Cour d'appel, 08 mars 2023. 22/01096

08/03/2023 ARRÊT N°161/2023 N° RG 22/01096 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OVYL CBB/CD Décision déférée du 10 Février 2022 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 21/02402) Mme MOREL [G] [B] C/ S.A. CDC HABITAT SOCIAL CONFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU HUIT MARS DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANT Monsieur [G] [B] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 5] Représenté par Me Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.004840 du 31/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) INTIMÉE S.A. CDC HABITAT SOCIAL pris en son établissement sis [Adresse 4] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. BENEIX-BACHER, président O. STIENNE, conseiller E.VET, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS Par acte du 27 août 2020, la SA CDC Habitat Social a consenti à M. [G] [B] la location d'un appartement et d'un emplacement de parking au sein de la [Adresse 6]. Le montant du loyer a été fixé à 356,75 € charges comprises pour l'appartement et 33,95 € pour le parking. Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés et un commandement de payer était délivré le 4 décembre 2020, en vain. PROCEDURE Par acte du 20 juillet 2021, la SA CDC Habitat Social a fait assigner M. [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en matière de référés afin d'obtenir au visa de l'article 24 de loi du 6 juillet 1989 le constat du jeu de la clause résolutoire, l'expulsion des lieux et le paiement provisionnel de sommes due en exécution du bail. Par ordonnance réputée contradictoire en date du10 février 2022, le juge a : - constaté la résiliation du bail à compter du 4 février 2021, - condamné M. [G] [B] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 1287,64 € représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 31 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - à compter du 4 février 2021, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l'indemnité d'occupation versée à la SA CDC Habitat Social par M. [G] [B] et l'y a condamné, jusqu'au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant, - ordonné l'expulsion de M. [G] [B] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués situés [Adresse 6] à [Localité 5], et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, - dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, des articles L. 451-1 et R..451-1 au cas d'abandon des lieux, - condamné M. [G] [B] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 150 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné M. [G] [B] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer, - rejeté les demandes plus amples ou contraires, - rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Par déclaration en date du 17 mars 2022, M. [G] [B] a interjeté appel de la décision, sollicitant sa réformation et son infirmation en ce qu'elle a : - constaté la résiliation du bail à compter du 4 février 2021 ; - condamner M. [B] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 1287,64 € représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 31 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ; - à compter du 4 février 2021, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l'indemnité d'occupation versée à la SA CDC Habitat Social par M. [B] et l'y condamne, jusqu'au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant ; - ordonné l'expulsion de M. [B] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués situés [Adresse 6] à [Localité 5], et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; - condamné M. [B] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 150 € titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer. MOYENS et PRETENTIONS des PARTIES M. [G] [B], dans ses dernières écritures en date du 14 avril 2022, demande à la cour au visa de la loi du 6 juillet 1989, de : - infirmer l'ordonnance de référé prononcée le 10 février 2022 en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail à compter du 4 février 2021, condamné M. [B] au paiement de la somme de 1.287,64 € représentant l'arriéré des loyers et indemnité d'occupation au 31 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l'indemnité d'occupation versée au bailleur à compter du 4 février 2021, ordonné l'expulsion du locataire et celle de tout occupant de son chef, condamné M. [B] au paiement de la somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Statuant à nouveau, - accorder les plus larges délais de paiement à M. [G] [B] dans la limite de trois ans, - suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, - statuer ce que de droit sur les dépens, - débouter le bailleur de ses demandes, Il expose que': - la dette de 2111,70€ doit être réduite du montant des frais de procédure, - au soutien de sa demande de suspension de la clause résolutoire, il oppose qu'il est en instance de divorce et reçoit ses 5 jeunes enfants une semaine sur deux, - il perçoit le RSA, a effectué des recherches de mission en intérim, une formation de chauffeur PL en janvier 2021 et des recherches d'emplois pérennes - il est de bonne foi pour avoir repris le paiement du loyer depuis avril 2022, - il propose d'apurer sa dette par mensualités de 50€. La SA CDC Habitat Social, dans ses dernières écritures en date du 21 avril 2022, demande à la cour au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de : - confirmer l'ordonnance de référé sauf à modifier le montant de la provision à valoir sur les loyers et charges et par conséquent, - constater le jeu de la clause résolutoire et la résiliation des baux liant M. [B] à la société CDC Habitat, - ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, - fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et charges conventionnels et s'entendre condamner au paiement d'une telle indemnité jusqu'à la reprise effective des lieux, - le condamner à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 1534,44 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 7 avril 2022, mois de mars inclus, le tout assorti des intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance, somme à parfaire au jour de l'audience, - le condamner à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 150 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - le condamner en tous les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer Y ajoutant - condamner M. [B] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, - le condamner aux dépens d'appel Elle réplique que': - le locataire n'est pas de bonne foi': depuis l'origine, les seuls versements proviennent de la CAF ou du conseil départemental, - il a seulement versé personnellement 123,40€ correspondant au montant résiduel du loyer, le 7 avril 2022, - à cette date la dette s'élève à 1534,44€ mois de mars inclus'; le locataire n'est pas en mesure d'apurer sa dette en sus du loyer courant au vu de ses seules ressources qui s'élèvent au montant du RSA soit 497,50 euros. L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 janvier 2023. MOTIVATION L'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La régularisation de l'infraction doit être accomplie dans le délai du commandement. En l'espèce, le bail d'habitation du 27 août 2020 comprend une clause résolutoire en son article 7 conforme à l'article 24 sus-visé. La SA CDC Habitat Social a fait délivrer le 4 décembre 2020 à M. [B] un commandement de payer la somme principale de'846,20€ au titre de l'arriéré locatif du 31 août au 30 novembre 2020 déduction faite des APL et du RSL. La preuve du paiement des loyers dans les deux mois de l'acte incombe au locataire débiteur des obligations du bail. A défaut pour M. [B] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit expirant le 4 février 2021 l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets. Le juge des référés, juge de l'évidence, ne peut que constater la résiliation du bail acquise à la date du 4 février 2021 dès lors que la dette n'est pas régularisée dans le délai du commandement de payer, sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser. En cet état, M. [B] est occupant sans droit des locaux appartenant à la SA CDC Habitat Social depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise, qui n'apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés. L'ordonnance du juge des référés doit être confirmée sur ce point. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Considérant l'occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du 4 janvier 2022, la bailleresse est en droit d'obtenir paiement d'une indemnité d'occupation au-delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise ainsi qu'il a été décidé par le premier juge. La SA CDC Habitat Social produit un décompte des sommes dues arrêté au 7 avril 2022 d'un montant de 1534,44€ hors frais de contentieux depuis août 2020 de 466,86€ au total depuis août 2022. L'obligation du preneur n'étant pas sérieusement contestable au sens de l'article 835al2 du code de procédure civile à due concurrence, M. [B] doit donc être condamné au paiement de cette somme sauf à déduire tout règlement opéré depuis. La décision sera réformée de ce chef en raison de la nécessité de son actualisation. Une fois la résiliation du bail acquise, en vertu de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement et dès lors suspendre les effets du jeu de la clause résolutoire durant ce délai ainsi accordé. Et la demande de suspension de la clause résolutoire est recevable même après l'expiration du délai de deux mois du commandement, voire après l'assignation, la demande devant seulement être antérieure à toute décision judiciaire passée en force de chose jugée. Le juge accorde des délais dans la limite de trois années au locataire en mesure de régler sa dette locative'; il tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. M. [B] fait état de difficultés financières en ce qu'il n'arrive pas retrouver un emploi pérenne, qu'il reprend une formation de chauffeur PL et perçoit le RSA depuis janvier 2021. Il ne verse pas de contribution à l'entretien et l'éducation de ses 5 enfants adolescents. Contrairement à ses affirmations il ne justifie pas de la reprise du paiement des loyers ni avoir exécuté sa proposition de règlement de 50€ par mois. M. [B] n'apparaît donc pas manifestement en mesure de s'acquitter des échéances sollicitées dans la limite de trois ans de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 pour couvrir une partie de l'arriéré en plus du loyer courant ; ses facultés contributives sont, en effet, extrêmement réduites. Dans ces conditions, sa proposition de rééchelonnement de la dette pendant 36 mois n'apparaît pas réaliste. Sa demande de suspension de la clause résolutoire sera donc rejetée. PAR CES MOTIFS La cour - Confirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 10 février 2022 sauf en ce qu'elle a condamné M. [B] à verser à la SA CDC Habitat Social la somme de 1287,64 € représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 31 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Statuant à nouveau et y ajoutant': - Condamne M. [B] à verser à la SA CDC Habitat Social la somme de 1534,44€ hors frais de contentieux depuis août 2020 de 466,86€ au total, somme.arrêtée au 7 avril 2022. - Déboute M. [B] de sa demande de suspension de la clause résolutoire. - Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [B] à verser à la SA CDC Habitat Social la somme de 300€. - Condamne M. [B] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT I. ANGER C. BENEIX-BACHER