Tribunal judiciaire, 17 juin 2024. 24/01074

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 6] REFERENCES : N° RG 24/01074 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YZII Minute : 24/556 S.A. HLM BATIGERE HABITAT Représentant : Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971 C/ Monsieur [R] [Z] Madame [L] [Z] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 juin 2024 ; Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ; Après débats à l'audience publique du 29 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.A. HLM BATIGERE HABITAT, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [R] [Z], demeurant [Adresse 3] [Localité 7] comparant en personne Madame [L] [Z], demeurant [Adresse 3] [Localité 7] comparante en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 19 février 2016, la SA d'HLM ESPACE HABITAT CONSTRUCTION a donné à bail à Monsieur [R] [Z] et Madame [L] [Z] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 567,73 euros hors charges. Suivant assemblée générale extraordinaire du 31 juillet 2023, les SA d’HLM ESPACE HABITAT CONSTRUCTION, BATIGERE GRAND EST et BATIGERE ILE DE France ont fusionné pour devenir la SA d’HLM BATIGERE HABITAT. Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2023, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier à Monsieur [R] [Z] et Madame [L] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6395,68 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par lettre reçue le 27 septembre 2023 la SA d'HLM BATIGERE HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales. Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2023, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [R] [Z] et Madame [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [Z] et Madame [L] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,condamner solidairement Monsieur [R] [Z] et Madame [L] [Z] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4568,72 euros au titre de la dette locative, terme d’août 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2023,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 13 décembre 2023. À l'audience du 29 avril 2024, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2155,27 euros arrêtée au 16 avril 2024, loyer du mois de mars 2024 inclus. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. La SA d'HLM BATIGERE HABITAT soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que si le bail écrit initial a été égaré par elle, elle s’en remet au bail qui pourra être fourni par les défendeurs en cours de délibéré. A défaut, elle affirme qu’elle est liée à eux par un bail verbal établi, le décompte produit aux débats comprenant des paiements réalisés par Monsieur et Madame [Z]. Monsieur [R] [Z] et Madame [L] [Z], comparants, contestent le montant de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Au soutien de ses prétentions, ils déclarent avoir réalisé un paiement de 300 euros le 11 avril 2024 non pris en compte par la bailleresse. Ils expliquent s’être trouvés en difficulté lorsque seul Monsieur [Z] travaillait, l’unique revenu ne leur suffisant pas pour régler leurs charges. Ils indiquent que désormais, Monsieur [Z] perçoit un revenu mensuel compris entre 1700 et 1800 euros et Madame [Z] d’environ 800 euros. Ils précisent avoir trois enfants mineurs à charge. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 17 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Par note en délibéré, autorisée, reçue le 6 mai 2024, Monsieur [R] [Z] et Madame [L] [Z] ont adressé le bail écrit initial et la preuve du paiement de 300 euros qu’ils allèguent. Par note en délibéré, autorisée, reçue le 28 mai 2024, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT a adressé un décompte actualisé des sommes dues au 13 mai 2024. MOTIVATION DE LA DECISION Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 13 décembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA d'HLM BATIGERE HABITAT le 27 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande de la SA d'HLM BATIGERE HABITAT aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande en paiement Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 février 2016, du commandement de payer délivré le 17 juillet 2023 et des décomptes de la créance actualisés aux 16 avril et 13 mai 2024 que la SA d'HLM BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Monsieur et Madame [Z] produisent un extrait de relevé de compte, faisant figurer un virement à « Espace Habitat » d’un montant de 300 euros le 11 avril 2024. Néanmoins, ce paiement n’apparaît pas sur le décompte actualisé de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT. Or, Monsieur et Madame [Z] n’ont pas fourni l’entier relevé bancaire permettant de s’assurer que ce virement a bien été exécuté et n’a pas été rejeté. En l’état, ils ne rapportent pas la preuve de l’effectif paiement. Monsieur [R] [Z] et Madame [L] [Z] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage. En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [R] [Z] et Madame [L] [Z] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 2.155,27 euros, au titre des sommes dues au 16 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s'élève à 2155,27 euros selon décompte au 16 avril 2024. L'examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers les derniers mois, mais insuffisants à rembourser la dette. L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat. Néanmoins, les locataires justifient à l'audience d'une part de leur situation personnelle et financière, et d'autre part, d'avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer. Ils se trouvent ainsi en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Dès lors, il convient d’accorder un délai aux locataires pour exécuter leurs obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail, l’expulsion des lieux loués que pour le cas où ils ne respecteraient pas ce délai. À défaut de règlement d'une des échéances, l’expulsion de Monsieur [R] [Z] et Madame [L] [Z] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Par ailleurs, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [R] [Z] et Madame [L] [Z] Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 décembre 2023, Monsieur [R] [Z] et Madame [L] [Z] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [R] [Z] et Madame [L] [Z] à son paiement à compter de 12 décembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux. Monsieur [R] [Z] et Madame [L] [Z] étant mariés, conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de l'indemnité d'occupation. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [Z] et Madame [L] [Z] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales. Il convient également de condamner in solidum Monsieur [R] [Z] et Madame [L] [Z] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable la demande de la SA d'HLM BATIGERE HABITAT aux fins de résiliation judiciaire du bail conclu le 19 février 2016, entre, d’une part, la SA d’HLM ESPACE HABITAT CONSTRUCTION et, d’autre part, Monsieur [R] [Z] et Madame [L] [Z], sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7], CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [Z] et Madame [L] [Z] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 2155,27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 16 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, AUTORISE Monsieur [R] [Z] et Madame [L] [Z] à s’acquitter de la dette en 15 fois, en procédant à 14 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance : l'échelonnement sera caduc,la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, le contrat de location du 19 février 2016 concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7] sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [R] [Z] et Madame [L] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues, CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [Z] et Madame [L] [Z] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués, CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [Z] et Madame [L] [Z] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales, CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [Z] et Madame [L] [Z] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE la SA d'HLM BATIGERE HABITAT de ses autres demandes et prétentions. LE GREFFIER LE JUGE Page