Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/57011

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/57011 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Y7D N° : 6 Assignation du : 18 Septembre 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 08 février 2024 par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDERESSE Madame [U] [N] [G] [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Maître Christine ECHALIER DALIN, avocat au barreau de PARIS - #P0337 DEFENDERESSE La S.A.R.L. RAUL [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Maxime ROUAH, avocat au barreau de PARIS - #R0030 DÉBATS A l’audience du 21 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée du 15 juin 2010, Mme [U] [N] [G] a consenti à M. [K] [R], aux droits duquel est ultérieurement venue la société RAUL, un renouvellement de bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] pour une durée de neuf ans courant à compter du 1er octobre 2009 moyennant un loyer de 10.086,48 € par an HT et HC payable par trimestre et d’avance. Le 13 juin 2023, Mme [U] [N] [G] a fait signifier à la société RAUL un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 15.670,92 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte. Par acte du 18 septembre 2023, Mme [U] [N] [G] a fait assigner la société RAUL devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion de la société RAUL, de condamnation de la défenderesse au paiement d’un arriéré locatif de 14.324,56 €, d’une indemnité d’occupation de 3.500 € par mois et de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Lors de l’audience du 26 décembre 2023, le juge a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur en application de l’article 127-1 du code de procédure civile. Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience du 21 décembre 2023, Mme [U] [N] [G] explique qu’à la suite de la réunion tenue devant le médiateur, elle modifie ses prétentions et demande désormais au juge de : - accorder à la société RAUL un délai de 11 mois pour s’acquitter de la somme de 10.781,06 € par échéances mensuelles de 980,09 € devant être versées au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois en janvier 2024, en plus du loyer et des charges courants; - à défaut de respect de l’échéancier ci-dessus, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial; - ordonner en conséquence l’expulsion de la société RAUL et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’assistance d’un commissaire de police et de la force publique, si besoin est; - condamner la société RAUL à lui payer à titre provisionnel la somme de 10.781,06 € à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 6 décembre 2023; - condamner la société RAUL à lui payer une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel à la somme de 3.500 € par trimestre “à compter du 1er janvier 2023"; - condamner la société RAUL au paiement de la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. A l’audience, la société RAUL déclare accepter la demande de la bailleresse formulée selon les termes précités de ses conclusions, hormis sa demande au titre des frais irrépétibles, dont elle sollicite le rejet. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable Aux termes de l’ancien article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 s’agissant d’un bail conclu le 15 juin 2010, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l’espèce, le bail du 23 octobre 2002 renouvelé par acte du 15 juin 2010 comporte une clause résolutoire applicable en cas de manquement par le preneur à l’une quelconque de ses obligations contractuelles. Le commandement de payer signifié le 13 juin 2023 à la société RAUL vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 15.670,92 € selon décompte annexé à l’acte. Il ressort du relevé de compte versé aux débats que la société RAUL ne s’est pas intégralement acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 juillet 2023 à 24h00. Sur la demande de provision Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur. En l’espèce, les parties se sont accordées sur le montant de l’arriéré de loyers et de charges fixé à la somme de 10.781,06 € selon décompte arrêté au 6 décembre 2023, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse. L’obligation de la société RAUL n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à Mme [U] [N] [G]. Sur l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l’espèce, les parties se sont accordées sur la mise en place d’un échéancier de paiement. Il convient donc d’entériner cet accord selon les termes du dispositif ci-après. Toutefois, le montant total des 11 échéances de 980,09 € ne correspondant pas exactement au montant de 10.781,06 € dont la locataire s’est reconnue débitrice, il y a lieu de prévoir que cette somme sera payable en 10 échéances égales de 980,09 € et une dernière échéance correspondant au solde de la dette. Les délais ainsi consentis auront pour effet de suspendre la clause résolutoire, étant entendu que s'ils ne sont pas respectés, l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et la société RAUL devra quitter les lieux sous peine d’expulsion et de celle de tous les occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est. Dans cette hypothèse, la société RAUL sera également redevable envers Mme [U] [N] [G], jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur, d'une indemnité d'occupation qui, conformément à l’accord exprimé par les parties, sera fixée à titre provisionnel à la somme de 3.500 € par trimestre à compter du 1er janvier 2024, et non à compter du 1er janvier 2023, la mention de cette date dans le dispositif des conclusions de la demanderesse résultant manifestement d’une erreur matérielle. Sur les demandes accessoires La société RAUL sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 juin 2023. L’équité commande de condamner la société RAUL à payer à Mme [U] [N] [G] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 15 juin 2010 et la résiliation de plein droit du bail portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], avec effet à la date du 13 juillet 2023 à 24h00, Condamnons la société RAUL à payer à Mme [U] [N] [G] la somme provisionnelle de 10.781,06 € à titre de loyers et de charges selon décompte arrêté au 6 décembre 2023, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse, Disons que conformément à l’accord des parties, la société RAUL pourra s’acquitter du paiement de la provision précitée, en sus du loyer et des charges courants, moyennant le versement de 10 mensualités successives de 980,09 € chacune suivie d’une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, étant précisé que les versements devront avoir lieu le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 janvier 2024, Disons que les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le cours des délais accordés, Disons qu’à défaut de paiement d’un seul loyer et des charges courants ou d’une seule mensualité à échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et : - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - l’expulsion de la société RAUL pourra être poursuivie ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], avec l’assistance, si besoin, de la force publique et d’un serrurier, - le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, - la société RAUL sera condamnée à payer à Mme [U] [N] [G], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation de 3.500 € par trimestre, à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, Condamnons la société RAUL à payer à Mme [U] [N] [G] la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamnons la société RAUL au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 juin 2023. Fait à Paris le 08 février 2024 Le Greffier, Le Président, Larissa FERELLOC François VARICHON