Tribunal judiciaire, 21 mars 2024. 23/02336

Du 21 mars 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 23/02336 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YTYJ Société DOMOFRANCE C/ [J] [R], [Y] [E] épouse [R] - Expéditions délivrées aux parties - FE délivrée à Sté DOMOFRANCE Le 21/03/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 mars 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : Société DOMOFRANCE, SA D’HLM RCS BORDEAUX 458 204 963 [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 3] Représentée par Mme [N] [G] (salariée) munie d’un pouvoir spécial DEFENDEURS : Monsieur [J] [R] né le 31 Janvier 1975 à [Localité 6] (25205) [Adresse 2] [Localité 4] Présent Madame [Y] [E] épouse [R] née le 28 Août 1975 à [Localité 5] (ALGERIE) [Adresse 2] [Localité 4] Absente DÉBATS : Audience publique en date du 15 Février 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 16 Octobre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Un des défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte du 19 septembre 2007, la société DOMOFRANCE (DOMOFRANCE) a donné à bail à M. [J] [R] et Mme [Y] [R] née [E] un bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 2]. Des loyers étant demeurés impayés, DOMOFRANCE a fait signifier, le 31 octobre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail. La commission de surendettement a déclaré recevable, le 11 janvier 2023, une demande de traitement de sa situation de surendettement formée par M. [J] [R], puis imposé, le 13 avril 2023, des mesures de désendettement, comprenant notamment la dette locative à hauteur de la somme de 4626,97 euros et prévoyant à son égard un moratoire de 78 mois relativement, suivi de 6 échéances de 114,46 euros et, à l’issue, un effacement partiel de la dette, à hauteur de 3940,21 euros. Le 16 novembre 2023, DOMOFRANCE a ensuite fait assigner M. [J] [R] et Mme [Y] [R] née [E] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 15 février 2024. Lors des débats, DOMOFRANCE demande : - de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; - d'ordonner l’expulsion de M. [J] [R] et Mme [Y] [R] née [E] et de statuer sur le sort des meubles présents dans le logement ; - de les condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 8443,79 euros, au titre de l'arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal, d’une provision à titre d'indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens. A l'audience, M. [J] [R] indique demeurer seul dans les lieux à la suite d’une procédure de divorce en cours, souhaiter quitter ces lieux et demander le bénéfice de délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative. Mme [Y] [R] née [E], dont la convocation a été faite par remise à l'étude du commissaire de justice, ne comparaît pas à l'audience. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience. MOTIFS DE LA DECISION En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse. - SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL : - sur la recevabilité de l'action : DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 3 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 18 novembre 2023, soit plus de six semaines avant le 15 février 2024, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. L’action est donc recevable au regard de ces dispositions. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, en son I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il résulte en outre des V et VII de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Le bail conclu contient une clause résolutoire (article page 2 des dispositions générales) et un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 31 octobre 2022, pour la somme en principal de 2303,22 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 1er janvier 2022. Le versement intégral du loyer courant n'a pas été repris avant la date de l'audience. Par conséquent, le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire et il convient de constater que le bail a pris fin. L’expulsion de M. [J] [R] et Mme [Y] [R] née [E] sera donc ordonnée en tant que de besoin. Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution. - SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT : L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. DOMOFRANCE produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que M. [J] [R] et Mme [Y] [R] née [E] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8443,79 euros à la date du 31 janvier 2024. Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle. M. [J] [R] et Mme [Y] [R] née [E] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. La solidarité étant convenue au contrat et résultant en outre la situation conjugale des défendeurs, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire. L'article 1343-5 du code civil, dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, la situation financière de M. [J] [R], telle qu’elle ressort notamment du diagnostic social et financier, justifie l'octroi de tels délais de paiement, dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision. A cet égard, il sera précisé que M. [J] [R] est bénéficiaire de mesures de traitement de sa situation de surendettement. Le moyen de DOMOFRANCE selon lequel ces mesures seraient caduques, au motif que le défaut de paiement des loyers courant postérieurs à l’adoption des mesures imposées constituerait une aggravation de la dette, n’apparaît manifestement pas fondé, faute, en l’espèce, pour le paiement du loyer courant postérieur de constituer un acte propre à faciliter ou à garantir le paiement de la dette, tel que prévu par l’article L. 733-7 du code de la consommation, de sorte que ce moyen se heurte à une contestation sérieuse. Or, tant que les mesures de surendettement demeurent en cours, celles-ci s’imposent aux parties, de sorte qu’il convient de préciser que la présente ordonnance, même emportant condamnation de M. [J] [R] au paiement d’une somme globale de 8443,79 euros, ne saurait contrevenir au respect des mesures imposées, en cours d’application et que le sort de la part de cette dette incluse dans les mesures de surendettement, qui s’élève à 4626,97 euros, reste déterminé par ces mesures de surendettement et seul le surplus, correspondant à la dette constituée postérieurement à l’arrêté des mesures de surendettement, soit la somme de (8443,79-4626,97=) 3816,82 euros, est immédiatement exigible et fera l’objet des délais de paiement accordés. M. [J] [R] et Mme [Y] [R] née [E] seront également condamnés, in solidum, au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 574,03 euros, révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées dans le contrat de bail. - SUR LES MESURES ACCESSOIRES : M. [J] [R] et Mme [Y] [R] née [E], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. En revanche, leur situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par DOMOFRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS : Nous, Edouard de Leiris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort : CONSTATONS, à la date du 1er janvier 2022, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 septembre 2007 et liant la société DOMOFRANCE à M. [J] [R] et Mme [Y] [R] née [E], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 2] ; ORDONNONS en conséquence à M. [J] [R] et Mme [Y] [R] née [E] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour M. [J] [R] et Mme [Y] [R] née [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société DOMOFRANCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DISONS n'y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ; CONDAMNONS solidairement M. [J] [R] et Mme [Y] [R] née [E] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 8443,79 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 31 janvier 2024, échéance de janvier 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; DISONS que cette condamnation n’affecte pas l’application, demeurant à ce jour en cours, des mesures imposées par la Commission de surendettement de la Gironde au profit de M. [J] [R], portant sur la somme de 4626,97 euros au titre de la dette locative ; AUTORISONS M. [J] [R] à s’acquitter de la part de cette condamnation non comprise dans les mesures de surendettement, soit la somme de 3816,82 euros, en 15 mensualités de 250 euros chacune, outre une dernière mensualité soldant le règlement de cette somme, ainsi que les intérêts et les frais de la procédure ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’en cas de défaut de paiement d'une mensualité, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception le solde de la dette sera immédiatement exigible ; CONDAMNONS in solidum M. [J] [R] et Mme [Y] [R] née [E] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme forfaitaire de 574,03 euros ; DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ; REJETONS la demande formée par la société DOMOFRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS les plus amples demandes des parties ; CONDAMNONS solidairement M. [J] [R] et Mme [Y] [R] née [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT