Tribunal judiciaire, 23 mai 2024. 23/08069

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 2ème section N° RG 23/08069 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2AS N° MINUTE : 2 réputé contradictoire Assignation du : 22 Mai 2023 JUGEMENT rendu le 23 Mai 2024 DEMANDERESSE S.A.S. MIDNIGHT dont le siège social est situé [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Laurent VIOLLET de la SELARL LVA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #G0129 DÉFENDEUR Monsieur [D] [I] demeurant [Adresse 2] [Localité 4] défaillant Décision du 23 Mai 2024 18° chambre 2ème section N° RG 23/08069 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2AS COMPOSITION DU TRIBUNAL. Madame Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge rapporteur, Madame Maïa ESCRIVE, Vice-Présidente, Monsieur Cédric KOSSO VANLATHEM, Juge, assistés de Madame Louise FLORET, Greffier, DÉBATS A l’audience du 22 mars 2024, avis a été donné aux avocats que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 23 mai 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé des 23 juin et 1er août 2011, Monsieur [D] [I] a renouvelé un précédent bail commercial au profit de la société ARIS NORD, aux droits de laquelle est venue la société DREAM HOTEL [Localité 5], sis [Adresse 1] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2011, moyennant un loyer principal annuel de 92.000 euros. Par acte sous seing privé du 28 août 2020, la société DREAM HOTEL [Localité 5] a sollicité le renouvellement du bail pour une durée d’un an à compter du 1er octobre 2020. Le 30 juin 2022, la société DREAM HOTEL [Localité 5] a cédé son fonds de commerce à la société TEN HOTEL désormais dénommée MIDNIGHT. Par acte extrajudiciaire du 22 mai 2023, la SAS MIDNIGHT a assigné Monsieur [D] [I] devant la présente juridiction, aux fins de A titre principal : - constater que l’immeuble donné à bail par Monsieur [D] [I] requiert d’importants travaux qui, portant sur la toiture et les façades relèvent des grosses réparations de l’article 606 du code civil, lesquelles incombent au seul bailleur ; - condamner [D] [I] à faire réaliser les travaux préconisés par Monsieur [F] [G] (architecte) à ses frais exclusifs et prévoir qu’il devra dans les 15 jours suivant la décision à intervenir, justifier à la société MIDNIGHT qu’il a mandaté une ou plusieurs entreprises en vue de l’accomplissement des travaux ; - autoriser, le cas échéant, la société MIDNIGHT à consigner les loyers à échoir, et toutes autres sommes dues en vertu du bail commercial, entre les mains de la SELARL LVA à charge pour cette dernière de déposer les fonds ainsi reçus à la CARPA de [Localité 5], pour que ces sommes soient ensuite affectées au financement lesdits travaux ; - autoriser, le cas échéant, le séquestre de l’ordre des avocats du barreau de Paris à recevoir lesdites sommes et les libérer au profit de la société MIDNIGHT sur présentation des justificatifs (devis et factures) de l’accomplissement des travaux préconisés par Monsieur [F] [G] (architecte); - condamner Monsieur [D] [I] au paiement de la somme de 9.943,60 euros correspondant aux prestations des entreprises sollicitées par le preneur et de la somme de 5.000 euros au titre de la résistance abusive ; A titre subsidiaire : - désigner tel expert ou technicien qu’il plaira au tribunal pour constater l’existence des désordres allégués et pour donner son avis sur la charge des travaux nécessaires et sur les conséquences lesdits désordres sur l’exploitation ; En toute hypothèse : - condamner Monsieur [D] [I] au paiement d’une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de la présente instance, lesquels comprendront le coût des procès-verbaux dressés par Maître [P] [S], commissaire de justice, les frais de significations de l’interpellation, de l’assignation, et le cas échéant, la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, - rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir s’il était fait droit aux prétentions de la demanderesse, l’écarter le cas échéant. Monsieur [D] [I] n’a pas constitué avocat. Il est expressément renvoyé à l’assignation de la SAS MIDNIGHT pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions. Par ordonnance du 13 décembre 2023, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 22 mars 2024. MOTIFS - sur la demande de condamnation du bailleur à l’exécution de travaux sur l’immeuble : Par acte sous seing privé des 23 juin et 1er août 2011, Monsieur [D] [I] a renouvelé un précédent bail commercial au profit de la société ARIS NORD, aux droits de laquelle est venue la société DREAM HOTEL [Localité 5], sis [Adresse 1] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2011. Par acte sous seing privé du 28 août 2020, la société DREAM HOTEL [Localité 5] a sollicité le renouvellement du bail pour une durée d’un an à compter du 1er octobre 2020. Il n’est pas contesté que dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur n’a pas fait connaître ni son refus ni son souhait de renouveler le bail. En application de l’article L. 145-10 du code de commerce, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. Par note en délibérée autorisée conformément aux articles 442 et 445 du code de procédure civile, la société MIDNIGHT a produit l’acte de cession du fonds de commerce entre la société DREAM HOTEL [Localité 5] et la société TEN HOTEL, désormais dénommée MIDNIGHT, du 30 juin 2022 ainsi que sa notification au bailleur. Selon l’article 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l'article 606 du code civil, constituent des grosses réparations celles qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Toutefois, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ne peuvent être imputés au locataire (article R. 145-35 du code de commerce). Le bail commercial stipule en son article 7.3 que le “le Preneur s’engage à tenir les lieux loués en bon état de réparations locatives et d’entretien pendant toute la durée du bail, et à effectuer, le cas échéant, toutes réparations, petites ou grosses, sans distinctions même si elles incombent suivant la loi au propriétaire, en ce compris le ravalement de l’immeuble loué chaque fois qu’il sera nécessaire ou exigé par les services publics et les réparations pouvant résulter de la vétusté et de la force majeure ou d’un vice caché, à l’exception de celles définies par l’article 606 du code civil qui restent seules à la charge du Bailleur”. Il ressort du compte-rendu de visite en date du 5 septembre 2021 de Monsieur [F] [G], architecte et de Monsieur [Z] [C], du bureau de contrôle COPRESTE que s’agissant : - de la façade sur rue : quelques jours avant leur visite, des “morceaux des corniches situées sous les fenêtres des 2ème et 3ème étages étaient tombés sur le trottoir”; que “des protections provisoires avaient été installées au droit de ses corniches pour éviter le risque de chute d’autres morceaux”; que “l’ensemble de la façade sur rue présente de nombreuses parties cloquées ou fissurées, qui entraînent de graves problèmes d’humidité dans certaines chambres”; que “les encadrements de fenêtres et les corniches sont également très fissurées” - de la façade sur cour : elle présente de “nombreuses parties cloquées ou fissurées, en particulier au droit de certains linteaux de fenêtres, ainsi que des traces d’humidité”; que “ces désordres entrainaîent de graves problèmes d’infiltrations dans certaines chambres” ; - de la toiture : elle présente de “nombreux désordres” ; que “certaines feuilles de zinc sont très abîmées , plusieurs couvre-joints manquent ou sont mal fixés”; que des “morceaux de charpentes sont à nu” ; que les “souches de cheminées sont en très mauvais état”; qu’elles “présentent de nombreuses fissures” ; que “certaines de ces fissures ont été sommairement rebouchées et que des fixations provisoires ont été installées pour empêcher des morceaux d’enduit de tomber”; que “les lucarnes sont également en très mauvais état”; que “la structure bois est dégradée et les côtés sont très fissurés, ce qui entraîne de l’humidité dans les chambres correspondantes” ; qu’une “partie de toiture située côté cour au-dessus du 2ème étage est réalisée en plaques de goudron - aluminium relativement récentes, sans matériau de couverture”; - des chambres :les garde-corps des fenêtres et portes-fenêtres sont non-conformes dans 15 chambres; - de l’escalier : il “n’est pas équipé de colonne sèche”. Les conclusions de cette visite sont les suivantes : “- Ravalement complet des façades sur rue et sur cour, y compris lucarnes, corniches, encadrement ou remplacement de la couverture zinc ; - Révision complète ou remplacement de la couverture zinc ; - Création d’une couverture sur la partie de toiture couvrant la chambre sur cours au 2ème étage - Mise au norme des garde-corps des fenêtres des chambres et de l’escalier listés dans le présent rapport ; - création d’une colonne sèche dans l’escalier avec bouche d’accès à côté de l’entrée de l’hôtel.” Par acte extrajudiciaire en date du 24 novembre 2021, le preneur a adressé au bailleur une sommation interpellative valant sommation d’avoir notamment à entreprendre, dans le délai d’un mois suivant la réception de l’interpellation, tous les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés. Il n’est pas contesté que le bailleur n’a pas répondu à cette interpellation. Dans son procès-verbal de constat en date du 30 septembre 2022, Maître [S], commissaire de justice, constate que “depuis son dernier passage en juin 2021, les dégradations en façade se sont aggravées”. Il ressort du compte-rendu de visite en date du 17 octobre 2022 de Monsieur [F] [G], architecte, que s’agissant : - de la façade sur rue et sur cour : “malgré des rebouchages ponctuels qui ont été faits par la société d’exploitation de l’hôtel pour empêcher la chute de morceaux d’enduit ou de corniches, les fissures se sont agrandies” ; - des chambres: qu’en “visitant l’ensemble des chambres” qui ont toutes été entièrement rénovées, il y a environ 8 mois”, il a constaté “de nombreuses dégradations, toutes ces dégradations étant situées sur les murs de façades et sur les encadrements de fenêtres”. Les conclusions de cette visite sont les suivantes : “- Les travaux urgents” qu’ils avaient préconisés “à la suite de [leur] première visite le 29 juin 2021 concernant les façades, la toiture, les lucarnes, les garde-corps n’avaient pas été réalisés ; - Cette absence de travaux a déjà causé de nombreux désordres dans les chambres qui venaient d’être entièrement rénovées, ces désordres étant causés par l’humidité causée par la dégradation des façades ; - Les dégradations à l’intérieur des chambres vont s’amplifier et des morceaux de façade (enduit, corniches, etc...) risquent de tomber dans la rue. De plus, en cas de gel pendant le prochain hiver, l’eau pourra entrer dans les fissures et geler, ce qui aggravera encore les désordres actuels ; - Il est donc indispensable de faire effectuer ces travaux de toute urgence.” Par courriel en date du 1er décembre 2022, le preneur informait le bailleur de la dégradation de la façade de l’hôtel et interrogeait le bailleur sur la manière sont il souhaitait procéder pour la mise en oeuvre des travaux. Le bailleur répondait à ce courriel, par un courrier en lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 décembre 2022, dans lequel il indiquait que les travaux incombaient au locataire. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’immeuble, objet du bail commercial, nécessite des travaux importants et notamment sur la façade et la toiture. Le compte-rendu de visite du 5 septembre 2021 relève qu’il est nécessaire d’effectuer un ravalement complet des façades sur rue et sur cour, y compris lucarnes, corniches, encadrement ou remplacement de la couverture zinc, une révision complète ou remplacement de la couverture zinc et de créer une couverture sur la partie de toiture couvrant la chambre sur cours au 2ème étage. En outre, il ressort des pièces versées aux débats que les réparations ponctuelles du preneur se sont avérées vaines. Force est de constater que ces travaux sont importants et touchent à la structure même de l’immeuble et à sa solidité. Il existe en effet un fort risque que des morceaux de façade tombent dans la rue. Dans le compte-rendu du 17 octobre 2022, l’architecte constate qu’il est indispensable d’effectuer ces travaux en urgence. Ces travaux constituent ainsi des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil, restant à la charge du bailleur. Il convient donc de condamner le bailleur à faire réaliser les travaux préconisés par Monsieur [F] [G], architecte, dans ces deux comptes-rendus de visite à ses frais. Le bailleur devra, dans le trois mois suivant la signification du jugement, et non dans les quinze jours comme sollicités afin de lui permettre d’avoir un délai suffisant pour trouver des entreprises pour effectuer les travaux, justifier à son preneur qu’il a mandaté une ou plusieurs entreprises en vue de l’accomplissement des travaux. A défaut pour Monsieur [D] [I] d’effectuer les travaux dans le délai imparti et afin que les travaux, qui touchent la structure même de l’immeuble, soient réalisés dans les meilleurs délais, il y a lieu de faire droit à la demande de la SAS MIDNIGHT de consignation des loyers entre les mains de la SELARL LVA à charge pour elle de déposer les fonds à la CARPA pour qu’ils soient affectés au financement des travaux et d’autoriser le séquestre de l’ordre des avocats du Barreau de Paris à recevoir lesdites sommes et à les libérer au profit de la SAS MIDNIGHT sur présentation des justificatifs (devis et facture) de l’accomplissement des travaux préconisés. - sur les demandes financières : La SAS MIDNIGHT sollicite la condamnation de Monsieur [D] [I] au paiement de la somme de 9.943,60 euros correspondant aux prestations des entreprises sollicitées par le preneur et de la somme de 5.000 euros au titre de la résistance abusive. La SAS MIDNIGHT produit une facture en date du 30 juillet 2021, soit antérieure à la cession du fonds de commerce du 30 juin 2022. Toutefois, la SAS MIDNIGHT ne justifie pas que la cession lui a conféré les créances du cédant à l’égard de Monsieur [D] [I]. La SAS MIDNIGHT produit également une facture en date du 21 février 2023 d’un montant de 7.443,60 suros. Toutefois, cette facture, à elle seule et sans autre précision, ne peut permettre de justifier que son montant doit être imputé au bailleur. La SAS MIDNIGHT sera donc déboutée de sa demande de condamnation de Monsieur [D] [I] au paiement de la somme de 9.943,60 euros correspondant aux prestations des entreprises sollicitées par le preneur. De même, la SAS MIDNIGHT n’apporte aucun élément à sa demande de condamnation au titre de la résistance abusive. Elle sera donc déboutée de sa demande en ce sens. Sur les demandes accessoires Monsieur [D] [I], qui succombe, sera condamné à payer les dépens de l'instance qui comprendront le coût du procès-verbal dressé par Maître [P] [S], commissaire de justice le 30 septembre 2022. En revanche, les dépens ne comprendront pas le procès-verbal de Maître [P] [S] du 17 juin 2021 ainsi que la sommation interpellative du 24 novembre 2021 en ce que ces actes sont antérieurs à la cession du fonds de commerce. L’équité commande de condamner Monsieur [D] [I] à payer à la SAS MIDNIGHT la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, Condamne Monsieur [D] [I] à réaliser à ses frais les travaux préconisés par Monsieur [F] [G], architecte dans ces deux comptes-rendus de visite du 5 septembre 2021 et du 17 octobre 2022 ; Dit que Monsieur [D] [I] devra dans les trois mois à compter de la signification du présent jugement, justifier à la SAS MIDNIGHT qu’il a mandaté une ou plusieurs entreprises en vue de l’accomplissement des travaux ; A défaut, autorise la SAS MIDNIGHT à consigner les loyers à échoir, et toutes autres sommes dues en vertu du bail commercial, entre les mains de la SELARL LVA à charge pour elle de déposer les fonds ainsi reçus à la CARPA de [Localité 5], pour que ces sommes soient ensuite affectées au financement desdits travaux ; Autorise le séquestre de l’ordre des avocats du barreau de Paris à recevoir lesdites sommes et les libérer au profit de la SAS MIDNIGHT sur présentation des justificatifs (devis et factures) de l’accomplissement des travaux préconisés par Monsieur [F] [G], architecte ; Déboute la SAS MIDNIGHT de sa demande de condamnation de Monsieur [D] [I] au paiement de la somme de 9.943,60 euros correspondant aux prestations des entreprises sollicitées par le preneur ; Déboute la SAS MIDNIGHT de sa demande de condamnation de Monsieur [D] [I] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de la résistance abusive ; Condamne Monsieur [D] [I] à payer à la SAS MIDNIGHT la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Monsieur [D] [I] aux dépens de l'instance qui comprendront le coût du procès-verbal dressé par Maître [P] [S], commissaire de justice le 30 septembre 2022 ; Déboute Monsieur [D] [I] du surplus de ses demandes ; Rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. Fait et jugé à Paris le 23 Mai 2024 Le GreffierLe Président Louise FLORET Sandra PERALTA