Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [I] [W]
Madame [G] [X]
Préfecture de [Localité 3]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Laurent ABSIL
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/08184 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3C63
N° MINUTE :
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 28 février 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public PARIS HABITAT OPH,
[Adresse 1]
représentée par Maître Laurent ABSIL de la SELARL ACTIS AVOCATS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE,
DÉFENDEURS
Monsieur [I] [W],
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [G] [X],
[Adresse 2]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 janvier 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 février 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 28 février 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08184 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3C63
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 12 octobre 2016, à effet le même jour, Paris Habitat OPH a donné à bail à [G] [X] et [I] [W] un appartement à usage d’habitation, référence 067213, escalier A, 12ème étage, porte n°34, et une cave, dans un immeuble situé [Adresse 2].
Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, soit la somme de 10.105,12 euros, correspondant au solde dû sur les loyers impayés, échéance de mai 2023 incluse. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation d’impayés par la voie électronique le 20 juin 2023.
Par exploit en date du 14 septembre 2023, notifié au représentant de l’Etat dans le département conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 21 septembre 2023, Paris Habitat OPH a fait assigner [G] [X] et [I] [W] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
- voir constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire prévue au contrat;
- voir ordonner l’expulsion de [G] [X] et [I] [W], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, et voir ordonner le transport des meubles aux frais des expulsés;
- voir condamner solidairement [G] [X] et [I] [W] à payer mensuellement, à titre de provision, une somme égale au montant du dernier loyer contractuel augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- voir condamner solidairement [G] [X] et [I] [W] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 12.293,39 euros, selon décompte du 29 août 2023, échéance de juillet 2023 inclus, hors frais de contentieux, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023, date du commandement de payer sur la somme de 10.105,12 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;
- voir condamner solidairement les locataires aux dépens, ainsi qu’à payer une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Paris Habitat OPH a mentionné que l’arriéré s’élevait à la somme de 12.200,95 euros, au 10 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse. Il a indiqué que le paiement du loyer courant avait repris, augmenté de versements importants pour apurer la dette. Il a indiqué accepter la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement par mensualités de 500 euros.
Par note en délibéré reçue le 15 janvier 2024, il a indiqué que l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 4.700,95 euros, hors frais, échéance de décembre 2023 incluse, en conséquence d’un versement de 7.500 euros.
[G] [X] a comparu et a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en proposant de régler la somme de 500 euros par mois pour apurer la dette. [I] [W] n’a pas comparu, bien que régulièrement cité à étude.
La présente décision, rendue en premier ressort, réputée contradictoire, en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 28 février 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, le Juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d’habitation pour défaut de paiement des loyers.
Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu’après un commandement de payer demeuré infructueux, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception au représentant de l’Etat dans le département.
En l’espèce, Paris Habitat OPH a fait délivrer à [G] [X] et [I] [W] un commandement de payer les loyers le 16 juin 2023, et a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 juin 2023.
Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois.
C’est donc à bon droit que Paris Habitat OPH a assigné [G] [X] et [I] [W] en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués, après la notification de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux puisqu’elle a été notifiée par l’huissier le 21 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 janvier 2024.
En conséquence, la demande de Paris Habitat OPH est recevable.
Sur la résiliation du bail
Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion.
En l’espèce, l’existence d’un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur et n’est d’ailleurs pas contestée.
Le commandement délivré le 16 juin 2023 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail ainsi que les dispositions, prévues à peine de nullité de l’acte, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.
Il mentionne aussi la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée.
La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.
Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 17 août 2023, faute par [G] [X] et [I] [W] d’avoir réglé l’arriéré de loyers en totalité dans les deux mois de la délivrance du commandement.
Toutefois, la situation de [G] [X] et [I] [W] commande qu’il soit fait application en leur faveur des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. En effet, le paiement du loyer courant a repris et des versements importants ont été faits, permettant de réduire de façon significative la dette.
Ils seront autorisés à se libérer du solde restant dû au 15 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, soit de la somme de 4.700,95 euros, hors frais, en deniers ou quittances pour tenir compte des versements éventuellement intervenus, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, en l’absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure, moyennant le versement de 10 mensualités payables ainsi qu’il sera précisé au dispositif ci-après.
Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire seront suspendus de plein droit pendant le cours des délais.
Il y a lieu de rappeler néanmoins qu’en cas de :
- paiement intégral des échéances et des loyers courants à l’issue des délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;
- défaut de paiement par les locataires d’une des échéances dues, arriéré et loyer courant, la totalité de la somme due redeviendra immédiatement exigible huit jours après une mise en demeure restée infructueuse et la clause résolutoire reprendra son plein effet.
Dans cette hypothèse, le bailleur pourra procéder à l’expulsion à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux infructueux et [G] [X] et [I] [W] seront solidairement condamnés au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel en cours, majoré des charges du contrat de bail, soit la somme de 1.089,77 euros, en décembre 2023, à compter du 17 août 2023, jusqu’à libération effective des lieux.
Les autres demandes de Paris Habitat OPH seront rejetées.
Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile
[G] [X] et [I] [W], parties perdantes, seront solidairement tenus aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 juin 2023, de l’assignation à comparaître et des notifications à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Enfin, il ne paraît pas inéquitable de laisser à Paris Habitat OPH la charge de ses frais non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,
Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
Constatons la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 17 août 2023 ;
Condamnons solidairement [G] [X] et [I] [W] à payer à Paris Habitat OPH la somme de 4.700,95 euros (quatre mille sept cents euros et quatre vingt quinze centimes), hors frais, en deniers ou quittances, à titre provisionnel, arrêtée au 15 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, au titre de l’arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Autorisons [G] [X] et [I] [W] à se libérer de la dette, soit de la somme de 4.700,95 euros (quatre mille sept cents euros et quatre vingt quinze centimes), arrêtée au 15 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, en deniers ou quittances, à titre provisionnel, par le versement de 9 mensualités de 500 euros (cinq cents euros), chacune payable au plus tard le dernier jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, étant précisé que le solde de la dette (200,95 euros), majoré des intérêts échus, devra être payé au plus tard le 10ème mois;
Rappelons que les paiements effectués par les locataires depuis la délivrance de l’assignation s’imputent sur l’arriéré locatif, en application de l’article 1342 du code civil ;
Rappelons que ces délais et les modalités de paiement ainsi accordés ne suspendent pas le paiement en intégralité du loyer et des charges en cours ;
Disons que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés et que si les locataires se libèrent de la dette selon cet échéancier, la clause de résiliation sera réputée ne jamais avoir joué ;
Rappelons cependant qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, loyer courant et mensualité de remboursement, le solde de la dette deviendra, huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, à nouveau immédiatement exigible et la clause de résiliation reprendra son plein effet ;
Précisons que, sans autre formalité :
*Paris Habitat OPH sera alors autorisé à faire procéder à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [G] [X] et [I] [W], ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est des lieux, appartement référence 067213, escalier A, 12ème étage, porte n°34, et cave, dans un immeuble situé [Adresse 2] ;
* [G] [X] et [I] [W] seront solidairement condamnés à payer à Paris Habitat OPH, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer mensuel en cours, majoré des charges du contrat de bail, soit la somme de 1.089,77 euros (mille quatre vingt neuf euros et soixante dix sept centimes), à compter du 17 août 2023, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné;
Disons que le sort des meubles sera régi par le code des procédures civiles d’exécution;
Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;
Condamnons solidairement [G] [X] et [I] [W] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire du 16 juin 2023, de l’assignation à comparaître et des notifications à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives;
Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure civile ;
Déboutons Paris Habitat OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Disons qu’il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à Monsieur le Préfet de [Localité 3] en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990.
Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.
LE GREFFIERLE JUGE
