Cour d'appel, 29 mai 2024. 22/01892

COUR D'APPEL DE RIOM Troisième chambre civile et commerciale ARRET N°264 DU : 29 Mai 2024 N° RG 22/01892 - N° Portalis DBVU-V-B7G-F4KI ACB Arrêt rendu le vingt neuf Mai deux mille vingt quatre Sur APPEL d'une décision rendue le 19 juillet 2022 par le tribunal judiciaire du Puy-en-Velay (N° RG 21/00225) COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré : Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller Madame Anne-Céline BERGER, Conseiller En présence de : Mme Cécile CHEBANCE, Greffier placé, lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : Madame [M] [X] devenue en en cours d'instance Monsieur [W] [X] [Adresse 3] [Localité 4] Représentant : Me Edwina GUSTIN, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/008608 du 21/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND + décision complétive du 16 novembre 2022) APPELANTE ET : M. [T] [E] [Adresse 1] [Localité 5] Non représenté, assigné à personne INTIMÉ DÉBATS : Après avoir entendu en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, à l'audience publique du 21 mars 2024, sans opposition de leur part, les avocats des parties, Madame BERGER, magistrat chargé du rapport, en a rendu compte à la Cour dans son délibéré. ARRET : Prononcé publiquement le 29 mai 2024, après prorogé du délibéré initialement prévu le 22 mai 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Cécile CHEBANCE, Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Exposé du litige : Suivant acte sous seing privé en date du 13 février 2019, M. [T] [E] a consenti à Mme [M] [X] un bail commercial pour un local situé [Adresse 2]). Le 9 septembre 2020, M. [E] a fait délivrer à Mme [X] un commandement de payer les loyers. Par acte d'huissier du 1er octobre 2020, M. [E] a fait assigner Mme [X] devant le juge de l'exécution du Puy-en-Velay. Par jugement du 10 décembre 2020, le juge de l'exécution s'est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire. Le tribunal judiciaire du Puy-en-Velay par jugement contradictoire du 19 juillet 2022 a: - constaté la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire à compter du 9 octobre 2020 ; - dit que Mme [X] devra libérer les lieux situés [Adresse 2] (43) dès la signification de la présente décision ; - à défaut de départ volontaire, a ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; - ordonné à Mme [X] de procéder à l'état des lieux contradictoirement ainsi qu'à la remise des clés sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter d'un délai de sept jours francs suivant la signification du présent jugement ; - jugé que Mme [X] est tenue contractuellement du paiement des charges visées au contrat et de la taxe foncière ; - condamné Mme [X] à payer à M. [E] la somme de 9 389,66 euros au titre des loyers et charges impayées jusqu'au mois de janvier 2022 inclus, en donner quittance valable, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement et au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la date du présent jugement ; - débouté M. [E] de sa demande en dommages et intérêts ; - condamné Mme [X] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers en date du 9 septembre 2020 ; - condamné Mme [X] à payer à M. [E] la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - rappelé le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision. Mme [X], par une déclaration reçue au greffe de la cour le 26 septembre 2022, a interjeté appel de ce jugement, en toutes ses dispositions hormis en ce qu'il a débouté M. [E] de sa demande de dommages et intérêts. Par conclusions déposées par voie électronique le 26 décembre 2022, l'appelant demande à la cour de : - infirmer la décision entreprise et statuant à nouveau ; - constater la résiliation du bail au 1er mars 2020 à son initiative ; - condamner M. [E] en tous les dépens ; - dire que ceux d'appel seront recouvrés directement par Maître Edwina Gustin conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle. L'appelante expose qu'elle exploitait une enseigne de tatouage et piercing à [Localité 6], qu'en janvier 2020 elle a stoppé l'exploitation au sein des locaux objet du litige en février 2020 suite à la naissance de sa fille. Elle précise qu'ayant confié la gestion des démarches administratives à sa compagne, elle croyait en toute bonne foi que celle-ci avait remis les clés du local à l'agence en charge la gestion du bien. De ce fait, elle ne s'oppose pas à la résiliation du contrat de bail et précise qu'elle a tenté de faire établir un état des lieux contradictoires mais que le bailleur est resté silencieux. Elle demande donc à la cour de réformer le jugement sur la résiliation et l'astreinte prononcée à tort. S'agissant de la dette locative, elle affirme que le loyer figurant au contrat de bail est de 310 euros, qu'aucune TVA, ni provision sur charges n'étaient prévues par le contrat. Elle expose qu'elle a malgré tout réglé les sommes demandées pendant plusieurs mois mais relève qu'elles ne sont pas cohérentes et ne sont pas justifiées. Elle en conclut qu'à défaut de justifier par le bailleur de la réalité des charges, le trop-perçu sera mis à son crédit et déduit des sommes restant à sa charge. Enfin, elle déclare que la taxe foncière n'est pas prévue au contrat et que le loyer relativement bas de 310 euros par mois serait quasiment doublé par la charge de la taxe foncière. M. [T] [E], à qui Mme [X] a fait signifier la déclaration d'appel le 25 novembre 2022 (à sa personne) et ses conclusions le 20 janvier 2023 (à sa personne), n'a pas constitué avocat. Par conclusions récapitulatives déposées par voie électronique le 14 février 2024, Mme. [X] produit son acte de naissance portant modification de son état civil, l'appelante étant désormais qualifiée de sexe masculin et se prénommant [W]. Il sera renvoyé pour l'examen complet des demandes et moyens de l'appelant à ses dernières conclusions. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2024. Motifs de la décision : Sur la résiliation du contrat de bail : L'article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Le contrat de bail signé entre les parties dispose que celui-ci se trouve résilié de plein droit à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance un mois après un commandement de payer ou d'exécuter demeuré infructueux, sans qu'il ait besoin de former aucune demande en justice. En l'espèce, un commandement de payer a été délivré le 9 septembre 2020 comprenant le montant des sommes réclamées. M. [X] ne conteste pas qu'il ne s'est pas libéré des sommes dues dans le délai imparti. Le jugement qui a constaté la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire à compter du 9 octobre 2020 sera donc confirmé. M. [X] justifie avoir adressé, par le biais de son conseil, une lettre officielle à l'avocat de M. [E] le 26 décembre 2022 dans lequel il expose qu'il n'est plus en possession des clefs qui ont été restituées à l'agence et qu'il souhaite fixer un rendez-vous aux fins d'établir un état des lieux contradictoire (pièce 5). M. [E], qui a eu connaissance de la déclaration d'appel du jugement et des conclusions de M. [X], n'a pas constitué avocat pour contester les explications de M. [X]. Dès lors, eu égard au délai qui s'est écoulé depuis la résiliation du bail et à l'absence de réponse du bailleur à la demande légitime de M. [X] d'établir un état des lieux de sortie, l'astreinte prononcée n'apparaît pas justifiée et il convient de réformer le jugement de ce chef. Sur la dette locative : L'article 1-12 du contrat de bail prévoit un loyer de 310 euros par mois. Si aucune somme n'est expressément mentionnée au titre d'une provision sur charges à cet article, l'article 1.9.2 précise néanmoins que 'le PRENEUR remboursera au BAILLEUR, quelle qu'en soit la nature, y compris les frais d'entretien ou de réparation des parties communes, afférentes tant aux bien loués qu'à l'immeuble dans lequel ils se trouvent à l'exception de l'assurance de l'immeuble, des honoraires de gestion de l'immeuble et des frais de ravalement et des biens loués.' Le bailleur avait affirmé devant le premier juge que le montant relatif à la provision sur charges de 62 euros avait été indiqué par erreur au paragraphe 'frais et honoraires de location' au titre de la TVA. Cette déclaration se trouve corroborée par les quittances de loyer lesquelles mentionnent une provision sur charges de 62 euros. M. [X] ne justifie pas avoir, à réception des quittances de loyer, contesté ce montant. C'est donc à juste titre que le premier juge a estimé qu'il ressortait de la commune intention des parties que le preneur était tenu au paiement mensuel de 372 euros au titre du loyer et des charges. M. [X] conteste également être redevable de la taxe foncière au motif que cette taxe a été exclue par le renvoi aux notes de fin de bail. Néanmoins, la lecture de l'article 1.9 du contrat de bail fait apparaître que la case visant la taxe foncière a bien été cochée. Un renvoi à la note 2 est spécifié. Or, la note 2 précise uniquement 'cocher la case correspondante'. Force est de constater que cet article ne fait aucun renvoi à l'astérisque (*) qui est situé sous la note 2 et prévoit des exceptions 'pour les locations munies du mobilier, du matériel ou des installations nécessaires à l'exercice de l'activité'. A cet égard, il convient de relever, comme le premier juge l'a constaté, que d'autre articles du contrat visent à la fois la note 2 et l'astérisque. Il apparaît ainsi que l'astérisque constitue un renvoi distinct et ne s'applique pas à la situation de M. [X] en l'absence de renvoi à cette mention. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que la taxe foncière était due. Dès lors, les contestations formées par M. [X] au titre des charges et de la taxe foncière ne sont pas fondées. Contrairement à ce que M. [X] soutient il n'y a pas d'incohérence entre le montant indiqué dans le commandement de payer délivré le 9 septembre 2020 soit 2 006,13 euros et le mail de l'agence Roche du 13 novembre 2020 faisant état d'une somme due d'un montant de 2 755,73 euros (soit 1 751,88 euros au titre de la dette locative et 1 003,85 euros au titre de la taxe foncière). Celui-ci n'établit pas, en cause d'appel, que le décompte produit par le bailleur serait erroné ou que des paiements de sa part n'auraient pas été pris en compte. A cet égard, il convient de rappeler que les motifs invoqués, à savoir sa bonne foi et ses difficultés financières, ne sont pas susceptibles de réduire la dette locative. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a condamné le preneur à payer au bailleur la somme de 9 389,66 euros au titre des loyers et charges impayées jusqu'au mois de janvier 2022 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur les dépens et les frais irrépétibles : M. [X], qui succombe, sera condamné aux dépens. PAR CES MOTIFS, La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction ; Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné M. [X] au paiement d'une astreinte ; Y ajoutant, Condamne M. [W] [X] aux dépens d'appel. Le Greffier La Présidente