Tribunal judiciaire, 16 février 2024. 22/03004

Du 16 février 2024 5AA SCI/ PPP Contentieux général N° RG 22/03004 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XFYA [Y] [X] C/ [N] [V] [P] - Expéditions délivrées à - FE délivrée à Le 16/02/2024 Avocats : Me Sory BALDE Me Charlotte DE LAGAUSIE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] JUGEMENT EN DATE DU 16 février 2024 JUGE : Monsieur Edouard DE LEIRIS GREFFIER : Madame Françoise SAHORES DEMANDEUR : Monsieur [Y] [X] né le 16 Mai 1958 à [Localité 6] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 5] venant aux droits de M. [U] [X] Représenté par Me Charlotte DE LAGAUSIE, Avocat au barreau de BORDEAUX DEFENDERESSE : Madame [N] [V] [P] née le 22 Novembre 1956 à [Localité 3] [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Sory BALDE, Avocat au barreau de BORDEAUX DÉBATS : Audience publique en date du 18 Décembre 2023 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE Par un acte sous seing privé en date du 28 novembre 1988, Mme [N] [P] a pris à bail auprès de M. [U] [X] un appartement situé au premier étage [Adresse 2] pour une durée de 3 ans, reconductible tacitement, commençant à courir le 1er décembre 1988 et se terminant le 1er décembre 1991, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2.000 francs et de provision sur charges de 200 francs. Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2021, M. [Y] [X] venant aux droits de M. [U] [X] a délivré un congé pour reprise à la date du 30 novembre 2021 à Mme [N] [P]. Par acte introductif d’instance du 16 septembre 2022, M. [Y] [X] a fait assigner Mme [N] [P] par devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX à l’audience du 6 décembre 2022 en vue notamment de voir valider le congé. L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties avant d’être fixée pour plaider à l’audience du 18 décembre 2023. Dans ses conclusions soutenues à l’audience par son conseil, M. [Y] [X] demande de : Juger valable le congé délivré le 26 février 2021 à Mme [N] [P] ;Prononcer l’expulsion de Mme [N] [P] occupante sans droit ni titre et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ; Condamner Mme [N] [P] au règlement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges depuis le 1er décembre 2021 et jusqu’à vidange effective des lieux ;Condamner Mme [N] [P] au règlement d’une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;Débouter Mme [N] [P] de l’ensemble de ses demandes. Il fait valoir que la validité du congé n’est pas contestée par Mme [P] et qu’elle ne pose pas de difficulté ; il précise à ce titre qu’il a été délivré par acte d’huissier plus de 6 mois avant le terme du bail et pour le motif légitime de reprise pour y habiter prévu par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il soutient également que Mme [P] est désormais dépourvue de tout titre d’occupation et doit être condamnée au règlement d’une indemnité d’occupation égale au loyer augmenté des charges. Il argue par ailleurs que Mme [P] ne remplit pas les conditions pour bénéficier des dispositions protectrices de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 car elle était âgée de 64 ans et 3 mois lorsque le congé lui a été délivré le 26 février 2021, des propositions de relogement lui ont été faites et cette dernière n’a jamais justifiée de sa situation ni de ses ressources. Il soutient donc avoir satisfait aux conditions de l’article précité. En défense, dans ses conclusions soutenues à l’audience, Mme [N] [P], représentée par avocat, demande de : Lui accorder l’aide juridictionnelle provisoire ;A titre principal : Constater que son expulsion est illégale ;Rejeter sa demande d’expulsion ; A titre subsidiaire : Dire et juger qu’il n’y a pas lieu de faire droit aux autres prétentions de M. [Y] [X]. Invoquant les articles 1er et 15 de la loi du 6 juillet 1989, elle fait valoir qu’elle se trouve dans une situation précaire, est aujourd’hui âgée de 66 ans, touche une retraite d’un montant de 849,59 euros et une aide de la CAF d’un montant de 250 euros par mois, souffre d’un handicap et a effectué une première demande de logement social qu’elle a renouvelée le 20 janvier 2022. Elle indique ainsi remplir les conditions exigées pour prétendre au statut de locataire protégé et ne pouvoir être expulsée de son logement tant qu’une solution de relogement ne lui a pas été offerte. A ce titre, elle expose que le bailleur ne lui a pas fait parvenir d’offre de relogement tant lors du congé que lors de la période de préavis et que ce dernier est âgé de moins de 65 ans. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2024. MOTIFS DU JUGEMENT Sur la demande d’aide juridictionnelle provisoire Conformément aux dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridique, « Dans les cas d'urgence, (...) l'admission provisoire à l'aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président. » L'article 61 du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020 précise que « L'admission provisoire peut être accordée dans une situation d'urgence, notamment lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l'intéressé ou en cas d'exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion. » Par ailleurs, selon l'article 3 du décret susmentionné, « Pour bénéficier de l'aide juridictionnelle totale, le demandeur doit justifier par la production de son avis d'imposition le plus récent que son revenu fiscal de référence au sens du 1° du IV de l'article 1417 du code général des impôts est inférieur à 11262 €. » Ce seuil est révisable et, en dernier lieu, a été fixé, par une circulaire NOR n° JUST2401297C du 17 janvier 2024 à 12712 euros. En l'espèce, la juridiction est saisie en référé d'une demande de résiliation d'un bail d'habitation et d'expulsion. En outre, la défenderesse produit notamment un avis d'imposition sur les revenus de 2021, faisant état d'un revenu fiscal de référence de 3820 euros et justifie de ce que ses ressources proviennent d’une pension de retraite, démontrant ainsi leur persistance. Par conséquent, il convient d'accueillir sa demande tendant au bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire. Sur la validité du congé L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « I. — Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. (…) III— Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité. Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. » En application de l’arrêté du 24 décembre 2020 modifiant l'arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l'Etat en secteur locatif et en vigueur entre le 1er janvier et le 31 décembre 2021, le plafond de ressource permettant à un locataire âgé de plus de 65 ans de s’opposer au congé, sauf offre de relogement, est fixé à un revenu fiscal de référence de 20 966 eurosDEVous avez retenu la somme 22 642 €, sans préciser la source ; en outre, je pense que vous vous êtes basée sur le plafond en vigueur à compter du 1er Janvier 2023… . En ce cas, lorsque le locataire est âgé de 65 ans à la date d’échéance du bail, selon les termes mêmes de l’article 15, le bailleur qui entend maintenir son congé est tenu de faire, avant cette date, une offre de relogement répondant aux exigences posées par ce texte. Conformément à l’article 1353 du code civil, il lui incombe d’établir qu’il a satisfait à cette obligation. A défaut pour le bailleur de se conformer à ces exigences, le congé qu’il a délivré au locataire est nul. En l’espèce, M. [Y] [X] a fait délivrer par un acte de commissaire de justice, en date du 26 février 2021, un congé pour reprise à Mme [N] [P], née le 22 novembre 1956, à effet le 30 novembre 2021. Ce congé précise qu’il est justifié par la décision de reprendre le logement au bénéfice de M. [W] [X], fils de M. [Y] [X], né le 12 mars 1988 à [Localité 5], car ce dernier va exercer son activité professionnelle dans la région bordelaise et entend y fixer sa résidence principale. Le congé reproduit l’article 15 I dans sa version applicable au cas d’espèce et comporte également une notice d’information qui rappelle les obligations du bailleur et les recours des locataires. Le bail, conclu le 28 novembre 1988 pour une durée de 3 ans renouvelable, a commencé à courir le 1er décembre 1988 pour se terminer le 30 novembre 1991. Au terme de ses différentes reconductions triennales, il s’achevait le 30 novembre 2021. Le congé, délivré plus de six mois avant cette date, est donc intervenu en temps utile. En outre, Mme [P] ne conteste pas le contenu du congé délivré, ni le caractère légitime et sérieux du motif. En revanche, elle entend bénéficier du renouvellement du bail et allègue à cette fin bénéficier de la protection offerte par l’article 15 aux locataires âgés ayant des ressources modestes et ne pas avoir reçu de la part du bailleur des offres de relogement répondant aux exigences de ce texte. En effet, à la date d’échéance du contrat de bail, Mme [N] [P] était âgée de plus de 65 ans, pour être née le 22 novembre 1956. Cette information était d’ailleurs connue du bailleur puisqu’elle figurait sur le contrat de bail et sur le congé délivré. En outre, Mme [P] produit aux débats un avis d’imposition faisant état d’un revenu fiscal de référence de 3.820 euros au titre de ses revenus de 2021 et justifie d’une retraite mensuelle d’un montant de 849,56 euros à compter du 1er janvier 2021, soit des ressources inférieures au seuil précédemment mentionné à la date du congé, devant être prise en compte selon les termes de l’article 15 susrappelés. Les conditions posées par l’article 15 de la loi, pour interdire au bailleur de s’opposer au renouvellement du bail, se trouvent ainsi réunies. Ces seules considérations suffisent donc à estimer qu’il lui appartenait de faire des offres de relogement à sa locataire conformes aux prescriptions de cet article. Du reste, le bailleur a bien entendu satisfaire à cette obligation, puisqu’il allègue avoir fait des offres de relogement à sa locataire et produit une lettre du 10 novembre 2021, émanant de son mandataire de gestion immobilière (qui établissait en particulier les appels de loyers), la société PUBLICIMO, et adressée à la locataire, faisant état, d’abord, de la réception d’une lettre recommandée de la locataire le 5 novembre 2021, ensuite, d’une précédente offre de logement, ainsi que de plusieurs autres propositions de location faites au cours d’échanges téléphoniques, dont aucune n’avait convenu à la locataire, en raison de leur loyer ou de leur secteur, et, enfin, lui proposant une nouvelle offre de relogement, dans le secteur du logement loué, pour un loyer de 780 euros charges comprises et avec la précision : « nous tenons à attirer votre attention sur le marché locatif actuel qui n’est plus le même qu’autrefois et nous ne pourrons donc pas vous proposer un prix de loyer identique au vôtre actuellement ». A supposer même qu’il appartienne au locataire âgé de 65 ans et plus de démontrer la connaissance par son bailleur de sa situation de ressource, pour bénéficier du renouvellement du bail, ce qui ne ressort pas des termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public de protection, cette connaissance du bailleur est un fait juridique pouvant être prouvé par tout moyen, en particulier, selon l’article 1382 du code civil, par des présomptions graves, précises et concordantes. Or, en l’espèce, au regard du montant très modique du loyer actualisé de la location, s’élevant à la somme de 612,66 euros, et de la lettre, dont le contenu a été précédemment exposé, émanant du mandataire du bailleur, professionnel de l’immobilier averti des conditions d’application de l’article 15, lequel y alléguait avoir fait de multiples propositions de relogement, il est suffisamment établi que le bailleur était informé de ce que les ressources de la locataire n’excédaient pas les plafonds fixés pour se voir proposer des offres de relogement. Pourtant, la seule offre de relogement dont il est justifié, faite dans la lettre du 10 novembre 2021, correspondait à un renchérissement du loyer de la locataire de 160 euros, pour le porter, avant bénéfice de l’aide au logement (236 euros selon les pièces produites par la locataire), à un montant de 780 euros, proche de ses ressources mensuelles, s’élevant à 850 euros. Cette offre ne correspondait ainsi manifestement pas aux possibilités de la locataire, nonobstant l’exigence en ce sens posée par l’article 15 susrappelé. Dès lors, le congé délivré le 26 février 2021 est nul, de sorte que les demandes formulées M. [Y] [X] doivent être rejetées. Sur les mesures accessoires Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Les demandes de M. [Y] [X] ont été rejetées, il supportera la charge des dépens et sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée. Par ailleurs, l'exécution provisoire dont cette décision est revêtue de plein droit n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire, de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'écarter, conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire : - Non susceptible de recours : Accorde à Mme [N] [P] le bénéfice de l’aide juridictionnelle totale à titre provisoire ; Dit qu'une expédition du présent jugement sera transmise par le greffe au bureau d'aide juridictionnelle du tribunal judiciaire de Bordeaux ; - En premier ressort : Rejette les demandes formées par M. [Y] [X] ; Condamne M. [Y] [X] aux dépens ; Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire dont la présente décision est revêtue de droit. LE GREFFIER, LE PRESIDENT,