Cour d'appel, 18 novembre 2022. 21/00330

ARRÊT N°22/527 PC N° RG 21/00330 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FQIA [C] C/ S.A. SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE DE LA REUNION (SHLMR) COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 18 NOVEMBRE 2022 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT DENIS DE LA REUNION en date du 23 novembre 2020 suivant déclaration d'appel en date du 22 février 2021 RG n° 19-000963 APPELANTE : Madame [J] [U] [N] [C] épouse [O] [Y] [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Estelle CHASSARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/8499 du 22/02/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis) INTIMÉE : S.A. SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE DE LA REUNION (SHLMR) [Adresse 3] [Localité 5], Représentant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 27 janvier 2022 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 Septembre 2022 devant Monsieur CHEVRIER Patrick, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2022. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère Conseiller : Madame Magali ISSAD, Conseillère Qui en ont délibéré Greffier lors de l'audience: madame veronique fontaine greffier lors du prononce : madame marina boyer Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 18 Novembre 2022. * * * * * LA COUR : EXPOSE DU LITIGE La SEMPRO REUNION était propriétaire d'un appartement de type T 3 au sein du groupement d'habitations dénommé n° 38 HLM INDIA sis n° [Adresse 2]. Suivant contrat de bail en date du 04 mai 2006, la SEMPRO REUNION a loué à Madame [J] [C] un appartement de type T 3 au sein du groupement d'habitations dénommé n° 38 HLM INDIA sis n° [Adresse 2]. Le loyer mensuel s'élevait à la somme de 432,91€, payable d'avance. En 2019, la locataire a bénéficié de l'allocation logement (181€), directement versée au bailleur par la CAF. Par déclaration en date du 23 novembre 2006, la Société d'habitations à loyers modérés (SHLMR) a décidé de se prévaloir des dispositions de l'article 1844-5 du code civil envers la SEMPRO REUNION, entrainant la dissolution anticipée sans liquidation de cette dernière et la transmission universelle de son patrimoine au profit de la SHLMR. Ladite dissolution a fait l'objet d'une insertion dans l'édition du Journal de l'Ile en date du 28 novembre 2006. Par courrier en date du 5 mars 2018, Madame [C] a interpelé les services de la SHLMR sur l'état du logement. Aux fins de constater l'étendue des travaux à effectuer, le service maintenance de la SHLMR s'est rendu à son domicile. Des travaux ont été entrepris. Par assignation délivrée le 6 août 2019, la SHLMR a saisi le tribunal d'instance de Saint-Denis aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation au 6 avril 2019 par acquisition de la clause résolutoire et que soit ordonnée l'expulsion de Madame [C], ainsi que sa condamnation à payer la somme de 2.954,11 € au titre des loyers impayés, outre une indemnité mensuelle d'occupation de 449,37 €. Suivant jugement rendu le 23 novembre 2020, le Juge du Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de SAINT DENIS a notamment : Constaté que les travaux ont été réalisés dans l'appartement loué à Madame [C], Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 6 avril 2019, Condamné Madame [C] à verser à la SHLMR la somme de 7.807,20€ selon décompte arrêté au 17 août 2020 avec intérêts au taux légal à compter du jugement, Autorisé Madame [C] à s'acquitter de cette somme en 36 mensualités, soit 35 mensualités de 135 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, Suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, Rejeté toutes autres demandes, Condamné Madame [C] aux dépens, Ordonné l'exécution provisoire. Par déclaration en date du 22 février 2021, Madame [C] [O] [Y] a interjeté appel de cette décision. L'affaire a été renvoyée à la mise en état selon ordonnance du 22 février 2021. L'appelante a déposé ses premières conclusions par RPVA le 7 avril 2021. La SHLMR a déposé ses premières conclusions d'intimée et d'appel incident par RPVA le 2 juillet 2021. La clôture de l'instruction est intervenue le 27 janvier 2022. Par arrêt avant dire droit en date du 24 juin 2022, l'affaire a été renvoyée à une formation de la chambre civile autrement composée. * * * * * Aux termes de ses dernières conclusions d'appelante N° 3, déposées le 22 septembre 2021, Madame [J] [C], épouse [Y], demande à la cour de : Réformer le jugement rendu le 23 novembre 2020 par le Juge du Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de SAINT DENIS en ce qu'il a constaté que les travaux ont été réalisés par la SHLMR dans l'appartement loué à Madame [C] et en ce qu'il a condamné Madame [C] à verser à la SHLMR la somme de 7.807,20 € selon décompte arrêté au 17 août 2020 avec intérêts au taux légal à compter du jugement et en ce qu'il l'a condamnée aux dépens ; Juger que les travaux réalisés par la SHLMR en 2018 et 2019 n'avaient pas remédié à l'indécence du logement loué à Madame [C] ; Juger que le loyer sera réduit à la moitié du montant contractuellement prévu du fait de l'état d'indécence du logement, et ce de façon rétroactive à compter de la sommation du 5 mars 2018 faite par Madame [C] à son bailleur jusqu'à la réalisation des travaux le 15 septembre 2021 ; En conséquence, condamner la SHLMR à verser à Madame [C] la somme de 9.035,41 € au titre de cette réduction de loyer ; Dire et juger que la suspension de l'allocation de logement est liée à l`absence de mise en conformité du logement avec des critères de décence ; Juger que sera déduit des loyers réclamés par la SHLMR, le montant des allocations logement suspendues par la Caisse d'allocations familiale, soit d'avril 2019 à juillet 2021, une somme totale de 9.102 € ; Condamner la SHLMR à verser à Madame [C] en réparation du trouble de jouissance subi la somme de 150 € par mois depuis le courrier adressé à son bailleur en date du 5 mars 2018 jusqu'à la complète réalisation des travaux le 15 septembre 2021, soit la somme de 6.450 € et dire que cette somme se compensera avec la dette de loyer ; Confirmer le jugement en ce qu'il a suspendu les effets de la clause résolutoire et a autorisé Madame [C] à s'acquitter de l'arriéré locatif en 36 mensualités ; Débouter la SHLMR de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; Condamner la SHLMR aux dépens. * * * * * Aux termes de ses dernières conclusions N° 2, déposées le 15 septembre 2021, la SHLMR demande à la cour de : - Juger recevable et bien fondé l'appel incident interjeté par la SHLMR ; - Juger l'appel interjeté par Madame [J] [C] infondé ; - Juger que les demandes nouvelles en réalisation de travaux sous astreinte, en condamnation de la SHLMR à lui verser la somme de 150 € par mois en réparation d'un prétendu préjudice de jouissance depuis le courrier du 05 mars 2018 jusqu'à la complète réalisation des travaux, et celle en réduction du montant des loyers pendant cette même période au titre de ce même préjudice sont irrecevables et de surcroît prescrites ; - Constater que Madame [J] [C] a délaissé les lieux pour vivre avec son compagnon ; - L'enjoindre par conséquent à restituer les clés du logement inoccupé à la SHLMR ; - Débouter Madame [J] [C] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; - Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de SAINT-DENIS en date du 23 novembre 2020 en toutes ses dispositions, sauf : * à actualiser la créance de la SHLMR à 10.698,53 € - augmentés des intérêts au taux légal à compter du jugement du 23 novembre 2020 ; * et infirmer le jugement en ce qu'il a autorisé à Madame [C] à s'acquitter de l'arriéré locatif en 36 mensualités et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ce délai de grâce ; - Condamner Madame [J] [U] [N] [C] à payer à la SHLMR les sommes suivantes : - 10.698,53 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayées au 1er septembre 2021, somme à parfaire jusqu'au jour de la restitution des clés; - 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile tant pour la procédure de première instance que d'appel ainsi qu'aux entiers dépens, y compris les frais du commandement de payer du 06/02/2019 (152,53 €) ; * A titre subsidiaire : - Juger que Madame [J] [C] a fait entrave à la réalisation des travaux; - Si un délai de grâce était octroyé pour le règlement de la créance de la SHLMR, bien vouloir fixer des échéances mensuelles d'égal montant chacune et l'assortir d'une clause de déchéance du terme rendant exigible l'intégralité de la dette restant due en cas de non-paiement d'une seule échéance et ordonner dès lors, l'application de la clause résolutoire du bail qui reprendra son plein effet ; - Si par impossible, Madame [J] [C] devait conserver son logement, juger qu'il n'y pas lieu de la reloger au regard des travaux déjà réalisés par la SHLMR en septembre 2021 et rejeter dès lors la demande de travaux sous astreinte et la demande de consignation des loyers ; - Si par extraordinaire, la Cour de céans faisait droit à la demande de Madame [C] et entendait lui octroyer une indemnité au titre du préjudice de jouissance ou réduire le montant des loyers, ramener le montant des dommages et intérêts ou de la réduction des loyers à de plus justes proportions compte tenu du caractère excessif des montants sollicités, juger que la période d'indemnisation ne pourra être fixée au-delà de la date de réalisation des travaux du 21 septembre 2018 ou tout au plus jusqu'à la date à laquelle le bail a pris fin, soit jusqu'au 08 avril 2019 et ordonner la compensation à due concurrence entre les sommes à régler entre les parties. * * * * * Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. En application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions. Sur l'irrecevabilité de demandes nouvelles : Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Selon les prescriptions de l'article 566 du même code, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. La SHLMR soutient que sont nouvelles et prescrites les demandes en réalisation de travaux sous astreinte, et en réduction du montant des loyers pendant au titre d'un préjudice de jouissance. Cependant, les demandes au titre de l'indemnisation d'un préjudice de jouissance sont un moyen de défense soulevé par l'appelante pour s'opposer à la demande en paiement de la SHLMR par compensation. A ce titre, cette demande ne revêt pas un caractère nouveau qui la rendrait irrecevable. De surcroît, alors qu'elle fait valoir ce trouble de jouissance et le non-paiement des loyers depuis 2018 à titre d'exception, la prescription ne peut lui être opposée alors en outre que celle-ci ne serait pas prescrite au principal compte tenu de l'avis de la CAF en date du mois de mars 2019. Enfin, l'appelante ne demande pas en appel, aux termes de ses dernières conclusions, de condamnation sous astreinte de la SHLMR à réaliser des travaux. Les fins de non-recevoir soulevées par la SHLMR doivent être écartées. Sur la résiliation du bail : Madame [O] [Y] demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a suspendu les effets de la clause résolutoire et a autorisé Madame [C] à s'acquitter de l'arriéré locatif en 36 mensualités. A travers cet énoncé de ses prétentions dans le dispositif de ses dernières conclusions, elle ne conteste pas le principe de la résiliation du bail mais réclame le bénéfice de la suspension de ses effets dans le cadre des délais de paiement qui lui ont été accordés. La SHLMR demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à actualiser sa créance locative et à rejeter la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire en faveur de Madame [C]. Ainsi, la cour n'est pas saisie de la question de la résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire mais surtout de l'octroi des délais accordés à l'appelante, outre ses prétentions relatives aux sommes dues par la bailleresse en raison du caractère indécent du logement. Sur le compte entre les parties : Madame [O] [Y] a été condamnée à payer à la SHLMR la somme de 7.807,20 euros selon décompte locatif arrêté au 17 août 2020 avec intérêts au taux légal à compter du jugement. L'appelante conteste devoir payer cette somme et sollicite la diminution des loyers depuis le mois de mars 2018, à hauteur de 9.035,41 euros, outre des dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi en raison des désordres affectant le logement loué, à hauteur de 6.500,00 euros. Elle sollicite en outre la déduction de la somme de 9.102,00 euros de l'arriéré des loyers au titre de la suspension de l'allocation logement par la faute de la bailleresse. Sur l'arriéré locatif : Selon les dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Dans ses écritures, Madame [O] [Y] admet que l'arriéré locatif, avant les réductions qu'elle réclame, s'élève à la somme de 18.070,82 euros pour la période allant de mars 2018 à septembre 2021 (Page 12 de ses conclusions). La SHLMR demande à la cour la condamnation de Madame [O] [Y] à lui payer la somme de 10.698,53 euros, au titre de l'actualisation de sa créance, décomposée comme suit : - Solde des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 01/09/2021 : 11.182,90 euros, déduction faite des frais judiciaires (152,53 € + 223,90 € + 107,94 €) (pièce n° 25). La bailleresse verse aux débats les relevés de compte locatif depuis le 1er janvier 2018 (Pièce N° 2) établissant un solde positif à cette date. Puis, selon l'arrêté de compte au 1er juin 2021, le solde débiteur du compte locatif de l'appelante s'élevait à la somme de 11.035,08 euros (Pièce 2 a de la SHLMR). Enfin, le décompte produit à la date du 29 mars 2022 (Pièce N° 26) aboutit à un solde débiteur de 13.730,60 euros. Madame [O] [Y] calcule le solde locatif avant réduction de la moitié des sommes dues au titre du loyer et des charges comme suit : 411,29 € pendant 3 mois de mars à mai 2018 : 1.233,87 euros ; 417 € pendant 7 mois de juin à décembre 2018 : 2.919,00 euros ; 421,58 € pendant 6 mois de janvier à juin 2019 : 2.529,48 euros ; 416,09 € pendant 6 mois de juillet à décembre 2019 : 2.496,54 euros ; 419,79 € pendant 5 mois de janvier à mai 2020 : 2.098,95 euros ; 425,42 € pendant 7 mois de juin à décembre 2020 : 2.977,94 euros ; 423,91 € pendant 9 mois de janvier 2021 à septembre 2021 : 3.815,19 euros. Ainsi, Madame [O] [Y] ne conteste pas la validité du décompte locatif de la SHLMR mais invoque les conditions d'exécution du bail pour faire valoir une exception d'inexécution justifiant la réduction de moitié des sommes dues à la SHLMR. Compte tenu de l'actualisation de l'arriéré locatif produit par la SHLMR en cours d'instance, il convient donc de fixer le solde débiteur du compte locatif de Madame [O] [Y] à la somme de 13.730,60 euros au 29 mars 2022 avant toute réduction sollicitée par l'appelante. Sur le caractère indécent du logement : Madame [O] [Y] sollicite la réduction de moitié des loyers à titre de réparation du trouble de jouissance résultant d'un défaut de décence du logement Elle sollicite en outre des dommages et intérêts pour trouble de jouissance subi en raison des désordres affectant le logement. Le premier juge a débouté l'appelante de sa demande reconventionnelle. Selon l'appelante, le cumul des désordres affectant le logement a conduit la Caisse d'Allocations Familiales à considérer le logement comme indécent. Le diagnostic du 28 février 2019 conclut à des « humidités et infiltrations généralisées '' (pièce 10). Les désordres relevés le 28 février 2019 concernent le bâti, les équipements électriques, les sanitaires et l'humidité, l'aération. Madame [O] [Y] affirme qu'à cette date, seuls des petits travaux d'électrique avaient été réalisés par le bailleur. La SHLMR conclut d'une part que la demande d'indemnisation couplée avec la réduction du prix du loyer par moitié vise à obtenir un double dédommagement pour un même préjudice, à savoir le trouble de jouissance allégué. Or, un trouble de jouissance occasionné à un locataire ne peut donner lieu à réparation que sous la forme de dommages et intérêts. Par ailleurs, la réduction des loyers est présentée comme une sanction subsidiaire par l'article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989, ce n'est qu'à défaut de mise en conformité que le juge peut réduire le montant des loyers. Or en l'espèce, la SHLMR a toujours été disposée à procéder à la mise en conformité du logement. Ceci étant exposé, Le Décret N° 2002-120 du 30 janvier 2002, actualisé à plusieurs reprises, précise les caractéristiques d'un logement décent. Dans sa version en vigueur du 1er juillet 2018 au 1er juillet 2021, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. En l'espèce, Madame [O] [Y] a adressé un courrier à sa bailleresse le 5 mars 2018, lui faisant sommation d'effectuer les travaux lui incombant en énumérant un certain nombre de désordres (Pièce N° 2 de l'appelante). Elle a rappelé cette injonction par courrier du 11 janvier 2019. Elle produit un constat de non décence rédigé par la CAF le 7 mars 2019, adressé à la SHLMR (Pièce n° 9 de l'appelante). Selon ce courrier, la CAF avise la SHLMR comme suit : 'Un diagnostic vérifiant les critères de décence a été effectué dans le logement dont vous êtes propriétaire est occupé par Madame [J] [O] [Y]. Le constat réalisé a conclu à la non-conformité de votre logement. Or l'article L.542'2 du code de la sécurité sociale prévoit que le versement de l'allocation de logement est subordonné au respect de cette disposition. En conséquence vous êtes tenus de procéder à la mise en conformité du logement avant le 30 septembre 2000. Tant qu'elle n'aura pas été effectuée, l'allocation logement sera conservée, vous ne la recevrez plus mais votre locataire continuera à payer le montant de loyers déduits du montant de l'allocation de logement. Ce montant est actuellement de 180 €. Vous devez prévenir votre locataire de la nature et de la durée des travaux envisagés suffisamment à l'avance pour qu'il puisse s'organiser en conséquence. Un contrôle sera effectué pour s'assurer de la mise en conformité du logement. (')' Le diagnostic joint, réalisé le 1er mars 2019, à la suite d'une visite des lieux le 28 février 2019, retient un bâti, des équipements électriques et de chauffage, des sanitaires, et de l'humidité plus des aérations rendant le logement non décent. Face à ces griefs, la SHLMR affirme que la locataire a entravé ses tentatives de réalisation des travaux dans le logement. Elle fait valoir que le logement était en bon état lorsque la locataire est entrée dans les lieux, tout en omettant de rappeler que le contrat de bail a été conclu en 2006, soit douze ans avant que Madame [O] [Y] ne se plaigne auprès de la SHLMR des désordres affectant désormais le logement en cause. Pourtant, la SHLMR, informée des plaintes de sa locataire en 2018 et du diagnostic réalisé par la CAF en mars 2019, a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 février 2019 pour s'en prévaloir dans son acte introductif d'instance délivré le 6 août 2019 malgré le rapport de la CAF du 1er mars 2019. Pour justifier son action, la SHLMR soutient qu'elle a tenté vainement de régler amiablement le litige avec Madame [O] [Y], laquelle se serait opposée à l'exécution des travaux. Elle produit des échanges internes de courriels (Pièce N° 4 de l'intimée) qui révèlent que : 1/ Le 8 janvier 2019, l'entreprise BATIPROD l'informait que Madame [O] « refuse que l'on fasse ces travaux tant qu'il n'est pas prévu de changer sa baignoire, refaire les joints d'étanchéité des éviers, changer le siphon du lavabo, le collier sur le tuyau d'évacuation et refixer au niveau du chauffe-eau. Un message en date du 14 décembre 2018 établit que la bailleresse a demandé à l'entreprise de prendre rapidement contact avec la locataire pour une intervention. Ces échanges de mails incluent celui du 22 mai 2019 mentionnant que la locataire a décalé son rendez-vous du 12 mai au 14 mai 2019 mais n'était pas sur place et ne répondait pas au téléphone ce jour-là. Il est aussi établi par le message du 5 février 2020 que seuls les travaux de peinture ont été effectués à cette date. Un message du même jour résume l'historique du programme de restauration du logement regrettant l'absence de la locataire au rendez-vous du 12 mai et du 14 mai 2019. Or, si ces messages internes établissent que la bailleresse a tenté de procéder aux réparations nécessaires à la remise en état du logement, la SHLMR ne produit aucun document établissant qu'elle a directement pris contact avec sa locataire à ce sujet, hormis un courrier recommandé du 23 avril 2019, évoquant seulement les impayés de loyer et proposant la recherche d'une solution amiable d'apurement de l'arriéré locatif sans prendre en compte l'état d'indécence du logement qu'elle connaissait depuis plus d'un mois. Ainsi, la SHLMR échoue à établir qu'elle a pris en compte les plaintes de Madame [O] [Y], justifiées par le diagnostic réalisé le 1er mars 2019, en avisant sa locataire de son intention de rendre décent le logement. Il résulte de ces éléments que Madame [O] [Y] était bien fondée à retenir le paiement des loyers à titre d'exception d'inexécution depuis le mois de mars 2018. A cet égard, le courrier de la CAF en date du 7 mars 2019 rappelait à la SHLMR que Madame [O] [Y] devait payer le montant du loyer, déduction faite de l'allocation logement s'élevant alors à 181,00 euros. Enfin, selon les termes du courrier de Madame [O] [Y] du 5 mars 2018, celle-ci avait alerté la SHLMR de façon précise sur les désordres suivants : Mise en danger de la vie d'autrui : Risques d'électrocution, de cambriolage, de prolifération de moustiques, d'allergies et d'asthme aggravé ; Bâtis des portes sont rongés et rouillés ; Carreaux de faïence et miroir menacent de tomber ; La baignoire est rouillée et trouvée ; Manque d'aération dans la salle de bains et les toilettes ; Les tuyaux de la salle de bains ne tiennent plus ; l'eau du lavabo coule par terre ; Leurs fixations au mur sont rouillées et cassées ; La fenêtre de la chambre ne s'ouvre plus depuis l'intervention de deux artisans ; L'humidité s'accumule, il y a un manque d'aération et de luminosité ; Les peintures se décollent. La chronologie de l'ensemble de ces éléments établit donc que : 1/ Madame [O] [Y], locataire depuis 2006, s'est plaint à juste titre auprès de sa bailleresse dès le mois de mars 2018 ; 2/ Le décompte locatif de la SHLMR démontre que Madame [O] [Y] a cessé de payer les loyers à partir du mois de mars 2018, concomitamment à ses réclamations ; 3/ Aucune réaction de la SHLMR auprès de sa locataire n'est avérée au cours de l'année 2018 à propos de la vétusté alléguée du logement ; 4/ La SHLMR a contacté sa locataire le 4 octobre 2018 pour évoquer avec elle l'absence de règlement des loyers sans évoquer les désordres affectant le logement ; 5/ Elle a fait délivrer un commandement de payer le 6 février 2019 ; 6/ Bien qu'informée du rapport de la CAF sur l'indécence du logement le 7 mars 2019, elle a fait assigner sa locataire, le 6 août 2019, en résiliation du bail pour non-paiement des loyers sans évoquer dans l'acte introductif d'instance le litige soulevé par sa locataire à propos de l'indécence du logement ; 7/ Elle ne démontre pas avoir écrit à Madame [O] [Y] depuis le mois de mars 2018 pour l'informer de son intention de procéder aux réparations nécessaires dans le logement ; 8/ Selon un courriel échangé entre la CAF et la SHLMR le 24 juin 2021, un contrôle du logement a été réalisé le 5 novembre 2020, concluant à la persistance du caractère indécent du logement (Pièce N° 21 de la SHLMR) ; 9/ Il est désormais établi par les photographies versées aux débats par la bailleresse que les travaux de reprise des désordres ont été réalisés (Pièce N° 23 de la SHLMR) ; 10/ L'attestation de travaux, rédigée par la SHLMR elle-même mais non contestée par l'appelante (Pièce N° 24 de l'intimée), datée du 12 juillet 2021, établit que les travaux ont été réalisés ; 11/ Pourtant, Madame [O] [Y] prétend avoir remis les clés de son logement à son bailleur afin de permettre aux ouvriers de travailler et que les travaux ont été achevé le 15 septembre 2021. Il en résulte que Madame [O] [Y] est bien fondée à solliciter, au titre de son préjudice de jouissance, la réduction de moitié des loyers dus depuis le mois de mars 2018 et jusqu'au mois de septembre 2021 puisque la bailleresse ne démontre pas du retour au caractère décent du logement avant cette période. Compte tenu de ces éléments, Madame [O] [Y] reste devoir la somme de : 9.035,41 euros au titre de la moitié du montant des loyers dus entre le mois de mars 2018 et le mois de septembre 2021 ; 423,91 euros au titre des loyers dus pour les mois d'octobre 2021 à janvier 2022, soit 1.695,64 euros ; 426,03 euros pour les mois de février et mars 2022, soit la somme de 852,06 euros. Au total, l'arriéré locatif de Madame [O] [Y] s'élève à la somme de 11.583,11 euros, arrêtée au 31 mars 2022. La SHLMR a actualisé sa créance à la somme de 10.698,53 euros au 1er septembre 2021. Sur la demande de réduction des loyers du montant de l'allocation logement : L'article 6 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2000-1208 du 13 décembre 2000, prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est tenu d'assurer le caractère décent du logement tout au long de l'exécution du bail. Aux termes de l'article L. 542-2 du code de la sécurité sociale, dans sa version en vigueur du 31 décembre 2018 au 1er septembre 2019, II.- Lorsque le logement ne satisfait pas aux caractéristiques imposées au 2° du I du présent article et que l'organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne constitue donc pas un logement décent, au sens des deux premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, l'allocation de logement n'est pas versée au locataire ou au propriétaire mais est conservée par l'organisme payeur pendant un délai maximal de dix-huit mois. L'organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l'informe qu'il doit mettre celui-ci en conformité dans le délai maximal précité pour que l'allocation de logement conservée lui soit versée. Durant ce délai, le locataire s'acquitte du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement dont il aura été informé par l'organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du bailleur à l'encontre du locataire pour obtenir la résiliation du bail. Pour l'application de l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, l'information du bailleur, par l'organisme payeur, sur son obligation de mise en conformité du logement, dont le locataire est également destinataire, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire dans le cas où ce dernier saisit la commission départementale de conciliation. L'information du locataire reproduit les dispositions de ce même article et précise l'adresse de la commission départementale de conciliation. Dès que le constat de mise en conformité du logement est établi par l'organisme payeur ou par un organisme dûment habilité par ce dernier, le montant de l'allocation de logement conservée par l'organisme payeur est versé au propriétaire. L'organisme payeur informe le bailleur de l'existence d'aides publiques et des lieux d'information pour réaliser les travaux de mise en conformité du logement. III.- Si le logement ne répond toujours pas aux caractéristiques mentionnées au 2° du I du présent article à l'issue du délai de mise en conformité prévu au premier alinéa du II ou si cette mise en conformité, réalisée dans le délai prévu au même premier alinéa, ne procède pas de travaux qui ont été engagés par le propriétaire mais qui ont été réalisés d'office en exécution d'une mesure de police en application des articles L. 123-1 à L. 123-4 du code de la construction et de l'habitation, des articles L. 129-1 à L. 129-7 du même code, des articles L. 511-1 à L. 511-7 dudit code, de l'article L. 1311-4 du code de la santé publique, des articles L. 1331-22 à L. 1331-28 du même code, et des articles L. 1334-1 à L. 1334-12 dudit code : 1° Le bénéfice de l'allocation de logement conservée jusqu'à cette date par l'organisme payeur au titre de la période durant laquelle il a été fait application du premier alinéa du II est définitivement perdu. Le propriétaire ne peut demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçue correspondant au montant de l'allocation conservée ; 2° L'allocation de logement, le cas échéant recalculée dans le cas où un nouveau loyer est fixé par le juge, peut, à titre exceptionnel, dans des cas fixés par décret, en vue de permettre l'achèvement d'une mise en conformité engagée, de prendre en compte l'action du locataire pour rendre son logement décent par la voie judiciaire ou de prévenir des difficultés de paiement du loyer ou de relogement du locataire, être maintenue par décision de l'organisme payeur et conservée par ce dernier pour une durée de six mois, renouvelable une fois. Durant ce délai, le locataire s'acquitte du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement dont il aura été informé par l'organisme payeur sans que cette diminution puisse fonder une action du bailleur à l'encontre du locataire pour obtenir la résiliation du bail. Dès que le constat de mise en conformité du logement est établi, le montant de l'allocation de logement conservée par l'organisme payeur est versé au propriétaire. Si le logement ne répond toujours pas aux caractéristiques mentionnées au 2° du I du présent article à l'issue de ce délai, le bénéfice de l'allocation de logement conservée par l'organisme payeur au titre de la période durant laquelle il a été fait application du 2° du présent III est définitivement perdu. Le propriétaire ne peut demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçue correspondant au montant de l'allocation conservée. Madame [O] [Y] sollicite la déduction du montant des allocations logement suspendues par la Caisse d'allocations familiale entre le mois d'avril 2019 et le mois de juillet 2021. Par courrier en date du 7 mars 2019, la CAF prévenait la SHLMR du constat de non décence du logement donné à bail à Madame [O] [Y], visant l'article L. 542-2 du code de la sécurité sociale pour décider de la suspension du versement de l'allocation logement. Par courrier du 27 avril 2020, la CAF écrivait à son allocataire que l'allocation logement « fait l'objet d'une mesure de conservation depuis avril 2019 Suite à un changement de situation, vos droits ont été réexaminés, le montant de l'allocation de logement à déduire du loyer est de 382,00 euros à compter de mai 2020. » Selon l'attestation de la CAF qu'elle produit, Madame [O] [Y] n'a pas perçu l'allocation logement à hauteur de 181 euros par mois à partir du mois d'avril 2019 (Pièce N° 19), dont le versement direct à la SHLMR a été suspendu comme annoncé par la CAF dans son courrier du 7 mars 2019. Cette suspension est directement causée par la carence de la bailleresse dans la remise en état du logement dont elle connaissait l'état d'indécence depuis l'avis de la CAF à son égard dès le mois de mars 2019 alors qu'elle avait été informée de ce fait par les réclamations de sa locataire un an auparavant. Ainsi, il convient de déduire du décompte présenté par la SHLMR, actualisé au mois de mars 2022 (Pièce N° 22 de l'appelante), les sommes non versées par la CAF au titre de l'allocation logement dont bénéficiait Madame [O] [Y], soit : 181,00 euros par mois à partir du mois d'avril 2019 jusqu'au mois de septembre 2019 (181,00 x 6 = 1.086,00 €), 378,00 euros par mois entre le mois d'octobre 2019 et le mois de décembre 2019 (378,00 x 3 = 1.134,00 €), 382,00 euros par mois entre le mois de janvier 2020 et le mois de mai 2020 (382,00 x 5 = 1910,00 €). Madame [O] [Y] produit ensuite le courrier de la CAF en date du 27 avril 2020, confirmant la mesure de conservation de l'allocation logement (Pièce N° 21) et de son actualisation à la somme de 382,00 euros à partir du mois de mai 2020, puis un seul extrait de son compte CAF mentionnant que le montant de l'allocation logement s'élevait à la somme de 385 euros en juillet 2021 (Pièce N° 23). Ainsi, le coût complémentaire de la suspension de l'allocation logement doit être évalué sur la base de 382,00 euros par mois entre le mois de juin 2020 et le mois de juin 2021 (382,00 x 12 = 4.584,00 €), puis de 385,00 euros entre le mois de juillet 2021 et le mois de septembre 2021 (385,00 x 3 = 1.155,00 €). Compte tenu de ce calcul, Madame [O] [Y] est en droit d'obtenir la déduction supplémentaire de la somme suivante au titre de la perte de l'allocation logement entre le mois d'avril 2019 et le mois de septembre 2021, résultant de la carence fautive de la bailleresse : Avril 2019 à septembre 2019 = 1.086,00 €, Octobre 2019 à décembre 2019 = 1.134,00 €, Janvier 2020 à mai 2020 = 1910,00 €, Juin 2020 à juin 2021 = 4.584,00 €, Juillet 2021 = 385,00 €. TOTAL = 9.099,00 euros. La somme réclamée par Madame [O] [Y] intégrant la période de juillet à septembre 2021, il convient donc de faire droit à sa demande à hauteur de 9.102,00 euros. La SHLMR supportera donc la réduction des sommes dues par la locataire à hauteur de 9.102,00 euros au titre du préjudice subi par la suspension du versement de l'allocation logement. Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance : La demande de dommages et intérêts distincts présentée par Madame [O] [Y] au titre du préjudice de jouissance consécutif à l'état défectueux du logement donné à bail doit être rejetée puisque ce trouble est déjà indemnisé par la réduction de moitié du montant des loyers pour la période allant de mars 2018 à septembre 2021 ainsi que par le remboursement des prestations sociales pour la même période. Le jugement querellé sera confirmé de ce chef. Sur les sommes restant dues par la locataire à la SHLMR : Eu égard à l'actualisation de l'arriéré locatif par la SHLMR à la somme de 13.730,60 euros au 29 mars 2022, de la somme de 10.698,53 euros arrêtée 1er septembre 2021, de la réduction de moitié des loyers pendant cette période et de la déduction de l'allocation logement à hauteur de 9.102,00 euros, Madame [O] [Y] reste devoir : 13.730,60 € - 10.698,53 € pour la période postérieure au mois de septembre 2021 = 3.032,07 € ; 10.698,53 € / 2 pour la période allant du mois de mars 2018 au mois de septembre 2021 = 5.349,27 €. TOTAL de l'arriéré locatif à retenir = 8.381,34 euros au mois de mars 2022. Eu égard à la condamnation de la SHLMR au paiement de l'allocation logement non versé à sa locataire par la CAF, il ne reste plus d'arriéré locatif dû par Madame [O] [Y] au mois de mars 2022. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement : Le bail conclu en 2006 contient la clause résolutoire de plein droit après délivrance d'un commandement de payer rester infructueux pendant deux mois. Le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 6 avril 2019, accordé des délais de paiement à l'appelante pendant trente-six mois et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution de ces délais. L'appelante plaide pour la confirmation de ces chefs du jugement. La SHLMR conteste la décision en ce qu'elle a autorisé Madame [C], épouse [O] [Y] à s'acquitter de l'arriéré locatif en 36 mensualités et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ce délai de grâce. Elle fait valoir que la locataire n'est pas en situation de régler sa dette locative, condition d'octroi des délais de paiement prévue par l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989. Elle souligne que cette situation ne s'est pas améliorée puisqu'il lui a été accordé le bénéfice de l'aide juridictionnelle totale le 22 février 2021. L'intimée souligne que les engagements pris devant le premier juge n'ont pas été tenus et l'arriéré locatif s'est aggravé depuis le prononcé du jugement du 23 novembre 2020 signifié le 03 décembre 2020. L'appelante incidente plaide qu'un tel échéancier lui est fortement préjudiciable car elle doit encore faire l'effort d'attendre à tout le moins 36 mois pour que la clause résolutoire retrouve son plein effet et pour reprendre possession de son bien tout en supportant toujours et encore un important arriéré locatif. Ceci étant exposé, L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". En l'espèce, il est constant que Madame [O] [Y] est locataire depuis 2006. Elle a commencé à ne pas payer ses loyers en mars 2018 alors qu'elle se plaignait justement de l'indécence du logement qu'elle occupait. La suspension de l'allocation logement lui a aussi été préjudiciable temporairement, aggravant l'arriéré locatif en raison de l'inertie ou du retard pris par la bailleresse pour prendre véritablement en compte la vétusté de l'appartement loué. Au lieu de répondre rapidement à Madame [O] [Y], la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer un an plus tard et l'a fait assigner en résiliation de bail alors qu'elle était informée de la décision de suspension de l'allocation logement par la CAF quelques mois plus tôt et qu'il lui était fait interdiction de réclamer les sommes dues au titre des loyers impayés sans déduire l'allocation logement suspendue par la CAF. Madame [O] [Y] a alerté sa bailleresse à plusieurs reprises pour solliciter les réparations locatives à la charge du propriétaire qui s'imposaient en vertu du Décret du 30 janvier 2002 et de l'obligation générale de délivrance prévue par l'article 1778 du code civil et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Enfin, en cause d'appel, Madame [O] [Y] ne doit plus de sommes au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du mois de mars 2022. En conséquence, le jugement querellé doit être confirmé en ce qu'il a accordé à Madame [O] [Y] des délais de paiement en suspendant les effets de la clause résolutoire. Sur les autres demandes : Il est équitable de rejeter les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. L'intimée supportera les dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, en matière civile par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ; ECARTE les fins de non-recevoir soulevées par la SHLMR, tirées du caractère nouveau des demandes et de leur prescription ; INFIRME le jugement entrepris sur le montant de la dette locative ; CONSTATE que Madame [J] [O] [Y] ne doit plus aucune somme à la date du 1er mars 2022 ; CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions, notamment celles sur la suspension des effets de la clause résolutoire ; Statuant à nouveau des chefs infirmés, DEBOUTE la SHLMR de sa demande en paiement à l'encontre de Madame [J] [C], épouse [O] [Y], au titre de l'arriéré locatif dû au 1er septembre 2021, actualisé au mois de mars 2022 ; Y AJOUTANT, DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SHLMR aux dépens. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Marina BOYER, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE signé LE PRÉSIDENT