Tribunal judiciaire, 15 mai 2024. 23/02259

Min N° 24/00343 N° RG 23/02259 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDDSQ M. [E] [U] C/ M. [Z] [O] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 15 mai 2024 DEMANDEUR : Monsieur [E] [U] [Adresse 2] [Localité 4] représenté par la SCP TOURAUT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant DÉFENDEUR : Monsieur [Z] [O] [Adresse 1] [Localité 3] non comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Madame CART Magalie, Juge Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière DÉBATS : Audience publique du : 06 mars 2024 Copie exécutoire délivrée le : à : SCP TOURAUT ET ASSOCIES Copie délivrée le : à : Monsieur [Z] [O] FAITS ET PROCÉDURE Par contrat du 18 mars 2021, Monsieur [E] [U] a donné à bail à Monsieur [Z] [O] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 690 euros et 40 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [E] [U] a, par acte d’huissier du 11 mars 2022, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat. Par acte d'huissier du 18 janvier 2023, Monsieur [E] [U] a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX statuant en référé aux fins de : constater la résiliation judiciaire du bail d'habitation, ordonner son expulsion, dire que dans la huitaine de l’ordonnance à intervenir il devra avoir quitter les lieux, ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur, le condamner au paiement de la somme de 5.846 euros au titre de l'arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. A l'audience du juge des contentieux de la protection statuant en référé du 11 avril 2023, Monsieur [E] [U] représenté par son conseil indique que son locataire a déposé un plan de surendettement sans que le loyer soit pris en compte dedans. Monsieur [Z] [O] comparait en personne. L'affaire a été renvoyée a une audience ultérieure. A l'audience de référé du 16 mai 2023, l'affaire a été appelée et retenue. Monsieur [E] [U], représenté par son conseil, a demandé une passerelle au fond devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX pour obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail. Bien que régulièrement informé par le greffe du renvoi de l'affaire, Monsieur [Z] [O] n'est ni présent, ni représenté. L'affaire a été renvoyée aux audiences du 13 septembre 2023 et du 6 décembre 2023 pour permettre la citation du défendeur avec de nouvelles conclusions. Par acte de commissaire de justice du 20 février 2024 Monsieur [E] [U] a fait signifier à Monsieur [Z] [O] de nouvelles conclusions aux fins de : à titre principal constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail, dire en conséquence que dans la huitaine de la décision à intervenir le locataire devra avoir quitter les lieux ; ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur, le condamner au paiement de la somme de 15.345,73 euros au titre de l'arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 6 mars 2024. A l’audience, Monsieur [E] [U], représenté par son conseil, se réfère aux dernières conclusions signifiés actualisant la dette locative à la somme de 15.345 euros arrêtée au 16 février 2024. Il précise s'opposer à l'octroi de délais au bénéfice du locataire du fait de l'absence de reprise de paiement du loyer courant. Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice signifié à étude, Monsieur [Z] [O] n'est ni présent, ni représenté. L'affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la dette locative L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. En l'espèce, Monsieur [E] [U] produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [O] reste lui devoir, hors frais, la somme de 15.345,73 euros à la date du 16 février 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse). L'actualisation de la demande formée au titre de l'arriéré locatif est possible malgré l'absence du défendeur à l'audience, compte tenu du caractère déterminable de la créance demandée et de la précision du décompte produit qui mentionne en outre des versements de l'allocation personnalisée au logement (APL). En conséquence, Monsieur [Z] [O] sera condamné au paiement de la somme de 15.345,73 euros, au titre de l'arriéré locatif dû au 16 février 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Sur la résiliation du bail et ses conséquences Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 19 janvier 2023, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la demande L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 18 mars 2021 contient une clause résolutoire (article n°IX) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 11 mars 2022, pour la somme en principal de 3.650 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mai 2022. L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Le tribunal constate que le dernier loyer courant n'a pas été réglé. Par ailleurs, non comparant, le locataire n'a pas transmis les justificatifs de ses ressources. Compte tenu de l'absence de reprise des paiements le bailleur est opposé à l'octroi de délais de paiement. Au regard, de l'absence de reprise des paiements, du montant de la dette et de l'opposition du bailleur l'octroi de délai de paiement d'office n'est pas envisageable. En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 12 mai 2022. Monsieur [Z] [O] étant réputé occupant sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d'autoriser Monsieur [E] [U], à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux. Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. En outre, Monsieur [Z] [O] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens. Compte tenu des démarches judiciaires que Monsieur [E] [U] a dû accomplir, Monsieur [Z] [O] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort, DÉCLARE recevable l'action de Monsieur [E] [U] ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mars 2021 entre Monsieur [E] [U], d'une part, et Monsieur [Z] [O], d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunies à la date du 12 mai 2022 ; CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ; DIT Monsieur [Z] [O] occupant sans droit ni titre depuis le 12 mai 2022 ; ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [Z] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ; AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [E] [U] à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [Z] [O], ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ; DIT que sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [Z] [O] à verser à Monsieur [E] [U] la somme de 15.345,73 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 16 février 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [Z] [O] à payer à Monsieur [E] [U] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ; CONDAMNE Monsieur [Z] [O] à verser à Monsieur [E] [U] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [Z] [O] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution; DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision. La greffière La juge