Cour d'appel, 31 mai 2022. 21/00021

ARRET N°337 N° RG 21/00021 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GLJF [C] C/ [H] Etablissement Public DE COOPERATION INTERCOMMUNALLES SABLES D'OLONNE AGGLOMERATION RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS Chambre de l'expropriation ARRÊT DU 31 MAI 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/00021 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GLJF Décision déférée à la Cour : jugement du 30 juin 2021 rendu par le Juge de l'expropriation de [Localité 6]. APPELANTE : Madame [V] [C] veuve [U] née le 06 Octobre 1944 à [Localité 8] [Adresse 1] [Localité 7] ayant pour avocat Me Frédéric CUIF de la SARL DESCARTES AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS INTIMES : Commissaire du gouvernement, Direction Départementale des Finances Publiques de la Vendée, [Adresse 4] [Localité 6] en la personne de Mme [G] [X], munie d'un pouvoir Etablissement Public DE COOPERATION INTERCOMMUNAL SABLES D'OLONNE AGGLOMERATION [Adresse 5] [Adresse 9] [Localité 8] ayant pour avocat postulant Me Henri-noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Antoine PLATEAUX, avocat au barreau de NANTES COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 31 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : M. Thierry MONGE, Président de Chambre Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Thierry MONGE, Président de Chambre Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller Madame Anne VERRIER, Conseiller GREFFIER, lors des débats : M. Lilian ROBELOT ARRÊT : - Contradictoire - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ : La cour statue sur l'appel formé le 23 août 2021 par [V] [C] veuve [U] à l'encontre d'un jugement du juge de l'expropriation de la Vendée prononcé le 30 juin 2021 fixant l'indemnisation lui revenant au titre de l'expropriation au profit de l'établissement public de coopération intercommunal Sables d'Olonne Agglomération des parcelles cadastrées section F n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] dont elle est propriétaire aux Sables d'Olonne, au lieudit '[Adresse 11]' à [Localité 12]. Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : * transmises par Mme [U] s'agissant de ses conclusions initiales le 19 novembre 2021 et notifiées le jour même à l'EPCI Sables d'Olonne Agglomération et au commissaire du gouvernement (les AR des 22 et 23.11), et s'agissant de ses conclusions n°3 le 8 mars 2022 et notifiées le jour même (les AR du 09.03) * déposées par l'EPCI 'Les Sables d'Olonne Agglomération' le 19 janvier 2022 ; notifiées le 20 janvier 2022 à Mme [U] et au commissaire du gouvernement (les AR des 21 et 24.01) * adressées par le commissaire du gouvernement le 10 février 2022, reçues le 11 février au greffe et notifiées le jour même à Mme [U] et à l'EPCI Sables d'Olonne Agglomération (les AR du 14.02) étant précisé que Mme [U] a transmis par le RPVA le 24 novembre 2021 des conclusions désignées comme n°2 identiques -ainsi que son conseil l'a confirmé à l'audience- à celles qu'elle avait déposées au greffe le 19 du même mois. Dans le présent arrêt, il sera seulement rappelé qu'agissant à la suite d'une enquête préalable à la déclaration d'utilité publique (DUP) relative aux travaux de la zone d'aménagement de l'îlot Nord de la Vannerie sur le territoire de la commune des Sables d'Olonne, et en vertu d'un arrêté préfectoral du 17 janvier 2020 déclarant d'utilité publique les travaux au profit de l'aménageur l'EPCI Sables d'Olonne Agglomération, ainsi qu'au vu d'un arrêté du 18 mai 2020 portant cessibilité des parcelles nécessaires à la réalisation du projet d'aménagement de la ZAD de l'îlot Nord de la Vannerie, l'EPCI Sables d'Olonne Agglomération a notifié le 5 juin 2020 à [V] [C] veuve [U] son offre d'acquisition des parcelles F n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] d'une superficie totale de 4.055 m² dont elle est propriétaire dans le périmètre de cette ZAD au lieudit '[Adresse 11]' à [Localité 12] ; que cette offre n'a pas été acceptée ; et qu'après ordonnance d'expropriation du 19 août 2020, Sables d'Olonne Agglomération a saisi par courrier reçu le 10 décembre 2020 le juge de l'expropriation de la Vendée en lui demandant de fixer sur la base de 11,40 euros du m² à 51.849,70 euros l'indemnité totale de dépossession soit 46.227 euros d'indemnité principale et 5.622,70euros d'indemnité de remploi; que Mme [U] a répondu par des conclusions dont l'EPCI a invoqué l'irrecevabilité en sollicitant sur la base de 60 euros du m² une indemnité principale de 243.000 euros et une indemnité de remploi de 25.330 euros outre 4.000 euros d'indemnité de procédure ; que le juge de l'expropriation a procédé le 16 mars 2021 au transport sur les lieux puis a tenu l'audience le 21 avril 2021 ; et que par le jugement entrepris, il a rejeté la demande tendant à voir prononcer l'irrecevabilité des écritures de Mme [U] et sur la base de 11,80 euros du m² prônée par le commissaire du gouvernement, il a fixé à 47.849 euros l'indemnité principale revenant à l'expropriée et à 5.784,90 euros l'indemnité de remploi, en condamnant Sables d'Olonne Agglomération aux dépens et au paiement d'une indemnité de procédure de 3.000 euros. Mme [U] demande à la cour d'infirmer le jugement quant à la fixation de la date de référence et de l'indemnité de dépossession et, statuant à nouveau : .de fixer la date de référence -au 17 janvier 2020 -ou subsidiairement au 26 février 2018 ou au 11 décembre 2018 .de fixer -l'indemnité principale à 364.950 euros -l'indemnité pour perte d'arbres à 10.000 euros -l'indemnité de remploi à 6.149,50 euros .ou subsidiairement d'ordonner, avant dire droit, une expertise .de condamner l'EPCI Sables d'Olonne Agglomération aux dépens d'appel et à lui verser 6.000 euros d'indemnité pour ses frais irrépétibles d'appel. Elle soutient que le dernier acte ayant modifié la zone au sens de l'article L.213-6 du code de l'urbanisme est l'arrêté du 17 janvier 2020 déclarant d'utilité publique les travaux nécessaires à la réalisation de l'îlot Nord de la Vannerie, lequel a délimité la zone concernée de la ZAD qui ne l'était pas auparavant, de sorte que c'est à cette date que doit être fixée la date de référence. Elle demande subsidiairement de fixer cette date au 26 février 2018 ou au 11 décembre 2018, où le PLU fut modifié. Elle fait valoir que le classement des deux parcelles en zone 2AU du PLU n'implique que provisoirement qu'elles ne soient pas constructibles, car la zone deviendra rapidement constructible, et elle considère que la cour doit en tenir compte dans sa fixation de l'indemnité d'expropriation. Elle affirme que les parcelles, idéalement situées au coeur du bassin de vie, en entrée d'agglomération depuis [Localité 10], non loin du Centre hospitalier et à proximité immédiate du crématorium, sont en situation privilégiée, et qu'il en résulte la nécessité de retenir la valeur médiane entre celle d'un terrain à bâtir et celle d'un terrain à usage agricole. Elle reproche au premier juge d'avoir estimé les parcelles au regard de ventes conclues entre 2010 et 2020, en faisant valoir au visa de l'article L.322-2 du code de l'expropriation que le bien doit être estimé à la date de la décision de première instance, soit donc en 2020. Elle demande à la cour d'écarter les cinq mutations citées en première instance par l'expropriante, au motif que celles conclues respectivement en 2010 et en 2011 sont trop anciennes, et que les autres l'ont été avec l'EPCI Sables d'Olonne Agglomération une fois signée la déclaration d'utilité publique soit donc selon elle dans un cadre contraint. Elle cite des ventes de terrains intervenues dans le secteur, telles celles respectivement conclues les 11.10.2017 à 15 euros du m² pour une parcelle non desservie et enclavée, 03.10.2019 à 15 euros pour une parcelle non desservie et enclavée, 29.11.2017 à 26,75 euros pour une parcelle non desservie et enclavée, 20.09.2017 à 48,30 euros, 12.10.2018 à 58,55 euros et 31.07.2015 à 51,70 euros, en indiquant qu'elles ne peuvent être directement retenues car elles ne sont pas contemporaines de la décision de première instance mais qu'elles donnent une idée des prix, qui étaient déjà en 2017 de plus de 48 euros du m² pour le terrain situé le plus près des deux parcelles litigieuses. Elle ajoute que des terrains à bâtir se sont vendus à 270 euros du m² en moyenne. Elle cite un avis de France Domaines retenant une valeur de 14,31 euros du m². Au vu de ces éléments, elle demande que l'indemnité principale soit fixée sur une base de 60 euros du m². Elle réclame une indemnité accessoire pour perte d'arbres, en indiquant qu'il y a sur les parcelles des peupliers dont l'expropriation la privera. Subsidiairement, elle fait valoir que la cour peut ordonner, avant dire droit, une expertise, en vertu de l'article R.322-1 du code de l'expropriation. L'EPCI Sables d'Olonne Agglomération demande à la cour de rejeter l'appel principal, d'infirmer sur son propre appel incident le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande tendant à l'irrecevabilité des écritures de l'expropriée en première instance et quant aux indemnités de dépossession et de procédure qu'il a allouées, et statuant à nouveau de fixer l'indemnité de dépossession à la somme totale de 51.849,70 euros, soit 46.227 euros d'indemnité principale sur la base de 11,40 euros du m² et 5.622,70 euros d'indemnité de remploi, et de condamner l'expropriée à lui verser 10.000 euros d'indemnité de procédure puisqu'elle a refusé cette offre, adaptée. Il demande à la cour de s'interroger, au besoin d'office, sur l'éventuelle caducité de la déclaration d'appel susceptible d'être encourue du fait que les conclusions d'appelante ont été transmises par RPVA, ou au besoin de formuler une demande d'avis auprès de la Cour de cassation compte-tenu des incertitudes nées de la réforme initiée par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019. Il sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il retient la recevabilité du mémoire de l'expropriée notifié au-delà du délai de six semaines prévu à l'article R.311-11 du code de l'expropriation, en convenant que ce délai n'est pas imposé à peine d'irrecevabilité mais en soutenant que le principe du contradictoire a été méconnu. Il approuve la fixation par le premier juge de la date de référence au motif que l'arrêté qui a renouvelé la ZAD créée le 30 janvier 2008 est du 3 juin 2016. Sur le fond, il conteste que le bien exproprié se soit trouvé en situation privilégiée compte-tenu de l'absence, à la date de référence, d'un réseau complet de communications à proximité immédiate, et ajoute qu'en tout état de cause, aucune conséquence n'en résulterait quant à l'indemnité. Il considère comme inopérants ceux des termes de comparaison invoqués par les expropriées qui sont tirés de mutations postérieures à la date de référence. Il dénie toute force probante au document non signé et à l'auteur non identifié présenté par l'appelante comme émanant de France Domaines. Il soutient qu'au demeurant, aucune des mutations citées par Mme [U] ne constitue un terme pertinent de comparaison, compte-tenu de leur zonage, de leur localisation ou de leurs caractéristiques différentes ; de l'incidence des aménagements ayant justifié des indemnités accessoires ; et de la marge de négociation offerte par le service des Domaines, ou de celle, discrétionnaire et non créatrice de droits devant la juridiction de l'expropriation, dont lui-même, expropriant, bénéficie lorsqu'il traite à l'amiable. Il s'oppose à l'expertise subsidiairement demandée, en objectant que'elle ne doit être envisagée qu'à titre exceptionnel, et que la juridiction dispose en l'espèce des éléments pour fixer l'indemnité de dépossession. Il maintient après analyse concordante de l'avis des Domaines et des éléments échangés au fils de l'instruction que son offre à 11,40 euros du m² était adaptée, et satisfactoire. Il approuve le premier juge d'avoir rejeté la demande d'indemnité accessoire pour perte d'arbres, en indiquant qu'à supposer que l'expropriée soit propriétaire des arbres concernés, elle ne justifie d'aucun préjudice indemnisable au titre de leur coupe. Le commissaire du gouvernement demande à la cour de confirmer les indemnités fixées par le jugement déféré. Il approuve la fixation de la date de référence à celle du dernier renouvellement de l'acte créant la ZAD, en relevant que le juge l'a arrêtée par une erreur de plume au 6 juin 2016 alors que c'est du 3 juin 2016 que date l'arrêté. Il approuve le premier juge en sa motivation pour dénier aux parcelles la qualification de terrains en situation privilégiée. Il indique que le principe de l'estimation du bien à la date de la décision de première instance n'empêche nullement de prendre en considération des termes de comparaison antérieurs s'ils sont proches, ce qu'a fait le juge. Il rappelle les termes de comparaison cités en première instance par les parties. Il objecte qu'il est inopérant, pour l'expropriée, de citer en appel des ventes portant sur des terrains bâtis ou à construire. Il indique que l'avis des Domaines dont il est fait état porte sur les deux parcelles litigieuses F n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] et qu'elles ont été estimées à 11,40 euros du m². Il approuve le premier juge d'avoir écarté ceux dont le zonage était différent, et d'avoir dégagé la médiane des neuf qu'il a retenus, car les deux ventes conclues au prix le plus élevé, tirée de termes cités par les expropriées, portaient l'une, sur une très petite parcelle, et l'autre sur un terrain comprenant des arbres et une mare. Il estime que les arbres dont la présence a été constatée lors du transport ont une valeur distincte du foncier dans la mesure où ils auraient pu être commercialisés, et demande à la cour au vu du cubage approximatif des chênes et des prix habituellement pratiqués, de l'ordre de 77 euros le stère de bois de chauffage de 1ère catégorie, de fixer l'indemnité accessoire à 770 euros sur la base d'une dizaine de stères. À l'audience, la cour a indiqué qu'elle examinerait, d'office, la recevabilité des conclusions transmises, tant au regard de leur date et contenu que de leur mode de transmission. Aucune observation n'a été formulée à cet égard. MOTIFS DE LA DÉCISION : * sur la recevabilité de l'appel Selon l'article R.311-30, alinéa 1, du code de l'expropriation, la notification des jugements et arrêts aux parties et au commissaire du gouvernement se fait conformément aux dispositions de l'articles 675 à 682 du code de procédure civile. Aux termes de l'article 677 du code de procédure civile, les jugements sont notifiés aux parties elles-mêmes. Le délai d'appel ne court pas lorsque le jugement fixant l'indemnité d'expropriation n'a pas été notifié par voie de signification (cf Cass. Civ. 3° 17.06.2009 P n°08-11930). Il n'est justifié en l'espèce d'aucune signification du jugement, de sorte que le délai d'appel doit être regardé comme n'ayant point couru. L'appel du jugement du 30 juin 2021 formé le 23 août 2021 est donc recevable. Aucune caducité de la déclaration d'appel n'est encourue au regard du premier alinéa de l'article R.311-26 du code de l'expropriation aux termes duquel, à peine de caducité de la déclaration d'appel relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel, et dont le cinquième alinéa édicte que les conclusions et les documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un, dès lors que Mme [U] -tout en les ayant aussi transmises par la voie électronique- a déposé au greffe le 19 novembre 2021, soit dans le délai de trois mois de la déclaration d'appel, ses conclusions et pièces en autant d'exemplaires papiers que de parties à l'instance plus un. * sur la recevabilité des conclusions et des pièces Selon l'article R.311-26, alinéa 1 et 2 du code de l'expropriation, à peine d'irrecevabilité soulevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans les trois mois à compter de sa déclaration d'appel. À peine d'irrecevabilité soulevée d'office, l'intimée dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans le délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction. Les moyens nouveaux et éléments de preuve déposés après l'expiration du délai légal sont irrecevables (cf Cass. Civ 3° 08.06.2010 P n°09-10461 ; 05/11/2008 P n°07-16411). Les premières conclusions d'appelante, les conclusions d'intimée de l'EPCI Sables d'Olonne Agglomération et les conclusions du commissaire du gouvernement sont recevables, comme transmises dans les délais définis à l'article R.311-26 du code de l'expropriation. Les conclusions n°3 -en réalité donc, les secondes- de l'appelante contiennent essentiellement des développements purement responsifs, notamment sur le moyen d'éventuelle caducité de la déclaration d'appel invoqué par l'expropriante dans ses conclusions d'intimée. Elles sont en cela recevables. Elles étaient accompagnées de pièces n°22 à 37 -factures, lettres, plans, permis de construire, déclaration d'impôt- qui constituent de nouveaux éléments de preuve et sont, comme tels, irrecevables. Les quelques développements des conclusions n°3 fondés sur ces pièces sont irrecevables. * sur la critique du jugement en tant qu'il n'a pas déclaré irrecevable le mémoire déposé par l'expropriée Il est constant qu'en première instance, Mme [U] avait adressé son mémoire après l'expiration du délai de six semaines à compter de la notification du mémoire du demandeur édicté à l'article R.311-11 du code de l'expropriation. Toutefois, ce délai n'est pas édicté à peine d'irrecevabilité des écritures transmises après son expiration. Et s'agissant du respect du principe de la contradiction, Sables d'Olonne Agglomération se borne à affirmer péremptoirement que la transmission par Mme [U] de son mémoire a porté atteinte au contradictoire, sans indiquer ni a fortiori démontrer en quoi, alors que le transport sur les lieux s'étant tenu le 16 mars 2021, elle avait conclu le 12 avril, et que l'expropriante a été pleinement à même de répondre selon mémoire récapitulatif du 15 avril 2021 tant à ces écritures qu'à celles prises le 4 mars par le commissaire du gouvernement. Ce chef de décision sera ainsi confirmé. * sur le fond ¿ Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit de deux parcelles en nature de terre, supportant des ajoncs et cinq chênes, et bordées de haies, d'une superficie totale de 4.055 m², de configuration étroitement rectangulaire. ¿ S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, c'est celle de la décision de première instance, conformément à l'article L.322-2 du code de l'expropriation, seul étant pris en considération -sous réserve de l'application des articles L.322-3 à L.322-6- son usage effectif à la date définie par ce texte. ¿ S'agissant de la date de référence, en application de l'article L.213-6 du code de l'urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence est celle prévue à l'article L.213-4 a), à savoir la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Le premier juge a pertinemment retenu que s'agissant d'une ZAD, la date de référence s'établissait, par application combinée des articles L.322-2 à 6 et L.213-4 du code de la construction, à la date du dernier renouvellement de l'acte créant la ZAD, et l'appelante n'est pas fondée à prétendre voir fixer la date de référence à la date de l'arrêté préfectoral du 17 janvier 2020 qui a déclaré d'utilité publique les travaux au profit de Sables d'Olonne Agglomération ni à invoquer des modifications du PLU en 2018 qui n'ont pas impacté cette partie de la zone. C'est par une erreur de plume relevée par le commissaire du gouvernement qu'il a dit qu'il s'agissait du 6 juin 2016 alors que l'arrêté n°16-DDTM85-238 du préfet de la Vendée portant renouvellement de la ZAD sur le territoire de la commune date du 3 juin 2016. ¿ S'agissant des données d'urbanisme, les deux parcelles sont situées en zone 2AU du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune des Sables d'Olonne. Il s'agit d'une zone où les équipements en périphérie n'ont pas la capacité suffisante pour accueillir de nouvelles constructions. Elle est inconstructible jusqu'à ce qu'une modification ou révision du PLU permette son ouverture à l'urbanisation. ¿ S'agissant du caractère privilégié de chacune de ces parcelles, il est nié à tort par l'expropriante motif pris de l'absence d'un réseau complet de communications à proximité immédiate, critère seulement pertinent des terrains à bâtir ce qui n'est pas allégué, et il a été écarté à tort par le premier juge au motif, inopérant, que les différents termes de comparaison retenus étaient tous situés dans le même secteur géographique. Cette notion de terrain en situation privilégiée s'applique à un terrain exproprié auquel est refusée la qualification de terrain à bâtir mais qui présente une plus-value par rapport à un terrain agricole standard, en raison de son emplacement privilégié (cf Cass. Civ. 3° 23.09.2020 P n°19-20431 ou 06.11.2012 P n°11-23952). Tel est assurément le cas des biens litigieux, dont il ressort du procès-verbal de transport, et des productions, qu'ils ont la nature de terrains agricoles mais qu'à la date de référence, ils étaient situés dans une zone d'urbanisation future (2AU), à l'entrée de l'agglomération depuis [Localité 10], à proximité d'une zone urbanisée, à 4 kilomètres environ du centre-ville et des plages, ce qui leur confère une plus-value par rapport à un terrain agricole standard. Ainsi que l'appelante le fait observer, l'expropriante, le commissaire du gouvernement et le premier juge ont chacun au demeurant considéré, en fait, que les biens expropriés étaient en situation privilégiée, pour les premiers en prônant -et de nouveau en cause d'appel- et pour le second en retenant, une valeur au m² sans commune mesure avec le prix d'un terrain agricole sans spécificité. ¿ S'agissant de la méthode d'évaluation, la loi n'en prescrit aucune, et elle est librement définie. Le premier juge a pertinemment retenu la méthode dite par comparaison, consistant à fixer la valeur vénale du bien exproprié à partir de l'étude objective des ventes de biens qui lui sont soit similaires, soit du moins comparables, telle qu'elle ressort des mutations d'immeubles enregistrées sur le marché local. L'application en l'espèce de cette méthode n'est, au demeurant, pas discutée. L'EPCI Sables d'Olonne Agglomération demande à la cour de réformer le jugement en ce qu'il a évalué l'indemnité de dépossession en se fondant sur des termes de comparaison tirés, pour certains, de mutations postérieures à la date de référence. Il soutient que le premier juge a méconnu en cela l'article L.322-2 du code de l'expropriation, dont il résulterait selon lui que les termes de comparaison sont cristallisés à cette date, sans qu'il soit donc permis de se référer à des termes de comparaison tirés d'actes postérieurs. Mme [U] a adopté cette analyse en cause d'appel, où elle ne se prévaut plus des termes de comparaison qu'elle citait en première instance au motif qu'ils ne sont pas contemporains du jugement. Cette contestation n'est pas fondée. En effet, conformément à ce qu'énonce l'article L.322-2 du code de l'expropriation, c'est à la date de la décision de première instance que les biens sont estimés, ce qui conduit à écarter les termes de comparaison trop anciens (cf Cass. Civ. 3° 14.01.2014 P n°12-27704) ou postérieurs au jugement (ainsi Cass. Civ. 3° 20.10.1981 P n°80-70246), mais non ceux postérieurs à la date de référence, laquelle détermine l'appréciation de l'usage effectif du bien exproprié, les critères de sa qualification et les possibilités de constructions. Le commissaire du gouvernement reprend en cause d'appel les termes de comparaison cités, décrits et analysés, par le premier juge, en versant les actes correspondant. Mme [U] vise aussi des ventes qui ne peuvent constituer des termes de comparaison pertinents, en ce qu'elles portent sur des terrains à bâtir, non comparables. Elle produit également une feuille volante annotée attribuée à France Domaines dont l'auteur et l'objet sont incertains, et qui n'est pas probante. Elle n'est pas fondée à arguer des perspectives de constructibilité future de ses parcelles. Parmi les mutations qu'avait citées l'expropriée comme termes pertinents de comparaison, le premier juge a écarté à raison du fait de la différence de zonage et de caractéristiques : .la vente du 20 septembre 2017 qui porte sur un bien classé en zone NbA et sur lequel en outre existe un bâtiment, en l'occurrence une grange .celle du 13 mai 2019 portant sur un bien dont quasiment la moitié était classée UC .et celle du 31 juillet 2015 portant sur un bien classé en zone UC dont l'acte indique qu'il s'agit d'un 'lot en lotissement'. Quant à la vente du 29 novembre 2017 conclue à 26,76 euros du m², elle portait certes sur un bien situé en zone 2AU, mais qui était bien plus un jardin qu'une simple parcelle de terre, friche ou bois à l'instar de celles litigieuses, puisqu'ainsi que l'a pertinemment relevé le premier juge pour l'écarter, elle était dotée d'un portail, d'un cabanon, d'un puits et d'équipements de loisirs. Les mutations des 11 octobre 2017 et du 17 octobre 2019 constituent, en revanche, des termes de comparaison pertinents, et ont été retenus comme tels à bon droit. Parmi les cinq termes de comparaison que citait l'expropriante, portant tous sur des parcelles de terre nues situées en zone 2AU, le juge de l'expropriation a écarté à juste titre comme trop anciens pour être pertinents les mutations du 29 juillet 2010 et du 5 septembre 2011. Il a retenu à raison les trois autres, tirés de ventes conclues les 23/24 mai 2019, 4 octobre 2019 et 13 novembre 2020, que l'expropriante ne reprend plus expressément en cause d'appel mais que le commissaire du gouvernement cite. Il a retenu à bon droit comme termes de comparaison pertinents les quatre mutations citées par le commissaire du gouvernement, portant sur des parcelles de terre situées en zone 2AU respectivement de 4.238 m² vendue le 18 février 2020, de 2.670 m² vendue le 18 décembre 2018, de 3.199 m² vendue le 24 septembre 2018 et de 6.155 m² vendue le 11 juin 2018. La circonstance que certaines de ces mutations ont été conclues avec Sables d'Olonne Agglomération n'est pas, par elle-même, de nature à disqualifier la représentativité du prix sur lequel l'aménageur et le propriétaire se sont accordés. En présence de neuf termes de comparaison, nombre suffisant de sorte qu'il n'y a pas lieu d'envisager une expertise, le premier juge a pertinemment dit que l'offre d'indemnisation à 11,40 euros du m² formulée par l'EPCI Sables d'Olonne Agglomération était inférieure tant à la moyenne -soit 12,52 euros- qu'à la médiane -soit 11,80 euros- des prix de ces ventes. Il a retenu à raison la médiane pour chiffrer l'indemnité de dépossession. Le jugement sera ainsi confirmé en ce que sur cette base, il a fixé l'indemnité principale à 47.849 euros. ¿ S'agissant de l'indemnité de remploi, elle a été fixée à bon droit par tranches, selon la méthode usuellement appliquée, et adaptée compte-tenu de la dégressivité notoire des frais, savoir 20% sur la tranche de 0 à 5.000 euros,15% sur celle de 5.001 à 15.000 euros et 10% au-delà. ¿ S'agissant de l'indemnité accessoire pour perte d'arbres, elle est récusée à tort dans son principe même par l'expropriante, et le jugement sera réformé en ce qu'il a rejeté la demande à ce titre, alors qu'il ressort des énonciations du procès-verbal de transport, et du jugement déféré, que cinq chênes sont présents sur les parcelles, ce dont il résulte que s'agissant d'arbres qui ont une valeur distincte du foncier dans la mesure où ils auraient pu être commercialisés, l'indemnité principale de dépossession ne répare par le préjudice subi par leur propriétaire du fait de leur perte. Le commissaire du gouvernement a estimé sans réfutation à une dizaine de stères le cubage de ces chênes, dont il indique sans être contredit qu'ils relèvent de la catégorie du bois de chauffage de 1ère catégorie, et il produit (sa pièce n°13) un tarif de professionnel à 77 euros le stère au vu duquel il échet, par infirmation du jugement de ce chef, de fixer à 770 euros l'indemnité accessoire pour perte d'arbres revenant à l'expropriée. ¿ S'agissant des dépens et de l'application de l'article 700 du code de procédure civile, le jugement les a pertinemment mis à la charge de l'expropriante avec indemnité de procédure. Mme [U] succombe pour l'essentiel devant la cour, où sa contestation de l'indemnité principale est rejetée et où elle n'obtient l'infirmation du jugement que dans une proportion très modeste, et elle supportera donc la charge des dépens d'appel, l'équité justifiant de ne pas mettre d'indemnité de procédure à sa charge. PAR CES MOTIFS la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort DIT l'appel recevable DÉCLARE irrecevables les pièces n°22 à 37 transmises par Mme [U] le 8 mars 2022 et les développements de ses conclusions n°3 du 8 mars 2022 fondés sur ces pièces CONFIRME le jugement entrepris, rendu le 23 août 2021 par la juridiction de l'expropriation de la Vendée sauf en ce qu'il fixe la date de référence au 6 juin 2016 et en ce qu'il déboute l'expropriée de sa demande d'indemnité accessoire pour perte d'arbres statuant à nouveau de ces chefs : FIXE la date de référence au 3 juin 2016 FIXE à 770 euros l'indemnité accessoire revenant à [V] [C] veuve [U] au titre de la perte d'arbres DÉBOUTE les parties de leurs prétentions autres ou contraires CONDAMNE [V] [C] veuve [U] aux dépens d'appel DIT n'y avoir lieu à indemnité de procédure en cause d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,