Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
d'[Localité 4]
SITE SALENGRO
N° RG 24/00171
N° Portalis DBZZ-W-B7I-EZZO
JUGEMENT du 11Août 2025
Minute:
S.A. MAISONS & CITES
C/
Mme [I] [U]
JUGEMENT
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Après débats à l'audience publique du 16 Juin 2025, sous la présidence de Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sylvie BOURGOIS, Greffier,
Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 11 Août 2025,
ENTRE :
S.A. MAISONS & CITES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [F] [C], muni d'un pouvoir
ET :
M. [S] [X]
né le 17 Mai 1971 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]
non comparant
Mme [I] [U]
née le 28 Août 1976 à [Localité 7], demeurant [Adresse 8]
assistée de Me Ludovic HEMMERLING, avocat au barreau de BETHUNE
RAPPEL DES FAITS
La Société Maisons et Cités a donné à bail à Monsieur [S] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] par contrat du 16/06/2018, pour un loyer mensuel de 321,11 € et 24,42 € de provision sur charges.
Par avenant prenant effet le 13/07/2018, la Société Maisons et Cités a reconnu Madame [I] [U] comme nouveau locataire, conjointement à Monsieur [S] [X].
Par courrier du 3 septembre 2019, la Société Maisons et Cités a informé Madame [I] [U] qu’elle avait reçu son congé en date du 19 août 2019, mais que celle-ci demeurait solidaire du paiement des loyers et charges du logement jusqu’au 22 mai 2020.
Des loyers étant demeurés impayés, la Société Maisons et Cités a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Elle a ensuite fait assigner Monsieur [S] [X] et Madame [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.
Dans son assignation, la Société Maisons et Cités demandait de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d'ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [X] et Madame [I] [U] et de les condamner solidairement au paiement de l’arriéré locatif de 4074,95 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 600 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, outre une somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 10/03/2025 mais a fait l’objet d’un renvoi d’office à celle du 16/06/2025.
A l’audience du 16/06/2025, la Société Maisons et Cités - valablement représentée - se désiste de ses demandes concernant Madame [I] [U], demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire concernant Monsieur [S] [X], d'ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [X] et de le condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 8958,89 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 600 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, outre une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Le bailleur est opposé à l’octroi d’office de délais de paiement.
Madame [I] [U], représentée par son conseil, déclare ne pas accepter le désistement et demande au juge des contentieux de la protection de dire et juger que la Société Maisons et Cités est dépourvue de qualité à agir contre Madame [I] [U], de la débouter de l’intégralité de ses demandes et de la condamner au paiement de 200 € de dommages et intérêts, outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Bien que convoqué par acte d’huissier signifié le 08/11/2024 par à étude, Monsieur [S] [X] n’est ni présent ni représenté.
Monsieur [S] [X] n’a pas souhaité participer à la rédaction du diagnostic social et financier.
A l'issue des débats en audience publique, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé par mise à disposition au greffe le 11/08/2025, date qui a été portée à la connaissance des parties présentes à l'audience.
MOTIFS DE LA DECISION
Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.
I. SUR LE DESISTEMENT PARTIEL :
En vertu de l'article 394 du Code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance.
L'article 395 du même code dispose que le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.
Par ailleurs, selon l'article 385 du même code, l'instance s'éteint à titre principal par l'effet de la péremption, du désistement d'instance ou de la caducité de la citation. Dans ces cas, la constatation de l'extinction de l'instance et du dessaisissement de la juridiction ne met pas obstacle à l'introduction d'une nouvelle instance, si l'action n'est pas éteinte par ailleurs.
En l'espèce, la Société Maisons et Cités a déclaré à l'audience du 16/06/2025 se désister de l’ensemble de ses demandes concernant Madame [I] [U], en raison de sa désolidarisation du paiement des loyers depuis le 22/05/2020,
Toutefois Madame [I] [U] a formulé une fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir ainsi qu’une demande reconventionnelle qui s’analyse en une défense au fond, de sorte qu’elle justifie d’un motif légitime pour s’opposer au désistement.
En conséquence Madame [I] [U] n’a pas accepté le désistement des demandes à son égard, et il convient d’examiner sa fin de non-recevoir et sa demande reconventionnelle, outre les demandes du bailleur à l’égard de Monsieur [S] [X].
II. SUR LA FIN DE NON-RECEVOIR
La Société Maisons et Cités s’étant désistée de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Madame [I] [U], la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir devient sans objet.
III. SUR LA RESILIATION :
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 6] par la voie électronique le 14/11/2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la Société Maisons et Cités justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22/08/2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 08/11/2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.
Le bail conclu le 16/06/2018 contient une clause résolutoire (article IV, page 2) prévoyant un délai de deux mois, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22/08/2024, pour la somme en principal de 4074.95€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, concernant uniquement Monsieur [S] [X], se sont trouvées réunies à la date du 23/10/2024.
L’expulsion de Monsieur [S] [X] sera ordonnée, en conséquence.
IV. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :
La Société Maisons et Cités produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [X] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8958,89 € à la date du 31/05/2025.
Monsieur [S] [X], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 8958,89€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4074.95€ à compter du commandement de payer (22/08/2024), et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 01/06/2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
Compte tenu de l’absence de reprise des paiements du loyer courant depuis juin 2024, et de l’absence de Monsieur [S] [X], il n’y a pas lieu de lui octroyer d’office des délais de paiement.
V. SUR LES DOMMAGES ET INTERETS POUR RESISTANCE ABUSIVE ET INJUSTIFIEE :
En droit, l'article 1231-6 du Code Civil, dispose :
"Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire".
En l'espèce, la Société Maisons et Cités ne démontre ni la mauvaise foi du locataire, ni le préjudice qui en aurait résulté.
En conséquence, la Société Maisons et Cités ne pourra qu'être déboutée de sa demande.
VI. SUR LES DOMMAGES ET INTERETS DEMANDES PAR Madame [I] [U]:
En droit, l’article 1240 du Code Civil dispose :
“Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.
En l’espèce, il apparaît que la Société Maisons et Cités a commis une faute en assignant Madame [I] [U] alors que celle-ci était désolidarisée du logement depuis mai 2020, date antérieure au commencement des impayés.
Cette faute, qui a contraint Madame [I] [U] à réaliser des démarches judiciaires et à se déplacer à l’audience, tout en craignant d’être condamnée à une somme importante dont elle n’est nullement débitrice, lui a nécessairement causé un préjudice moral qu’il convient d’indemniser à 100 euros.
VII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Monsieur [S] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens s’agissant de la procédure engagée à son encontre, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer qui lui était adressé, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation qui lui était adressée et de sa notification à la préfecture.
La Société Maisons et Cités supportera la charge des dépens concernant la procédure engagée à l’encontre de Madame [I] [U].
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la Société Maisons et Cités, Monsieur [S] [X] sera condamné à lui verser la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En outre, la Société Maisons et Cités sera condamnée à verser à Madame [I] [U] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la Société Maisons et Cités se désiste de l’intégralité de ses demandes concernant Madame [I] [U] ;
DIT n’y avoir lieu à statuer sur la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir de la Société Maisons et Cités à l’égard de Madame [I] [U], devenue sans objet ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16/06/2018 entre la Société Maisons et Cités et Monsieur [S] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 23/10/2024 ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la Société Maisons et Cités pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNE Monsieur [S] [X] à verser à la Société Maisons et Cités la somme de 8958,89 € (décompte arrêté au 06/06/2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4074.95 euros à compter du 22/08/2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;
CONDAMNE Monsieur [S] [X] à verser à la Société Maisons et Cités une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 01/06/2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE la Société Maisons et Cités à verser à Madame [I] [U] la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts ;
DEBOUTE la Société Maisons et Cités de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;
CONDAMNE Monsieur [S] [X] à verser à la Société Maisons et Cités une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la Société Maisons et Cités à verser à Madame [I] [U] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [S] [X] aux dépens concernant la procédure engagée à son encontre, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer qui lui était adressé, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation qui lui était adressée et de sa notification à la préfecture ;
CONDAMNE la Société Maisons et Cités aux dépens concernant la procédure engagée à l’encontre de Madame [I] [U] ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-[Localité 6] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 11/08/2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et le greffier susnommés.
Le greffier, Le juge,
