Tribunal judiciaire, 21 mars 2024. 23/01826

Du 21 mars 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 23/01826 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YKON Société DOMOFRANCE C/ [E], [G], [N] [K] - Expéditions délivrées à Avocat + dem. - FE délivrée à Sté DOMOFRANCE Le 21/03/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 mars 2024 PRÉSIDENT : Monsieur [L] [B], GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : Société DOMOFRANCE, SA D’HLM RCS BORDEAUX B 458 204 963 [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Mme [O] [M] (membre de l’entreprise) munie d’un pouvoir spécial DEFENDEUR : Monsieur [E], [G], [N] [K] né le 23 Octobre 1997 à [Localité 6] (VIETNAM) Résidence [8] - Bât. B - apt. [Adresse 5] [Localité 4] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023-007744 du 12/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX) Représenté par Me David BENSAHKOUN (Avocat au Barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 15 Février 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Septembre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par actes du 9 novembre 2020, la société DOMOFRANCE (DOMOFRANCE) a donné à bail à M. [E] [K] un bien à usage d’habitation, comprenant une annexe à usage de stationnement, situé à [Localité 7], Résidence [8], [Adresse 9]. Des loyers étant demeurés impayés, DOMOFRANCE a fait signifier, le 3 juillet 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail. Le 28 septembre 2023, DOMOFRANCE a ensuite fait assigner M. [E] [K] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. L'affaire a été initialement appelée à l'audience du 18 janvier 2024, où elle a fait l'objet d'un renvoi. Lors des débats, DOMOFRANCE demande : - de constater l’acquisition de la clause résolutoire, mais d'en suspendre les effets si les délais de paiement, qu'elle accepte d'accorder au locataire, sont respectés ; - d'ordonner, à défaut de respect de ces délais, l’expulsion de M. [E] [K] et de statuer sur le sort des meubles présents dans le logement ; - de le condamner au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 3447,01 euros, au titre de l'arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal, d’une provision à titre d'indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens. Le conseil de M. [E] [K] se réfère à ses conclusions par lesquelles ce dernier demande : - de suspendre les effets de la clause résolutoire figurant au contrat de bail du 9 novembre 2020 et de l’autoriser à se maintenir dans les lieux ; - de lui octroyer un délai de grâce en lui permettant d'échelonner le paiement de sa dette sur une période de 24 mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, soit la somme de 143,62 € par mois jusqu'à l'adoption par la commission de surendettement des particuliers de la Gironde des mesures imposées, date à laquelle celles-ci se substitueront à celles de la présente ordonnance ; - d’écarter l'application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - d’ordonner que chacune des parties conserve ses propres dépens à sa charge. Il est renvoyé aux conclusions pour M. [E] [K] pour l’exposé de ses moyens. Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience. MOTIFS DE LA DECISION En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. - SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : - sur la recevabilité de l'action : DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 4 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 29 septembre 2023, soit plus de six semaines avant le 18 janvier 2024, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. L’action est donc recevable au regard de ces dispositions. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, en son I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Les baux conclus contiennent une clause résolutoire (article page 8 des dispositions générales pour le bail d'habitation et article 12 pour le bail annexe) et un commandement de payer visant les clauses résolutoire a été signifié le 3 juillet 2023, pour la somme en principal de 2276,78 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 4 septembre 2023. - SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT : L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Il est produit par DOMOFRANCE le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que M. [E] [K] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3447,01 euros à la date du 6 février 2024. M. [E] [K] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Toutefois, il ressort des éléments produits qu'une demande, formée par M. [E] [K], de traitement d'une situation de surendettement a été déclarée recevable le 7 décembre 2023 et que le paiement des loyers courants a été repris. Par conséquent, il convient de faire application des VI, 1° et VII de l’article 24 de la loi susmentionnée du 6 juillet 1989, en accordant à M. [E] [K] des délais de paiement et en suspendant les effets de la clause résolutoire, le tout dans l’attente, en substance, de la décision réglant le sort du surendettement de M. [E] [K]. Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution. - SUR LES MESURES ACCESSOIRES : M. [E] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. En revanche, sa situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par DOMOFRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS : Nous, [L] [B], statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort : CONSTATONS, à la date du 4 septembre 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 9 novembre 2020 et liant la société DOMOFRANCE à M. [E] [K], concernant le bien à usage d’habitation, comprenant une annexe à usage de stationnement, situé à [Localité 7], Résidence [8], [Adresse 9], ; CONDAMNONS M. [E] [K] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 3447,01 euros, au titre de l'arriéré de loyers et de charges (décompte arrêté au 6 février 2024, échéance de janvier 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; AUTORISONS M. [E] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par des mensualités de 142 euros chacune, jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, la décision prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, la décision d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 8 de chaque mois et pour la première fois avant le 8 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception : - la clause résolutoire retrouvera son plein effet ; - le solde de la dette sera immédiatement exigible ; - à défaut pour M. [E] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société DOMOFRANCE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; - M. [E] [K] sera tenu de payer à une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 391,94 euros, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux et, en tant que de besoin, l'y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ; DISONS n'y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ; REJETONS la demande formée par la société DOMOFRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS les plus amples demandes des parties ; CONDAMNONS M. [E] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT