Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 10]
[Localité 13]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 15]
REFERENCES : N° RG 23/02813 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YOWL
Minute :
JUGEMENT
Du : 11 Mars 2024
Madame [B], [D] [J] veuve [X]
Madame [R], [F] [Y] née [X]
Monsieur [H], [A] [X]
C/
Monsieur [O] [U]
Monsieur [T] [P]
JUGEMENT
Après débats à l'audience publique du 15 Janvier 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2024 ;
Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier;
ENTRE :
DEMANDEURS :
Madame [B], [D] [J] veuve [X]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Philippe BAUDOIN, avocat au barreau de PARIS
Substitué par Me Anne GARDAIR, avocat au barreau de PARIS
Madame [R], [F] [Y] née [X]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Philippe BAUDOIN, avocat au barreau de PARIS
Substitué par Me Anne GARDAIR, avocat au barreau de PARIS
Monsieur [H], [A] [X]
[Adresse 6]
[Localité 7]
Représenté par Me Philippe BAUDOIN, avocat au barreau de PARIS Substitué par Me Anne GARDAIR, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEURS :
Monsieur [O] [U]
[Adresse 14]
[Adresse 14]
[Localité 13]
Non comparant
Monsieur [T] [P]
[Adresse 9],
[Localité 11]
Et actuellement
[Adresse 8]
[Localité 12]
Comparant en personne
Copie exécutoire délivrée le :
à : Me Philippe BAUDOIN
M. [O] [U]
M. [T] [P]
Expédition délivrée le
à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-SAINT-DENIS
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 11 octobre 2017, Monsieur [L] [X], aux droits duquel viennent Madame [B] [D] [J] veuve [X], Madame [R] [F] [X] épouse [Y], Monsieur [H] [A] [X], a donné en location à Monsieur [O] [U] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 14], moyennant un loyer mensuel révisable de 1 035,00 €, outre provisions sur charges de 100,00 €.
Le même jour, Monsieur [T] [P] a signé un engagement de caution solidaire, par acte sous seing privé, du paiement des loyers, charges, du dépôt de garantie, des éventuelles indemnités d'occupation et astreintes, des dégradations et réparations locatives.
Par acte en date du 4 avril 2023, Madame [B] [D] [J] veuve [X], Madame [R] [F] [X] épouse [Y], Monsieur [H] [A] [X] ont fait délivrer à Monsieur [O] [U] un congé pour vendre à effet au 15 octobre 2023.
Le 6 juillet 2023, Madame [B] [D] [J] veuve [X], Madame [R]
[F] [X] épouse [Y], Monsieur [H] [A] [X] ont fait délivrer à Monsieur [O] [U] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 15 032,86 € selon décompte arrêté au 21 juin 2023.
Suivant citation délivrée à étude pour Monsieur [O] [U] le 5 octobre 2023 et à personne pour Monsieur [T] [P] le 24 octobre 2023, Madame [B] [D] [J] veuve [X], Madame [R] [F] [X] épouse [Y], Monsieur [H] [A] [X] ont attrait Monsieur [O] [U] et Monsieur [T] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
Madame [B] [D] [J] veuve [X], Madame [R] [F] [X] épouse [Y], Monsieur [H] [A] [X] ont demandé à la juridiction, au bénéfice de l'exécution provisoire :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation et à défaut de prononcer la résiliation du bail pour manquement de Monsieur [O] [U] à ses obligations contractuelles ;Très subsidiairement, de valider le congé pour vendre en date du 4 avril 2023 ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [U] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et ce sous astreinte de 229 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à MadameMaryse [D] [J] veuve [X], Madame [R] [F] [X] épouse
[Y], Monsieur [H] [A] [X], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [O] [U] ;
D'ordonner la capitalisation des intérêts ;De condamner solidairement Monsieur [O] [U] et Monsieur [T] [P] au paiement des sommes suivantes :19 664,14 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1 octobre 2023 outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 2 200 € charges en sus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ; – 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; – ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.Le 6 octobre 2023, Madame [B] [D] [J] veuve [X], Madame [R] [F] [X] épouse [Y], Monsieur [H] [A] [X] ont notifié leur acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 15 janvier 2024 après un renvoi.
Lors de l'audience, Madame [B] [D] [J] veuve [X], Madame [R] [F] [X] épouse [Y], Monsieur [H] [A] [X], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes.
Monsieur [O] [U] n'a pas comparu, malgré sa convocation régulière.
Monsieur [T] [P] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette et demande au juge de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 700 € par mois, et de ne pas faire droit à la demande en paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile à son égard.
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 6 juillet 2023, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) de cette réforme sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 6 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article VIII) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [O] [U] le 6 juillet 2023, pour un montant principal de 15 032,86 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Monsieur [O] [U], absent lors de l'audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 septembre 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Monsieur [O] [U] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour Madame [B] [D]
[J] veuve [X], Madame [R] [F] [X] épouse [Y], Monsieur [H] [A] [X], propriétaires de l'immeuble ainsi occupé indûment, d'en retrouver la libre disposition.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser Madame [B] [D] [J] veuve [X], Madame [R] [F] [X] épouse [Y], Monsieur [H] [A] [X], conformément aux articles L. 433-1, R. 4331 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Monsieur
[O] [U].
Il n'apparaît pas nécessaire en revanche d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Monsieur [O] [U] de quitter les lieux.
En effet, la demande de condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de
nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière. Il convient ainsi de débouter Madame [B] [D] [J] veuve [X], Madame [R] [F] [X] épouse [Y], Monsieur [H] [A] [X] de cette demande.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l'espèce, Madame [B] [D] [J] veuve [X], Madame [R] [F] [X] épouse [Y], Monsieur [H] [A] [X] versent aux débats un décompte arrêté au 1 septembre 2023 (et non au 1 octobre 2023 comme indiqué aux termes de leurs demandes) (échéance du mois de septembre 2023 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 18 451, 07€.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [B] [D] [J] veuve
[X], Madame [R] [F] [X] épouse [Y], Monsieur [H] [A]
[X] est établie tant dans son principe que dans son montant.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [O] [U] à verser à Madame [B]
[D] [J] veuve [X], Madame [R] [F] [X] épouse [Y], Monsieur [H] [A] [X] la somme de 18 451,07 € actualisée au 1 septembre 2023 au titre de l'arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 15 032,86 € à compter du 6 juillet 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.
Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
En tout état de cause, il y a lieu d'observer que le bail litigieux ne contient aucune clause prévoyant la majoration sollicitée des indemnités d'occupation dues en cas de résiliation du bail, de sorte que
Madame [B] [D] [J] veuve [X], Madame [R] [F] [X] épouse [Y], Monsieur [H] [A] [X] ne sauraient prétendre à cette majoration et seront déboutés de cette demande.
Au vu des éléments de fait propres à l'affaire l'indemnité sera ainsi fixée, non au montant réclamé par les propriétaires en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer principal tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires.
Il y a donc lieu de débouter Madame [B] [D] [J] veuve [X], Madame [R] [F] [X] épouse [Y], Monsieur [H] [A] [X] de leur demande principale en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à la somme de 2 200 € et de condamner Monsieur [O] [U] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
SUR L'ENGAGEMENT DE LA CAUTION
L'engagement de caution de Monsieur [T] [P] résulte clairement du contrat accessoire au bail du 11 octobre 2017 signé de sa main et qui comporte les mentions exigées par l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'obligation à la dette locative, y compris l'indemnité d'occupation expressément mentionnée au contrat de cautionnement solidaire, n'apparaît donc pas contestable, quand bien même il ne serait pas justifié au travers des pièces du dossier que le commandement de payer lui ait été signifié.
Il convient donc de condamner Monsieur [T] [P] solidairement avec Monsieur [O] [U] au paiement de la dette d'arriéré de loyers et in solidum avec Monsieur [O] [U] au paiement des indemnités d'occupation.
L'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, Monsieur [T] [P] sollicite des délais de paiement, et justifie de ressources et d'une proposition d'apurement satisfaisantes au regard des intérêts des bailleurs.
Il convient donc de faire droit à sa demande de délais de paiement à hauteur de 700 € par mois dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.
SUR LA CAPITALISATION DES INTÉRÊTS
Selon l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. Il s'agit de dispositions d'ordre public qui ne peuvent être écartées que si c'est par la faute du créancier, par suite du retard ou de l'obstacle apporté par lui, que le débiteur n'a pas pu procéder à la liquidation de la dette.
Il y a donc lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts conformément au texte susvisé.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [O] [U] et Monsieur [T] [P] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 juillet 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture. Le congé pour vendre est cependant à la charge exclusive du bailleur.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [O] [U] sera condamné à payer à Madame [B] [D]
[J] veuve [X], Madame [R] [F] [X] épouse [Y], Monsieur [H] [A] [X] la somme de 700 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par Madame [B] [D] [J] veuve [X], Madame [R] [F] [X] épouse [Y], Monsieur [H] [A] [X] ;
CONSTATE que le contrat signé le 11 octobre 2017 entre Monsieur [L] [X] aux droits duquel viennent Madame [B] [D] [J] veuve [X], Madame [R] [F] [X] épouse [Y], Monsieur [H] [A] [X] et Monsieur [O] [U] concernant les locaux situés [Adresse 14] s'est trouvé de plein droit résilié le 7 septembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [O] [U] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISE Madame [B] [D] [J] veuve [X], Madame [R] [F] [X] épouse [Y], Monsieur [H] [A]
[X] à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Monsieur [O] [U] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
DEBOUTE Madame [B] [D] [J] veuve [X], Madame [R] [F] [X] épouse [Y], Monsieur [H] [A] [X] de leur demande d'astreinte pour quitter les lieux ;
RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [U] et Monsieur [T] [P] à verser à Madame [B] [D] [J] veuve [X], Madame [R] [F] [X] épouse [Y], Monsieur [H] [A] [X] la somme de 18 451,07 € actualisée au 1 septembre 2023, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de septembre 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2023 sur la somme de 15 032,86 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
AUTORISE Monsieur [T] [P] à s'acquitter de cette somme en 24 mensualités, les 23 premières d'un montant de 700 € chacune et la dernière correspondant au solde de la dette ;
DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision et qu'à défaut, il sera déchu du bénéfice des délais accordés ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par les dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;
DEBOUTE Madame [B] [D] [J] veuve [X], Madame [R] [F] [X] épouse [Y], Monsieur [H] [A] [X] de leur demande en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au double du montant du loyer dû, FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [U] et Monsieur [T] [P] à verser à Madame [B] [D] [J] veuve [X], Madame [R] [F] [X] épouse [Y], Monsieur [H] [A] [X] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d'octobre 2023 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [U] et Monsieur [T] [P] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 6 juillet 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
CONDAMNE Monsieur [O] [U] à verser à Madame [B] [D] [J] veuve
[X], Madame [R] [F] [X] épouse [Y], Monsieur [H] [A]
[X] la somme de 700 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
LA GREFFIÈRE LA JUGE
