Tribunal judiciaire, 24 juin 2024. 22/01310

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE 24 Juin 2024 N° RG 22/01310 - N° Portalis DB3U-W-B7G-MN5Z Code NAC : 50D [N] [E] [X] [I] C/ [K] [R] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, greffier a rendu le 24 juin 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré : Madame CITRAY, vice-présidente Madame ROCOFFORT, vice-présidente Madame PERRET, juge Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 13 mai 2024 devant Stéphanie CITRAY, siégeant en qualité de juge rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Laurence ROCOFFORT. --==o0§0o==-- DEMANDEURS Madame [N] [E], née le 24 juin 1995 à [Localité 5] (29), demeurant [Adresse 2] - [Localité 4] Monsieur [X] [I], né le 28 mars 1991 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4] représentés par Me Nicolas BOUYER, avocat au barreau du Val d’Oise DÉFENDERESSE Madame [K] [R], née le 26 avril 1990 à [Localité 4] , demeurant [Adresse 1] - [Localité 4] représentée par Me Thierry ALLAIN, avocat au barreau du Val d’Oise --==o0§0o==-- EXPOSE DU LITIGE Au terme d’un acte notarié reçu le 29 août 2019 par Maître [F] [W], notaire au sein la SCP Dejean de la Batie-Praguer Fouquet-Berdal-Gil sise à [Localité 4], Madame [K] [R] a vendu à Madame [N] [E] et Monsieur [X] [I], un appartement type T2 situé en rez-de-chaussée, avec cave et emplacement de parking, au sein d’une copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 4], un prix de 120.000 euros. Peu après leur prise de possession des lieux, les acquéreurs ont découvert l’existence de désordres affectant l’immeuble, caractérisés notamment par des infiltrations au niveau des caves et dans la structure du sous-sol. D’autres copropriétaires résidant au 1er étage, Monsieur [B] et Madame [Z] ont mandaté la société 7ID afin d’effectuer une recherche de fuite ; au terme de ce rapport déposé le 14 octobre 2019, il a été conclu que l’humidité présente sur les surfaces ( plafonds et murs) et la dégradation du plafond dans la cave correspondaient à un cumul de défaillances : un défaut d’étanchéité de la douche au rez-de-chaussée, des infiltrations d’eaux pluviales depuis le mur dans la cour et vraisemblablement de la fosse septique, manquant d’étanchéités et générant des remontées d’humidité par capillarité. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 octobre 2019, les acquéreurs ont sollicité de leur venderesse « une réduction du prix d’achat correspondant au préjudice ou l’annulation de la vente ». Par courrier en date du 13 novembre 2019, Madame [K] [R] a répondu que le compromis de vente signé le 21 mai prévoyait une clause d’exclusion de garantie pour les vices apparents et cachés, et a contesté tant le fait d’avoir eu connaissance des désordres d’humidité que les désordres dénoncés. Dans le cadre du litige entre les propriétaires du rez-de-chaussée, les acquéreurs, et ceux du 1er étage, Monsieur [B] et Madame [Z], une expertise amiable a été réalisée sur commande de l’assurance-habitation des consorts [E]-[I]. Dans ses conclusions déposées le 29 novembre 2019, il a été relevé l’existence de dommages dans la cave privative de Monsieur [B] liés à des infiltrations lentes perdurant depuis plusieurs années en provenance du logement occupé par Madame [N] [E] ; la structure du plancher haut de la cave de Monsieur [B] et Madame [Z] composée de bois était totalement imbibée d’eau ; il était noté : « il semble probable que l’ancien propriétaire ai vendu le logement en l’état en sachant le problème de la douche et des infiltrations ». Madame [N] [E] et Monsieur [X] [I] ont saisi le tribunal judiciaire statuant en matière de référés pour solliciter une expertise judiciaire, ce qui a été ordonné par décision en date du 1er juillet 2020. Le rapport de l’expert, Madame [M] [U], a été déposé le 21 décembre 2021, et c’est par exploit d’huissier en date du 3 mars 2022, que Madame [N] [E] et Monsieur [X] [I] ont fait assigner Madame [K] [R] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin de solliciter l’annulation de la vente et le remboursement de son prix. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 15 novembre 2023, Madame [N] [E] et Monsieur [X] [I] sollicitent du Tribunal au visa des articles 1112-1 et 1240, 1604 et suivants, 1641 et suivant du code civil, de voir : Juger que Madame [K] [R] a manqué à son obligation précontractuelle d’information ;A titre subsidiaire : juger que Madame [K] [R] a manqué à son obligation de délivrance conforme ;A titre infiniment subsidiaire : juger que les désordres constatés sont constitutifs de vices cachés ;En conséquence :Condamner Madame [K] [R] à leur verser la somme de 10.281,55 euros au titre des travaux réparatoires et de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance ;En tout état de cause :Condamner Madame [K] [R] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertise d’un montant de 5.352,96 euros, et rappeler que l’exécution provisoire est de droit. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 21 décembre 2023, Madame [K] [R] sollicite du Tribunal de voir : Débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions, Les condamner solidairement au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise. Conformément aux termes des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera expressément référé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 8 février 2024, l'audience de plaidoiries s'est tenue le 13 mai 2024 et les conseils des parties ont été avisés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, le 24 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur les désordres A titre liminaire, il convient de rappeler et préciser la nature des désordres ayant conduit les acquéreurs à engager leur action. Il a été exposé que suite à leur acquisition, Madame [N] [E] et Monsieur [X] [I] ont dénoncé la découverte de désordres affectant leur bien immobilier : Le rapport de recherche de fuites demandé par Monsieur [B], copropriétaire, a mis en exergue, le 14/10/2019, la présence d’une forte humidité dans la cave de la copropriété présente sur les surfaces (plafonds et murs) outre une dégradation du plafond dans la cave ; ces désordres seraient imputables à un cumul de défaillances : un défaut d’étanchéité de la douche au rez-de-chaussée (appartement acquis par les demandeurs), des infiltrations d’eaux pluviales depuis le mur dans la cour et vraisemblablement de la fosse septique, manquant d’étanchéité et générant des remontées d’humidité par capillarité. Il a préconisé la réfection de l’étanchéité des rosaces dans la cabine de douche, la création d’une trappe de visite sous le receveur de la douche et l’intervention d’une entreprise pour la façade côté cour. Le rapport d’expertise simplifiée réalisé sur commande de l’assurance-habitation de Madame [E] a relevé le 29/11/2019 l’existence de dommages dans la cave privative de Monsieur [B] liés à des infiltrations lentes perdurant depuis plusieurs années en provenance du logement occupé par Madame [N] [E] ; la structure du plancher haut de la cave de Monsieur [B] et Madame [Z] composée de bois était totalement imbibée d’eau ; il était noté : « il semble probable que l’ancien propriétaire ai vendu le logement en l’état en sachant le problème de la douche et des infiltrations ». Le 6 mai 2020, Madame [N] [E] a fait établir un constat d’huissier, pour relever dans ses lots privatifs: en pièce principale, d’importance traces de moisissures sous la fenêtre, sous le meuble bas de la cuisine, une odeur d’humidité, des traces de moisissures en partie basse sous les meubles de la chambre, ainsi que des traces d’humidité en allège de la fenêtre de la chambre ; un étayage a été mis en place dans la cave des voisins pour soutenir la structure de l’immeuble, cave se trouvant sous leur chambre. Le rapport de l’expert judiciaire a été déposé le 21/12/2021. L’expert a constaté l’existence d’infiltrations depuis la douche de l’appartement de Madame [N] [E] et Monsieur [X] [I], indiquant que la jonction entre les robinets, le mur de douche et les canalisations n’était pas étanche ; il était noté que ces écoulements d’eau passaient à travers le plancher bois, sur une zone ponctuelle et circonscrite, et précisant que ces infiltrations n’étaient constatées que lorsque le jet était dirigé vers le robinet. Il était relevé que les canalisations et le dessous de la douche étaient visibles à travers le plancher dont la sous-face a été enlevée. La sous-face du plancher haut du sous-sol était dans un état vétuste et la cave, humide, était dépourvue de ventilation. Dans l’appartement des demandeurs, il était constaté des traces de condensation, et que les orifices de ventilation de l’appartement avaient été bouchés lors de la réalisation des travaux de doublage et d’isolation et de la pose du double vitrage. Selon l’expert, les infiltrations dans la cave depuis la douche du rez-de-chaussée étaient liées à un manque d’étanchéité au niveau du passage de la robinetterie à travers le mur de cloison de la douche ; l’étanchéité était à refaire, et l’humidité constatée dans la cave et l’état de vétusté des sous-plafonds seraient sans lien avec ces infiltrations. S’agissant de la vétusté du plancher haut du sous-sol, l’expert a indiqué qu’elle est due à des années de présence d’humidité dans la cave par manque de ventilation. S’agissant de la condensation, l’expert a déterminé trois causes : l’obturation des orifices de ventilation lors des travaux d’isolation et de cloisonnement de l’appartement, la pose du double vitrage ne permettant plus de ventilation naturelle, et l’installation de la douche au centre de l’appartement sans orifice vers l’extérieur et sans mise en place d’un extracteur. Selon l’expert, la vétusté du plancher haut du sous-sol était visible lors de l’acquisition du logement : la rouille des poutrelles était apparente et visibles pour des profanes. S’agissant de la condensation, l’expert a précisé qu’elle était liée au mode de vie des occupants et qu’il ait été envisageable que la venderesse n’ait pas constaté de condensation dans son logement. L’expert n’a pas constaté la réalisation de travaux destinés à cacher les désordres. Il n’est pas contesté que dans le sous-sol, un isolant mince avait été posé, mais pas sur la surface entière de la surface et que cet isolant était en tout état de cause visible. Sur la responsabilité de Madame [K] [R] Sur le manquement à l’obligation précontractuelle d’information L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 suivant dispose que les contrats doivent être négociés, formés, et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. En vertu de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. Les acquéreurs invoquent tout d’abord que Madame [K] [R] avait connaissance de l’état de délabrement du plancher haut du sous-sol et de la dégradation de la cave de Monsieur [B]. Ils se fondent sur le fait qu’elle a posé une isolant en aluminium et demandé à son voisin de fermer leur cave afin qu’ils ne voient pas les dégradations affectant leur cave. Madame [K] [R] soutient que tant la partie isolante que l’état du plancher haut du sous-sol étaient visibles, et donc connus des acquéreurs. S’il n’est pas contesté que Madame [K] [R] avait connaissance de l’état de délabrement de la cave, il n’est pas non plus contesté que les acquéreurs ont pu visiter la cave et voir ces désordres qui, selon l’expert, étaient visibles. Il n’est pas établi que les acquéreurs aient interrogé la venderesse sur les désordres, et ces derniers n’établissent pas que l’existence des désordres affectant le plafond de la cave constituait un élément qui les aurait conduits à ne pas régulariser la vente. Le défaut d’information précontractuelle n’est pas caractérisé et ce premier moyen ne pourra pas prospérer. Sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme En vertu de l’article 1604 du code civil, le vendeur est tenu de délivrer la chose conformément à ce à quoi il s’est engagé. La chose vendue doit correspondre aux caractéristiques contractuellement convenues. Si la non-conformité de la chose à son usage normal ressort de la garantie des vices cachés, la non-conformité de la chose aux spécifications convenues par les parties est une inexécution de l'obligation de délivrance due par le vendeur en vertu de l'article 1604 du code civil. Invoquant qu’aux termes du contrat de vente, la venderesse a déclaré n’avoir constaté aucun désordre ni problème d’écoulements, ni remontées d’odeurs, c’est sur ce fondement que les demandeurs fondent subsidiairement leur demande. Or, il convient de relever : qu’il n’est pas justifié que la venderesse ait effectivement constaté des désordres, problèmes d’écoulements ou remontées d’odeurs ;que les demandeurs exposent que les travaux réalisés par Madame [K] [R] se sont soldés par une fuite provenant de la douche, ce qui n’est pas établi par l’expertise ni par aucune pièce en procédure ;que l’obturation des aérations à l’origine du phénomène de condensation, dénoncés par les demandeurs, ne constituent pas une non-conformité, et ne concernent en tout état de cause pas les désordres constatés dans la cave ;qu’il n’est nullement établi que la venderesse avait connaissance de l’étaiement de la cave appartenant à son voisin au moment de la vente, et il n’est pas non plus établi que cet étaiement avait été installé au moment de la vente ou au moment de la délivrance du bien immobilier. Aussi, le défaut de conformité n’est pas caractérisé et ce moyen sera rejeté. Sur les vices cachés En vertu de l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. L'article 1642 précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. L’article 1643 dispose enfin que le vendeur d’immeuble est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. Il est constant que la mise en œuvre de la garantie contre les vices cachés suppose que le vice soit inhérent à la chose, antérieur à la vente, caché lors de la vente et d’une gravité suffisante rendant la chose impropre à sa destination. En l’espèce, il n’est pas contesté que les désordres étaient présents au moment de la vente, ou en germe, puisque les causes préexistaient. Il ressort des éléments de la procédure que Madame [K] [R] connaissait l’état de la cave et sa dégradation en raison de l’humidité, et qu’elle a fait procéder à des travaux de rénovation de sa salle de bains. Ces éléments sont cependant insuffisants à établir qu’elle avait connaissance des désordres tels que décrits dans la procédure, de leur ampleur et de leurs causes. De plus, il a été souligné que les désordres étaient visibles dans la cave, y compris par une personne profane en matière de construction ou d’immobilier, et que les défauts n’étaient pas cachés. Au surplus, il est établi qu’ils étaient très localisés. Aussi, le caractère de gravité n’apparait pas caractérisé, et il n’est pas justifié que les désordres aient rendu le bien impropre à sa destination. S’il ressort de la procédure que la venderesse a demandé à ses voisins de fermer la porte de la cave pour dissimuler l’état de la cave des voisins, et que elle-même s’était inquiétée de l’état du bien immobilier, les demandeurs échouent à démontrer que les désordres qu’ils ont dénoncés constituaient des vices cachés, alors qu’il a été indiqué que les vices étaient apparents. S’agissant par ailleurs du phénomène de condensation, rien ne permet d’établir en procédure que la venderesse en avait connaissance, notamment au regard des conclusions de l’expertise judiciaire. En conséquence, il apparait que les vices cachés ne sont pas caractérisés. Ils étaient en tout état de cause exclus par la clause de non-garantie des vices cachés prévue au compromis de vente régularisé entre les parties. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Madame [N] [E] et Monsieur [X] [I] succombent dans la démonstration des moyens à l’appui de leur demande d’indemnisation. Ils seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes. Sur les mesures de fin de jugement Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, les demandeurs qui succombent seront condamnés aux entiers dépens de la présente instance. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. L’équité commande cependant de laisser à la charge de chacune des parties les frais qu’elle a exposés au titre des frais irrépétibles ; les parties seront déboutées de leurs demandes respectives formées en application de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il n’y a pas lieu d’écarter la présente disposition PAR CES MOTIFS DEBOUTE Madame [N] [E] et Monsieur [X] [I] de l’ensemble de leurs demandes, DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, CONDAMNE Madame [N] [E] et Monsieur [X] [I] aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire. Ainsi jugé le 24 juin 2024, et signé par le président et le greffier. Le greffier Le président Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY