Cour d'appel, 07 mars 2024. 21/17781

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 07 MARS 2024 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/17781 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEOZ6 Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Juillet 2021 -Tribunal de proximité du raincy - RG n° 20/001447 APPELANTE Madame [J] [O] [N] épouse [Y] [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Pasquale BALBO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : PB131 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/039435 du 04/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMES Monsieur [B] [Y] [Z] CCAS, [Adresse 1] [Localité 5] Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 26 octobre 2021, déposée à l'Etude d'Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile S.A. CDC HABITAT SOCIAL OSICA et venant aux droits de la SA D'HLM EFIDIS [Adresse 3] [Localité 4] Représentée et assistée par Me Isabelle PRUD'HOMME, avocat au barreau de PARIS, toque : D0510 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Anne-Laure MEANO, président Muriel PAGE, conseiller Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - rendu par arrêt - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date 12 juillet 2019, la S.A D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Mme [J] [Y] née [O] [N] et M. [B] [Y] [Z] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel principal d'un montant initial de 684,15 euros, outre une provision sur charges. Par acte d'huissier en date du 26 juin 2020, la S.A D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Mme [J] [Y] née [O] [N] et M. [B] [Y] [Z] un commandement de payer la somme de 2.991,20 euros, au titre des loyers et charges impayés au 4 juin 2020. Par exploit d'huissier en date du 6 novembre 2020, la S.A D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Mme [J] [Y] née [O] [N] et M. [B] [Y] [Z] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité du Raincy, et a demandé, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise; - subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail; - ordonner l'expulsion de Mme [J] [Y] née [O] [N] et M.[B] [Y] [Z] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin de l'assistance de la force publique; - ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs, - condamner solidairement Mme [J] [Y] née [O] [N] et M. [B] [Y] [Z] au paiement des sommes suivantes : - 4.280,74 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, - une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à la reprise effective des lieux loués, - 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. Par jugement contradictoire entrepris du 26 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Raincy a ainsi statué : Déclare recevable la demande de la S.A D'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire, figurant au contrat de bail conclu le 12 juillet 2019, entre la S.A D'HLM CDC HABITAT SOCIAL, d'une part et Mme [J] [Y] et M. [B] [Y] [Z], d'autre part concernant les locaux sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 27 août 2020, Constate la résiliation du bail à compter de cette date, Autorise, à défaut de départ volontaire des lieux de Mme [J] [Y] et M. [B] [Y] [Z], la S.A D'HLM CDC HABITAT SOCIAL à faire procéder à 'son' expulsion des lieux loués ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des article L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Condamne solidairement Mme [J] [Y] et M.[B] [Y] [Z] à payer à la S.A D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 8.237,04 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêtés au 10 mai 2021 (mensualité d'avril 2021 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, Fixe, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Mme [J] [Y] et M. [B] [Y] [Z] au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, et Condamne in solidum Mme [J] [Y] et M. [B] [Y] [Z] à verser à la S.A d'HLM CDC HABITAT SOCIAL ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mai 2021 (mois suivant dernière échéance comprise dans le décompte) et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibiloité de chacune des échéances; Dit que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 de chaque mois ; Déboute la S.A D'HLM CDC HABITAT SOCIAL de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum Mme [J] [Y] et M. [B] [Y] [Z] aux dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 juin 2020 et de la saisine de la CAF ainsi que de l'assignation du 6 novembre 2020 et de sa notification à la préfecture, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Rappelle l'exécution provisoire de la présente décision. PRÉTENTION DES PARTIES : Vu l'appel interjeté le 11 octobre 2021 par Mme [J] [O] [N], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 23 octobre 2021 par lesquelles Mme [J] [O] [N] demande à la cour de : Infirmer la décision rendue par le tribunal de proximité de la Raincy en ce qu'elle a : - constaté que les conditions de la clause résoutoire, figurant au contrat de bail conclu le 12 juillet 2019, entre la S.A D'HLM CDC HABITAT SOCIAL, d'une part et Mme et M. [Y] sont réunies à la date du 27 août 2020, - constaté la résiliation du bail à compter de cette date - autorisé, à défaut de départ volontaire des lieux de M. Et Mme [Y], la S.A D'HLM CDC HABITAT SOCIAL à faire procéder à son expulsion des lieux loués ainsi que de toute occupant de leur chef dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux. Statuant de nouveau : - voir suspendre les effets de la clause résolutoire - voir accorder à Mme [Y] un échéancier de paiement pour solder la dette locative, savoir le paiement de 35 mensualités de 50 euros outre le loyer courant charges comprises, et le paiement du solde à la 36ème mensualité, au plus tard le 20 de chaque mois. - voir juger qu'en cas de non paiement d'un seul terme, l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible 8 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, - voir débouter la S.A D'HLM CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre des frais irrépétibles, - voir condamner la S.A D'HLM CDC HABITAT SOCIAL au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, ainsi que 1000 euros à titre de dommages et intérêts. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 15 décembre 2023 aux termes desquelles la S.A D'HLM CDC HABITAT SOCIAL demande à la cour de : Déclarer l'appel de Mme [O] [N] épouse [Y] recevable mais entièrement mal fondé, Rejeter l'ensemble de ses prétentions, Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - constaté à la date du 27 août 2020, l'acquisition des effets de la clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu par les parties, - ordonné à défaut de libération volontaire des locaux donnés à bail, l'expulsion des époux [Y] et celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la Force Publique, - condamné in solidum les époux [Y] à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer charges comprises à compter du 27 août 2020, jusqu'à libération complète des locaux, - rejeté la demande de délais de paiement des locataires, Le réformant pour le surplus et statuant à nouveau, Condamner solidairement les époux [Y] à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 17.429,10 € au titre des loyers charges et indemnités d'occupation dus au 13 novembre 2023 (octobre inclus), Condamner in solidum les époux [Y] à payer à la société intimée la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, Condamner in solidum les époux [Y] aux dépens de première instance et d'appel incluant le coût du commandement de payer du 26 juin 2020, avec application de l'article 699 du CPC. M. [B] [Y] [Z], à laquelle la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante ont été signifiées par acte du 26 octobre 2021 délivré à étude d'huissier, n'a pas constitué avocat. L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle l'intimé était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables. Pour un ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Il convient de constater que Mme [O] [N] ne conteste pas l'acquisition de la clause résolutoire par suite du défaut de paiement des termes du commandement de payer dans les deux mois suivant sa délivrance, mais sollicite des délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire, tandis que la SA D'HLM CDC Habitat social sollicite l'actualisation de la dette locative. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif La SA D'HLM CDC Habitat social sollicite la condamnation solidaire des époux [Y] au paiement de la somme actualisée de 17.429,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 13 novembre 2023, terme d'octobre 2023 inclus. Elle justifie de sa créance par un décompte actualisé dont il résulte que le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés s'élève bien à ladite somme, déduction faite des frais de procédure figurant au décompte. Elle fait valoir à juste titre que le contrat de location comporte en son article 10 (page 15) une clause de solidarité selon laquelle 'cette solidarité concerne notamment le paiement des loyers, charges, accessoires et réparations dus en application du présent bail ainsi que le paiement des éventuelles indemnités d'occupation en cas de maintien dans les lieux sans droit ni titre après résiliation du bail'. Il convient dès lors de condamner solidairement Mme [J] [O] [N] épouse [Y] et M. [B] [Y] [Z] au paiement la somme actualisée de 17.429,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 13 novembre 2023, terme d'octobre 2023 inclus. Sur la demande de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire Selon l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation'. En l'espèce, le montant de la dette locative (17.429,10 euros) est très important, et a fortement augmenté depuis le jugement entrepris (8237,04 euros au 10 mai 2021) ; les versements effectués par Mme [Y] pour tenter d'apurer la dette se sont espacés, les règlements honorés depuis avril 2023 se limitant à 500 euros le 13 avril 2023, 500 euros le 13 juin 2023 et 200 euros le 13 octobre 2023, ils ne couvrent pas l'indemnité d'occupation mensuelle. Il en résulte que la locataire, qui ne justifie pas de sa situation personnelle et financière actualisée, et qui était au demeurant bénéficiaire du seul RSA en 2021, n'est pas en situation de régler la dette locative selon les termes de l'article 24 V précité. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il n'a pas accordé à Mme [Y] de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire, en ce qu'il a constaté la résiliation du bail à compter du 27 août 2020, date à laquelle les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, et en ce qu'il a ordonné l'expulsion des époux [Y] et de tous occupants de leur chef. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile en première instance. Les époux [Y], parties perdantes à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile. L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt par défaut, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette locative, Et statuant à nouveau, Condamne solidairement Mme [J] [O] [N] et M. [B] [Y] [Z] à payer à la SA d'HLM CDC Habitat social la somme réactualisée de 17.429,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 13 novembre 2023, terme d'octobre 2023 inclus, Et y ajoutant, Condamne in solidum Mme [J] [O] [N] et M. [B] [Y] [Z] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes.                        La greffière                                                                           La présidente