Tribunal judiciaire, 14 juin 2024. 23/03345

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE ORDONNANCE DE REFERE N° 24/ Référés Cabinet 4 ORDONNANCE DU :14 Juin 2024 - délibéré prorogé Président :Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe Greffier lors des débats :Madame SOULIER, Greffière Greffier lors du prononcé:Madame CRUZ, Greffier Débats en audience publique le : 22 Décembre 2023 GROSSE : Le 14 Juin 2024 à Me Marie-Dominique THIODET à Me Benjamin NAUDIN à Me Alain GALISSARD EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/03345 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3UCX PARTIES : DEMANDERESSE LA S.A.R.L. BILIA prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Me Marie-Dominique THIODET, avocat au barreau de MARSEILLE DÉFENDEURS Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA MARSEILLE, dont le siège social est [Adresse 11] représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE LA S.C.I. PALOU prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Alain GALISSARD de l’ASSOCIATION GALISSARD A / CHABROL B, avocats au barreau de MARSEILLE ET ENCORE DANS LA CAUSE RG DEMANDERESSE S.C.I. PALOU, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Alain GALISSARD de l’ASSOCIATION GALISSARD A / CHABROL B, avocats au barreau de MARSEILLE DÉFENDERESSE S.A.S. FONCIA IAG, dont le siège social est [Adresse 10] représentée par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE ***** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS : La SCI PALOU est propriétaire d’un local commercial en rez-de-chaussée et sous-sol au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 8], dont le syndic est FONCIA. Elle loue ce local à la Société BILIA depuis le 23 avril 2019 pour y exploiter un bar à vin. La SCI PALOU, la Société BILIA et le Syndicat des copropriétaires sont opposés depuis 2020 dans trois procédures au fond, désormais jointes, actuellement pendantes devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE : - la première introduite par la bailleresse et relative à des impayés de loyers ayant donné lieu à la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, - la seconde introduite par la preneuse et relative à la violation par le bailleur de son obligation de délivrance (défectuosité de la poutre de la cave), dans laquelle a été formée une demande reconventionnelle de résiliation du bail et de paiement des loyers impayés, - la troisième introduite par la preneuse, en opposition à un second commandement de payer visant la clause résolutoire. En 2022, la Société BILIA a subi un dégât des eaux suite à une fuite sur le réseau d’évacuation des eaux usées de l’immeuble ; celui-ci a été déclarée par la bailleresse au syndic le 26.10.2022 et par la preneuse à son assureur. Une assemblée générale des copropriétaires a été réunie le 8 février 2023 et a voté le principe des travaux, rejeté les devis proposé et donné mandat au conseil syndical pour choisir une entreprise, les travaux ne devant pas dépasser 7000€ TTC. Il a été voté que les charges pour travaux devraient être appelées pour moitié le 01.04.2023 et pour le reste le 01.05.2023. Par assignation du 24.07.2023, la SARL BILIA a fait attraire : LA SCI PALOU le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 13006 32 boulevard Notre Dame, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE PRADO, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE, au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, 1240 du Code Civil, 17 al.1 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de voir : « -Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] à réparer la colonne d'évacuation des eaux usées sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de huit jours de la décision à intervenir et plus généralement procéder à tous travaux utiles pour faire cesser le sinistre rendant inexploitable les lieux loués par la SARL BILIA en application de la l'assemblée générale des copropriétaires en date du 8 févier 2023 -Condamner la SCI PALOU à payer à titre provisionnel la somme de 30 000 € à valoir sur les dommages et intérêts pour troubles de jouissance suite à l'absence de délivrance des locaux objet du contrat de bail à la SARL BILIA. -Ordonner la consignation des loyers dus par la SARL BILIA à la SCI PALOU jusqu'à la remise en état des lieux auprès d'un compte séquestre ouvert à la CARPA. -Condamner conjointement et solidairement la SCI PALOU et le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l'article 1240 du code civil -Condamner conjointement et solidairement la SCI PALOU et le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 3000 € à la SARL BLIA en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. -La condamner aux entiers dépens. » Cette procédure a été enregistrée sous le n° de RG 23/3345. Par acte de commissaire de justice, LA SCI PALOU a attrait à la procédure la société FONCIA IAG, SAS, pris en sa qualité de syndic, au visa de l’article 835 du Code de procédure civile, aux fins de voir joindre les procédures, voir condamner la société FONCIA IAG, SAS, à la garantir de toute éventuelle condamnation et au paiement de 5000 € au titre des frais irrépétibles. Cette procédure a été enregistrée sous le n° de RG 23/4247. A l’audience du 22.12.2023, la SARL BILIA, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, au visa des articles 1719 et 1720 du Code Civil, 1240 du Code Civil, 17 alinéa 1 et 18 de la loi du 10 juillet1965 du Code Civil, 14 de la loi du 10 juillet 1965, 834 et 835 du Code de Procédure Civile, demande de : « - CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à réparer la colonne d'évacuation des eaux usées sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de huit jours de la décision à intervenir et plus généralement procéder à tous travaux utiles pour faire cesser le sinistre rendant inexploitable les lieux loués par la SARL BILIA en application de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 8 février 2023. - CONDAMNER conjointement et solidairement la SCI PALOU et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à payer à titre provisionnel la somme de 135 000€ à valoir sur les dommages et intérêts pour troubles de jouissance suite à l’absence de délivrance des locaux, objet du contrat de bail à la SARL BILIA. - ORDONNER la suspension du paiement des loyers dus par la SARL BILIA à la SCI PALOU jusqu'à la remise en état des lieux. - CONDAMNER conjointement et solidairement la SCI PALOU et le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 10 000 € en application de l'article 1240 du Code Civil a titre provisionnel. - JUGER incompétente la formation des référés sur la demande de condamnation de la somme de 33 000 € représentant le montant des charges et loyers impayés eu égard à la saisine du Juge de la Mise en Etat en vertu de l'article 771 du Code de Procédure Civile. - DEBOUTER la SCI PALOU de l’ensemble de ses demandes comme mal fondées. - DEBOUTER la société FONCIA de ses demandes dirigées contre la société BILIA - DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées contre la société BILIA - CONDAMNER conjointement et solidairement la SCI PALOU et le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 5000 € à la SARL BILIA en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. - LA CONDAMNER aux entiers dépens. » LA SCI PALOU , par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, demande de : « 1. Sur l’exception d’incompétence soulevée par la société BILIA Vu les dispositions de l’article 771 du code de procédure civile JUGER le Juge des référés incompétent pour connaître des relations contractuelles opposant la société BILIA à son bailleur, la société PALOU tant en ce qui concerne les demandes de paiement des loyers que de consignation ou d’exécution des travaux et de dommages et intérêts. 2. Sur les demandes de la société BILIA Vu les dispositions des articles 835 du code de procédure civile et 1725 du Code civil, Vu les clauses de renonciation à recours du bail commercial JUGER sans objet la demande de condamnation à exécuter les travaux sous astreinte DEBOUTER la SARL BILIA de toutes ses fins, demandes et conclusions comme irrecevables et infondées. À titre subsidiaire, en cas de condamnation de la SCI PALOU JUGER que cette dernière sera intégralement relevée et garantie par le syndicat des copropriétaires et la société FONCIA MARSEILLE syndic défaillant 3. A titre reconventionnel, Vu les dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, Vu les commandements de payer du 22 janvier 2020 et 21 décembre 2020, Vu les pièces communiquées, Au regard de l’importance de la dette locative de la SARL BILIA CONDAMNER la SARL BILIA au paiement de la somme de 33 000 € représentant le montant des loyers et charges impayés arrêtés au 4eme trimestre 2023. CONDAMNER la SARL BILIA au paiement d’une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les entiers dépens de la présente instance. » Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE PRADO, , par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, au visa des articles, 834, 835, 696 et 700 du Code de procédure civile, de la Loi du 10 juillet 1965, demande de : « Sur la demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à faire réaliser les travaux : Rejeter la demande de condamnation sous astreinte formulée à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à faire réaliser les travaux de réparation de la canalisation d’évacuation des eaux usées. Débouter la société BILIA et la société PALOU de leurs demandes, fins et conclusions. Sur les demandes de provision : Rejeter les demandes de provision formulées par la société BILIA à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6]. Rejeter les demandes de provision et d’appel en garantie formulées par la SCI PALOU à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 6]. Débouter la SARL BILIA et toute autre partie de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Débouter la SARL BILIA et la SCI PALOU de leurs demandes, fins et conclusions. En conséquence : Condamner la SARL BILIA à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 1500 euros ainsi qu’aux entiers dépens. » La Société FONCIA MARSEILLE, S.A.S., par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, au visa des articles 122, 834 et 835 du Code de procédure civile, demande de : « Constater au stade du référé l’existence de contestations sérieuses quant à l’obligation du Syndicat des copropriétaires de réaliser des travaux de réparation de la canalisation litigieuse, travaux pour lesquels l’assemblée générale des copropriétaires a en pleine connaissance de cause mandaté le Conseil syndical pour choisir l’entreprise ; Dire et juger que la Société BILIA ne rapporte pas l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite imputable à la Société FONCIA MARSEILLE ; Donner acte à la concluante de la validation du devis de la Société TELEREP en date du 21 décembre 2023 ; En conséquence, rejeter toutes les demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la Société FONCIA MARSEILLE ; Condamner in solidum la Société BILIA et la SCI PALOU à payer à la Société FONCIA MARSEILLE la somme de 2.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; Les condamner de même aux entiers dépens ». L’affaire a été mise en délibéré au 16.02.2024. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat. SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS, Sur la jonction Il convient d’ordonner la jonction des deux procédures dans l’intérêt d’une bonne justice. Sur l’exception d’incompétence Le juge des référés ne peut connaître de litiges déjà pendants devant une juridiction du fond. En l’espèce, il apparait que le juge du fond est saisi des contentieux relatifs aux impayés de loyers sur plusieurs périodes, à la résiliation et à la résolution du bail. Il n’y aura donc lieu à référé sur les demandes reconventionnelles relatives aux impayés de loyers passés. En revanche, il conviendra de statuer sur les autres demandes. Sur la demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires à la réparation de la colonne d’évacuation des eaux usées L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s’entendre du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l’exclusion d’un dommage purement éventuel. Il doit être apprécié à la date où il est statué. Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d'urgence ou d'absence de contestation sérieuse n'est requise pour l'application de l'article susvisé. Il est constant que la cave exploitée commercialement par la SARL BILIA subit des écoulements et infiltrations d’eaux usées provenant de la colonne d’évacuation des eaux usées. Il est également constant que l’assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation des travaux de réparation par assemblée générale des copropriétaires du 8 février 2023. Ces faits constituent donc un trouble manifestement illicite. Par ailleurs, il n’est pas inutile de rappeler que le fait de laisser s’écouler des eaux de façon pérenne dans un immeuble fait naître, à terme, des risques de fragilisation de la structure de l’immeuble et que le fait de laisser s’écouler des eaux usées crée un risque sanitaire, de sorte que le dommage imminent existe également. La loi du 10 juillet 1965 est ainsi rédigée : Article 14 : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » Article 17 alinéa 1: « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. […]. » Article 18 :« I. - Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous : […] - d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; […] - de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication ; […]» La responsabilité du Syndicat des copropriétaires répond à un régime autonome ; sans qu’il soit nécessaire de rechercher la commission d’une quelconque faute, il est tenu de ne pas occasionner de dommages tant aux copropriétaires qu’aux tiers, tant par son action que par son abstention. Peu importe que le Syndicat des copropriétaires excipe d’avoir rencontré des difficultés dans le temps ou délégué le choix de l’entreprise au conseil syndical, ou encore qu’il ait donné l’ordre de travaux en décembre 2023 – étant précisé qu’aucune partie n’a fait valoir en cours de délibéré que les travaux auraient été réalisés. Dès lors, il y a lieu de condamner le Syndicat des copropriétaires à faire procéder aux travaux de réparation votés par l’assemblée générale des copropriétaires et propres à mettre un terme au sinistre en cause, comme détaillé au dispositif de la présente ordonnance. Au regard de l’inertie démontrée jusqu’ici, l’astreinte est seule à même de garantir la prompte exécution de la présente ordonnance. Sur la demande provisionnelle au titre du trouble de jouissance La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé au demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d’intervenir au fond. Nonobstant les échanges des parties sur le paiement ou non des loyers et l’exploitation ou non d’un autre fonds en période estivale, il résulte de l’article 1720 du Code civil que le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance de la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il résulte des textes visés au chapitre précédent que le Syndicat des copropriétaires ne doit pas occasionner de préjudice aux tiers. Il résulte de la procédure que depuis au plus tard octobre 2022, de façon intermittente ou permanente, la SARL BILIA ne peut utiliser l’une de ses deux salles en raison du déversement d’eaux usées occasionnant des odeurs nauséabondes et des risques sanitaires. Le montant de la provision devant être allouée à la SARL BILIA ne peut excéder le montant d’indemnisation au-delà duquel celui-ci devient aléatoire ou incertain compte tenu de l’appréciation du juge du fond. Ce montant sera dès lors, au regard des considérations précitées, justement fixé à la somme de 5 000 €. Au regard de la coexistence des textes susvisés, le bailleur le Syndicat des copropriétaires seront condamnés in solidum au paiement de cette provision à valoir sur le préjudice de la SARL BILIA. Sur la demande de condamnation au paiement de 10 000 € sur le fondement de l’article 1240 du Code civil Le texte ainsi visé prévoit l’indemnisation en cas de responsabilité pour faute. Le dispositif des conclusions de la demanderesse ne précise pas si la demande présente un caractère provisionnel ou non. Le juge des référés n’est pas compétent, aux termes des articles 834 et 385 du Code de procédure civile susmentionnés, pour accorder des sommes autres qu’à titre provisionnel, de sorte que si cette demande est formée à titre indemnitaire, elle ne saurait être examinée en référé. Par ailleurs, si cette demande présente un caractère provisionnel, sans présenter de caractère subsidiaire, elle vient se cumuler, sur un fondement général, à la provision ordonnée au chapitre précédent sur des textes spéciaux. Il y a donc lieu de rejeter une telle demande. Sur la demande de suspension ou de consignation du loyer En l’état de litiges sur l’acquisition de la clause résolutoire déjà pendants devant cette juridiction en raison d’allégation de non paiements de loyers à répétition, cette demande sera rejetée. Sur les demandes de la bailleresse visant à être relevée et garantie Les demandes en garanties nécessitent l’appréciation du fond du droit et des faits, et donc de l’appréciation des juges du fond. Ces demandes seront donc rejetées. Sur les demandes accessoires Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombante et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties. LA SCI PALOU et le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 13006 32 boulevard Notre Dame, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE PRADO, , qui succombent, seront condamnés solidairement à payer à la SARL BILIA la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. LA SCI PALOU et le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE PRADO, supporteront également in solidum les dépens de la présente instance en référé. Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT, Ordonnons la jonction des procédures enregistrées sous les n° de RG 23/3345 et 23/4247 sous le premier de ces numéros ; Disons n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande reconventionnelle de paiement des arriérés de loyers ; Ordonnons au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE PRADO, de faire procéder à la réparation de la colonne d’évacuation des eaux usées entraînant des infiltrations d’eau dans la cave de l’immeuble ; Faute d’achèvement de ces travaux dans un délai de 2 semaines à compter de la signification de la présente ordonnance, condamnons le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE PRADO, au paiement d’une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard pendant 18 mois ; Condamnons in solidum LA SCI PALOU et le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 13006 32 boulevard Notre Dame, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE PRADO, à payer à la SARL BILIA une provision de 5 000 € à valoir sur son préjudice de jouissance ; Rejetons toutes les autres demandes des parties notamment de dommages et intérêts, provision, consignation ou suspension des loyers ; Disons n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande visant à être relevé et garanti ; Condamnons solidairement LA SCI PALOU et le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE PRADO,à payer à la SARL BILIA la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons in solidum LA SCI PALOU et le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 13006 32 boulevard Notre Dame, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE PRADO, aux dépens de l’instance en référé. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT