Cour d'appel, 15 mars 2023. 20/07599

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRÊT DU 15 MARS 2023 (n° /2023, 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/07599 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB4PR Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Février 2020 - Président du Tribunal Judiciaire de PARIS - RG n° 18/02048 APPELANTE S.A.R.L. [Adresse 9], Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 499 740 595, Ayant son siège social [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me François DE LASTELLE de la SELARL DE LASTELLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0070, INTIMÉE LE PATRIMOINE FONCIER, société civile de placement immobilier, Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 303 023 824, Ayant son siège social [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, Assistée de Me Lucie POTTIÉE-SPERRY, avocate au barreau de PARIS, toque A436, substituant Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, toque A436, COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie RECOULES, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Nathalie RECOULES, Présidente de chambre, Monsieur Douglas BERTHE, conseiller, Madame Marie GIROUSSE, conseillère. Greffier, lors des débats : Madame Liselotte FENOUIL ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Nathalie RECOULES, Présidente de chambre et par Sylvie MOLLÉ, greffière, présente lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Par acte du 25 décembre 2007, la société le Patrimoine Foncier a donné à bail commercial à la société Comme à [Adresse 8] divers locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2], pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 2007, moyennant un loyer annuel de 42.000 euros en principal. Par acte du 30 mai 2016, la bailleresse a fait délivrer à la preneuse un congé pour le 30 novembre 2016 et lui a proposé le renouvellement du bail, à compter 1er décembre 2016, moyennant un loyer annuel de 49.490,13 euros en principal. Par mémoire du 11 mai 2017, la preneuse a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 35.000 euros en principal puis, par acte du 16 février 2018, a assigné la bailleresse en fixation du prix du bail renouvelé à cette hauteur. Par jugement mixte du 25 juin 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a constaté le renouvellement du bail à compter du 1er décembre 2016, dit n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé au 1er décembre 2016 et ordonné une mesure d'expertise, désignant en qualité d'expert M. [C] [H] avec pour mission de rechercher la valeur locative. L'expert a déposé son rapport le 9 août 2019. Par jugement du 24 février 2020, le juge des loyers a : - fixé à la somme de 44.900 euros en principal, hors taxes et hors charges, par an, à compter du 1er décembre 2016, le montant du loyer annuel du bail renouvelé ; - dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 26 mars 2018 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ; - partagé les dépens, en ce inclus les coûts d'expertise ; - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ; - rejeté toute autre demande plus ample ou contraire. Par déclaration du 19 juin 2020, la société Comme à Savonnières 37510 Indre Loire a interjeté appel total du jugement. Par conclusions déposées le 10 décembre 2020, la société le Patrimoine Foncier a interjeté appel incident partiel du jugement. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 30 novembre 2022. Moyens et prétentions : Dans ses dernières conclusions déposées le 20 janvier 2021, la société Comme à Savonnières 37510 Indre Loire, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour de : À titre principal, - infirmer le jugement rendu le 24 février 2020 ; - débouter la société le Patrimoine Foncier de toutes de ses demandes, fins et conclusions ; - juger que la valeur locative des lieux loués est d'un montant annuel hors taxes et hors charges de 35.500 euros, pour un renouvellement au 1er décembre 2016 ; - fixer le prix du loyer des lieux loués au montant de 35.500 euros hors taxes et hors charges, en principal et par an, à compter du 1er décembre 2016 ; - condamner la société le Patrimoine Foncier à payer à la société Comme à Savonnières Indre Loire la somme de 66.100,94 euros avec intérêts au taux légal depuis le 1er décembre 2016 correspondant au montant des loyers trop versés pour la période du 1er décembre 2016 au 1er janvier 2021 ; - fixer le loyer exigible au 1er avril 2021 à la somme trimestrielle de 9.449,75 euros et condamner d'ores et déjà la société le Patrimoine Foncier à rembourser les sommes supérieures qui seraient réglées par la société locataire ; - condamner la société le Patrimoine Foncier à rembourser à la société Comme à Savonnières Indre et Loire la somme de 5.000 euros dans les termes de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société le Patrimoine Foncier à rembourser à la société Comme à Savonnières Indre et Loire la somme de 3.917,56 euros correspondant aux honoraires de l'Expert ; À titre subsidiaire, - juger que la valeur locative des lieux loués est d'un montant annuel hors taxes et hors charges de 44.900 euros, pour un renouvellement au 1er décembre 2016 ; - fixer le prix du loyer des lieux loués au montant de 44.900 euros hors taxes et hors charges, en principal et par an, à compter du 1er décembre 2016 ; - juger que les intérêts au taux légal n'ont pas couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû à compter du 26 mars 2018 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ; En tout état de cause, - juger que le montant du loyer plafonné applicable aux locaux loués est d'un montant annuel de 46.719 euros, hors taxes et hors charges, pour un renouvellement au 1er décembre 2016 ; - condamner la société Le Patrimoine Foncier en tous les dépens, y compris les frais d'expertise à hauteur de 3.917,56 euros, ainsi qu'au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, la société Comme à Savonnières 37510 Indre Loire expose que : - le jugement retient, à juste titre, que le montant du loyer plafonné s'établit à 46.719 euros par an, en principal, hors charges et hors taxes, pour une surface pondérée de 38,16 m² ainsi qu'un abattement de 2% pour charges exorbitantes et demande à la cour de retenir des éléments, non contestés par les parties, pour la fixation du loyer ; - le jugement a écarté l'évaluation de la valeur locative desdits locaux établie par l'expert judiciaire au 1er décembre 2016 à la somme de 35.500 euros ; à ce titre, le juge des loyers commerciaux semble s'être appuyé, d'une part, sur des éléments de comparaison contenus dans le rapport déposé par l'expert judiciaire en raisonnant notamment par analogie avec les prix fixés lors de locations nouvelles qui n'ont pas en principe à être utilisés dans la fixation du loyer concernant un renouvellement de bail, et, d'autre part, sur des éléments contenus dans l'expertise amiable réalisée pour le compte de l'intimée, qui outre la référence aux prix fixés lors de locations nouvelles, a retenu les prix pratiqués lors de renouvellements amiables déplafonnés et lors de renouvellements judiciaires déplafonnés ; par ailleurs, le juge des loyers commerciaux a retenu le bon emplacement des locaux au sein d'un secteur dédié à la restauration et à proximité immédiate du Marché [Localité 7], qui n'est pas un critère pertinent puisque ce marché existait déjà lors de la conclusion du bail, alors qu'il a dans le même temps retenu que la [Adresse 6] était « une petite artère à sens unique de circulation, à proximité immédiate des rues des Canettes et Princesse, dépendant d'un secteur animé par une commercialité essentiellement dédiée à la restauration et aux bars, donc soumise à une concurrence importante, et attirant une clientèle noctambule et touristique ». La société Comme à [Adresse 9] considère donc que la motivation du jugement est insuffisante et fondée sur des références inadéquates quant à la fixation du loyer des locaux litigieux. Dans ses conclusions déposées le 10 décembre 2020, la société le Patrimoine Foncier, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la cour de : À titre principal, - infirmer le jugement rendu le 24 février 2020 en toutes ses dispositions ; Et statuant à nouveau : - fixer le montant du loyer du bail renouvelé pour les locaux [Adresse 2] à la somme de 46.720 euros par an, en principal, pour un bail de 9 années à compter du 1er décembre 2016, en application des règles du plafonnement instituées par l'article L.145-34 du code de commerce, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; À titre subsidiaire, - confirmer le jugement rendu le 24 février 2020 en toutes ses dispositions ; En tout état de cause, - condamner la société Comme à [Adresse 9] à payer à la société le Patrimoine Foncier la somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, comprenant notamment les frais d'expertise, dont distraction au profit de société Ingold & Thomas dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, la société le Patrimoine Foncier fait valoir que : - le calcul par l'expert judiciaire de la surface pondérée retenu dans le jugement à hauteur de 38,16 m²P ainsi que la valeur du loyer plafonné arrondi à la somme de 46.720 euros n'est pas contesté par les parties ; - s'agissant des éléments de comparaison relatifs aux locations nouvelles, aux termes des articles L.145-33 et R.145-7 du Code de commerce, la valeur locative est notamment déterminée d'après « les prix couramment pratiqués dans le voisinage » qui « concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 » et qu'il est de jurisprudence constante que, pour déterminer la valeur locative des loyers des baux renouvelés, le juge adopte un système de mixage entre les prix judiciaires, les prix de renouvellements amiables et les prix de locations nouvelles, dits prix de marché ; que, dès lors, il n'y a pas lieu de les écarter ; - s'agissant du prix des renouvellements amiables et judiciaires déplafonnés, le déplafonnement du loyer n'a pas de rapport avec le prix unitaire retenu afin de fixer la valeur locative et le fait que les locaux fassent l'objet d'un motif de déplafonnement au sens de l'article L.145-34 du Code de commerce n'a pas d'incidence sur la valeur locative fixée en vertu des dispositions de l'article L.145-33 du même code ; que dès lors, il n'a pas non plus lieu de les écarter. La société le Patrimoine Foncier considère, a contrario, que la valeur locative retenue par le premier juge est sous-évaluée, le tribunal n'ayant pas suffisamment tenu compte : - de la situation des locaux sur la [Adresse 6], qui est un axe présentant une excellente commercialité et drainant un important flux de chalands, s'agissant de l'un des meilleurs emplacements pour les activités de restaurant et bar de ce secteur très fréquenté par les habitants du quartier au fort pouvoir d'achat, jeunes actifs, étudiants et touristes et connu pour sa vie nocturne très animée, facilement accessible puisque très bien desservi au niveau des transports en commun ; - de la configuration des locaux et, plus particulièrement, de leur faible superficie qui aboutit à majorer le prix unitaire retenu au regard d'autres références avec une surface plus importante ; - des références locatives plus récentes que celles retenues par l'expert et plus spécifiques à l'activité de restauration et de l'effet de la restructuration du marché [Localité 7] qui a permis d'apporter un flux de chalands supplémentaires et qualitatifs au pouvoir d'achat élevé dont bénéficie les rues alentour aboutissant à revaloriser à la hausse les valeurs locatives. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée. Décision : Ces éléments n'étant pas contestés, la cour confirmera le jugement en ce qu'il a fait sienne l'analyse de l'expert judiciaire et fixé le montant du loyer plafonné à 46.719 euros par an, en principal, hors charges et hors taxes, pour une surface pondérée de 38,16 m² assorti d'un abattement de 2% pour charges exorbitantes. Sur l'évaluation de la valeur locative En application de l'article L.145-33 du code de commerce, à défaut d'accord des parties, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative, laquelle prend en compte les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le jugement discuté a rappelé les éléments de comparaison relevés par l'expert judiciaire et par l'expert de partie, dont les termes du rapport ont pu être discutés contradictoirement devant le juge des loyers commerciaux, qui concernaient des renouvellements judiciaires, des renouvellements amiables et des locations nouvelles. Contrairement à ce que soutient la société Comme à [Adresse 9], ces références sont celles habituellement retenues par la jurisprudence qui, au titre des prix couramment pratiqués dans le voisinage, intègrent non seulement les prix des baux neufs ou en renouvellement amiable mais encore ceux issus des décisions judiciaires, seuls étant exclus les loyers plafonnés. De même, contrairement à ce que soutient la société le Patrimoine Foncier, l'expert judiciaire a également relevé des références locatives contemporaines à la date de renouvellement du présent bail. Conformément aux dispositions de l'article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présentent, pour le commerce considéré, notamment l'importance du quartier ou de la rue où il est situé, la répartition des diverses activités dans le voisinage, les moyens de transport, l'attrait particulier ou les sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. Le juge des loyers commerciaux a retenu, comme souligné par les deux experts, le bon emplacement des locaux au sein d'un secteur dédié à la restauration, bénéficiant d'une clientèle nocturne et touristique. Contrairement à ce que soutient l'appelante principale, il ne saurait lui être fait grief d'avoir retenu la dynamique généré par la proximité du Marché [Localité 7], lequel a fait l'objet d'une opération de restructuration postérieure à la signature du premier bail, ayant permis l'installation de nouvelles enseignes constituant un attrait pour une clientèle diurne. A contrario, a été souligné que la [Adresse 6] était une petite artère à sens unique de circulation, strictement locale faute de parking, mais que le quartier est bien bien desservi par les transports. Certes, le preneur est soumis à une concurrence importante mais celle-ci est la contre-partie de l'emplacement choisi au sein d'un secteur essentiellement dédiée à la restauration et aux bars. Il ne saurait donc être fait grief à la décision attaquée de n'avoir pas tiré les conclusions de ses propres constatations. Contrairement à ce que soutient la société le Patrimoine Foncier et comme rappelé par l'expert, c'est à bon droit que ne peut être retenu « l'effet bonbonnière » avancé par le bailleur, lequel s'applique à des surfaces de petites tailles, inférieures à celles des locaux considérés, d'environ 20/25m². Ainsi, le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé la valeur locative unitaire retenue de 1.200 euros/m² P et celle au 1er décembre 2016 à la somme arrondi de 44.900 euros, inférieure au loyer plafonné, sans qu'il n'y ait lieu de faire les comptes entre les parties. Sur les demandes accessoires : Chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, elles supporteront la charge de leurs propres dépens ainsi que celles de leurs frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS  La cour, CONFIRME le jugement rendu par le Président du tribunal judiciaire de Paris le 24 février 2020 en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, DIT que chacune des parties supportera ses propres dépens d'appel ; REJETTE les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE S.MOLLÉ N.RECOULES