Tribunal judiciaire, 06 mai 2024. 24/01529

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN [Adresse 5] [Localité 8] Tél:[XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 9] REFERENCES : N° RG 24/01529 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3KH Minute : JUGEMENT Du : 06 Mai 2024 Madame [R] [J] C/ SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, OPH JUGEMENT Après débats à l'audience publique du 04 Mars 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2024; Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ; ENTRE : DEMANDEUR : Madame [R] [J] [Adresse 4] [Localité 7] Présente et assistée de Me Aliénor SAINT-PAUL, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS Aide Juridictionnelle Totale n° N930082023009689 en date du 28-11-2023 DÉFENDEUR : SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, OPH [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 6] Représentée par Me Sandrine LEPAGE, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS Copie exécutoire délivrée le : à : Me Aliénor SAINT-PAUL Me Sandrine LEPAGE Expédition délivrée à : MME [J] [R] locataire de l’ OPH Seine-Saint -Denis Habitat a fait assigner son bailleur aux fins de voir constater un trouble de jouissance et ordonner des travaux . Par exploit de commissaire de justice du 12-02-24 MME [J] [R] sollicite la condamnation de l’ OPH Seine-Saint -Denis Habitat au paiement de : - la somme de 8120 euros à titre de dommages et intérêts pour réparation d’un trouble de jouissance , - la somme de 6000 euros en réparation du préjudice de santé subi par les occupants du logement , ainsi que la charge des dépens de l’instance , et la réalisation de travaux par le bailleur sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la notification de la présente décision , outre le relogement de la famille de MME [J] [R] pendant la réalisation des travaux ainsi que la suspension du paiement des loyers pendant cette même période , enfin la restitution de la place de stationnement attribuée initialement à MME [J] [R] . A l’audience le conseil de MME [J] [R] expose que : -dés son entrée dans les lieux , il a été constaté de l’humidité et l’appartement est mal isolé , -un premier rapport de son assureur AXA a confirmé ces points le 28-11-21 , -l’ Agence Régionale de Santé a visité le logement en octobre 2022 , -le bailleur a refait les peintures sans traiter l’origine des désordres , -le 04-05-23 le service d’hygiène et salubrité de la ville des Lilas a mis en demeure le bailleur de faire des travaux . MME [J] [R] souligne l’inertie du bailleur et demande la résorption des fuites à répétition dans la salle de bains . Le conseil de L’ OPH Seine-Saint -Denis Habitat répond que : -en 2020 la fuite dans la cuisine a été réparée , -en avril 2021 , la réfection de l’étanchéité d’une fenêtre d’une chambre a été réalisée ainsi que le changement du tablier du volet roulant en août 2021 , -en juin 2022 , des travaux de peinture ont été réalisés dans la salle de bains et les chambres , -en décembre 22 une réparation du réseau d’alimentation en eau froide et d’évacuation des eaux usées a eu lieu . L’ OPH Seine-Saint -Denis Habitat mentionne qu’il n’a eu connaissance du rapport du service d’hygiène et salubrité de mai 2023 , que lors de l’audience de novembre 2023 . Le bailleur est diligent et répond aux demandes . Ainsi il a été demandé à la société EOPUR de vérifier la ventilation dans l’appartement en décembre 2023 . Toutefois , la réalisation des travaux est rendue difficile par le comportement agressif d’un occupant du logement de MME [J] [R] . Il est prévu le remplacement des bouches d’aération, et la révision des dormants . L’ OPH Seine-Saint -Denis Habitat conteste le qualificatif de logement indécent et rappelle que l’ Agence Régionale de Santé conclut à un impact faible et limité pour la santé . En conséquence l’ OPH Seine-Saint -Denis Habitat sollicite le débouté des demandes de dommages et intérêts de MME [J] [R] sur ces points ainsi que les demandes de relogement et de suspension du paiement des loyers qui ne sont pas justifiées . Par conclusion l’ OPH Seine-Saint -Denis Habitat avait demandé la remise en état par MME [J] [R] de son balcon sous astreinte . A l’audience le bailleur se désiste de cette demande . MOTIFS DE LA DECISION Sur la responsabilité du bailleur et la réalisation de travaux Selon l’art 1719 du Code Civil le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le preneur des lieux pendant la durée du bail . L’article 6 de loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent . En l’espèce il résulte : - du rapport de l’assureur AXA que le logement de MME [J] [R] a subi un dégât des eaux provenant d’une infiltration de la terrasse en octobre 2021 , et a noté l’existence d’un pont thermique provenant d’une absence de ventilation de la salle de bains et du défaut d’isolation des murs de deux chambres , - du rapport de l’ Agence Régionale de Santé du 17-11-22 en page 15 , la présence de moisissures et d’une insuffisance du système de ventilation , une fuite d’eau usée , -toutefois il est noté des grilles de ventilation obstruées en page 7 , de mouchoir dans la barrette de ventilation en page 8 , -du rapport du service d’hygiène et salubrité que : . Une absence de ventilation dans 2 chambres et la salle de bains . Des ouvrants non étanches à l’air dans deux chambres . Il ressort de ces éléments que le bailleur n’a pas fourni un logement conforme à son usage et qu’il doit être tenu de réaliser les travaux visant à assurer aux occupants une jouissance paisible. Toutefois il convient de rappeler que le locataire doit entretenir le logement et ne pas faire obstacle à la ventilation déjà déficiente en obstruant les grilles de ventilation . Le rapport du service d’hygiène et salubrité préconise : - la reprise de la ventilation dans tout le logement et particulièrement dans la salle de bains , - la résorption des causes d’humidité , - la remise en état des ouvrants . MME [J] [R] complète ces demandes par l’ajout d’un extracteur d’air au dessus de la gazinière et la réfection des peintures de l’appartement . Il y a lieu de faire droit à ces demandes , y compris la réfection des peintures , celles réalisées en 2022 étant de nouveau couvertes d’humidité . Toutefois le bailleur ayant commencé à réaliser des travaux et des recherches relatives à l’origine de l’humidité , il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte pour s’assurer de l’effectivité de la réalisation des travaux . Sur la demande de relogement et de suspension de paiement des loyers Les travaux se réalisant en deux phases , l’une concernant la ventilation , les ouvrant et ces travaux ne nécessitant pas l’inoccupation du logement , il n’y a pas lieu d’ordonner le relogement de la famille . La seconde phase de réfection des peintures , après séchage de l’humidité , il conviendra que ces travaux soient réalisés en accord avec la famille pour limiter leur impact . Une précédente opération de réfection des peintures n’avait pas conduit au relogement . Le trouble de jouissance étant compensé par des dommages et intérêts , il n’y a pas lieu d’ajouter une suspension du paiement des loyers ou une réduction de celui-ci . Sur le trouble de jouissance L’article 1231-1 du Code Civil mentionne que le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts à raison de l’inexécution de ses obligations . La Cour de Cassation a jugé que “la réparation d’un dommage ne peut excéder le montant du préjudice réellement subi et qu’il appartient à celui qui l’invoque de fournir les éléments de preuve propres à justifier ses prétentions” . Le bailleur a été alerté de la situation du logement en décembre 2021 suite au dégât des eaux d’octobre 2021 . Le rapport de l’ Agence Régionale de Santé d’octobre 2022 a conduit le bailleur a entreprendre de premiers travaux . Il y a donc lieu de situer le début du trouble de jouissance à décembre 2021 ; A janvier 2023 , sept grilles d’aération ont été changées dans le logement mais de façon insuffisantes puisque le rapport du service d’hygiène et salubrité de mai 2023 confirme l’absence de ventilation . A janvier 2024 , la vmc est considérée comme non conforme par la société EOPUR . Il convient donc de considérer à la date de l’audience de mars 2024 que le préjudice n’est pas encore terminé . Il est donc indemnisé sur une période de 28 mois . Ce trouble de jouissance ne concerne pas l’ensemble de l’appartement et ne rend pas celui-ci inhabitable . Il peut être estimé que ce trouble de jouissance concerne 10% du logement . Il est donc fait droit à la demande de dommages et intérêts à hauteur de 2100 euros soit 750 euros x0.1 x28 mois . Sur la réparation du préjudice de santé La Cour de Cassation a reconnu que l’humidité d’un logement constitue une circonstance aggravante d’un état de santé d’un occupant . MME [J] [R] produit plusieurs certificats médicaux du 14-09-22 , du 15-15-23 , mettant en lien l’état du logement et les rhinites , bronchites dont ont souffert ses cinq enfants. En l’espèce le préjudice des occupants des lieux peut donc être justement indemnisé à hauteur de la somme de 2000 euros . Sur la place de stationnement l’ OPH Seine-Saint -Denis Habitat rappelle qu’il a donné une autorisation d’occupation d’une place de stationnement n°54 . Toutefois par courrier du 22-07-21 le bailleur lui a rappelé l’obligation d’utiliser cette place et non pas la place n°10 réservée aux personnes handicapées. Cet avertissement faisait suite à des courriels d’un voisin ou gardien faisant mention de ces agissements et produisant les photographies des véhicules de MME [J] [R] occupant irrégulièrement des places de stationnement . Dès lors c’est à bon droit que se fondant sur l’ obligation 6 du bail relatif à la place de stationnement le bailleur a résilié cette autorisation d’usage le 17-11-21 . Il n’est donc pas fait droit à la demande de MME [J] [R] de restitution de cette autorisation . Sur les autres demandes Selon l’article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens , à moins que le juge , par décision motivée , n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie . En l’espèce la partie défenderesse , partie perdante , sera condamnée aux entiers dépens qui comprendront le montant de la sommation de 52.87 euros . L’équité justifie que chacune des parties supporte les frais irrépétibles engagés pour la présente procédure . Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe , par jugement contradictoire et en premier ressort : déclare l’ OPH Seine-Saint -Denis Habitat responsable du préjudice subi par MME [J] [R] , Enjoint l’ OPH Seine-Saint -Denis Habitat de réaliser les travaux suivants : - la reprise de la ventilation dans tout le logement et particulièrement dans la salle de bains , - la résorption des causes d’humidité , - une recherche de fuite dans la salle de bains , - la remise en état des ouvrants . - l’ajout d’un extracteur d’air au dessus de la gazinière , - la réfection des peintures de l’appartement , condamne l’ OPH Seine-Saint -Denis Habitat à payer à MME [J] [R] -la somme de 2100 euros au titre des dommages et intérêts en compensation du trouble de jouissance , -la somme de 2000 euros à titre de préjudice de santé , déboute les parties du surplus de leur demande, rappelle l'exécution provisoire du présent jugement, condamne l’ OPH Seine-Saint -Denis Habitat aux dépens . LE GREFFIER LE JUGE