Cour d'appel, 15 septembre 2022. 21/01164

ARRET N° OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT - OPAC DE L'OISE C/ [H] VBJ/SGS COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU QUINZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/01164 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IAP2 Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SENLIS DU VINGT NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT ET UN PARTIES EN CAUSE : OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT - OPAC DE L'OISE [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me Renaud DEVILLERS, avocat au barreau de BEAUVAIS APPELANTE ET Monsieur [W] [H] Assisté de l'UDAF ès qualité de curateur de Monsieur [W] [H], dont le siège social est sis à [Localité 7], [Adresse 2] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Cyrielle CAZELLES, avocat au barreau de SENLIS (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2121/002843 du 15/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AMIENS) INTIME DEBATS : A l'audience publique du 16 juin 2022, l'affaire est venue devant Madame Christina DIAS DA SILVA, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 15 septembre 2022. La Cour était assistée lors des débats de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre, Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre et M. Pascal MAIMONE, Conseiller, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 15 septembre 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Madame Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre et Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière. * * * DECISION : Exposé du litige: M.[H] est locataire d'un appartement appartenant à l'OPAC de l'Oise. Invoquant des troubles graves causés par M.[H] et les personnes qu'il héberge, l'OPAC l'a fait assigner devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis en résiliation du bail et expulsion. Par jugement rendu le 29 janvier 2021 le juge du contentieux la protection du tribunal judiciaire de Senlis a adopté le dispositif suivant: -déboute l'OPAC de l'Oise de l'ensemble de ses demandes -en conséquence, dit n'y avoir lieu à résilier le bail conclu entre l'OPAC de l'Oise et M.[W] M.[H] et a expulsé M.[W] [H], assisté de l'UDAF de l'Oise en qualité de curateur, -dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -condamne l'OPAC de l'Oise aux dépens, -rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Le 1er mars 2021, l'OPAC de l'Oise a interjeté appel de cette décision. Par conclusions en date du 30 novembre 2021, l'OPAC de l 'Oise demande à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et de : -Prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti par l'OPAC de l'Oise à M.[H] concernant l'appartement sis [Adresse 1] - [Localité 4]. -Admettre en effet que M.[H] et sa compagne Mme [R] sont à lorigine de troubles locatifs répétés excédant très largement les inconvénients normaux du voisinage. -Déclarer M.[H] responsable des agissements fautifs de Mme [R], vivant à son domicile sans que sa responsabilité ne puisse étre atténuée de quelque maniére que ce soit. -Considérer que M.[H] est lui-même l'auteur de troubles et nuisances sonores qui caractérisent des troubles anormaux du voisinage. -Décider que l'expulsion de M.[H] et par conséquent de Mme [R], est l'unique solution permettant de mettre un terme aux troubles anormaux de voisinage liés aux comportements dolosifs du locataire et de sa compagne. -Ordonner par conséquent l'expulsion de M.[H], ainsi que de tout occupant de son chef, notamment de Mme [R], des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier. -Supprimer le délai de deux mois, prévu à l'article L.412-l du Code de Procédure Civile d"Exécution, pour permettre à l' Opac de l'Oise d'expulser le locataire, dès signification du commandement d'avoir à libérer les lieux. -Condamner M.[H] assisté de son curateur, l'UDAF de l'Oise, à payer à l'OPAC de l'Oise jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés, une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du loyer en son dernier état, ainsi que les charges, outre revalorisation légale, le cas échéant. -Débouter M.[H] et son curateur, l'UDAF de l'Oise, de toutes prétentions contraires, comme étant irrecevables et mal fondées. -Condamner M.[H] assisté de son curateur, l'UDAF de l'Oise, au paiement d'une indemnité de procédure 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût exposé pour parvenir à l'expulsion de la locataire. Par conclusions en date du 13 octobre 2021,M.[H], assisté de son curateur, demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement et en conséquence de débouter l'OPAC de l'Oise de sa demande de judiciaire du bail de M.[H] et plus généralement de toutes ses demandes. À titre subsidiaire, de lui accorder un délai de trois ans pour quitter les lieux, de débouter l'OPAC de l'Oise de sa demande au titre de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, et en tout état de cause de la condamner à lui verser la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et 1200 euros pour la procédure d'appel et de la condamner aux dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 janvier 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience des débats du 16 juin 2022. SUR CE: À titre liminaire la cour relève que les parties ne contestent pas avoir conclu un contrat de bail portant sur le logement numéro 33 sis [Adresse 1] à [Localité 4]. Les parties ne constestent pas que ce bail a été égaré et que M.[H] est à jour du paiement des loyers. Sur la résiliation du bail: L'article 1728 alinéa 1 du code civil prévoit que le preneur est tenu de l'obligation d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention. L'article 1729 du Code civil dispose précise que« Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ». L'article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, relative aux baux d'habitation, dispose que « Le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ». L'article 7 d) prévoit que le locataire est obligé de prendre à sa charge entretien courant du logement. M.[H] demeure au [Adresse 1] à [Localité 4], depuis de nombreuses années, les premières lettres de mises en demeure du bailleur adressées au locataire versées aux débats sont en date de 2014. En dehors des faits qui seraient imputables à sa compagne Mme [R], dont il serait d'ailleurs lui même victime et qui ne sauraient dans ces conditions justifier la résiliation réclamée par le bailleur, il apparaît que M.[H] a lui même commis des manquements graves à ses obligations de locataire: obligation d'entretien des lieux et de jouissance paisible. Obligation d'entretien: Le bailleur, alerté par Mme [I] qui par courrier du 1er novembre 2018 dénonçait « l'odeur nauséabonde et indescriptible qui se dégage de l'appartement, embaume tout le palier et pénètre dans son appartement », a constaté lors d'une viste de l'appartement le 16 novembre 2018 qu''il s'échappait de l'appartement « des odeurs rebutantes », que l'intérieur de l'habitat était dans un état catastrophique, envahi de mouches, les sols étant totalement souillés, notamment par la présence de nombreux immondices, de linges souillés envahissant toutes les pièces. Sont relevés: dans la cuisine de nombreuses denrées alimentaires en état de putréfaction et sur le balcon un amas de sacs d'ordures ménagères en putréfaction dégageant des odeurs pestilentielles. Il résulte de l'attestation de Mme [Y] en date du 26 décembre 2018 que les odeurs pestilentielles ont persisté nonobstant cette mise en demeure. À hauteur de cour, M.[H] ne justifie par aucune pièce avoir rétabli un état d'hygiène satisfaisant dans son appartement. Obligation de jouisance paisible: Il résulte des attestations produites devant le juge du contentieux de la protection que plusieurs habitants de la cage d'escalier dans laquelle se situe l'appartement occupé par M.[H] ont dénoncé le comportement de celui-ci régulièrement en état d'ébriété dans les communs et fait état de la peur qu'ils en ressentaient ( attestation de Mme [E], courrier de Mme [I]) Par ailleurs, il ressort des attestations produites à hauteur de cour: attestation de Mme [K] en date du 9 juin 2021 selon laquelle elle subit des tapages provenant de l'appartement de M.[H]; attestation de Mme [P] en date du 8 juin 2021 exposant subir un tapage nocturne et diurne continu en dépit de l'appel aux gendarmes ; attestation de Mme [I] faisant état d'une altercation entre ses voisins car M.[H] était en train de dégrader sa porte d'entrée. L'ensemble de ces faits constituent des manquements graves aux obligations du locataire commis par M.[H] lui-même et qui troublent la tranquilité comme la sécurité des autres locataires de l'immeuble. La gravité de ces manquements aux obligations du locataire justifient la résiliation du contrat de bail. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a débouté l'OPAC de l'Oise de sa demande de résiliation du bail et d'expulsion de M.[H]. Il convient donc: -de prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti par l'OPAC de l'Oise à M.[H] concernant l'appartement 33 sis [Adresse 6] à [Localité 4]. -d'ordonner par conséquent, l'expulsion de M.[H], ainsi que de tout occupant de son chef, des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier. - de condamner M.[H] assisté de son curateur, l'UDAF de l'Oise, à payer à l'OPAC de l'Oise jusquà libération effective des lieux et remise des clés, une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du loyer en son dernier état, ainsi que les charges, outre revalorisation légale, le cas échéant. Sur les délais: L'OPAC de l'Oise sollicite que le délai de 2 mois prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution soit supprimé compte tenu de l'urgence de la situation afin que la sérénité et la sécurité puissent venir dans l'ensemble immobilier. M.[H] sollicite que lui soit accordé un délai de trois ans, prévu à l'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution, pour quitter les lieux. Il expose qu'il particulièrement fragile et vulnérable et que disposant de faibles revenus il aura les plus grandes difficultés à retrouver un logement. Il relève en outre qu'alors que l'OPAC dispose de près de 32 000 logements, il n'a formulé aucune offre de relogement à son profit. Sur quoi: Il résulte de l'article L412-3 du code de procédure civile d'exécution que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. En l'espèce, en considération de la durée, de la gravité des manquements commis par M.[H] et des troubles occasionnés aux autres occupants de l'immeuble, il ne saurait être fait grief au bailleur social de ne pas lui avoir proposé de relogement. Par ailleurs, alors qu'a été instaurée au bénéfice de M.[H] une mesure de curatelle, il n'apparaît pas que des démarches aient été entreprises ou effectuées en vue d'un éventuel relogement. Il convient donc de rejeter la demande de délais formés par M.[H] et d'ordonner la suppression du délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux prévue à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Il convient donc: -de prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti par l'OPAC de l'Oise à M.[H] concernant l'appartement 33 sis [Adresse 6] à [Localité 4]. -d'ordonner par conséquent, l'expulsion de M.[H], ainsi que de tout occupant de son chef, des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier. -d'ordonner la suppression du délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - de condamner M.[H] assisté de son curateur, l'UDAF de lOise, à payer à l'OPAC de l'Oise jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés, une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du loyer en son dernier état, ainsi que les charges, outre revalorisation légale, le cas échéant. Sur les demandes accessoires: Le sens du présent arrêt justifie que le jugement soit infirmé en ce qu'il a condamné l'OPAC de l'Oise aux dépens et il convient de condamner M.[H] aux dépens de première instance et d'appel dans lequels ne sera pas inclus le coût exposé pour parvenir à l'expulsion. L'équité ne commande pas qu'il ne soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS: La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort: Infirme le jugement rendu le 29 janvier 2021 par le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant: Prononce la résiliation judiciaire du bail consenti par l'OPAC de l'Oise à M.[H] portant sur l'appartement 33 sis [Adresse 6] à [Localité 4], Ordonne l'expulsion de M.[H], assisté de son curateur, l'UDAF de l'Oise, ainsi que de tout occupant de son chef, des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier. Ordonne la suppression du délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, Déboute M.[H], assisté de son curateur, l'UDAF de l'Oise, de sa demande de délais pour quitter les lieux, Condamne M.[H], assisté de son curateur, l'UDAF de l'Oise, à payer à l'OPAC de l'Oise jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés, une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du loyer en son dernier état, ainsi que les charges, outre revalorisation légale, le cas échéant, Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M.[H], assisté de son curateur, l'UDAF de l'Oise, aux dépens de première instance et d'appel dans lequels ne sera pas inclus le coût exposé pour parvenir à l'expulsion. LA GREFFIERELA PRESIDENTE