Tribunal judiciaire, 09 février 2024. 23/05113

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Me Catherine DAUMAS Me Rosa BARROSO Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/05113 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ENU N° MINUTE : JUGEMENT rendu le vendredi 09 février 2024 DEMANDERESSES La société MERIBEL société en nom collectif, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Catherine DAUMAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0056 Madame [I] [N], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Catherine DAUMAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0056 DÉFENDEUR Monsieur [X] [O] demeurant [Adresse 1] représenté par Me Rosa BARROSO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1838 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/017805 du 23/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Imen GRAA, Juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 23 novembre 2023 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 février 2024 par Imen GRAA, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière Décision du 09 février 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/05113 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ENU EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 23 mars 2021, Madame [I] [N], en sa qualité de gérante de la société MERIBEL, a consenti à Monsieur [X] [O] un bail d'habitation relatif à un logement sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 560 euros outre une provision sur charges de 35 euros, d'une durée de 18 mois (jusqu'au 23 septembre 2022). Le 24 septembre 2022, un nouveau bail a été souscrit entre les parties reprenant les mêmes stipulations; à l'exception de la durée du bail qui est fixée à 6 mois soit jusqu'au 31 mars 2023. Par jugement du Tribunal correctionnel de PARIS en date du 3 mars 2023, Monsieur [X] [O] a été condamné pour des faits de violences commises le 1er mars 2023 sur Madame [I] [N] et son époux [R] [N] n'ayant entraîné aucune incapacité totale de travail avec menace d'une arme, en l'espèce en exhibant une réplique d'arme et en la pointant en direction des victimes. Sur l'action publique, il a été condamné à une peine de 8 mois d'emprisonnement assorti d'un sursis probatoire avec notamment l'interdiction d'entrer en contact avec les victimes, et l'interdiction de paraître au domicile des victimes, d'une durée de deux ans. Sur l'action civile , il a été condamné au paiement de 1000 euros de dommages et intérêts à chacune des victimes. Par acte d'huissier du 31 mai 2023, la société MERIBEL et Madame [N] ont assigné Monsieur [X] [O] aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, : - résiliation du bail, - expulsion de Monsieur [X] [O] et de tous occupants de son chef, - dire que le sort de ce mobilier sera régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - condamnation du défendeur à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer jusqu'à libération effective des lieux, - condamnation du défendeur aux dépens et à payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Appelée à l'audience du 04 juillet 2023, l'affaire a été renvoyée à la demande du conseil du défendeur récemment désigné au titre de l'aide juridictionnelle et qui souhaitait bénéficier de temps supplémentaire pour se mettre en état. Un renvoi à l'audience du 23 novembre 2023 avec la fixation d'un calendrier de procédure a été ordonné. A l'audience du 23 novembre 2023, la société MERIBEL et Madame [N], représentées par leur conseil, ont déposé des écritures visées à ladite audience et ont déclaré s'y référer. Elles maintiennent leur demande de résiliation judiciaire du bail eu égard au manquement particulièrement grave à son obligation de jouir paisiblement des lieux loués. En outre, elles reconnaissent que le loyer fixé dépasse les plafonds prévus et expriment leur accord pour fixer le loyer mensuel à la somme de 339,30 euros outre une provision sur charge de 35 euros. Elles ajoutent que le locataire ne paye plus ses loyers depuis le 1er décembre 2022, si bien qu'elles lui doivent la somme de 2122,40 euros au titre du trop-perçu de loyer; somme qui va se déduire puisque les loyers ne sont plus payés par le locataire. Monsieur [O] [X], représenté par son conseil, soutient que le manquement invoqué au soutien de la demande de résiliation du bail est un acte isolé, qui ne s'est pas reproduit et qui s'explique dans un contexte de tensions liées à la saisine par le locataire de la mairie pour constater le dépassement de l'encadrement des loyers. A titre principal, il sollicite le débouté de cette demande de résiliation. A titre subsidiaire, est sollicité un délai de 12 mois pour quitter les lieux. En outre, à titre reconventionnel, il sollicite d'enjoindre le bailleur de mettre le bail en conformité avec le montant du loyer tel qu'il devrait être fixé (encadrement du loyer à la somme de 339,30 euros) et sollicite sa condamnation au remboursement des loyers trop-perçus d'un montant de 5738,20 euros, augmenté des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir. Il sera référé aux écritures des parties déposées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 09 février 2024. MOTIVATION Sur la demande en résiliation du bail Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Enfin, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 2 des conditions générales de location, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L'usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu'aux termes de l'article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes. En l'espèce, les demanderesses produisent le dépôt de plainte ainsi que la condamnation prononcée par le Tribunal Correctionnel en date du 3 mars 2023, condamnant Monsieur [X] [O] pour des faits de violences commises le 1er mars 2023 sur Madame [I] [N] et son époux [R] [N] n'ayant entraîné aucune incapacité totale de travail avec menace d'une arme, en l'espèce en exhibant une réplique d'arme et en la pointant en direction des victimes. Il convient de relever qu'il a été condamné à la peine de 8 mois d'emprisonnement assorti d'un sursis probatoire avec notamment l'interdiction d'entrer en contact avec les victimes, et l'interdiction de paraître au domicile des victimes, d'une durée de deux ans; et sur l'action civile au paiement de 1000 euros de dommages et intérêts à chacune des victimes. Ces faits sont d'une particulière gravité et justifient à eux seuls la résiliation judiciaire du bail d'habitation. Eu égard à la nature des faits commis mais aussi de la peine prononcée, la relation contractuelle unissant les parties doit prendre fin. L'absence de réitération de faits aussi graves ne peut justifier le maintien du bail. En outre, les conséquences de ces faits sur le voisinage doit également être pris en compte. Il convient à cet égard de relever que le syndic de copropriété a mis en demeure la société bailleresse par courrier recommandé du 12 mars 2023 de mettre fin aux troubles causés par son locataire car les faits commis le 1er mars 2023 et ayant nécessité " l'intervention des forces de police spécialisées " ainsi que des nuisances sonores persistantes " engendrent de l'inquiétude auprès des autres occupants. ". La résiliation du bail sera en conséquence prononcée à compter du présent jugement. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Aucune urgence particulière de l'espèce, alors même que la trêve hivernale a encore vocation à s'appliquer en tout état de cause jusqu'au 31 mars 2023, ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Monsieur [X] [O] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, qui sera fixée à la valeur locative du bien soit la somme de 374,30 euros tel qu'il découle de l'évaluation faite par les services de la mairie de [Localité 3] (loyer encadré de 339,30 euros outre une provision sur charges de 35 euros.) Sur la demande de délai pour quitter les lieux L'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose : " Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. (..)" L'article L 412-4 du même code précise : " La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. " En l'espèce, Monsieur [X] [O] sollicite un délai d'un an pour quitter les lieux et le justifie au motif qu'il perçoit le RSA et qu'il n' a pas encore été donné suite à sa demande de logement social. Il justifie avoir renouvelé le 12 juillet 2023 une demande de logement sociale faite le 5 février 2023. Aucun autre justificatif n'est apporté ou explications permettant de conclure que le relogement de Monsieur [X] [O] ne pourrait s'opérer dans des conditions normales. Par conséquent, échouant à caractériser en quoi son relogement ne pouvait s'opérer dans des conditions normales, il sera débouté de sa demande de délai pour quitter les lieux. Pour rappel, ils dispose en tout état de cause, de la période de trêve hivernale (du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, telle que prévue par l'article L 412-6 du CPC) ainsi que du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux (L 412-1 du CPCE) pour quitter le domicile. Sur la demande d'injonction de mettre en conformité le bail La présente décision résiliant le bail litigieux, cette demande est sans objet; et Monsieur [O] en sera débouté. Sur la demande de remboursement des loyers trop-perçus Monsieur [O] soutient que le loyer mensuel est encadré et qu'il devrait être fixé à la somme de 374,30 euros. Il justifie à cet égard d'échanges avec les services municipaux de la ville de [Localité 3] qui fixent le loyer à 374,30 euros. La bailleresse reconnaît que le loyer doit être fixé à cette somme et reconnaît l'existence d'une dette à l'égard du locataire du fait des trop-perçus de loyer. Monsieur [O] sollicite le remboursement de la somme de 5738,20 euros au titre des loyers trop perçus. La bailleresse, elle, déclare que le locataire a décidé de ne plus honorer le paiement des loyers depuis le mois de septembre 2022, si bien que la dette dont elle est débitrice à l'égard de son locataire est de 2122,40 euros au jour de l'audience (loyer d'octobre 2023 inclus). Le calcul de la dette tel qu'il résulte des écritures de la demanderesse est exact, et faute pour Monsieur [O] de prouver qu'il s'acquitte des loyers depuis septembre 2022, et en l'absence d'opposition de sa part à la compensation qui est faite entre les impayés locatifs et les trop-perçus des loyers antérieurs, Madame [N] [I] sera condamnée à lui payer la somme de 2122,40 euros au titre des trop-perçus; somme arrêtée au 23 novembre 2023. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens. En revanche, l'équité et la situation économique respective des parties commandent d'écarter toute condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Enfin, selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 24 septembre 2022 entre Madame [I] [N] et Monsieur [X] [O] portant sur les locaux sis [Adresse 1], aux torts du locataire ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut pour Monsieur [X] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [I] [N] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [X] [O] à verser à Madame [I] [N] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 374,30 euros (trois-cent-soixante-quatorze euros et trente centimes) à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; CONDAMNE Madame [I] [N] à payer à Monsieur [X] [O] la somme de 2122,40 euros (deux-mille-deux-cent-vingt-deux euros et quarante centimes) au titre des trop-perçus de loyers; somme arrêtée au 23 novembre 2023; DEBOUTE Madame [I] [N] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes des parties ; CONDAMNE Monsieur [X] [O] aux dépens de l'instance RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 09 février 2024 par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection Décision du 09 février 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/05113 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ENU