Texte intégral
N° RG 24/00364 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GGPO
Minute : JCP
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[L] [C]
Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
Juge des Contentieux de la Protection
JUGEMENT Réputé contradictoire
DU 04 Juin 2024
DEMANDEUR(S) :
L’OPH DE CHARTRES METROPOLE - dénommé C’CHARTRES HABITAT
E.P.I.C. immatriculé au RCS de CHARTRES sous le n° B 272 800 020
dont le siège social est Hôtel de Ville, Place des Halles - 28000 CHARTRES
agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représenté par Me CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers - 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101 avocat du barreau de PARIS
D’une part,
DÉFENDEUR(S) :
Monsieur [L] [C]
demeurant 4 rue du Général Walker - Etage 1 Apt c18 - 28000 CHARTRES
non comparant, ni représenté
D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Pauline DE LORME
Greffier: Karine SZEREDA
DÉBATS :
L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 02 Avril 2024 et mise en délibéré au 04 Juin 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé prenant effet le 24 octobre 2022, l'établissement public CHARTRES METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de Chartres (ci-après “CHARTRES METROPOLE HABITAT) a donné à bail à Monsieur [L] [C], un logement situé 4 rue du Général Walker, Appartement C18, 1er étage, 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel de 380,98 euros.
Par acte distinct du même jour, il a été donné à bail un emplacement de stationnement, « parking arceau n°11 », sis rue Sylvester, 28000 CHARTRES à compter du 24 octobre 2022, pour un loyer mensuel de 16,98 euros.
Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2023, CHARTRES METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [L] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2.488,28 euros au titre des loyers et charges impayés.
Le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX le 30 octobre 2023 par voie électronique.
Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, CHARTRES METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [L] [C], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin d'obtenir le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal, le prononcé de la résolution judiciaire des contrats de baux à titre subsidiaire, son expulsion et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
4 060.41 euros au titre des loyers et charges impayés,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, comme si le bail s'était poursuivi,la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département par voie électronique le 25 janvier 2024.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 avril 2024.
A l'audience du 2 avril 2024, CHARTRES METROPOLE HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes sauf à actualiser sa créance à la somme de 4.674.18 euros. Pour le surplus, il convient de se référer à ses écritures pour un plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
Monsieur [L] [C], cité à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur n’empêche pas qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l’espèce, le défaut de comparution de Monsieur [L] [C] n’empêche pas qu’il soit statué au fond.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité
Une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture d’EURE ET LOIR le 25 janvier 2024 soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, CHARTRES METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 23 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur le fond
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version nouvelle issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail qui contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que 06 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés postérieurement au 29 juillet 2023 qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative sans porter atteinte aux droits des locataires qui n’auraient pas été informés de ce nouveau délai.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties, dans son paragraphe 5.6 « LA RESILIATION » contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [L] [C] le 23 octobre 2023. Ce commandement de payer, bien que délivré après la réforme du 29 juillet 2023, mentionne le délai de 02 mois pour régler la dette locative. Il y a donc lieu de retenir ce délai en l’espèce.
Il est en outre établi, d’après l’historique des versements, que la somme de 2.488,28 euros, dont le paiement était demandé n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la notification du commandement de payer.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies et la juridiction constatera que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit le 24 décembre 2023.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser CHARTRES METROPOLE HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Concernant la demande d’expulsion du parking
En l’espèce, la demande principale de constat d’acquisition de la clause résolutoire ne porte que sur le bail d’habitation. Cette demande ayant favorablement abouti, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de prononcer de la résolution.
Or, le contrat de bail portant sur le parking n’est pas un contrat accessoire à celui du bail d’habitation dès lors que ces deux biens ne sont pas situés au même endroit et qu’ils ne précisent pas dans leur clause contractuelle le fait que le parking est accessoire au logement.
Dès lors, en l’absence de résiliation du bail relatif au parking, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de ce parking.
Sur l’indemnité d’occupation
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 décembre 2023, Monsieur [L] [C] est donc sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges.
L’indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient loyer et les charges à partir du 24 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à CHARTRES METROPOLE HABITAT ou à son mandataire. Cette indemnité n’est ni susceptible de majoration ni d’indexation.
Monsieur [L] [C] sera condamné au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Sur la dette locative
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l'espèce, CHARTRES METROPOLE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré locatif en produisant le contrat de bail prenant effet le 24 octobre 2022, le contrat de bail du parking prenant effet à la même date, le commandement de payer en date du 23 octobre 2023 et un décompte de sa créance arrêtée au 26 mars 2024. Néanmoins, il ne peut être pris en compte ce décompte actualisé dès lors qu’il n’est pas rapporté la preuve qu’il a bien été communiqué à Monsieur [L] [C] aux fins de respect du principe du contradictoire. Ainsi, seul le décompte produit au moment de l’assignation peut être pris en compte.
Monsieur [L] [C], n’ayant pas comparu, ne conteste pas le montant de la créance.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [L] [C] à payer à CHARTRES METROPOLE HABITAT la somme de 4 060.41 euros arrêtée au 02 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les autres demandes
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [L] [C] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 octobre 2023.
Au regard de l’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
DECLARE la demande d’acquisition de la clause résolutoire de l’office public de l’habitat dénommé C’CHARTRES HABITAT, EPIC ayant son siège social HÔTEL DE VILLE, PLACE DES HALLES, 28000 CHARTRES recevable ;
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 octobre 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois ;
CONSTATE, en conséquence, que le contrat prenant effet au 24 octobre 2022 entre l’office public de l’habitat dénommé C’CHARTRES HABITAT, EPIC ayant son siège social HÔTEL DE VILLE, PLACE DES HALLES, 28000 CHARTRES, d’une part, et Monsieur [L] [C] d’autre part, concernant les locaux situés au 4 rue du Général Walker,appartementt C18, 28000 CHARTRES, est résilié depuis le 24 décembre 2023 ;
ORDONNE à Monsieur [L] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au 4 rue du Général Walker, Appartement C18, 28000 CHARTRES, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;
DIT que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;
RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
CONDAMNE Monsieur [L] [C] à payer à l’office public de l’habitat dénommé C’CHARTRES HABITAT, ayant son siège social HÔTEL DE VILLE, PLACE DES HALLES, 28000 CHARTRES, la somme de 4 060.41 euros (quatre mille soixante euros et quarante-et-un centimes) correspondant aux loyers et charges arrêtées au 02 janvier 2024, mensualité de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE Monsieur [L] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, ni révisable et ni indexable, égale au loyer et charges, qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès 24 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;
DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [L] [C] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 23 octobre 2023 ;
DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé.
LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Karine SZEREDAPauline DE LORME
