Cour d'appel, 02 mai 2024. 22/05749

COUR D'APPEL DE BORDEAUX DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 02 MAI 2024 RG 22/05749 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-NA77 M. [Z] [H] M. [Z] [O] Mme [Z] [A] c/ S.A. ALLIANZ Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : arrêt de la Cour de cassation n° 1078 F-D, rendu le 20 Octobre 2022, sur pourvoi n° H 21-17.708, contre l'arrêt rendu le 08 Avril 2021, par la cour d'appel de BORDEAUX, 2ème chambre civile (RG 17/06281 - N° Portalis DBVJ-V-B7B-KD6K), sur appel du jugement rendu le 03 Octobre 2017 par le tribunal de grande instance de Bordeaux, 7ème chambre civile, suivant déclaration d'appel du 14 Novembre 2017. APPELANTS : Monsieur [H] [Z] né le 20 Février 1952 à [Localité 6] demeurant [Adresse 4] Monsieur [O] [Z] né le 14 Mai 1957 à [Localité 6] demeurant [Adresse 4] Madame [A] [Z] née le 19 Octobre 1969 à [Localité 6] demeurant [Adresse 3] représentés par Me Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué INTIMÉE : S.A. ALLIANZ IARD prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social domiciliée [Adresse 2] représentée par Me Brigitte DUCHEMIN-DUFRANC de la SCP AVOCAGIR, avocate au barreau de BORDEAUX assistée par Me Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 11 Mars 2024, devant la cour composée de : Monsieur Jacques BOUDY, Président, Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, Madame Christine DEFOY, Conseiller, qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Mélody VIGNOLLE-DELTI ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte authentique reçu en l'étude de Me [N], le 16 décembre 2015, la SCI [Adresse 5] (la SCI) a acquis de l'indivision familiale [Z] composée de M. [H] [Z], M. [O] [Z] et Mme [A] [Z] (les consorts [Z]), un immeuble cadastré section DS n°[Cadastre 1] d'une surface de 67ca, se composant du lot n°6 comprenant un rez-de-chaussée, les bureaux n°14,15 et 16 et la chaufferie n°17, tels que décrits dans le règlement de copropriété, pour un prix de 92.000 euros et une superficie déclarée dans l'acte de 50,54 m2. Ayant le projet d'entreprendre la rénovation de ce local ancien, la SCI a découvert à cette occasion que la surface réelle de l'immeuble vendu était inférieure à celle mentionnée dans le compromis de vente qui avait repris le relevé établi le 11 mai 2015 par la S.A.R.L. Atout Diagnostic, document annexé au compromis de vente. La société Diagamter est intervenue le 27 janvier 2016 pour procéder à un nouveau diagnostic qui a révélé une surface de 39,77 m2. Invoquant un déficit de superficie, la SCI a, suivant acte d'huissier du 4 juillet 2016, assigné les consorts [Z] afin d'obtenir, au visa de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, leur condamnation à la restitution de la somme de 19.596 euros correspondant à la différence en valeur de la surface du bien vendu, outre les taxes et émoluments de notaire au prorata de la moindre mesure. Par la suite, les consorts [Z] ont assigné en garantie la S.A.R.L. Atout Diagnostics. Les deux procédures ont fait l'objet d'une jonction. Par jugement du 3 octobre 2017, le tribunal de grande instance de Bordeaux a : - condamné in solidum les consorts [Z] à verser à la SCI la somme de 19.596 euros au titre de la moindre mesure, outre 1.137,49 euros correspondants aux frais notariés et autres taxes, - débouté les consorts [Z] de leurs demandes reconventionnelles à l'encontre de la S.A.R.L. Atouts Diagnostics ; - condamné in solidum les consorts [Z] aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Les consorts [Z] ont interjeté appel du jugement le 14 novembre 2017. Par acte en date du 15 mai 2020, les consorts [Z] ont assigné en intervention forcée la société Allianz Iard (la SA Allianz), assureur de la société Atouts Diagnostics qui avait été placée sous le régime de la liquidation judiciaire selon jugement du 7 février 2018. Par ordonnance du 28 octobre 2020, le conseiller de la mise en état a notamment déclaré recevable l'intervention forcée de la compagnie Allianz IARD, assureur de la SARL Atout Diagnostics. Par arrêt en date du 8 avril 2021, la cour d'appel de Bordeaux a : - infirmé le jugement en date du 3 octobre 2017 rendu par le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Bordeaux en qu'il a : - condamné in solidum messieurs [H] [Z], [O] [Z] et Mme [A] [Z] à verser à la SCI [Adresse 5] la somme de 1.137,49 euros correspondants aux titre des frais notariés et autres taxes, - débouté messieurs [H] [Z], [O] [Z] et Mme [A] [Z] de leurs demandes à l'encontre de la S.A.R.L. Atouts Diagnostics ; et, statuant à nouveau dans cette limite, - rejeté la demande de remboursement présentée par la SCI [Adresse 5] à hauteur de la somme de 1.137,49 euros au titre des frais notariés et autres taxes découlant de la vente du bien immobilier, - déclaré irrecevables les demandes présentées par messieurs [H] [Z], [O] [Z] et Mme [A] [Z] à l'encontre de la S.A.R.L. Atouts Diagnostics, - confirmé le jugement déféré pour le surplus, Y ajoutant, - déclaré irrecevables les demandes présentées par messieurs [H] [Z], [O] [Z] et Mme [A] [Z] à l'encontre de la SA Allianz lard, - condamné in solidum messieurs [H] [Z], [O] [Z] et Mme [A] [Z] à verser à la SCI [Adresse 5] une somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté les autres demandes présentées sur ce fondement, - condamne in solidum messieurs [H] [Z], [O] [Z] et Mme [A] [Z] au paiement des dépens d'appel. Monsieur [H] [Z], Monsieur [O] [Z] et Madame [A] [Z] ont formé un pourvoi en cassation. En cours de procédure, les consorts [Z] se sont désistés de leur pourvoi à l'encontre de la SCI du 59 cours Pasteur. L'arrêt rendu par la cour d'appel de Bordeaux le 8 avril 2021 est ainsi devenu définitif à l'égard de l'acquéreur. Par arrêt en date du 20 octobre 2022, la Cour de cassation a : - cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 avril 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux, - remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Bordeaux autrement composée, - condamné la société Allianz Iard aux dépens, - rejeté, en application de l'article 700 du code de procédure civile, la demande formée par la société Allianz Iard et l'a condamnée à payer à MM. [H] et [O] [Z] ainsi qu'à Mme [A] [Z] la somme globale de 3 000 euros. Par déclarations de saisine des 16 et 19 décembre 2022, les consorts [Z] ont saisi la cour d'appel de renvoi. Par ordonnance en date du 23 mars 2023, la cour a prononcé' un dessaisissement partiel, les appelants s'étant désistés de leur appel à l'égard de la SCI [Adresse 5]. Par ordonnance en date du 25 mai 2023, la caducité partielle de la déclaration de saisine à l'encontre de la SARL Atout Diagnostics a été constatée. Par ordonnances du 7 décembre 2023, la jonction des procédures 22/05749 et 22/05727 était ordonnée. Par conclusions d'incident notifiées le 7 avril 2023 la SA Allianz IARD a demandé au conseiller de la mise en état, sur le fondement des articles 547, 564 et 789 du code de procédure civile de juger irrecevable sa mise en cause devant la cour d'appel alors qu'elle n'était pas partie en première instance et ainsi de juger que les demandes des consorts [Z] présentées pour la première fois devant la cour d'appel étaient irrecevables. Par ordonnance du 7 décembre 2023, le conseiller de la mise en état a déclaré recevable l'appel en intervention forcée régularisé par les consorts [Z] à l'égard de la SA Allianz Iard. Le conseiller de la mise en état a en effet jugé que la cassation de l'arrêt de la cour d'appel n'avait pas eu d'autre effet que de replacer les parties dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant l'arrêt cassé ainsi qu'il résulte de l'article 631 du code de procédure civile, si bien que tous les actes de procédure antérieurs demeuraient intacts dès lors qu'ils étaient sans lien direct et nécessaire avec la décision cassée et le motif de la cassation. Par conséquent, la décision du conseiller de la mise en état du 28 octobre 2020 n'avait pas été anéantie, bien au contraire puisque l'arrêt a été cassé au motif que la cour avait d'office soulevé cette exception et l'avait retenue alors que ce moyen n'est pas d'ordre public. Cette ordonnance du conseiller de la mise en état avait donc autorité de chose jugée, peu important les motifs retenus pour écarter l'exception d'irrecevabilité et celle-ci était opposable à la société Allianz même si elle n'était pas représentée puisque précisément, ayant été appelée en intervention forcée, elle devenait partie à l'instance. Le conseiller de la mise en état a ajouté que l'article 555 du code de procédure civile précisait que les personnes qui n'étaient pas partie au litige en première instance pouvaient néanmoins y être attraites en cause d'appel si l'évolution du litige le justifiait. Or, tel était bien le cas puisque même si les consorts [Z] étaient en mesure de le faire devant le tribunal de grande instance, c'était la clôture de la procédure de liquidation judiciaire pour insuffisance d'actif de la Sarl Atout Diagnostics, le 29 novembre 2019, qui rendait nécessaire l'appel en intervention forcée de son assureur. Dans leurs dernières conclusions en date du 10 janvier 2024, les consorts [Z] demandent à la cour de : - infirmer le Jugement du 14 novembre 2017 en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes reconventionnelles à l'encontre de la SARL Atout Diagnostics, Statuant à nouveau, - constater les manquements de la SARL Atout Diagnostics, - retenir la responsabilité contractuelle de la SARL Atout Diagnostics à leur égard, - mobiliser la garantie de la SA Allianz (RCP police n°49336477) - condamner, en conséquence, la société Allianz Iard, à leur payer la somme de 19.596,00 € à titre de préjudice financier, - condamner la société Allianz Iard à leur payer la somme de 10.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. - la condamner aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions en date du 7 avril 2023, la société Allianz demande à la cour de : - rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires, - juger irrecevable sa mise en cause devant la cour d'appel, alors qu'elle n'était pas partie en première instance, - juger que les demandes des consorts [Z] présentées pour la première fois devant la cour d'appel sont irrecevables, - débouter Monsieur [H] [Z], Monsieur [O] [Z] et Madame [A] [Z] de toutes leurs demandes. - les condamner in solidum à lui verser la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC. - les condamner aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 février 2024. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la portée de la cassation Aux termes de l'article 624 du code de procédure civile, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce. Elle s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien de d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire. La cassation annule intégralement le chef de dispositif qu'elle atteint quel que soit le moyen qui a déterminé la cassation et la cour de renvoi n'est pas liée par les motifs de l'arrêt cassé étant tenue d'examiner tous les moyens soulevés devant elle. Il résulte par ailleurs des dispositions de l'article 625 du code de procédure civile que les points qu'elle atteint replace les parties dans l'état où elles se trouvaient avant l'arrêt cassé. La cour de renvoi est ainsi saisie par l'acte d'appel initial dans les limites de l'arrêt de cassation. En l'espèce l'arrêt rendu par la cour de cassation le 20 octobre 2022 a cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt rendu par la cour d'appel de Bordeaux le 8 avril 2021. En conséquence, les parties se retrouvent dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt. Pour ce faire, la cour de cassation a considéré que la cour d'appel de Bordeaux avait violé les dispositions de l'article 555 du code de procédure civile pour avoir déclaré irrecevables les demandes des consorts [Z] dirigées contre l'assureur qu'ils avaient appelé en intervention forcée simplement en cause d'appel alors qu'ils connaissaient son existence et la police d'assurance souscrite par le métreur au stade de la première instance, si bien qu'ils ne pouvaient se prévaloir d'une évolution du litige, alors que les dispositions concernant l'irrecevabilité d'une demande présentée en appel contre une personne qui n'a été ni partie ni représentée en première instance n'est pas d'ordre public alors même que sa mise en cause n'est pas impliquée par l'évolution du litige si bien que les juges du fond du second degré ne pouvaient se refuser à statuer sur une telle demande si aucune des parties ne soulevait la fin de non-recevoir. Dans ces conditions, dans le cadre de leurs dernières conclusions, les consorts [Z] demandent à la cour de renvoi de retenir la responsabilité contractuelle de la SARL Atout Diagnostics à leur égard, de mobiliser la garantie qu'elle avait souscrite et de condamner son assureur à leur payer la somme de 19 596 euros représentant le préjudice financier qu'ils ont connu du fait de l'erreur de son assurée. Sur le fond Les consorts [Z] vont valoir qu'ils ont été condamnés à restituer à la SCI [Adresse 5] la somme de 19.596,00 € au titre de la moindre mesure . Or, le mesureur est tenu d'une obligation de résultat pour le métrage des surfaces dont il a été chargé par le vendeur et ainsi une erreur de mesure suffit à établir l'inexécution de son obligation et permet d'engager sa responsabilité civile, sauf pour celui-ci à démontrer que l'erreur de mesure est due à un cas de force majeure. En l'espèce, l'erreur de mesure est évidente car importante puisqu'elle est supérieure à 10 m². Or, le mesureur a reconnu son erreur et n'a pas discuté de sa faute. Aussi, celle-ci est donc établie et ne fait pas débat. Or, le mesureur a fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire qui s'est soldée par la clôture de la procédure pour insuffisance d'actifs le 29 novembre 2019. Dans ces conditions, la garantie de son assureur responsabilité civile professionnelle est mobilisable, alors qu'aux termes de l'article L124-3 du Code des assurances, « le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ». Par ailleurs, le préjudice des consorts [Z] est connu puisqu'ils ont été condamnés à restituer à la SCI 59 Cours Pasteur la somme de 19.596,00 € au titre de la moindre mesure, et les a condamnés à régler la somme de 2.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Ils ont perdu la chance d'avoir pu vendre au prix fixé à l'acte de vente. Ils font par ailleurs valoir que d'autres éléments que la superficie entrent en compte dans la détermination du prix de vente d'un bien : sa situation géographique, son orientation, son étage ou encore son état d'entretien. De même, le prix dépend du marché et du rapport entre l'offre et la demande du secteur. Dés lors, la superficie Carrez exacte du bien n'entrait pas en ligne de compte dans la détermination du prix. La société Allianz IARD qui n'a pas tiré les conséquences de l'ordonnance rendu par le conseiller de la mise en état le 7 décembre 2023, soutient sur le fond que l'erreur matérielle commise par son assurée n'est pas contestable. Toutefois, elle considère que cette erreur n'avait pas pu échapper aux vendeurs ni à l'acquéreur. En conséquence, cette erreur n'a pas eu de conséquence sur le caractère éclairé du consentement donné par les parties, et ne saurait faire naître un droit pour l'une des parties. Par ailleurs, cette erreur n'a pas pour effet de rendre indemnisable par un tiers au contrat de vente, la restitution à laquelle les vendeurs ont été condamnés. Elle ajoute que les demandeurs ne démontrent pas la perte de chance de vendre au même prix malgré le déficit de superficie. *** L'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 initialement modifié par la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 dite "Loi Carrez", dispose : « Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ('). Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ». La réduction du prix dans ce dernier cas ne fait que rétablir la situation, à savoir le juste prix auquel le bien aurait dû être vendu, puisque la loi dispose que l'acquéreur ne doit pas payer des mètres carrés inexistants. Dès lors, on pourrait penser que la restitution partielle du prix à laquelle le vendeur est tenu en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie contre le mesureur. Cependant, le vendeur peut se prévaloir à l'encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d'une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre. En effet, un acquéreur peut accepter d'acheter le bien pour un prix identique en fondant sa décision sur d'autres considérations que la surface, telles que sa qualité, son emplacement, sa rareté. Aussi, les considérations personnelles subjectives, autres que celle objective relative à la surface, entrent également en ligne de compte. Dés lors, on doit reconnaître au vendeur une perte de chance pour manquement à l'obligation du professionnel qui l'a conduit à rembourser une partie du prix et la chance de conserver le prix qui avait été contractuellement fixé. En l'espèce, il est acquis et non discuté que le métreur a commis une erreur dans le mesurage du bien vendu. En vertu de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI [Adresse 5] a obtenu une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. Les consorts [Z] considèrent que leur préjudice est constitué par la totalité de cette diminution du prix car la surface du bien n'était pas une condition essentielle à la vente et n'a pas eu d'incidence sur le consentement de l'acquéreur. Toutefois, la superficie d'un bien est l'un des critères de détermination du prix de vente, et il n'était pas nécessaire pour la SCI 59 cours Pasteur pour obtenir la réduction du prix de vente , d'établir l'incidence de la superficie du bien immobilier sur son consentement, puisqu'il lui suffisait sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, de demander le remboursement de la part du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure. Cette diminution du prix consécutive à une diminution de surface est une sanction automatique prévue par la loi et par laquelle le vendeur ne fait que restituer un prix auquel il n'avait pas droit, dès lors qu'il ne correspondait pas à la surface exacte du lot vendu. Les consorts [Z] soutiennent avoir subi une perte de chance de vendre leur bien au prix initialement convenu malgré une superficie moindre. Pour établir la réalité de ce préjudice, ils ont communiqué le rapport établi par un expert immobilier qui démontrait que la valeur vénale du bien vendu serait, pour sa superficie réelle, supérieure au prix de vente fixé contractuellement. Ils ajoutent également que le gérant de la SCI [Adresse 5] connaissait parfaitement les lieux pour les avoir lui-même occupés avant leur acquisition par la dite société civile, et qu'ainsi la motivation de cette dernière n'était pas la surface réelle. Toutefois, il est constant qu'ils ont vendu leur bien en pensant qu'il disposait de 10, 77 m2 de plus qu'en réalité, et ce alors qu'ils ne pouvaient ignorer comme ils l'allèguent aujourd'hui que sa valeur vénale sur le marché immobilier aurait été d'au moins 19 596 euros supérieure au prix du mètre carré pour un bien équivalent. Toutefois le prix de vente contractuellement fixé peut être bien inférieur à la valeur vénale, et ce, pour de multiples raisons parmi lesquelles le fait de vendre rapidement le bien immobilier. Les consorts [Z] ont confié, en 2015, à un expert foncier une mission afin de connaître la valeur vénale de leur bien. Or, l'expert foncier avait alors considéré que la valeur de ce bien devait être fixée à la somme de 101 000 euros soit à un prix supérieur de 9000 euros à celui retenu lors de la vente ( cf : pièce n° 18 des consorts [Z]) Par ailleurs, ils démontrent que la SCI 59 cours Pasteur connaissait parfaitement le bien qu'elle a acquis, alors que son gérant l'avait précédemment occupé depuis l'année 2013 ( cf': pièces n° 23 et 24 des consorts [Z]). Aussi, si le prix demandé par rapport à la surface déclarée a nécessairement été un facteur important de décision pour la SCI [Adresse 5], il est certain qu'il ne fut pas le seul. Il convient donc de retenir que les consorts [Z] ont effectivement perdu une chance de vendre leur bien au prix contractuellement fixé malgré une superficie réelle inférieure. Cette perte de chance doit être fixée à hauteur de 50% de la chance perdue de vendre leur bien au même prix pour une surface moindre, ce qui représente la somme de 9798 euros. La société Allianz IARD sera donc condamnée à payer aux consorts [Z] la somme de 9798 euros au titre de la perte de chance de vendre le bien litigieux au prix initialement prévu. Au vu de l'issue du présent recours, la société Allianz IARD en supportera les dépens et sera condamnée à payer à Mme [A] [F] [C] [Z] épouse [W] à M. [H] [J] [L] [M] [Z] et à M. [O] [V] [L] [J] [Z] une indemnité d'un montant de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant sur renvoi de cassation, dans les limites de sa saisine : Condamne la SA Allianz IARD à payer à Mme [A] [F] [C] [Z] épouse [W], à M. [H] [J] [L] [M] [Z] et à M. [O] [V] [L] [J] [Z], ensemble, une somme de 9798 euros euros TTC au titre de leur perte de chance d'avoir pu vendre l'immeuble au prix initialement convenu, Condamne la SA Allianz IARD à payer à Mme [A] [F] [C] [Z] épouse [W], à M. [H] [J] [L] [M] [Z] et à M. [O] [V] [L] [J] [Z], ensemble, une somme de 4000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel. Condamne la SA Allianz IARD aux dépens du présent recours. La présente décision a été signée par Monsieur Jacques BOUDY, président, et Madame Mélody VIGNOLLE-DELTI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRESIDENT