Cour d'appel, 23 mai 2024. 23/02763

23/05/2024 ARRÊT N° 262/2024 N° RG 23/02763 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PTSR EV/KM Décision déférée du 04 Juillet 2023 - Président du TJ de TOULOUSE ( 23/00839) X.PAVAGEAU S.A.S. R P B C/ S.A.R.L. BRB BAR RESTAURANT BOUTIQUE CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT TROIS MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANTE S.A.S. R P B agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilé en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Jean-louis JEUSSET de la SELARL CABINET JEUSSET AVOCATS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Véronique BOLLANI de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocat plaidant au barreau de PARIS INTIMEE L'EURL Volfoni Exploitation (anciennement EURL BRB Bar Restaurant Boutique [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Cécile CHAPEAU, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Daniela SABAU de la SELAS BDD AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. FERREIRA, présidente déléguée par ordonnance modificative du 22/02/2024 E.VET, conseiller P. BALISTA, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. FERREIRA, présidente, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS Par acte du 9 mars 2009, la SAS RPB a donné à bail commercial à la société Agence de Gestion et d'Organisation Hôtelière (AGO) un local soumis à la copropriété situé [Adresse 1]. Le 2 septembre 2021, le bail a fait l'objet d'un avenant de renouvellement entre la SARL Financière de [Localité 6], venant aux droits de la société AGO et la SAS RPB. Le 11 octobre 2022, la SARL Financière de [Localité 6] a cédé le fonds de commerce à l'EURL Bar Restaurant Boutique (BRB). PROCEDURE Par acte du 3 mai 2023, l'EURL BRB a fait assigner en référé d'heure à heure la SAS RPB devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir : - condamner la SAS RPB à réaliser les travaux de réparation de la mezzanine dans les locaux situés [Adresse 1]), loués par l'EURL BRB Bar Restaurant Boutique, conformément au devis de la société UGCF et ce sous astreinte de 2000 € par jour de retard à compter du prononcé du jugement, - condamner par provision la SAS RPB à verser la somme de 318 000 € au titre du préjudice subi, - condamner la SAS RPB à régler la somme de 5000 € à l'EURL BRB Bar Restaurant Boutique au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction sera ordonnée au profit de Me Cécile Chapeau conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par ordonnance en date du 30 mai 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 13 juin 2023 dans l'attente de la tenue de l'assemblée générale spéciale des copropriétaires du 1er juin 2023 et sursis à statuer sur les demandes. Par ordonnance contradictoire en date du 4 juillet 2023, au visa des article 834 et 835 du code de procédure civile, le juge a : - condamné la SAS RPB à réaliser les travaux de réparation de la mezzanine dans les locaux situés [Adresse 1]), loués par l'EURL BRB Bar Restaurant Boutique, conformément au devis de la société UGCF dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente, - dit qu'à défaut la SAS RPB sera condamnée à payer une astreinte de 150 € par jour de retard, - dit que cette astreinte courra sur un délai de 3 mois à compter de sa mise en oeuvre, - dit que le juge de l'exécution reste compétent pour liquider cette astreinte et/ou en prononcer une nouvelle, - condamné la SAS RPB à verser à l'EURL BRB Bar Restaurant Boutique la somme provisionnelle de 81.000 € à valoir sur l'indemnisation du préjudice subi, - condamné 1a SAS RPB à verser à l'EURL BRB Bar Restaurant Boutique la somme de 1500 € au titre des dispositions du Code de procédure civile, - condamné la SAS RPB aux entiers dépens. Par déclaration en date du 27 juillet 2023, la SAS RPB a relevé appel de la décision en en critiquant l'ensemble des dispositions. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES La SAS RPB dans ses dernières conclusions du 28 mars 2024 demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l'article 606 du Code civil, de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 202 du code de procédure civile, de : - infirmer l'ordonnance de référé rendue le 4 juillet 2023, en toutes ses dispositions, Et statuant à nouveau, - juger les demandes de la société BRB Bar Restaurant Boutique, devenue Volfoni Exploitation, nouvelles en appel, irrecevables, En hypothèse : - débouter l'EURL BRB Bar Restaurant Boutique de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées tant en première instance qu'au titre de son appel incident, - condamner la société BRB Bar Restaurant Boutique, devenue Volfoni Exploitation, au paiement de la somme provisionnelle de 192'161,56 € TTC au titre des loyers et charges du 4ème trimestre 2023 et 1er trimestre 2024, - condamner la EURL BRB Bar Restaurant Boutique à régler à la SAS RPB la somme de 7500 € au titre des frais irrépétibles, outre à supporter les entiers dépens de l'instance. L'EURL Volfoni Exploitation (anciennement EURL BRB Bar Restaurant Boutique) dans ses dernières conclusions du 29 mars 2024 demande à la cour, au visa des articles 834 et 700 du code de procédure civile, de l'article 606 du code civil, de: - confirmer l'ordonnance de référé rendue le 4 juillet 2023, en toutes ses dispositions sauf celle concernant l'astreinte, Et statuant à nouveau, - débouter la SAS RPB de l'ensemble de ses demandes, - condamner la SAS RPB à régler à titre provisionnel la somme de 530 365,25 € à l'EURL BRB Bar Restaurant Boutique au titre du préjudice subi, - condamner la SAS RPB à régler la somme de 5.000 € à l'EURL BRB Bar Restaurant Boutique au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SAS RPB aux entiers dépens dont distraction sera ordonnée au profit Me Cécile Chapeau conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 mars 2024. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS Il n'est pas contesté que l'EURL Volfoni Exploitation ayant engagé la réalisation de travaux d'aménagement dans l'immeuble pris en location aux fins d'exploitation d'un restaurant, il a été découvert que la mezzanine n'était pas conforme au regard de la réglementation applicable d'établissements recevant du public justifiant qu'il soit procédé à son remplacement. Les travaux ont été réalisés le 8 août 2023, postérieurement à la décision déférée. Les parties sont désormais exclusivement opposées sur les provisions réclamées de part et d'autre. La SAS RPB fait valoir que: ' les nouvelles demandes de provision présentées par l'EURL Volfoni Exploitation sont irrecevables en application de l'article 564 du code de procédure civile , ' les travaux objets du litige étaient soumis à l'autorisation de l'ensemble des copropriétaires en assemblée générale extraordinaire, qu'ils n'ont finalement été autorisés que le 1er juin 2023, ' le restaurant n'aurait pu ouvrir qu'après les travaux d'aménagement devant être réalisés par la locataire, indépendamment du renforcement structurel de la mezzanine et que les travaux d'installation d'un groupe froid dans la cour intérieure, qui nécessitaient aussi l'autorisation de la copropriété ont été rejetés le 1er juin 2023 en raison d'un dossier insuffisant de la locataire qui n'a finalement été complété que le 24 octobre suivant, ' les sommes réclamées au titre de la provision sont insuffisamment justifiées. L'EURL Volfoni Exploitation oppose que: ' l'inertie de la bailleresse pour convoquer une assemblée générale des copropriétaires malgré ses mises en demeure jusqu'à l'assignation en référé a retardé l'exploitation du fonds de commerce, ' les travaux concernés relevant de l'article 606 du code civil, il appartenait à la SAS RPB de diligenter les études techniques et de les réaliser, sa carence l'ayant obligée, dès le 31 janvier 2023 à fournir les documents techniques sur la mise en conformité demandée suffisants pour lancer la convocation d'une assemblée générale, ' l'installation d'un groupe froid n'a pas retardé l'ouverture du restaurant et en tout état de cause la bailleresse était informée de sa demande d'installation dès le 30 novembre 2022, ' la carence de la bailleresse l'a empêchée d'exploiter le local alors que parallèlement elle a dû supporter des charges s'élevant à 436'045,25 € d'avril à septembre 2023 tout en subissant un manque à gagner qu'elle évalue à 94'320 €. SUR CE: La locataire reconnaît que dès lors que les travaux ont été effectués il y a plus lieu de condamner la bailleresses sous astreinte à les effectuer et que seul son préjudice provisionnel reste à réparer. Suivant l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. - sur la demande de l'EURL Volfoni Exploitation : En vertu de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office « les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ». Cependant, conformément aux dispositions de l'article 566 du même code, les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. Tel est le cas en l'espèce, l'augmentation du montant de la demande de condamnation provisionnelle de l'EURL Volfoni Exploitation correspondant à l'actualisation de sa demande au 17 septembre 2023 alors qu'elle avait été arrêtée à la somme de 318'000 € au 30 avril 2023 devant le premier juge. En conséquence, la demande complémentaire de l'EURL Volfoni Exploitation doit être déclarée recevable. La demande de provision étant fondée sur les pertes que l'EURL Volfoni Exploitation aurait subies en raison du retard pris dans l'exécution des travaux, il convient d'en reprendre le déroulement. Il résulte des pièces produites par les parties que : ' le 30 novembre 2022, la locataire a informé la bailleresse de ce qu'elle envisageait la réalisation de travaux de réaménagement intérieur devant débuter le 9 janvier 2023 pour une durée de trois mois, ' selon le rapport de l'EURL Bet Ingestructure du 27 janvier 2023, adressé par la locataire à la bailleresse le 31 janvier suivant, il a été découvert que la solidité du plancher de la mezzanine de l'immeuble était précaire, non conforme aux normes en vigueur et présentait des défauts structurels nécessitant un remplacement. Le message de transmission à la bailleresse évoquait la nécessité d'un accord de la copropriété ainsi que la prise en charge du coût des travaux et indiquait à ce titre être dans l'attente du chiffrage des travaux et de la note de calcul qu'elle adresserait dès réception de la bailleresse, ' le 13 février 2023, la locataire adressait à la bailleresse une mise en demeure de faire réaliser les travaux de mise en conformité accompagnée d'un devis des travaux de réfection, ' le 23 février la bailleresse contactait le syndic de l'immeuble, communiquant le rapport du BET Ingesructure sans évoquer la nécessité de réunir une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires, ' une réunion est intervenue entre les parties le 9 mars suivant, en présence du syndic qui a sollicité la désignation d'un maître d''uvre, ' le 16 mars, le mandataire de la bailleresse a contacté une société d'architecte, insistant sur le caractère d'urgence de la mission, les professionnels contactés ont refusé la mission, jusqu'au devis adressé par la société Moon Co le 22 mars, ' le 20 mars, la locataire adressait à la bailleresse les dernières études du bureau de structure, ' le même jour, la bailleresse a sollicité du syndic la convocation d'une assemblée générale extraordinaire aux fins de validation des travaux de renforcement de la mezzanine et d'installation d'un groupe froid dans l'intérieur de la cour de l'immeuble, ' le 3 avril la locataire a adressé à la bailleresse les derniers éléments concernant la réalisation des travaux : plan de la mezzanine, note de calcul actualisé et devis, ' l'assemblée générale spéciale de copropriété était convoquée le 4 mai 2023 pour le 1er juin suivant où les travaux concernant la mezzanine ont été autorisés, ceux relatifs à l'installation d'un groupe froid privatif ayant été rejetés. Les travaux de réfection de la mezzanine envisagés étaient de grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil normalement à la charge du propriétaire-bailleur. Cependant, la locataire n'a à aucun moment contesté qu'il lui appartenait d'effectuer les démarches destinées à leur réalisation, notamment le chiffrage des travaux qu'elle avait elle-même proposé de réaliser dès le 31 janvier 2023. Leur coût devant tout état de cause être supporté par la bailleresse. S'agissant de travaux de structure, l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires était nécessaire à leur réalisation. Au regard de l'urgence rappelée par la locataire dans son message du 31 janvier 2023 auquel était joint le rapport du BET Ingesructure et les délais normaux de convocation de l'assemblée générale, il appartenait à la bailleresse d'alerter le syndic immédiatement, le chiffrage des travaux et la note de calcul annoncés n'étant pas un préalable indispensable à cette demande. Pourtant et malgré la mise en demeure du 13 février, ce n'est que le 23 suivant que la bailleresse a contacté le syndic pour l'alerter de la situation, entraînant un rendez-vous avec ce dernier et la locataire le 9 mars 2023. À cette date, le syndic a sollicité qu'un maître d''uvre soit désigné par la bailleresse, le retard résultant de cette demande ne peut être imputé à la bailleresse. Pourtant, ce n'est qu'à compter du 16 mars que la bailleresse justifie avoir contacté des cabinets d'architectes, les refus auxquels elle s'est opposée ne pouvant lui être imputables. Enfin, si le 20 mars elle a sollicité que soit convoquée une assemblée générale des copropriétaires, ce n'est que suite à une relance de la locataire qu'elle a renouvelé sa demande au syndic le 3 et 25 avril, les convocations étant lancées le 4 mai suivant. Les travaux ont été achevés le 8 août 2023. Dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a condamné la SAS RPB à faire réaliser les travaux discutés. Enfin, il résulte de cet historique que la totalité du retard pris dans la réalisation des travaux ne peut être imputée à la bailleresse puisque les travaux nécessitaient la convocation d'une assemblée générale extraordinaire soumise à un délai de convocation minimum de 21 jours et que le syndic a demandé une nouvelle analyse des travaux par la bailleresse. D'autre part, les travaux concernant l'installation des groupes froids dans la cour de la copropriété ont été refusés par l'assemblée générale du 1er juin 2023 pour n'être autorisés que le 12 octobre 2023, sous réserve de la production de pièces complémentaires, alors que la bailleresse avait adressé à la locataire plusieurs messages sollicitant une nouvelle présentation des travaux pour garantir leur acceptation, demande à laquelle il n'a été répondu que le 24 octobre 2023. La locataire prétend que les groupes froids n'étaient pas nécessaires à l'ouverture du restaurant le 18 septembre 2023. Cependant, il résulte d'un message du syndic du 8 septembre 2023 que les copropriétaires ce sont plaints de la gêne résultant des appareils qui avaient déjà été installés. Dès lors, il apparaît que les travaux d'installation du groupe froid ont été réalisés sans autorisation ce qui démontre qu'ils étaient indispensables à l'ouverture du restaurant. Dès lors, le retard pris dans l'installation des groupes froids ne peut être imputé à la bailleresse qu'en ce qu'elle a tardé à solliciter la convocation d'une assemblée générale puis à relancer le syndic. Au regard de l'ensemble de ces éléments, c'est à bon droit que le premier juge a retenu que le retard dans la réalisation des travaux exclusivement imputable à la bailleresse pouvait être retenu au stade des référés pour une durée non sérieusement contestable d'un mois. Malgré les contestations de son adversaire sur ce point la locataire produit seulement pour justifier de sa perte de chiffre d'affaires l'attestation d'une salariée qui n'est pas accompagnée de pièces financières complémentaires et qui à ce titre ne peut suffire à justifier la perte de la locataire. Cependant, la locataire justifie avoir engagé des frais et dépenses (salaires, loyers, frais généraux) permettant de confirmer la décision déférée en ce qu'elle lui a octroyé une provision de 81'000 €. - sur la demande reconventionnelle de la bailleresse : La SAS RPB fait valoir que depuis qu'elle exploite le restaurant la locataire n'a versé aucun loyer et à ce titre débitrice de la somme de 192'161,56 € arrêtés au premier trimestre 2024. L'EURL Volfoni Exploitation n'a pas répondu à cette demande La locataire ne conteste pas le montant réclamé au titre des loyers postérieurs à la décision déférée et à ce titre relevant de l'article 566 du code de procédure civile. Par ailleurs, cette demande est justifiée par le décompte produit. En conséquence, il doit y être fait droit à hauteur du montant réclamé de 192'161,56 €. Les dépens de première instance sont confirmés et les dépens d'appel seront partagés par moitié entre les parties. L'équité commande de confirmer la décision déférée sur l'article 700 du code de procédure civile, et de rejeter les demandes à ce titre en cause d'appel. PAR CES MOTIFS: La cour, Statuant dans les limites de sa saisine: Confirme la décision déférée, Y ajoutant: Constate la réalisation des travaux réclamés, Condamne l'EURL Volfoni Exploitation à verser à la SAS RPB une provision de 192'161,56 €, Dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties, Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de chacune des parties. LE GREFFIER LA PRESIDENTE I.ANGER C.FERREIRA