Tribunal judiciaire, 31 mai 2024. 23/05792

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE ORDONNANCE DE REFERE N° 24/ Référés Cabinet 3 ORDONNANCE DU :31 Mai 2024 Président :Madame DEPRE, Juge Greffier lors des débats : Madame DUFOURGNIAUD Greffier lors du prononcé:Madame SOULIER Débats en audience publique le : 22 Mars 2024 GROSSE : Le 31 Mai 2024 à Me Juliette HUA à Me Charles-André PERRIN EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/05792 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4GMB PARTIES : DEMANDERESSE S.A.S. JR INVEST dont le siège social est sis [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal représentée par Maître Juliette HUA de l’AARPI OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE DÉFENDERESSES La S.A.S. MINOTERIE FOREST dont le siège social est [Adresse 10] ayant elu domicile chez la SELARL BACCINO, Commissaire de Justice dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal non comparante La S.A.S. BOULANGERIE BISTROT dont le siège social est sis [Adresse 6] prise en la personne de son représentant légal représentée par Maître Charles-André PERRIN et Maître Stéphanie CLEMENT de l’ASSOCIATION PERRIN CHARLES ANDRE / CLEMENT STEPHANIE, avocats au barreau de MARSEILLE L’URSSAF PROVENCE ALPES COTE D’AZUR dont le siège social est sis [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal non comparante La S.A. SOCIÉTÉ GÉNÉRALE dont le siège social est sis [Adresse 9] prise en la personne de son représentant légal non comparante La société SOGELAESE dont le siège social est sis [Adresse 7] prise en la personne de son représentant légal non comparante La Compagnie Générale de Crédit aux particuliers CREDIPAR dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal non comparante La société LIXXBAIL dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal non comparante EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 28 avril 2016, la SCI LE ROYAL a donné à bail commercial à la société BOULANGERIE BISTROT, un local commercial situé [Adresse 8], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 48.000 € hors taxe et hors charge, soit 4.000 € par mois. Le bail a pris effet immédiatement. La société JR INVEST est venue aux droits de la SCI LE ROYAL par acte de cession en date du 31 janvier 2019. La société JR INVEST s’est plainte de loyers demeurés impayés. Par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2023, la société JR INVEST a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société BOULANGERIE BISTROT, pour une somme de 8.966,90 € au titre d’une part de l'arriéré de loyers et de charges arrêtés au 28 février 2023, d’autre part, du coût de l'acte. Par exploit de commissaire de justice du 11 décembre 2023, la société JR INVEST a fait assigner la société BOULANGERIE BISTROT en référé aux fins d’obtenir : - la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties ; - la libération des locaux commerciaux sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision et jusqu’à libération des lieux ; - l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin ; - l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse ; - la fixation d’une indemnité d’occupation égale à deux mois de loyer jusqu’à la libération effective des lieux ; - sa condamnation au paiement d’une somme de 31.913,70 € à titre de provision sur la dette locative arrêtée au 31 octobre 2023, outre intérêts à compter de la date de l’assignation ; - la conservation du dépôt de garantie pour un montant de 8.000 € ; - sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens. Les créanciers inscrits ont également été assignés. L’affaire a été évoquée à l’audience du 22 mars 2024. À cette date, la société JR INVEST, par l’intermédiaire de son conseil, actualise sa créance au terme de ses conclusions, auxquelles il convient de se reporter, à la somme de 29.282,91 € arrêtée au 1er mars 2024. En réponse, par conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la société BOULANGERIE BISTROT demande au tribunal de débouter la société JR INVEST de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion, de déduire de la dette la somme de 38.500 €, de lui accorder un délai de six mois pour s’en acquitter, de rejeter la demande au titre de l’acquisition du dépôt de garantie et au titre des frais irrépétibles, de statuer ce que de droit sur les dépens. L’affaire a été mise en délibéré au 31 mai 2024. SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES, Sur la résiliation du bail commercial L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Par ailleurs, il convient de constater que conformément à l’article L143-2 du code de commerce, les demandeurs justifient avoir déclaré la procédure aux créanciers inscrits de leur locataire. Les pièces fournies par la demanderesse font état de loyers demeurés impayés selon décompte arrêté au mois de février 2024 inclus. Un commandement de payé visant la clause résolutoire a été délivré le 29 septembre 2023. Ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 30 octobre 2023. L'obligation de la société BOULANGERIE BISTROT de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion. En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la société BOULANGERIE BISTROT, locataire et celle de tout occupant de son chef, outre l’enlèvement et la disposition des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux à ses frais, risques et périls conformément aux dispositions de l’article R 433–1 du code des procédures civiles d’exécution. Sur la demande d’astreinte La force publique étant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n'y aura pas lieu d'ordonner une astreinte ; la bailleresse obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation. Sur l’indemnité d’occupation L’article 12 du contrat de bail précise que l’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail sera établie forfaitairement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location. L’évaluation anticipée et forfaitaire des conséquences de l’inexécution d’une obligation s’analyse en une clause pénale, ce qui inclut notamment, l’augmentation de l’indemnité d’occupation due par rapport au loyer contractuel qui aurait été versé, susceptible d’être modérée par le juge du fond. En l’espèce, le contrat de bail fixe de manière forfaitaire et anticipée le montant de l’indemnité d’occupation qui s’établit au double du montant du dernier loyer. Ainsi, l’application de cette disposition contractuelle, susceptible de constituer un avantage manifestement excessif pour le créancier, s’analyse en une clause pénale dont l’examen relève de la seule compétence du juge du fond qui peut la modérer. En conséquence, la demande de la société JR INVEST présentée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse ne permettant pas d’y faire droit. Dès lors, il convient de limiter l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer soit à la somme provisionnelle de 5.791,37 € hors charges et de condamner la société BOULANGERIE BISTROT à son paiement jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués. En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée partiellement à hauteur de 5.791,37 € hors charges par mois. Sur les loyers et charges impayés La bailleresse justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte actualisant sa créance que la société BOULANGERIE BISTROT a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 29.282,91 €, arrêtée au mois de février 2024 inclus. En effet, il ressort du dernier décompte arrêté au 29 février 2024 et des listes des écritures bancaires produits par les bailleurs que les sommes que la société BOULANGERIE BISTROT indique avoir réglé ont bien été prises en compte à son crédit, à savoir : - Le 4 Septembre 2023 la somme de 3 000 € : en réalité, le 3.09.23 (2.608 € + 392 €) - Le 2 Octobre 2023 la somme de 2 500 € : en réalité, le 29.09.23 (2.500 €) - Le 23 Octobre 2023 la somme de 3 000 € : en réalité, le 24.10.23 (118 € +2.882 €) - Le 30 Octobre 2023 la somme de 3 000 € : en réalité, le 31.10.23 (83,10 € + 510 € + 2.406,90 €) - Le 27 Novembre 2023 la somme de 3 000 € : en réalité, le 25.11.23 ((3.000 €) - Le 6 Décembre 2023 la somme de 3 000 € : en réalité, le 06.12.23 (58,20 € +510 € +2.431,20 €) - Le 26 Décembre 2023 la somme de 3 000 € : en réalité, le 22.12.23 (3.000 €) - Le 28 Décembre 2023 la somme de 3 000 € : en réalité, le 29.12.23 (33,30 € + 510 € + 2.456,70 €) - le 25 Janvier 2024 la somme de 3 000 € : le 25.01.24 (3.000 €) - le 29 Janvier 2024 la somme de 3 000 € : en réalité, le 27.01.24 (8,40 € + 510 € + 2.481,60 €) - le 22 février 2024 la somme de 3 500 € : le 22.02.24 (2.983,50 € + 516,50 €) - le 26 février 2024 la somme de 3 500 € : en réalité, le 27.02.24 (3.500 €) - le 28 Février 2023 la somme de 2000 € : en réalité le 29.02.24 (1.448,60 € + 551,40 €). Soit une somme totale de 38.500 €. Au demeurant, la société BOULANGERIE BISTROT qui sollicite que cette somme soit déduite de la dette, n’indique pas le montant qu’elle estime devoir, tout en demandant au juge des référés de lui accorder des délais de paiement. Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande. L'obligation de la locataire de payer la somme 29.282,91 € au titre des loyers et charges échus, arrêtés au mois de février 2024 inclus, n’est pas sérieusement contestable. En conséquence, la demande de provision sera accordée et la société BOULANGERIE BISTROT sera condamnée à payer cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire Selon l’alinéa 1 de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Le second alinéa de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». En l’espèce, la société BOULANGERIE BISTROT indique avoir rencontré des difficultés de trésorerie en raison de l’inflation du prix de l’électricité et des matières premières, mais ne produit aucune pièce sur sa situation de nature à justifier que des délais de paiement puissent lui être accordés ; sa demande sera rejetée. Sur les demandes accessoires Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais de procédure non compris dans les dépens. A ce titre, la société BOULANGERIE BISTROT sera condamnée à payer à la société JR INVEST la somme de 800 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La société BOULANGERIE BISTROT, qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT, CONSTATONS la résiliation du bail commercial au 30 octobre 2023 ; ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société BOULANGERIE BISTROT et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier, DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, REJETTONS la demande d’astreinte ; CONDAMNONS la société BOULANGERIE BISTROT à payer à titre provisionnel à la société JR INVEST la somme de 29.282,91 € au titre des loyers et charges au mois de février 2024 inclus ; DISONS que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; DEBOUTONS la société BOULANGERIE BISTROT de sa demande tendant à voir déduire une somme de 38.500 € de la dette et de sa demande de délais de paiement ; CONDAMNONS la société BOULANGERIE BISTROT à payer à titre provisionnel à la société JR INVEST, une indemnité d'occupation mensuelle de 5.791,37 € hors charges par mois jusqu'à la libération effective des lieux ; CONDAMNONS la société BOULANGERIE BISTROT à payer à la société JR INVEST, la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, DISONS n'y avoir lieu à référé pour le surplus, CONDAMNONS la société BOULANGERIE BISTROT aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 29 septembre 2023 ; RAPPELONS que la présente ordonnance de référé est exécutoire de droit.   LE GREFFIER LE PRÉSIDENT