est pas connue mais ne permet pas d'exclure a priori que de tels ouvrages puissent avoir un lien avec les infiltrations par capillarités constatées, dont la cause est à rechercher. Il n'est donc pas certain qu'une action fondée sur la garantie décennale des vendeurs- constructeurs serait vouée à l'échec. Au total, la cour estime que Mme [R] dispose d'un intérêt légitime à voir ordonner une expertise judiciaire aux fins d'examiner les désordres allégués et fournir tous les éléments techniques pour déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices éventuels. Par conséquent, il sera fait droit à la demande d'expertise judiciaire dont la mission sera détaillée au dispositif ci-après, l'ordonnance étant infirmée en ce sens. Étant demanderesse à la mission d'expertise, Mme [R] sera tenue d'avancer les frais de la mesure d'instruction selon les modalités fixées au dispositif de l'arrêt. Succombant en appel, les consorts [L]-[J] seront tenus aux dépens de première instance et d'appel ; l'ordonnance ayant laissé les dépens à la charge de Mme [R] sera donc infirmée. Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, les parties seront donc déboutées de leurs demandes à ce titre. PAR CES MOTIFS La cour Infirme l'ordonnance rendue le 27 avril 2022 par le juge des référés de Quimper en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise et condamné Mme [X] [R] aux dépens ; Statuant à nouveau : Ordonne une mesure d'expertise et désigne : Mme [V] [N] (économie de la construction) E.X.C.I.Q (expertise Conseil Ingénierie.[N]) [Adresse 6] [Localité 7] tel: [XXXXXXXX01] mobile : [XXXXXXXX02] Mèl:[Courriel 11] Avec la mission suivante : * Se rendre sur les lieux, à savoir l 'immeuble situé [Adresse 4], parcelle cadastrée section BN n°[Cadastre 9] , * Procéder à la visite contradictoire desdits lieux, prendre connaissance de tout document utile et recueillir tout renseignements nécessaires , * Décrire les désordres constatés et allégués dans l'assignation, ainsi que tout autre problème d'humidité, d'infiltration ou défaut d'étanchéité, défaut de ventilation affectant l'immeuble, *Préciser la date d'apparition de ces désordres, leur caractère apparent ou caché lors de la vente, leur origine, leur gravité, leur évolution possible, leur consistance, leur étendue, en indiquant s'ils sont de nature à rendre impropre à sa destination le bien acquis ou à porter attiente à la solidité de l'ouvrage, *Donner un avis sur la connaissance que pouvaient en avoir les vendeurs, *Décrire les travaux d'étanchéité réalisés ainsi que les travaux de la terrasse et du trottoir, dire s'ils ont un rôle causal dans la survenance des désordres, s'ils ont été réalisés dans les règles de l'Art et se faire remettre tous documents utiles les concernant, *Décrire les travaux nécessaires à la remise en état de l 'immeuble et en indiquer leur coût et leur durée, *Fournir tout élément technique et de fait de nature à établir les responsabilités encourues et les préjudices subis. Dit que l'expert fera connaître son acceptation ou son refus d'exécuter l'expertise dans un délai d'un mois après avoir pris connaissance de l'arrêt le désignant ; Dit qu'en cas de refus ou d'empêchement, il sera pourvu au remplacement de l'expert par une ordonnance rendue sur simple requête ou d'office par le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Quimper ; Fixe à 4.000 euros la provision à titre d'avance sur les honoraires de l'expert, qui devra être consignée par Mme [R] à la régie d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Quimper avant le 15 mai 2023 ; Dit que faute de consignation dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque ; Dit que l'expert déposera un pré-rapport auquel les parties pourront répondre dans le mois suivant de son envoi ; Dit que l'expert déposera son rapport définitif en double exemplaire dans les quatre mois de sa saisine auprès du service de contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Quimpet ; Dit que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du Code de procédure civile, qu'en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s'adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts ; Dit qu'en cas de difficulté, l'expert saisira le le magistrat chargé du contrôle des expertise du tribunal judiciaire de Quimper ; Déboute Mme [X] [R] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute M. [Z] [L] et Mme [B] [J] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [Z] [L] et Mme [B] [J] aux dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE